房地产转正个人总结篇1
关键词：房地产公司营运能力分析
一、房地产公司营运能力概述
房地产公司营运能力主要指房地产公司营运资产的效率与效益。房地产公司营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。房地产公司营运资产的效益通常是指房地产公司的产出额与资产占用额之间的比率。
房地产公司营运能力主要分析的目的是：营运能力分析的目的,房地产公司营运能力分析就是要通过对反映房地产公司资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价房地产公司的营运能力，为房地产公司提高经济效益指明方向。
第一，营运能力分析可评价房地产公司资产营运的效率。
第二，营运能力分析可发现房地产公司在资产营运中存在的问题。
第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。
二、房地产公司的营运能力分析
营运能力是以房地产公司各项资产的周转速度来衡量房地产公司资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快，表明房地产公司的各项资产进入经营环节的速度越快，形成收入和利润的周期就越短，经营效率就越高。最能反映房地产公司运营能力的是存货周转率。存货周转率越高，说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下，存货周转率越高，房地产公司将获得更高的资产收益率。在分析房地产公司的营运能力时，还应结合房地产公司的发展战略，不能简单地以资产周转速度作为判断依据，因为有的房地产公司是通过提高周转率来提高净资产收益率，而有的房地产公司则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。房地产企业营运能力分析指标主要有以下几方面：
(一)应收款项周转率
应收账款周转率是销售收入除以平均应收账款的比值，也就是年度内应收账款转为现金的平均次数，它说明应收账款流动的速度。销售收入为扣除折扣和折让后的销售净额，平均应收账款是指未扣除坏账准备的应收账款金额，是期初应收账款余额与期末应收账款的平均数。有人认为，销售净额应扣除现金销售部分,即使用赊销净额来计算，理论上更加完备，但是数据难以得到。应收账款周转率计算公式的改进：
应收帐款周转率（周转次数）=营业收入/平均应收帐款余额
其中，平均应收帐款余额=（应收帐款余额年初数+应收帐款余额年末数）/2
应收帐款周转期（周转天数）=平均应收帐款余额*360/营业收入
一般情况下，应收账款周转率越高越好，应收账示周转率高，表明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少坏账损失等。
一般来说，应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明应收账款的收回越快。否则，房地产公司的营运资金会过多地呆滞在应收账款上，影响正常的资金周转。存在一些影响该指标正确计算的因素：季节性经营的企业使用这个指标时不能反映实际情况；大量使用分期付款结算方式；大量地使用现金结算的销售；年末大量销售或年末销售大幅度下降。这些因素都会对计算结果产生较大的影响。财务报表的外部使用人可以将计算出的指标与该企业前期指标、与行业平均水平或其他类似企业的指标相比较，判断该指标的高低。但仅根据指标的高低分析不出上述各种原因。但是，在评价一个房地产公司应收款项周转率是否合理时，应与同行业的平均水平相比较而定。
(二)存货周转率
也称存货周转次数，存货周转率代表了公司在存货上每一单位资金占用所支撑的业务规模，因此越高的存货周转率意味着资金的使用效率就越高。是房地产公司在一定时期内的主营业务成本与存货平均余额的比率，由于房地产行业的特殊性，如此简单的分析存货周转率并不能为投资和管理提供多少有价值的信息。其计算公司为：
存货周转率（次数）=主营业务成本÷存货平均余额
存货平均余额=（存货年初数+存货年末数）÷2
存货周转天数=360÷存货周转率=（平均存货×360）÷主营业务成本
房地产企业的经营是由一个个项目组成的，但项目进度之间差异巨大。有的项目只剩下部分未出售的成品房，有的项目只是刚刚拿到的土地，甚至是部分土地，有的项目正处于施工阶段，而施工阶段的项目有的已经预售，有的还未预售等等，所有这些都被记录于存货。鉴于此，简单的说提高存货周转率并不能从理解层面到实施层面对提高资金使用效率这一目标提供任何实质性的帮助。
对于房地产企业，销售、完工和验收为确认收入以及结转成本的前提条件。这部分成本对应的存货无论是在期初还是期末的存货总额中都只是其中的一部分，其他部分如土地储备、还未结转成本的成品房、在建项目等都与当年的收入成本没有任何关系。更重要的是，房地产的建设周期一般都会跨年度，所以一年内确认的收入和成本对应的实质上是若干年的资金占用。假设一个只有单一项目的房地产企业，如果项目开发周期是三年，则前两年营业成本为零，存货不断增加，最后一年实现销售结转成本，存货为零。显然存货周转率对评价房地产企业的资金使用效率意义并不很大。
(三)总资产周转率
总资产周转率是销售收入与平均资产总额的比值。其计算公式为：
总资产周转率=销售收入÷平均资产总额
其中：平均资产总额=（年初资产总额+年末资产总额）÷2
该项指标反映资产总额的周转速度。周转率越大，说明总资产周转越快，反映销售能力越强。
(四)固定资产周转率
固定资产周转率是是企业在一定时期内主营业务收入净额与总资产平均余额之间的比率，它反映了企业全部资产的利用效率以及资产总额的周转速度。其计算公司为：
