商业化策划篇1
项目综述6
1．环境优势6
（1）交通环境6
（2）商业环境9
（3）科技、教育、文化环境11
（4）人口环境12
（5）功能辐射13
2．工程策划14
（1）营销策略14
（2）广告策略14
（3）效益预测14
（4）费用预算15
一、前言16
二、市场分析16
概况16
1．深厚文化底蕴17
2．合适的项目定位18
3．独特的项目卖点18
三、项目分析19
1．机会点19
2．问题点20
3．竞争对手分析20
4．经费来源21
四、资源整合21
（一）目标市场21
（二）推广区域22
（三）组合营销22
（1）门票制22
（2）团体营销22
（3）散客营销22
（4）体现多元化的文化功能22
（5）以人文为本思想23
（6）商业性与文化性相结合原则23
（7）“名人和你有多近”的智力竞赛23
（8）开发旅游相关资源24
（9）立“消夏茶园”24
（10）举办虹口现代文化艺术节24
（11）健全综合配套设24
（12）四川北路策划24
（13）备注25
（四）市场品牌形象策划25
1、开发功能选择26
2、更新形象26
3、市场品牌定位27
4、形象定位27
5、核心理念定位阐述27
1）多伦路文化名人街名人文化的现代价值27
2）多伦路文化名人街名人文化观光旅游28
3）多伦路及四川北路旅游区实行公司化运作，变行政行为为市场行为28
4）多伦路文化名人街旅游景点设计简述29
（1）夕拾钟楼29
（2）鲁迅纪念馆30
（3）拉摩斯公寓31
（4）内山书店32
（5）“书香门第”书店32
（6）左联纪念馆32
（7）左联会址33
（8）鸿德堂34
（9）景云里34
（10）金泉古钱币博物馆35
（11）多伦路210号36
（12）奇石馆37
（13）藏筷馆38
（14）藏钟馆38
（15）老电影39
（16）多伦路美术馆40
5）多伦路文化名人街和周边景点及四川北路商业圈旅游区形象设计40
6）品牌标语41
五、视觉形象设计42
方案一42
方案二43
方案三43
六、市场品牌审定43
七、市场推广44
八、广告策略44九、广告表现44
导入Vi，树立市场品牌44
1．报纸广告44
2．电视媒体45
3．广播媒体45
4．杂志媒体45
5．网络媒体45
6．户外广告45
7．开业促销46
十、公关促销46
1．奖励优胜46
2．赠送礼物46
3．门票抽奖46
4．优惠打折47
5．多设售点47
6．市场品牌形象导入会47
7．配合旅行社的推广宣传活动47
8．市内旅游主题活动47
9．重点城市定期推广47
10．海外市场宣传活动48
11．假日游48
12．节庆游48
十一、市场监控48
十二、市场品牌提升49
项目综述：
中国入世和北京申奥成功，为中国旅游业的发展提供了巨大的发展空间。旅游这一被誉为永不衰落的朝阳产业正成为各地政府关注的新的经济增长点，同时，以争夺游客第一目的地的竞争也如火如荼。作为老牌的旅游重市，在新的竞争中能否胜出，并继续保持其品牌号召力，已成为上海旅游发展的瓶颈。
多伦路开发的这项动议，最早取自于90年代初把虹口区域分成功能区来开发的设想，按照这个设想，虹口区被分割成四川北路商业区。提篮桥口岸文化区、曲阳新村文化区、海宁路乍浦路金三角娱乐区和多伦路雅文化区，而实际上多伦路雅文化区最初的重点是放在鲁迅公园与山阴路一带。随着徐家汇商业区的崛起，四川北路原先“坐三望二”的商业地位受到严重威胁，附属在这条路上的多伦路这才受到了格外的关注，同时多伦路满眼地摊、假货当道、乌烟瘴气。既无序、有坑蒙之嫌疑，又大大违背多伦路开发改造德初衷、影响多伦路雅文化的对外形象甚至已经影响到周边四川北路商业圈的购物、旅游氛围，影响及其恶劣。有关部门希望通过多伦路文化产业的开发，来带动四川北路的人气。然而，让文化与商业产生互动效应，说起来容易，做起来又谈何容易。素有中国现代文化重镇之称的上海多伦路，即将迎来斥资二十亿元人民币的再度开发改造。改造工程依照“修旧如旧”的原则，并有望扩大名人故居的艺术功能。多伦路二期改造的主要区域位于虹口区北部、以多伦路为核心，西起明珠轻轨、东接四川北路，北望鲁迅公园，占地面积共计22.56万平方米。
1、环境优势：
（1）交通环境：
项目地块地处四川北路、横滨路、秦关路交界处，位于四川北路地区的中心区域，区域囊括了十几条交通繁华道路：四川北路、山阴路、东江湾路、大连西路、东体育会路、溧阳路、黄渡路、甜爱路、四达路、吉祥路、祥德路、欧阳路、海伦西路、多伦路、横滨路、秦关路、东宝兴路、宝山路等；周边还有高档商务大楼，有二十条公交巴士线路及一条轻轨往来穿梭，人气旺盛！交通比较便利，以项目地块为中心，周围分布二十条公交线路站点，公交线路有101路、70路、18路、139路、21路、231路、132路、939路、机场四线、65路、97路、47路、51路、52路、302路、723路、115路、310路、515路、597路和一条轨道交通线明珠线
101路：
鸿兴路，同心路，大连西路，上农新村，新华一村，大柏树，纪念路，江湾镇，场中路，三门路，高境庙，马桥，何家湾路，严家宅，张行，张华浜，北张华浜，泰和路，水产路。
70路：
杨树浦路，平凉路，长阳路，陈家头，新华医院，鞍山路，和平公园，四平路。玉田新村，曲阳路，虹口游泳池，花园路，多伦路。
18路：
高雄路，市九医院，瞿溪路，斜土路，斜桥，陆家浜路，老西门，淮海东路，福州路人民广场，北京东路，新疆路，浙江北路，四川北路，虬江路，横滨桥，山阴路，鲁迅公园。
139路：
嫩江路，包头路，嫩江路，明星路，兰花村，浣纱浜，五角场，国定路，复旦大学，电力所，运光新村，大柏树，上农新村，大连西路，鲁迅公园。
21路：
丰镇路，凉城路，奎照路，车站北路，广粤路，汶水东路，广灵二路，水电路，广中路，虹口足球场，鲁迅公园，山阴路，横浜桥，虬江路，海宁路，武昌路，江西中路，福建中路，西藏中路，成都北路，泰兴路，常德路，静安寺。
231路：
鲁迅公园，山阴路，横浜桥，虬江路，武昌路，江西中路，四川中路海宁路，西藏中路，泰兴路，常德路，乌鲁木齐北路，江苏路，中山公园，中山公园地铁站。
132路：
商业化策划篇2
关键词：项目管理；商业策划；系统性思维
中图分类号：F426.61文献标识码：a文章编号：1006-8937（2015）31-0048-02
作者简介：胡婕（1984—），女，回族，上海人，在读工商管理硕士、工程硕士，研究方向：工商管理、项目管理
商业策划是一种需要极高能力的商业活动，运用到商业上，往往能起到事半功倍的效果。国外学者CecilBullard曾经发表文章《planforbusinesssuccess》来强调商业策划的重要性[1]。目前，虽然互联网上可以搜索到很多的商业策划模板，但是粗略的框架下如何将复杂的因素考虑全面并有效的结合成为一个有效完整体，这种思路是模板无法告知的。目前已有的理论和方法，其关注点较为集中，未能从整体出发给策划者以引导，最终采取具有全局观的战略和策略。因此，在这样的商业背景下，将商业策划进行系统性研究具有非常重要的意义，离开系统的观点和系统的分析方法是难以协调地组织和推动现代化生产的[2]。商业策划本身就是一个复杂的系统，这可以帮助商业策划的入门者更加全面地进行思考，也利于策划人之间的传播和分享。本文将以pmBoKR指南（第五版）为理论基础，利用pmBoKR指南中的五大过程组和十大知识领域建立管理商业策划的模型，从而帮助策划者能够系统性的管理和监控商业策划的过程。
1商业策划特点