固定资产周转率=销售收入/平均固定资产净值
固定资产平均净值=(期初净值+期末净值)÷2
固定资产周转天数=365/固定资产周转率
固定资产与收入比=平均固定资产净值/销售收入
在实际分析该指标时，应剔除某些因素的影响。一方面，固定资产的净值随着折旧计提而逐渐减少，因固定资产更新，净值会突然增加。另一方面，由于折旧方法不同，固定资产净值缺乏可比性。
三、房地产公司运营能力指标分析中的局限性评价
有关房地产公司营运能力评价指标有一个特点，即是其将损益表数据与资产负债表数据有机结合起来。计算房地产公司在某项资产中投资1元所形成的销售收入，并将计算结果加以比较分析，以提示房地产公司在配置各种经济资源过程中的效率状况。然而，要真正了解房地产公司的经营效率，仅将注意力集中于房地产公司的销售收入（销售成本）与各项资产的相对关系上是不够的，因为有关资产周转的比率虽然能衡量房地产公司对资产所实现的利润状况。由于前四个比率，即应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率，都是用资产负债表的数据与损益表的数据相比计算而得的，资产负债表反映的是时点值，而损益表反映的是时期值，直接将二者进行对比难免有口径不一致之嫌。
由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销货款与应收账款余额的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果与事实显然不符。同时，应收账款周转率（次数）计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中，由于房地产公司公开发表的会计资料很少标明赊销净额，但在实际计算中，由于房地产公司公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数。
总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与房地产公司平均资产总额直接相比。但在房地产公司资产中，有一部分是与房地产公司销售收入的形成没有必然联系的，这些账户的存在会歪曲房地产公司总资产周转率而使其比实际要低，即实际周转率要比计算所显示的要好。资本保值增值率指标体现了资本保全的原则，对更新财务目标的观念起到了促进作用。但在实际操作中，还存在一定的局限性，表现为：未考虑本期新增资本和分配给投资者的利润对所有者权益的影响，也未考虑资金的时间价值和通货膨胀因素的影响。总之，通过对房地产公司营运能力指标的分析评价，就能够正确判断房地产公司持续经营能力及房地产公司资产使用效率，从而提高房地产公司的经营管理水平。
房地产转正个人总结篇2
论文摘要：本文对营运资本进行了重分类，并以2003-2006年在沪、深两市上市的房地产公司作为研究样本，利用固定效应模型对其营运资本结构与公司价值的相关性进行了实证研究。
本文对营运资本进行了重分类，并以资金密集型的房地产上市公司作为研究对象，系统地分析了其营运资本结构对公司价值的影响。
一、研究假设
本文的营运资本是指净营运资本或营运资金，即流动资产减去流动负债后的余额。我们将营运资本分为金融营运资本和经营营运资本。具体分类见表1:
根据国内外已有的研究成果，我们提出如下假设:
假设1:营运资本周转天数、应收账款周转天数与公司价值负相关。
假设2:一年以上的应收账款占应收账款总额的比例与公司价值负相关。
假设3:预收账款与营业收人之比与公司价值负相关。
假设4:预付账款与营业成本之比与公司价值正相关。
假设5:“经营流动资产/总资产”与公司价值负相关。
假设6:金融流动资产负债率与公司价值正相关。
二、变量定义、样本选取与计量模型
1.变量定义。本文研究中的各个变量及其具体情况详见表2。
(1)衡量公司价值的变量。本文用托宾q值衡量公司价值，托宾q值为公司资产的市场价值与其重置成本之比。其中:资产的市场价值为普通股市场价值和债务账面价值之和，普通股市场价值为年末最后一个交易日的收盘价乘以普通股股数;而资产的重置成本用资产的账面价值代替。非流通股的市场价值根据每股净资产折算，以此重新估算托宾q值从而减小估算误差即:t流通股股数x每股股价+非流通股股数x每股净资产+负债总额)/总资产。
(2)衡量流动资产与流动负债的内部变量。与其他行业的公司相比，房地产公司的应收账款在流动资产中所占的比例相当大，是一项极为重要的流动资产。而且房地产公司在土地储备方面所占用的资金数额很大，导致预付账款的金额通常很大。房地产公司的产品一般是先销售后“生产”，从而预收账款在流动负债中所占的比例很大。故选取以下4个变量衡量房地产公司营运资本结构对公司价值的影响:①应收账款周转天数:反映房地产公司应收账款的周转速度。②一年以上的应收账款占应收账款总额的比例:反映房地产公司的应收账款的回收风险。③预付账款与营业成本之比:反映预付账款的周转情况。④预收账款与营业收人之比:反映预收账款的周转情况。
(3)衡量流动资产与流动负债相关结构的变量。在对营运资本进行分类的基础上分析流动资产与流动负债的结构，可以更准确地反映营运资本结构。故选取以下3个变量衡量房地产公司营运资本结构对公司价值的影响:①营运资本周转天数:反映营运资本项目之间相互转换的时间。②经营流动资产/总资产:反映公司的营运资本投资政策。③金融流动资产负债率:反映目前有多少资金能用于偿还短期借款等流动负债项目，反映了金融营运资本结构。
2.样本选取与计量模型。本文样本数据来源于wind资讯。在样本的选择上进行了如下考虑:剔除st公司和pt公司;只选择可发行a股的公司;剔除数据不全及主营业务收人占总收人的比例小于50%的公司。最终，将20032006年在沪、深两市上市的45家a股公司作为样本公司。
本文采用的是面板数据，我们首先通过hausman检验来确定使用哪种计量模型。通过eviews5.1软件计算得出如表3所示的结果:
根据表3的结果，选择固定效应模型。模型如下:
其中:tqi:是因变量，即托宾q值;ui是第i个单位的个体效应;氏是斜率。假设个体效应ui是常量，其他随时间而变的因素的作用归人随机项eit中。
三、研究结果
我们采用最小二乘法进行回归分析，运用eviews5.1软件计算得出的结果如表4所示:
表4中，r2的值为0.748220，说明整个模型的拟合优度较好;t统计量的绝对值均大于1.2，表明模型中各变量都通过了检验;而从f统计量可以看出，模型中自变量与因变量的线性关系显著;prob(f统计量)=0，说明模型的整体效果很好。根据表4的结果，可以得出以下结论:
第一，营运资本周转天数通过了显著性检验，但是相关系数与预期的相反。从影响营运资本周转天数的因素和房地产公司营运资本的特点着手，我们可以发现导致这种现象的主要原因是，政府部门对房地产行业实施宏观调控，陆续出台的一系列文件和法规涉及房地产行业的各个环节，这都影响了房地产公司的营运资本周转天数，尤其是对存货的周转影响很大，从而导致回归结果与预期的相反。
应收账款周转天数与公司价值表现为显著的负相关关系，应收账款周转速度越快，满足公司日常经营需要的资金数额就越大。因此，加强房地产公司应收账款的管理有利于公司价值的提升。
第二，一年以上的应收账款占应收账款总额的比例与公司价值存在显著的负相关关系。一年以上的应收账款一般都存在较大的回收风险。一年以上的应收账款占应收账款总额的比例越小，说明公司收回应收账款的能力越强，公司的价值也就越大。
第三，预收账款与营业收人之比与公司价值表现出显著的负相关关系。预收账款与营业收人之比越大，说明公司将负债转化为资本的能力越弱，公司的价值也就越小。
第四，预付账款与营业成本之比与公司价值表现为显著的正相关关系。预付账款与营业成本之比越大，说明公司的资本越雄厚，公司有足够的资金用于购建长期资产，公司的价值越大。
第五，“经营流动资产/总资产”与公司价值表现为显著的负相关关系。我们可以根据经营流动资产在总资产中所占的比重来判断公司选用的是激进的还是稳健的营运资本政策。“经营流动资产/总资产”的值越小，说明营运资本政策越激进，那么公司的价值也就越大。
房地产转正个人总结篇3
公司房地产(CorporationRealestate．CRe)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要。
自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2、从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3o年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3、经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现。
4、20世纪80年代至今
直至2o世纪8o年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8o年代引发了房地产管理方法的新突破(ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产。
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CRem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5、公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CRem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CRem)。(7)公司房地产管理(CRem)最初被引用的原因和公司房地产(CRe)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CRem)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CRem)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CRem)。(7)公司房地产管理(CRem)最初被引用的原因和公司房地产(CRe)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CRem)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CRem)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
3．建立标准质量体系
农产品质量是区域性品牌创建的基础，创建农产品区域性品牌应根据当地的自然条件如气候、土壤以及独特的栽培和生产方式确定适合该区域特色农产品的质量标准体系。针对农产品区域性品牌的质量标准体系，实现区域农业由数量扩张型增长转变到质量优化型增长。陈宪泽以安溪铁观音为例提出了“四位一体”的质量管理模式，这种模式以地理标志为核心，以专业合作社为纽带，达成公司与农户之间的良好运作，发挥地理标志的统领作用，集地理标志、公司、合作社和农户为一整体，采用利益风险分配机制，从而有效地提高地理标志产品的质量。据此，我们可以类推创建农产品区域性品牌的“四位一体”的质量管理模式。