商业策划的特点之一，就是不确定性因素较多。首先，是策划者自身的不确定性，优秀商业策划者应具备知识体系完善、思考逻辑严密、市场敏锐性高等素质，这些素质和策划者的知识水平、经历、学历背景等息息相关，这将会直接影响策划的结构、研究角度、信息的完整性、市场的把握等。除此之外，企业自身的不确定性、市场变化的不确定性等，这些都加大了商业策划质量的不确定性。本文期望目标，就是利用科学的方法减少甚至规避不确定因素所带来的弊端。把商业策划作为一个项目时，可以探索将项目管理的知识领域和管理方法的整体思路应用其中。
2项目管理在商业策划中的应用探索
建立商业策划的整体流程模型步骤如下：
2.1项目管理工作分解
利用wBS（workBreakdownStructure，wBS）方法，将项目管理的十大知识领域结合实际的工作进行分解。十大知识领域包括：项目整合管理、项目范围管理、项目时间管理、项目成本管理、项目质量管理、项目人力资源管理、项目沟通管理、项目风险管理、项目采购管理和项目干系人管理。所参考的项目管理知识领域根据不同的项目特性可以有所删减。在商业策划项目中，省去了项目人力资源管理这个知识领域。项目人力资源管理是指对项目团队成员的管理。更适用于人数较多、较为复杂的运营机构中进行规划管理。因为商业策划的特殊性，一般情况下，项目成员人数不会过多，3～5人较为常见，且组织机构较为扁平，因此，无须进行人力资源管理，只需将其归入项目干系人管理范围内即可。
2.2建立整体流程模型
以《pmBoKR指南》中五大过程组为流程关系（流程顺序为启动过程组、规划过程组、执行过程组和收尾过程组，另有监控过程组从启动过程组到收尾过程组之间会持续出现），将采用wBS方法分解的工作任务按照前后顺序链接，并用箭头标明流程方向。掌握了《pmBoKR指南》之后，会发现其中强调的是知识领域，对于如何构建流程较为弱化。但是每个知识领域所需进行的过程都会有详细的讲解和分析。以项目干系人管理为例，包含了4个细节过程，分别为：识别干系人、规划干系人管理、管理干系人参与、控制干系人参与。这4个过程分别对应属于4个过程组：启动过程组、规划过程组、执行过程组和监控过程组。根据五大过程组的前后顺序，这4个过程组对应的细节过程在流程中要注意前后顺序。同样的，其他知识领域的内容也会按照此方法分类好。在建立整体流程模型的时候，按照五大过程组的前后顺序，将所有的细节过程按照流程构建。
3项目管理在商业策划中的作用
如果按照《pmBoKR指南（第五版）》为理论基础所建立的流程模型进行商业策划，则可以起到如下作用：
3.1全面掌控商业策划的过程
根据相关知识领域的内容进行wBS任务分解，可以帮助策划者整理需要作的任务，检查工作是否有遗漏。
3.2流程的建立可以提高项目绩效
由于项目涉及的干系人较多，事物复杂，流程管理可以提供标准流程，协调沟通，让各方取得共识，从而提高项目绩效。
3.3可使商业策划可操作性加强流程意味着可为项目提供标准程序，更易量化，可操作。
3.4降低风险
项目管理中的风险管理可以帮助减少商业策划中受到不确定性因素的影响，从而提升商业策划的成功概率。另外，商业策划的评价，需要从政策性指标、经济性指标、资源性指标、时间性指标来评价。通过本文所述的流程建立，可以更加有效地把控商业策划进展的时间、成本、人员安排等，从而在商业策划的过程中就可以及时的评价实行效果，减少在策划结束时再进行评价而产生的风险成本。
4结语
商业策划的系统性研究，对于商业策划者整体把控商业策划质量来说，是一个值得探究的方向。如何简单、有效的帮助商业策划者完成此项目，是极具挑战性的。但是目前国内外对此方面的研究较少。项目管理之前在it和房地产等产业的具体建设项目中应用较为广泛，而应用在商业策划中却是一次尝试。本文将《pmBoKR指南（第五版）》中的十大知识领域，按照五大过程组的关系进行了排序，建立了整体流程模型，帮助策划者系统性管理策划过程。特别是流程的建立，可以提高项目绩效，最大程度规避风险，有助于提高和培养项目管理能力，是项目成功的重要保障[3]。但是，在商业策划项目实际操作过程中，在活动的选取和前后顺序设定方面可能不同的策划者会有不同的选择，这对最终的效果是否有影响，影响的程度有多大，还需要在大量的应用案例进行总结和分析。
参考文献：
[1]CecilBullard.Businessplanforsuccess[J].motoR，2011，（10）：27-28．
[2]项目管理协会pmi（美）.项目管理知识体系指南（第5版）[m].北京：电子工业出版社，2015.
商业化策划篇3
关键词：商业地产；项目；策划；市场
地产项目策划的定义：对于策划，美国哈佛企业管理丛书的定义是：“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理。”。具体来说就是人们针对某一特定问题，从若干可供选择的有关未来事件的设想方案中做出一种选择或是决定以及为这一决定而进行的构思、规划、论证、比较选择等一系列行动过程。策划实质上是一项根据已经掌握的现实资料，预测事物的未来发展趋势，通过围绕某一事物或活动的特定目标，全面构思、分析与事物或活动目标有关的各方面内容，并形成一份系统完整的书面方案的活动。
项目策划就是从识别项目开始，经过机会研究、项目选定、项目论证、项目规划等一系列行动来指导整个项目的过程，它也是激发创意，有效地运用项目中的有限资源，选定可行的方案、达成预定的目标、解决难题的过程。
地产项目策划是在地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。地产项目策划按照策划阶段的不同可以分为项目前期策划、项目实施阶段的策划以及项目运营阶段的策划。其中，地产项目前期策划是指在项目前期立项过程中对项目所作的全局策划，能为项目的决策提供依据，同时也为项目的实施和运营提供指导；项目实施阶段的策划和运营阶段的策划只是针对项目在不同阶段所做的专业化或单一化策划。
虽然目前我国商业地产发展处于蓬勃期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施，确保我国商业地产稳步健康发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足之处。
（一）市场调研不充分。国内商业地产常常忽视前期规划的重要性，不愿时间和金钱投入到市场调研与分析上，盲目进行项目开发，很多规划设计方案缺少详细合理的可行性研究。也有些开发商对拟开发项目进行市场调查研究如蜻蜓点水般的一带而过，忽视了对项目地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，套用已有的商业经营模式，过高估计开发能力和市场前景，盲目的投资建设，而且易导致后期产生较多的运营问题。
（二）项目定位不准确。由于我国商业市场还不成熟，项目策划位缺乏专业的运营商，商业与地产的严重分离，没有实现商业与地产融合管理的经验，片面强调个性化，使得项目定位脱离实际市场需求，不能准确把握目标客户群的实际消费需求，使得目标客户群的定位发生偏差，不能形成有效的供给，导致我国的商业地产很难实现相对完善的规划、设计和长期稳定的经营。同时，我国商业地产的运营管理模式目前以只售不租模式为主，这种模式由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，十分不利于今后的商业经营管理。
（三）项目选址不合理。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。而然个别开发商忽视商业地产市场环境和人文环境，未能考虑城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，缺乏对地产项目的地理位置考察及经营状况长期策划，盲目的将开发项目投资建设在居民少的地段、死巷等位置，结果导致风风火火开店，静悄悄关门的局面。
（四）项目规划不可行。开发商由于追逐商业地产的高额利润，往往忽视了项目的整体规划布局，用商用建筑设计代替商业设计，脱离商业规划设计的本质，不能充分体现商业地产的特征。有些开发商不惜重金打造标志性商业建筑，过于注重建筑外观设计及投入，而忽视了项目内部的空间结构布局，缺乏相关的配套设施，导致内部空间利用率下降。更有一些开发商崇洋，使得商业项目设计理念、地域环境及人文气息完全与国内的实际情况不符，导致水土不服，利用价值下降。
针对目前我国商业地产项目策划过程存在的不足，我们需要采取相应措施进行改进，确保商业地产项目的投资建设更加科学性和合理性。
（一）重视市场调查分析。市场调查分析关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析。重点加加对项目的地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，全面调查不同层次的消费者需求、购买习惯、以及价位承受能力。加大对规划设计方案的可行性研究，开发商提高对拟建项目前景预测能力，避免盲目投资建设，而提高决策的准确性和可行性。
（二）抓住市场缺口，准确定位。为了提高项目的市场占有率，开发要通过专业运营商的策划，实现商业与地产融合。要善于发现地产项目市场的现实及潜在需求，深入了解项目所在区域的消费环境后，准确把握目标客户群的实际消费需求，运用正确的手段和方法对项目进行正确的定位。在项目策划过程中不能照搬照抄已有的定位方案，更应突出项目的个性化，从而使得策划方案具有创意，同时在商业地产的运营管理模式也要根据市场需求进行合理规划，从而使项目的功能、效益和成本相互协调统一。
（三）合理选择项目地址。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址对于商业地产来说尤为重要。一个好的项目地址不仅能带来丰厚的利润，而且还能促进项目的长久发展。随着国家经济的发展，人们生活水平的提高，他们对销售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升到便利地买到高质的商品，尤其是对购物便利性需求更高，商业项目地址便利与否也就成了商家赢利的核心竞争力。因此，商家在选址的过程中始终要贯穿5a法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），认真规划，为消费者提供更加便利的条件。
（四）切实可行的策划方案。商业地产开发商要立足市场需求，在追逐商业地产高额利润的同进，更要注重项目的整体规划布局，科学编写策划方案，充分体现项目开发的必要性、可行性和项目规划的合理性与多样性。策划人员要结合国内的实际情况，准确把握商业项目设计理念、地域环境及人文气息等情况，合理把项目内部的空间结构布局，提高内部空间的利用率，充分体现商业地产的本质特征，同时也致力于满足目标客户的需要。策划人员也要时刻掌握所策划项目的相关信息，及时了解市场动态变化，随时让策划方案与市场变化相符合，确保策划的准确性、科学性和可行性。
总体来说，关于商业地产项目策划方面的研究国内还处于起步阶段，而国外方面的研究虽然比较完善。国外商业地产的研究虽不能生搬硬套于我国的具体情况，但可以结合国内商业地产的实际情况加以借鉴，找出适合我国基本国情的商业地产发展之路。
参考文献：
商业化策划篇4
原来在国内一家著名电视台做记者的朱晓，如今跳槽到北京一家文化公司担任市场策划部经理。每月1万多元的收入虽然没有比原来的工作高多少，但朱晓工作得很开心。他告诉记者，做商务策划这一行，关键是累积客户资源，原来在媒体工作时积累的经验和社会关系，转到这行后都能派上用常他断言，随着国内企业管理模式和营销方式不断与国际接轨，会有越来越多的企业需要商务策划，他的目标是5年后开自己的咨询公司。作为劳动和社会保障部最新公布的第二批新职业，商务策划师被定义为“从事应用科学的思维和方法，对以赢利为目的的社会经济组织的整体活动或某一方面活动进行系统、科学的创造构思、谋划和设计，以期达到最佳效果的人员。”“保守估计，现在我国专业策划公司超过1万家，从业人员达到100万人之多。从业人员既包括专业策划公司的策划人员，也包括一般企业、广告公司、媒介等的策划人员。”劳动和社会保障部职业技能鉴定中心主任陈宇告诉记者，商务策划师从事的主要工作包括6方面，即策划目标定位、策划诊断调查、策划创意构想、策划方案论证、策划实施操作、策划评估服务。据劳动和社会保障部一项调查显示，目前在企业招聘的白领职员中，企划类岗位占有相当大的比例，有65％的企业急需聘用企划人员，但在这些求贤若渴的企业中，90％招聘不到优秀的企业策划人才。策划人才短缺成为影响企业发展的瓶颈之一。中国企业在国际化竞争中，需要数百万的策划人才，更需要熟知中国国情的高级策划师。据专家介绍，目前我国商务策划人员分为5个类型：职业策划人；专业策划人———企业日常工作中负责所在组织策划的专业人士；兼职策划人———不以策划事业为生，业余时间为企业提供策划服务的各类人士；自由策划人———以策划事业为生，有志于商务策划事业的社会各类人士；准策划人———应届大学专科以上毕业生及准备从事商务策划工作的人士。“在国外，策划业是很发达的行业，世界500强中有95％以上的企业都聘用了不少于30家至100家从事专业策划的高级策划顾问公司。企业内部所聘用的各类高级策划人员占员工总数的10％至15％以上。”陈宇介绍说，随着中
国加入世贸组织和全球经济一体化，我国企业正处于从执行型向决策型过渡的阶段，企业竞争成为企业综合实力的竞争，企业资本成长涉及战略、生态、融资、管理、营销等5大领域的全程策划。“目前我国策划业的现状与经济发展需求存在巨大反差。一方面，企业本身缺乏政策引导和规范操作，整个市场处于一种自发的较混乱态势；另一方面，企业中受过系统和专业策划培训的人员很少，导致整个策划从业人员整体素质不高，远远不能适应广大企业日益发展和经营创新的需要。”陈宇告诉记者，目前，由于受我国高校体制和课程设置的限制，策划人才的培养不能满足市场的需求。陈宇说，策划人才应该是综合型人才，对生产、管理、广告、营销、公关、新闻等都要有所学习，而由于现有的高校专业设置的限制，所以学生往往难以掌握综合性知识。“商务策划人才已成为企业紧缺人才，市场更需要有统一的国家标准来规范商务策划师的职业培训，从而更大规模、更高层次地规范商务策划师培训认证工作。”陈宇认为，新职业———商务策划师国家职业资格标准的出台，将从制度上规范我国策划业，而且能够持续地为策划业培养高素质的人才。据劳动保障部门的专家推测，随着国际对我国智慧购买动力的增强，我国企业竞争对策划需要的增强，我国第二代资本拥有者对策划依赖程度的增强，策划人才的发展机会多多，商务策划师国家职业资格证书必将会越来越得到广大企业的普遍认可和欢迎，并成为今后几年最热门的资格证书之一。链接商务策划师才智时代职场新贵飞雪
商业化策划篇5
关键词：战略零售战略开发
零售是指将产品和服务出售给最终消费者，供个人和家庭使用，从而增加产品和服务价值的一种商业活动。对生产型企业而言，它是帮助生产企业转移产品，是联结生产和消费的最后一个环节。因而零售商是将产品和服务出售给消费者供其个人使用的一种商业企业。
随着新的零售模式和技术的不断出现，顾客需求的日益苛求化、个性化、多样化，加上加入wto后，国外跨国零售集团的大规模进入中国零售市场，中国零售业的竞争愈演愈烈。在多变的市场环境中，零售商们不得不拿出更多的时间和精力来考虑战略问题，以保持其生存和持续的竞争优势及利润。
零售战略的内涵和目的
所谓战略，指企业在市场经济、竞争激烈的环境中，在总结历史经验、调查现状、预测未来的基础上，为谋求生存和发展而作出的带长远性、全局性的谋划和方案。企业战略是企业经营思想的体现，是一系列战略决策的结果，是公司具体行动的指导和计划的依据。