房地产转正个人总结篇4
正处房产调控的敏感时期，杭州金星房地产有限公司破产的消息在4月里，犹如一记重磅炸弹，引爆了社会对房企倒闭的关注。紧接着，广州顺德也曝出小型房企广德业房地产有限公司倒闭的消息，更是像催化剂一般将房企倒闭的谈论推向高潮。围观之余，谁会是下一个倒下的房企又衍变成新的话题。就在此时，有媒体报道，“北京、武汉、四川已有上千房企消失”，一时间武汉也被推到了风口浪尖。
“倒闭潮”是一个伪命题
截止4月25日，由本埠媒体发起的《广东又一个房企破产，下一个轮到武汉了嘛？》的网络调查，其中一项“武汉房企的资金链也渐趋紧张，你认为下一个破产的开发商会在武汉吗？”，结果显示，60.71%的人认为“会”。
而武汉市房管局于2011年四季度公布的数据，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家，相比2010年同期，房企数量减少了200余家。在被各大媒体援引时，都冠以类似“消失潮蔓延到武汉”的新闻标题。
“没有这个数据显示的那么惨烈，至少我们现在接触的公司，最近两三年没有倒闭的。”长期接触一线开发商的《武汉晚报・广厦周刊》主编杨光华告诉记者。他进一步向记者解释，这里面有很大一部分是项目公司，比如，万科在开发万科城时，会组建一个新公司，一旦项目卖完了，这个项目公司也就注销了。另外一部分是，小型房企赚了一笔钱后，就把公司注销了，投到其他行业了。
和杨光华观点一样，中国指数研究院研究副总监李国政也对记者表示，“减少200家说明不了问题。因为很多公司都是马甲，纯粹的项目公司，项目开发完了，使命也就完成了。”
4月20日，才结束杭州采访的《中国新闻周刊》杨正莲告诉记者，“杭州金星的破产并非真正意义上的个案”。事实上，金星房产申请“破产”是受到了母公司浙江中江控股有限公司的拖累，并非本轮房产调控政策所致。因此，金星房产破产并不具有普遍代表性。
渣打银行今年2月底对武汉、成都、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆等城市的30家房地产商进行问卷调查。据调研显示，房地产开发商的拿地意愿降低，土地流拍个案增多，地价已经回落。中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，但是3个月之后可能更趋疲软。中国房地产开发商正在经历艰难的时刻。
在当前的调控大局下，杭州金星的破产是个非常具有标志性的现象，虽然申请破产的公司自身有很多个体的原因或偶然因素，但在目前这个大背景下，由此引发市场各方心理“连锁反应”难以忽视。
“目前还没有在武汉监测到个案，即便是在本轮调控的重灾区浙江，从个案来分析，这些房企破产和调控似乎没有直接相关性。”湖北省房地产经济学会秘书长叶学平也表示，在调控环境下，即便如绿城中国这样的大房企，都曾岌岌可危，需要变卖项目求得生存，何况是一无经验、二无实力、三无政策扶持的项目公司，一个项目失败就意味着公司破产，随时都可能踩上地雷。
消失，没那么简单
“房企破产一般还真难。一个公司做不下去了，土地还是存在的，这就是最大的资本。”李国政说。事实上，在武汉一些企业早已闻风而动。
受地产业绩下滑拖累，2011年武汉控股实现的归属于上市公司股东净利润6113万元，比上年减少44.91%。据了解，该公司的房地产项目“都市经典”一期三四组团销售减少，使公司的经营业绩比上年有所下滑。
当“香饽饽”变成了“烫手山芋”，不少涉房企业开始谋求出路，转让股权成为其首选。仅2011年，就有15家湖北房地产企业挂牌出让全部或部分股权，挂牌总价超过30.98亿元。
近日东航武汉公司也将其旗下的土地总面积为321.89平方米的三块地产资产，在光谷产权交易所挂牌出让，转让总价为1451万元。
“与其说是卖股，不如说是卖地。”李国政表示，随着楼市宏观调控深入，银行贷款、房地产信托、民间借贷等融资大门纷纷关闭，开发商资金链紧绷，更多是中小房企冀望通过股权转让，将手中苦于没有资金开发的土地，转让给更有实力的开发商进行共同开发。
这厢卖地，那厢买股。“一些大的地产企业空降武汉，都是采取直接收购的方式。”
3月，重庆东银与华西村联手高调注资武汉顶级别墅，引发市民与武汉房地产业界的关注；1月，新华联全资子公司北京新华联置地有限公司拟出资45432.56万元，收购武汉百步亭联合置业有限公司持有的武汉大花山生态科技开发有限公司100%的股权。对于新华联来说，其更注重的是对近30万平方米土地的独立运营，以及能否成功打开武汉市场。
“目前来看，开发商还有一定主动权，个别企业的倒闭，市场有些萎靡状态，没有看到特别严重的情况。”中部商业地产联盟副会长王永平接受采访时也表示，房地产行业是中国经济的晴雨表，如果企业真的出现大面积倒闭的情况，从政府政策上一定会有一些措施。
结局：洗牌与转型
不可否认，在资金紧绷和房不好卖的情况下，现在一些房企的日子的日子确实不好过。据业内人士透露，除已申请破产的企业之外，还有相当一部分房企因为资金问题，正在破产的边缘挣扎。如果调控再继续下去，开发企业，尤其是中小开发企业，日子将更难过。
国家统计局数据显示，3月份全国房地产开发景气指数为96.92，环比回落0.97个百分点，同比回落6.06个百分点，这是国房景气指数连续10个月下滑。