零售战略是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。
零售战略的目标有三个方面：
（1）满足社会的期望，主要是指满足顾客对各类商品的需求，为顾客提供持续的优良服务。这是商业企业经营活动的出发点，只有顾客的需求能得到满足，他们才会购买公司的商品，公司才能取得收入和利润。
（2）满足股东的期望，即满足投资者分红，股息，股权，价值增长的欲望。它包括三个方面，即持续的利润率，较高的生产率和良好的现金流量。
（3）满足雇员的期望。现代企业的管理是以人为本的管理，公司的发展是以雇员为基础的。因此，必须满足雇员经济上的要求和个人发展方面的要求，他们才能以饱满的工作热情去创造良好的工作业绩，在为顾客提供服务的同时也满足其个人的期望。
零售战略的开发过程
开发零售战略之前，我们应该首先明确零售业的三个核心问题：目标市场、零售形式以及不可模仿的竞争优势。围绕这三个方面本文将零售战略的制定过程分为六个部分。
下图显示了零售战略的开发决策过程。
1、业务范围/使命的设计
所谓业务范围/使命设计（missiondesign）指对企业“存在的理由”的宣言，回答“我们的任务是什么？服务于何种顾客群。”企业使命设计/业务范围是企业确定经营重点、制定战略计划和资源分配的基础，也是设计管理工作岗位及设计管理组织结构的起点。它必须反映目标顾客的期望，把握顾客偏好和顾客对商店购物的经历期望（即顾客对购买和接受服务的过程的期望），来建立与顾客的长期良好的关系。
零售企业的业务范围：由顾客（终端用户）决策，顾客群的细分和现有的（和将来可能产生的）技术和交付方法三个主要决策综合而成。
零售企业业务范围/使命设计的三个主要方面：
⑴顾客购买决策的影响因素主要有三个方面：
a.顾客购买的目的和行为：关键是明确顾客的购买出发点和不同购买行为，考虑顾客购买动机、愿望、需求和时间。上述因素也影响他们对商店类型和商品种类、规格及品牌的选择。
b.顾客的期望值：不同的顾客，价值观也是不同的，因此必须进行顾客价值观分析，价值创造分析和满意度分析。
c.相关的增值特性：主要表现在顾客期望的多样性、个性化以及服务上(如：顾客要求商品符合其身份、地位及其个性等等)。
⑵顾客群细分方法：可以从人口统计学，社会经济地位，地理位置，生活方式，心理因素以及顾客行为反应等几个方面来考虑。
⑶．技术和交付方法包含：
a.价值的交流主要指使用媒介和顾客交流，企业提供的价值的范围和可得性（如：商品信息如何尽快达到顾客）等等。
b.事务（交易）处理方法（poS系统）。
c.价值的传递方法。可以让顾客接受购买和售后服务的方法。
企业业务范围的确立还需要一系列的交易决策，因为不是所有的顾客群体都是企业的最终用户，也不是所有的顾客群体都接受相同的交付方法。企业使命的设计必须满足零售物品（服务）与顾客需要相匹配。
下图显示任务范围/业务使命的决策方法及确定因素。
2、战略定位
定位(position)是对公司的供应品和形象进行设计，从而使其在目标顾客心目中有一个独特的位置。定位的结果：成功地成立一个以市场为重点的价值建议书，它简单明了地阐述了为什么目标市场会购买这种产品/服务。零售战略定位是零售组织长期追求的目标，是顾客价值、产品和市场决策的综合反映。战略定位的目标是创建一个与竞争对手不同的企业特征。
战略定位的功能：
a.对目标顾客相关的价值定位进行陈述。
.制定非常清楚的操作管理流程，以及提出对雇员和供应商的要求。
下图表明零售战略定位主要是顾客服务、产品和市场导向的综合决策的结果。
零售战略定位的三个主要方面：
（1)顾客服务决策：这一决策主要在于三个方面：方便性、顾客服务信息的可得性（例如:如何让顾客知道商店的某些产品正在打折等等）和购买过程的便利性(包括自助服务和商店内的引导)。
(2)产品决策：产品决策反映商品种类的组合战略，产品拓展决策（包括核心产品和支撑产品的范围），以及商标和品牌决策（供应商的商标及品牌和零售商自有品牌）。
(3)市场决策：它包含三个决策区域。a.需求活动的范围和需求结构分析。b.选址决策，这方面必须进行精确的市场需求特性分析。c.商店环境特征分析，包括商店商品的布局，内部标志和指示说明。
除了这三个主要决策外，伴随其间的是一系列的定位问题。市场定位是选址和顾客服务决策以及价格政策的综合。产品定位是商品种类、特殊的核心商品政策和式样等的综合。产品－市场定位涉及到商品范围以及顾客对零售商提供物品的反应等等。
3、战略导向
成功的公司战略导向应反映三个特点：接近顾客、快速反应和明确的经营重点和目标。零售战略导向主要包括战略主题、属性和活动。零售战略导向的主题是战略执行的基础。根据属性分为产品战略，顾客服务战略，业态和环境战略，顾客沟通战略。战略活动是指执行战略所要求的任务。
战略导向主要涉及四个方面的陈述：
(1)商品战略（例如：品种特性、商品扩展和可视化商品），详细描述了零售商的核心产品和支撑产品的范围。
(2)顾客服务战略，指与商店环境相匹配的服务特色（服务的要素、额外服务的范围和特色以及服务的强度等）和服务设施的配置。
(3)零售业态和环境战略，主要指零售商商店的数量，零售模式的数量，精确的选址，商店的规模以及零售业态特色的设计等几个方面。
(4)顾客沟通战略，指明了传播沟通的作用，所采用传媒的种类，以及一些必要的顾客需求反映的调查数据（例如：忠诚度、美誉度、信任度等相关调查数据）。
4、战略有效性（业绩标准）决策
战略的有效性是指制定的战略应该能实现公司的远景目标，其中财务目标是至关重要的。
战略制定的最终目的之一是满足投资者的期望（股东价值）。因为无论是股东还是企业决策者都不会对一个不能带来满意的财务结果的事业继续投入资本。因此战略的有效性，应该通过一系列的业绩标准来计划和控制。战略有效性决策是将零售企业的的战略展望和业务使命转换成明确具体的经营业绩目标，从而使公司的进展有一个可以测度的标准。公司的经营业绩要能反映不断提高的竞争力及公司日益强大的市场地位（市场份额）。
零售战略管理的有效性主要通过三个主要方面的业绩目标：现金流，利润率和生产率（例如：单位营业面积的销售量）。其中每一个目标都对股东价值的创造有重要的作用。但这些业绩标准决策不能割裂开来完成，而应该是协调发展的，而管理交易决策是联系三个目标之间桥梁。
5、战略实施决策
一个好的零售战略必须具有可执行性，否则只是纸上谈兵。因此，在上述工作完成后制定好一个战略实施计划是必要的，它是战略得以取得成功的保障。战略实施是要求在战略指导（主题、属性和活动）下通过实际活动来满足顾客需求和公司业绩目标（利润、效率和现金流）。战略实施在管理上的含义是一个执行计划。
零售战略实施决策主要通过运营现金流决策、资产管理决策和利润管理决策综合而成，他们之间的桥梁是管理交易决策。
(1)运营现金流决策包含了利润、库存、财务收支、折扣等等。
(2)利润管理决策包含了商品种类决策，商品扩展决策，可视化商品决策，服务特色决策和供应商政策等等。
(3)资产基础管理决策包含了商品种类决策，商品扩展决策，服务扩展：设施，服务强度，服务密度和销售量/每平方米等等。
6、业务活动计划决策
一个完整的零售战略开发过程最后还需要一个业务活动计划的制定。业务活动计划的制定是对业绩期望和战略过程（定位和导向）的进一步描述，是战略实施/执行的基础。要注意的是，一个零售商业计划不仅要包括战略的财务预算和运营活动，而且应该是财务计划、市场计划和运营计划的综合，他们之间通过资源共享和一系列的预算相联结，共同提供战略计划的责任、资源和产出要求。其中：a.市场计划包括：商品，顾客服务，商店模式和环境以及顾客沟通等。b.运营计划包括：库存，人力资源和设施管理等。c.财务计划包括：利润率，生产率和现金流等。
零售战略的动态性
商业化策划篇6
促进全县经济社会又好又快发展，为切实抓好我县招商引资工作。根据工作安排，特提出全县2011年招商引资工作要点。
一、签约招商项目80个以上，明确招商引资目标。力争全年策划重点招商项目90个以上。落地项目60个以上，协议引资130亿元以上，当年签约项目实际到位资金10亿元以上，实际利用县外资金40亿元以上。
二、利用驻外招商工作机构、行业协会、商会、外乡友会和各种招商活动，抓好宣传推介工作。充分利用网络、电视、报刊等各类媒体。通过信息、赠送资料和召开恳谈会、座谈会、乡友联谊会等方式，进一步宣传我县资源优势、招商政策和投资环境，推介重大招商项目，营造招商引资浓厚氛围。
三、有针对性地做好项目策划研究，加强项目策划包装。根据相关产业发展规划要求。明确主攻重点，精心策划一批招商项目，科学编制一批招商项目，按标准格式包装一批招商项目，实现招商项目的数据化、网络化。进一步完善招商项目库，形成“推出一批，储备一批，谋划一批”项目良性循环。
四、注重根据资源优势、政策优势、产业基础等综合因素招商。依托丰富的劳动力资源，突出重点产业招商。注重骨干项目的带动和产业链的形成。承接劳动密集型产业；依托生态农业资源，承接农业产业化精深加工项目；依托矿产资源，特别是镁、铝资源，承接有实力的大集团新建支柱工业；依托交通区位优势，引进大型现代物流、商贸等第三产业。
五、集中展示形象，组织策划各种招商活动。重点策划“长三角”珠三角”台海西岸地区商会、协会以及企业参加的一些集中招商活动。做好参加“渝洽会”厦洽会”西博会”等各种大型招商、投资、贸易洽谈会的相关准备工作。认真选择一些重点目标区域和重点产业策划开展有针对性的招商投资说明会。全面推荐和对接重点招商项目。精心准备，瞄准项目，积极组织策划小分队招商活动，广泛发动各级领导干部率队外出开展点对点招商活动。
六、注重项目促进部门、承接部门和服务部门的有机结合，积极创新招商方式。一是完善协同作战、联动推进的工作机制。强化“整合资源、登门促进”工作手段。充分整合部门、园区、企业和中介机构的力量，形成多位一体的促进机制。二是形成分类推进、重点突破的推动模式。坚持有所为、有所不为，对重点产业、重点企业和重大项目组织专门的推动力量，锁定目标区域、目标企业，按不同产业的特点，采取针对性措施，集中精力招大引强。三是坚持产业链引进、集群承接的有效方式。突出产业链关键环节，以龙头企业带关联产业，以关联产业引龙头企业，充分发挥龙头企业和重大项目带动作用。依托自身比较优势和产业配套基础，务实搭建专业化、专题性投资平台，促进集群承接、定向承接。四是加大以商招商、委托招商、中介招商、驻点招商的力度。
七、推进建设适度超前、设施健全、功能配套的工业园区，全面推进载体建设。园区是产业发展的集聚平台。按照资源优势和产业布局。充分发挥园区资本、产业聚集带动作用和开放合作的重要载体作用，提升产业发展承接能力。加快推进保家工业园区道路、标准厂房、轻工业园及配套基础设施建设；加快新田建材园区、下塘物流园区的建设力度；坚持把园区建成环境最优、体制最好、成本最低的投资平台，吸引外来企业、资本和项目向园区集中落户，提高我县招商引资的整体竞争力。
商业化策划篇7
房地产营销策划方案八大原则
无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。
一、独创原则
无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下几个要求：
(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖，关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意，有的人只能克隆或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性的策划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。
(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的灵魂。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候，一些有远见的发展商却发起一场郊区化运动，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅
小区，迎合市民们返回大自然的心理状态;在人们欣赏小区内花草成片的时候，一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视线无比宽阔，风景悦人。
(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克的发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了人们的购买欲。
二、整合原则
在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目的发展服务。
为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：
第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。
第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。
第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。
三、客观原则
客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：①实事求是进行策划，不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性。③在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意炒作之嫌。④策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。
四、定位原则
所谓定位，就是给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：
第一，具体要从大、小两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总体位置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用;房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。
第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。
第三，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。
五、可行原则
可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：
(一)策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。
(二)方案经济性是否可行。策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。