在资本市场，2011年，就有8家a股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。备受破产传闻困扰的绿城中国，2011上半年资产负债率为87.71%，如果单从资产负债率来看，a股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张，有两家超过100%，资不抵债。
温总理在“两会”记者会上，再次强调房价远远未回归合理，调控不能放松。而之前期待调控松动的市场预期基本已经落空，政策继续从紧已经成为定局。
“目前的住宅市场处带一个持续深度的调整之中，洗牌是必然的。”叶学平表示，只有这样重新洗牌，剩下的有实力的企业才能搞好，这个行业才能持续的发展下去。
叶学平认为，虽然从目前的实际情况来看，申请破产的企业只是少数，甚至可以说是极少数，但是，导向和标志性作用却很大。房企破产对个别房企来讲不是一件好事情，但对整个行业来讲，并不一定是坏事。
一方面，部分开发商破产、倒闭，将优质资产转移到有实力的企业手里；部分企业撤出房地产开发、做回老本行或谋求其他领域发展。这对房地产行业回归理性发展，总体上“利大于弊”。另一方面，在调控不放松的背景下挤出泡沫，使房价回归合理。
“上一个十年是住宅市场的蜜月期，下一个十年是商业地产的蜜月期。”叶学平认为，伴随着房地产“黄金十年”结束，很多开发商已经看到了未来的一个运行趋势，价格会稳中有降，房企的利润也会趋于平均化。
房地产转正个人总结篇5
关键词：杜邦分析法房地产投资评价权益净利率销售净利率
引言
房地产行业在我国已日益成为一个焦点产业，而关于这个行业的各种争论也是越来越多。尤其是自二零零八年金融风暴以来，中国房地产行业公认的平均净利率已经降至八个百分点，给公众留下房地产行业日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，却有越来越多的企业投资房地产行业，到底是什么动力使得各投资资本对这个似乎利润微薄的行业如此钟情呢？如果我们能用杜邦分析法来分析一下房地产行业的真实收益率，便就不难理解其中的奥秘了。
一．杜邦分析法
杜邦分析法（Dupontanalysis），是利用几个主要财务比率之间的关系，综合分析企业的财务状况，是基于财务角度评价公司赢利能力及股东权益回报水平和企业绩效的一种经典方法。其基本手段是将企业净资产收益率逐级分解为各项财务比率乘积，从而有助于深入分析比较企业经营业绩。因为这种财务分析方法最早为美国杜邦公司所采用，故而被命名为杜邦分析法。为简单起见，我们只截取杜邦系统图中跟本文相关的顶层关键指标部分，见图表一。
从图表一中我们可以看出，在杜邦分析原理中，权益净利率是财务分析的核心内容，直接代表了企业净资产的获利能力，而上面提到行业公认仅仅用销售净利率来衡量一个企业的获利能力显然有失偏颇。
二．案例分析
1.典型案例
我们选择中国某具有代表性的上市房地产公司的经营收益状况进行分析，并简化处理其二零一零年度的资产负债表和利润表，分别见图表二和图表三。
2.杜邦分析
我们对几个关键指标进行计算，得出如下结果：
通过计算发现，如果单纯看销售净利率，该企业为8.9%，略高于目前房地产行业通行的8%的销售净利率，而根据国家税务总局二零一零年公布的行业净利率显示，我国的全部行业平均净利率为10%，显然房地产行业的销售净利率低于平均净利率，更是远远低于餐饮、娱乐、交通运输等行业的平均净利率。同时我们发现，其总资产净利率为2.7%，也远远小于全国其它行业平均水平。这与众多资本者热衷于投资房地产开发看似有些矛盾，似乎也成为房地产行业的业内人士抱怨利润微薄的有力证明。
然而，通过进一步观察我们发现，由于强大的财务杠杆，资产负债率达到了70.6%，使得权益乘数高至3.4，根据杜邦分析，权益净利率等于总资产净利率与权益乘数的乘积，使得在资产净利率低至2.7%和总资产周转率仅为0.3的情况下，权益净利率一下升高到9.2%，这在资本密集型行业中属于不低的水平。根据杜邦分析法原理，这个指标才是房地产行业投资收益水平最真实的体现！
三．杜邦分析法在房地产行业投资评价中的应用
1.建立以权益净利率为核心的投资思想
从杜邦分析法原理不难看出，销售净利率、总资产周转率和权益系数（即财务杠杆）共同影响着权益净利率。尽管就单个项目而言考察销售净利率是合理的，但是从企业整体盈利角度和最终股东回报角度来讲，一味追求销售净利率是片面的。对销售净利率的过分追求往往会在投资决策时错失投资机会，导致企业整体投资效率下降，同时降低总资产周转率，结果使得真正衡量企业经营价值的权益净利率降低。
因此，从整个企业运营的角度来评价房地产投资，应该追求权益净利率的最大化，而不是销售净利率最大化。
2.总资产净利率的提高应当多从总资产周转率入手
根据杜邦分析法原理，从运营的角度看，企业的权益乘数是相对稳定的，从而总资产净利率便成了影响权益净利率的最重要指标，而总资产净利率的高低取决于销售净利率和总资产周转率。在房地产行业的利润率几乎已经公开透明的今天，房地产企业应该把重心放在总资产周转率的提高上，以提高总资产净利率，从而提高权益净利率。从上面的案例中可以看出，该企业的总资产周转率仅为0.3，资产周转效率低下，若能提高该项指标，必然会大大提升权益净利率。
房地产项目开发的周期相对较长，影响资产周转的诸多因素较多，对总资产周转率的分析，需要对各项因素进行研究，以判断影响企业资产周转的主要问题出在哪个环节，从而去进行改善。
3.努力提高销售净利率不容忽视
从杜邦系统图中可以看出，销售净利率与总资产周转率共同影响着总资产净利率。
在销售净利率公开透明的今天，有竞争力的企业应当积极提高销售收入，降低成本费用总额，提高企业净利润，以提高销售净利率，增强企业竞争力。
4.权益乘数对房地产行业的影响