(三)方案有效性是否可行。房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益;二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握;三是要能完满地实现策划的预定目标。
六、全局原则
全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。
房地产策划全局原则的主要要求是：
(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。
(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。
(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。
七、人文原则
人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想;文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：
(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。
(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。
(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。
(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。
八、应变原则
所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。
房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：
(一)增强动态意识和随机应变观念。
(二)时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。
(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
(四)及时调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致。
房地产营销策划方案
前言
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为五个一，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目五个一的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4.启动一个前卫市场：崇尚创投性商业、休闲式购物，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1.销售(招商)目标
2.销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态
1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
2.入市姿态：以全市乃至西北地区财富地产、休闲购物形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位及价格策略
1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。
3.价格策略：采取低开高走型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
(一)宣传策略主题
1.个性特色：商业城财富地产投资商业是我市首家也是唯一一家将商业开发从建造建筑产品上升到营造全新休闲购物方式，倡导投资财富地产、获取稳定回报的投资理念。
2.区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
(二)宣传媒介组合
1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新财富投资，稳定回报理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
商业化策划篇8
关键字：房地产项目，前期策划，科学发展观
通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。通俗地讲，前期策划就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。
一、房地产项目的前期策划重要性
房地产的前期策划是根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的创新为核心，综合运用各种辅助手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性且可操作性的规划活动。从某种意义上说，一个开发项目是否成功，能否获得预期的收益，是由项目的前期阶段的策划方案、规划设想、项目定位、操作模式等决定的，而能否实现开发的最初设想，在项目前期进行策划至关重要。
前期阶段策划的重要性表现在如下几个方面：（1）策划的前瞻性；（2）策划的创新性；（3）策划具有增值性；（4）策划具有文化性；（5）策划具有人性化；（6）策划具有决策性；（7）策划具有整合性；（8）策划具有系统性；
策划是从前期对市场、功能、产品、开发策略等的研究与制定，到执行阶段结合市场变化、环境变化及营销过程的把握，事实上这些花多少工夫都是值得的。因此在取得土地之前，策划就应该介入做形势策划和投资策划。在项目前期阶段的策划中，根据市场趋势、项目区位进行产品的功能规划，解决项目产品定位的问题，这样可以预先有目的地利用产品的差异性，来安排项目内容的主要卖点。
二、房地产项目的前期策划任务
前期策划任务主要有：环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划。
各个组成部分的具体内容为：（1）环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等，从而为项目的定义和论证提供资料；（2）项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；（3）组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；（4）管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；（5）合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；经济策划注重于项目开发中的成本效益分析，定资金需求量计划和融资方案；（6）技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定；（7）营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；（8）环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面；（9）风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。通过对以上各因素的分析，可以确定出一个清晰和明确的项目计划和方案，从而对开发项目做出决策。
三、房地产项目前期策划存在的问题
1、房地产市场方面
中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。
2、发展商存在的问题
发展商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，发展商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。
3、建筑师存在的问题
在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。
四、房地产项目前期策划存在问题的具体表现
1、选址错误。例如开发商在高档区域开发低档房，使土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划，对区域因素缺乏考虑的结果。
2、功能定位、设计。例如有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，而有的高档商品房外立面、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配。
3、房型设计与套内面积控制相互矛盾。如有的工薪阶层小区，却又追求过大的厅，过大的辅助设施面积，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。
4、为了节省设计费用，套用旧的设计方案、规划设计陈旧。如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但小区设计不佳，单位平面布局不好，如高层点式蝶形，结果阳面商品房销售较为顺利，而阴面商品房则形成积压。
5、有的小区号称经济适用房，但错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等，其结果是华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。
五、解决房地产前期策划问题的主要途径
1、要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。房地产的发展与一个国家、和地区的政治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关，这些因素间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响，对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析，当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
2、要了解房地产政策法规和政府有关措施。开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵纪守法避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。政府对“放心房”的要求等，更须严格执行，要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。
3、要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究，有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短，使自己处于有利地位，制定正确的竞争对策，例如楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法、销售进度、付款方式、购房对象和楼盘设计造型、装修标准、配套设施、环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等。
4、树立科学发展观更新房地产开发观念的政策体制。旧的开发意识、旧的经营体制、旧的专业观念、旧的知识结构已严重阻碍了房地产业的健康发展。新经济、新市场的发展特点，使科学的前期策划成为房地产项目成败关键，这必然要求发展商和建筑师携手结盟，形成良性互动。发展商和建筑师应共同树立房地产开发必须以前期策划为先导的行业意识。发展商应从现行的开发程序中把前期策划作为房地产项目的产品研发阶段而独立出来，而建筑师要突破现行设计程序的束缚，拓展专业视野，全面承担起在前期策划中主导专业角色的责任。中国房地产业的经营现状和发展前景，使科学的前期策划成为房地产开发唯一选择。而前期策划得以科学、系统的开展和完成，则有赖于发展商和建筑师的良性互动。
参考文献
1、吴虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识[J].安徽建筑,2004.9
2、张利.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J],四川建筑科学研究,2002.3
商业化策划篇9
关键字:商业房地产;投资风险;防范策略
一、商业房地产概述
(一)商业房地产概念
房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。
(二)商业房地产在我国的发展
我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。
但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50―60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。
二、商业房地产投资风险类别
(一)政治风险
1.政策风险
政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。
2.城市规划风险
由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。
(二)经济风险
1.市场供求风险
商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。
2.融资风险
商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。
(三)开发商自身经营能力风险
商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。
三、商业房地产投资风险防范策略
(一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险
房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。
如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。
(二)加强市场供求风险及融资风险的控制
1.根据市场需求量,规避市场供求风险
针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。
2.开拓融资渠道,防范融资风险
要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展
(三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险