权益乘数体现企业的负债程度，反映出公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高，权益乘数就大，公司会有较多的杠杆利益，但风险也随之增高；相反，资产负债率低，权益乘数就小，公司会有较少的杠杆利益，但相应承担的风险也低。
通过前面的案例可以看出，该家房地产企业是一个典型的利用高权益乘数获取杠杆利益的例子，在过去的若干年里，这几乎也成了所有房地产开发企业获取高额投资回报的公开秘密。随着国家最近针对房地产行业出台的法律法规，以及银行存款准备金的不断上调，市场上可供应货币减少，同时对于售房预付款的各种限制，房地产企业获得这种财务杠杆的能力也越来越小。通过杜邦分析原理可以看出，一旦权益乘数减小，而销售净利率又不能得到有力提升的话，对于权益净利率的影响将非常大，这种严峻的形势对于房地产行业的发展将是极大的挑战。
因此，房地产开发企业当务之急应当转变以银行信贷为主的传统融资渠道，积极探索新的融资方法。可选择的新的融资方法有信托基金、发行债券、发行优先股等，最近在北京等地区又衍生出开发商贴息委托贷款等新型的融资方法。
四．结论
随着国家各种法律法规的出台以及银根缩紧的趋势，企业的权益乘数将越来越小，而同质化的激烈竞争使得销售净利率处于一个低水平状态，房地产行业面临着前所未有的严峻考验。
根据杜邦分析法原理，一方面，企业当努力降低开发成本，另一方面，积极打造品牌，实行差异化营销，打造精品房，提升项目的溢价能力，同时保持良好的运作效率，最大化提高资产的周转率，通过这些可控因素的运作，积极弥补不可控因素带来的影响，最大化提高权益净利率，才能获得企业最大化的投资回报。
参考文献:
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[5]internationalFinancialStatementanalysisHenry,elaineJoHnwiLeY&SonSinC(2008-11)
房地产转正个人总结篇6
关键词：金融危机；房地产企业；战略转移
1我国房地产企业战略转移动因分析
1.1环境动因分析
我国房地产市场受金融危机影响，行业整体正在走向衰退，市场需求不断下降，从而使我国房地产企业生存发展的空间越来越小，这种压力往往促使企业进行战略转移，转变经营思路；另外，我国房地产业经过这几年的飞速发展，市场进入者非常多，形成规模的大企业较少，绝大部分是中小企业规模，因此市场竞争环境非常激烈，在这种形势下，整个行业必定面临这一轮新的洗牌，只有重新分析环境和市场，调整发展战略，才能在激烈的竞争中生存下来；最后，我国整体经济环境也在发展变化，国家的政策在逐步调整，经济结构也在不断变化，城市化过程出现了新的特征，劳工结构和产业体系也在发展明显的变化，区域间发展模式和其之间的联系也在悄然改变，在这种大的背景环境下，房地产企业必须根据整体政治经济环境形势做出新的判断，加强解读环境的能力，更重要的是顺势而下，适时转移战略方向。
1.2企业内部动因
我们了解到房地产企业正面临着许多的问题，最大的问题就是融资问题。房地产开发企业有别于其它企业的一个显著特征是前期投入资本特别大，而且是间歇期的投入。不需要持久投资，但是每期投资都需要大量资金。因此房地产企业负债率都较高，融资受阻对房地产企业来说是灾难性的，当投机产生的虚高的房价和虚假繁荣的市场破灭的情况下，房地产企业面临着市场萎缩和资金链断裂的困难，这种困难也让房地产企业必须要进行内部调整，从整体上重新确立战略方向，在业务、市场和产品上都重新定位。企业为实现资源的最有效配置，短期内获得高利润回报，往往选择并购方式。兼并方为实现资源的最优配置，需要整合资源，包括人力资源、财务资源以及其它资源，作为被兼并方，应配合兼并方的整合方案，从兼并方的整体利益出发，调整自身的发展战略，以适应兼并方整体发展战略。
2我国房地产企业战略转移的几种思路探讨
我国国内环境稳定，我国城市化和现代化的进程速度仍然较快，因此在可以看见的未来，我国房地产市场仍将面临一个长期的繁荣。我们既要认清当前金融危机对我国总体经济和房地产市场的打击是很大的，人们对当前经济形势的心理预期和对房地产市场的信心不足，但是，我们也要以长远的眼光来看，现在这种局面正是我国房地产市场转型的时期，金融危机只是这个时期的一个添加剂，我国房地产企业不必盲目恐慌，更应该做的而是认清形势，认真分析环境和审视内部资源和能力，顺势而上，看到我国房地产市场仍然有着巨大的机会，只要重新对资源和能力进行调配，适时进行战略转移，就有很大机会走出泥潭。在此，我总结出几种可供参考的战略转移思路。
2.1房地产企业服务对象转移战略
服务对象转移战略是指对企业服务的顾客群体进行重大调整。为了适应新的顾客群体的需要，企业必须调整其业务结构，推出新产品。前面分析到了我国房地产市场从2002年开始进入一个飞速发展期，在这个时期内我国房价上升速度远大于银行利率，因此很多投机者进入房地产市场进行炒房，曾一度形成专职的炒房族。而从2008年开始我国房地产市场在政府政策约束和金融危机影响下，我国房地产价格开始下降，成交量萎缩，投机者逐步退出市场。因此，在房地产是一个主要的投资市场还是消费市场的问题上曾讨论不止，不过从长远来看，房地产业是为了满足人们居住的要求，主要还是以消费市场为主。现在购房的大多数是刚性需求者。我国房地产企业必须认识到这种转变，重新看到现在市场上真正的消费者需要什么样的产品。从户型、楼层和区位选择上都应该考虑这种转变。
2.2房地产企业区域转移战略