商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。
1.树立房地产商业管理运营的观念
商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。
2.增加人才储备,完善管理运营
商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。
3.统一经营主题,建立商业品牌
一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。
参考文献:
[1]王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济,2007,(07).
[2]李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学,2008
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[4]高嵩.商业房地产企业如何打造核心竞争力[J].辽宁经济,2009,(05).
商业化策划篇10
关键词：房地产；营销策划；问题；趋势
房地产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场，企业取得一块地就能制胜的神话已经远去，激烈的竞争需要企业对房地产营销策划越来越重视，房地产营销策划对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的意义，房地产营销策划已成为关系到房地产项目开发成功与否的首要环节。由于我国房地产市场发展比较落后，房地产营销策划的理论和思想至今仍未真正成熟，再加上一些开发商缺少营销策划方面的经验，在实际房地产营销策划操作中难免存在一些问题。
1房地产营销策划中现存的问题
①目标客户定位不准确。由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高关联度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”，正是由于房地产开发商的这种心态，使之在房地产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究，从而造成了目标客户定位不准的现象。
②缺少规范的可行性分析。众所周知，房地产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而，有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，营销策划也介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路，以至于到项目销售中期，尽管投入了大量的人力物力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。
③无视差异化竞争。与普遍忽视消费者研究相反，部分房地产开发商过度重视对同行竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量，发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义，得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房地产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化，既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。
④“克隆”现象比较普遍。房地产营销策划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有：一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班；二是要请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问；三是内地举办各种房地产营销策划演讲会，并邀请知名策划人参加交流，从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式，沿海城市先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例，开始在内地开花结果。同时，内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象，甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同，这已经引起同行们的关注。
⑤过分依赖广告攻势。有些房地产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”，偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大，媒体的边际传播收益也在下滑，房地产策划者应该针对具体项目量体裁衣，作出合理的广告费用预算。
2房地产营销策划发展趋势
①强化品牌战略。随着房地产逐渐进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房地产营销策划者应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌
②适应消费者个性化要求。随着房地产消费市场日趋理性和个性化，消费者偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。因此房地产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分，以满足不同类型消费需求的消费群，比如中小型房地产企业就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。新晨
③调整营销模式，建立全程营销机制。房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同，房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是，基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导，营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划，可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然，在整个项目策划过程中，不排除专业人士对客户适当地引导，从而把双方可能的分歧解决在前.目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部，经常性地与客户沟通项目进展、公司状况，组织客户深入项目策划，与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心，设投诉接待和售后服务等职能。
参考文献：
[1]国宁.房地产营销与策划[m].北京:中国商业出版社,2006.
[2]贾士军.房地产项目全程策划[m].广州:广东经济出版社,2003.
[3]覃彦玲.房地产营销观念与案例分析[J].重庆建筑大学学报,2005,(1).