西部经济结构受整体环境影响不大，而且每年都有国家支持。因此虽然整体经济形势不好，但是西部省份经济仍然以较快速度上升，而经济发展必然也带动房地产市场的发展。从长远来看，我国经济现在这种区域不平衡的情况必然要调整的，西部地广人稀，资源丰富，在东部和中部污染严重情况下，西部良好的生态环境，清新的空气都随着交通的便利，人们会逐步认识到其优势。因此我国房地产企业也应该看得到东边不亮哪边亮，从而撤出一部分资源流入到西部去，打好根基。
受劳动法影响，东部地区劳动力成本明显上升。而中部一些较靠近东部或者在铁路和河流旁的城市为了发展，在政策执行上相对于东部肯定较松动，而且最低工资也低于东部，因此很多企业都开始向内地转移，这也必然会带动这些地区的经济发展，房地产市场也肯定随着繁荣，我国房地产企业应该认识到这个机遇，慢慢转移资产到这些地区进行开发。
2.3房地产企业向产业链转移战略
我国很多房地产企业都只从事房地产开发工作，开发完一个地区就实行资本转移。其实很多人都犯了远视错误。不能看清身边的商机。从事房地产开发和销售的企业，也同样犯了这个错误，掌握户主信息是房地产企业的一个巨大的优势资源，知道每个户主的家庭状况、职业、偏好、热爱的体育运动等各方面全面的信息。很多企业认为物业工作难做，盈利不高，因此在开发销售完后就放弃对物业的管理。其实最开始可以通过建设小区社会，把开发区域的基础设施都构建完善，特别是教育和老年中心，能够以此吸引更多的潜在客户。
物业在我国还算是个新兴的行业，以中小型企业为主。而真正具有实力和先进的管理模式的物业公司还仍未存在，因此我国房地产企业可以扩展产业链，利用销售与房主建立的关系，开发物业项目。之后通过进一步对户主有进一步的了解后，企业再拓展新的业务，具体如资产管理，帮业主做产权证，还有诸如房屋租凭、托管幼儿、煤气运送等等延伸业务领域，这些都是盈利非常好的业务项目。这也是当今我国房地产企业可以考虑的战略转移方向之一。
房地产转正个人总结篇7
如果有一天，当你听说曾在地产界叱咤风云的绿城集团董事会主席宋卫平去养猪、栽花时，一定不要吃惊。
在扩张动能不足的局面下，越来越多的地产商正悄然转型，万科、恒大、正中集团等一大批房地产企业都将目光转向地产的高墙之外。
“中国经济长期依然向好，有更多的风景值得我们去欣赏、去发掘，我们应当主动作为，抢夺下一波经济发展的先机。”正中集团副总裁林培汉说。
不过，房企们的转型之路依然布满荆棘，同策咨询研究部总监张宏伟向《中国经济周刊》记者表示，房企转型必须充分估量市场风险，一旦冒进，很可能将面临更大的困局。
更多房地产项目挂牌转让
2014年以来，越来越多的房企正在开拓房地产业务之外的生存发展空间。
10月23日，正中集团董事长邓学勤对外宣布，2015年欧洲高尔夫职业巡回赛（epGa）全新一站赛事将在正中集团旗下的正中高尔夫球会开赛。据了解，正中集团总部位于深圳，长期开发商业地产等物业，总资产逾人民币300亿元。“在房地产业务内，我们向高端的高尔夫物业延伸；而在地产之外，我们也在加紧布局，生物制药、高端服务业、新材料、金属板材、冷链物流等业务，也将越来越成为我们发展的重心。”林培汉接受《中国经济周刊》专访时表示。
无独有偶。一直专注于住宅开发的地产龙头万科，在今年不仅与徽商银行合作，试水金融业；更宣布将大手笔投资400亿元，在吉林打造松花湖滑雪度假区，这是万科成立30年以来首次涉足滑雪度假产业。此外，万科也开始进军互联网行业，不久前，万科宣布与百度合作，并在今年9月将首个合作成果――V-in在万科购物中心金隅万科广场上线试用（V-in系统将针对不同消费者设定个性推送“菜单”）。
另一家地产龙头企业恒大地产的转身则更早更快。去年恒大已推出了恒大冰泉，今年恒大则宣布要投资超过1000亿元，进军农业、畜牧、乳业以及粮油业务。以乳业为例，今年9月，恒业集团正式成立，同月，恒大收购新西兰咔哇熊乳业，生产咔哇熊婴幼儿配方奶粉，今年10月27日，恒大正式对外宣布，咔哇熊婴幼儿配方奶粉上市。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，2014年以来，大型房企“跨界”投资紧锣密鼓地进行，与此相应的是一大批中小型房地产企业，正加速逃离地产业。
记者查阅北京产权交易所网站发现，截至10月底，该网站挂牌转让的“非国有产权”项目共53个，其中转让的房地产项目就有19个，占比近40%。而在这19个项目中，前9个月转让的房地产项目只有6个，自9月份以来转让的房地产项目为13个，房地产产权转让呈现出加速的态势。
国家统计局的数据显示，2010―2012年三年间，国有房地产开发企业、集体房地产开发企业、港澳台投资房地产开发企业、外商投资国有房地产开发企业这4个类别的房地产企业数量均呈下降的势头。其中，国有房地产开发企业2010年为3685个，2011年为3427个，2012年为3354个，两年间数量减少了近10%。
林培汉举例说，正中集团2008年就决定不再做住宅，全部改为开发写字楼和自持商业物业，同年也决定开始进军生物制药等行业。
楼市价、量齐跌
与之前房价一路上涨、销售量不断攀升的状况相比，现在，中国房地产市场正在发生显著的变化。
国家统计局10月24日公布的最新数据显示：9月份，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。同比价格下降的城市有58个，持平的城市有2个，上涨的城市有10个。这意味着，无论是同比，还是环比，价格下降的城市数量已经远超过价格上涨的城市。
另一份统计数据则显示，1―9月份，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%；商品房销售额49227亿元，同比下降8.9%。这进一步表明，当前中国楼市不仅价格在下降，整体成交额也在萎缩。
对于这种变化，万科总裁郁亮公开的看法是，中国房地产市场已进入“白银时代”，在白银时代，就意味着在黄金时代稳赚不赔的生意没了，风险加大、利润下降，游戏规则变了。
林培汉告诉《中国经济周刊》记者，据他们企业的观察，至少在三四线楼市，去库存的压力非常大，土地、房子销售缓慢，市场确实在改变。
张宏伟表示，当前房企纷纷转型，有的是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，有的是多元化战略转型发展的需要，有的是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会，有的是为了降低融资成本的需要。一句话，在“白银时代”房企谋求战略转型势在必然。
跨行需谨慎陌生领域潜藏风险
房企转型说起来容易，但是，只有解决了往哪儿转、怎么转，才有意义。
张宏伟认为，房企尤其是品牌房企会继续加速战略转型，以谋求中长期更加平稳的发展。因此，预计2014―2016年，品牌房企在“跨界”投资上将有更大的动作，或许龙头房企会直接通过并购、合作等方式进行大范围“跨界”扩张。他同时还强调，品牌房企在“跨界”投资转型过程中应该注意把控市场风险，不能一味跟风激进地进入一些陌生领域，必须先进行详尽的调查和完善的资源配置等，否则很可能水土不服。
房地产转正个人总结篇8
经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范.有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。起诉到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。
总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。
1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转
让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：
从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。
房地产转正个人总结篇9
关键词：税收结构；财政支出结构；社会福利支出
中图分类号：F719文献标识码：a文章编号：1003-3890（2011）08-0058-04
改革开放以来，秉持保持宏观税负基本稳定、与经济体制改革进程相适应、渐进式推进的原则，中国税收制度经历了1983年和1994年两次重大改革以及2004年以来对出口退税、增值税、企业所得税、资源税、农业税等征收制度的一系列调整，取得令人瞩目的成效，逐步建立起税种齐全、税基较宽、税负公平、税率合理，符合社会主义市场经济发展需要，满足财政收支相对平衡的税收体系。[1]随着中国经济总量的迅速增长，国内外经济环境日趋复杂，税制改革所需解决的经济与社会矛盾不断变化，税制改革任重而道远。笔者认为，中国税制改革的关键在于如何选择最恰当的时机，采取最有效的政策与策略，以实现间接税为主体的税收结构向直接税为主体的税收结构转变。
一、中国税收结构的转变方向与难点
直接税与间接税的划分是以税收负担能否转嫁为标准的。所谓直接税，是指纳税义务人同时是税收的实际负担人，纳税义务人不能或不便于把税收负担转嫁给别人的税种。属于直接税的这类税收的纳税人，不仅在表面上有纳税义务，而且也是实际上的税收承担者，即纳税人与负税人一致。所谓间接税，是指纳税义务人不是税收的实际负担人，纳税义务人能够用提高价格或提高收费标准等方法把税收负担转嫁给别人的税种，即纳税人与负税人不一致。直接税与间接税相比较，前者符合实现税负公平与量能纳税的原则，有助于社会财富的合理分配；后者征收相对简便，税源稳定，有助于财政收入稳定。纵览世界各国的税收制度，经济较发达国家大多以直接税为主体，oeCD组织32个成员国，直接税占税收收入平均比重超过70%。而发展中国家大多以间接税为主体，中国、印度等国间接税占税收收入比重近60%。[2]
经济学界洞悉直接税与间接税的利弊，不断提高直接税占税收收入比重已成为经济学家们的共识。然而，对于中国这样一个经济总量巨大、人口众多而人均收入的差距过大的经济体，税收结构转变存在诸多困难。笔者通过勾画“国民经济运行与税收结构关系图”，尝试说明中国税收结构改革面对的经济矛盾与特殊问题。
如图1所示，对生产要素及要素投入者征税，包括企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、印花税、财产税等，属于直接税；对生产加工过程、商品流通与消费环节征税，包括增值税、营业税、消费税、关税、资源税等，属于间接税。间接税税负与国民收入总量及增量结构相关，在税率不变的条件下，随经济增长而稳定增长；直接税与生产要素投入规模、要素报酬结构及财富累积能力相关，各税种及税率变动影响诸多要素投入主体的利益分配，改革阻力较大。由间接税为主向直接税为主的税收结构转变，面对的主要经济矛盾与困难存在于以下三个方面。
1.间接税降低引致的劳动者收入增加效应不足以抵偿等额直接税增加带来的劳动者收入减少效应。间接税虽然具有可转嫁的特性，但并非完全转嫁，其转嫁能力与商品的需求弹性密切相关，需求弹性越小转嫁能力越强，相反则转嫁能力越弱。降低间接税会导致商品价格下降，商品总价款降低部分等于间接税可转嫁部分，因而小于减少征收的间接税款总额，其差额部分转变为企业利润增长。有鉴于此，间接税向直接税等额转变，会改变资本与劳动要素收入分配比例，造成劳动者相对收入水平降低，使中国劳动报酬收入占国民收入比重过低的问题更加严重。
2.就中国当前经济状况而言，直接税增长潜力极为有限，若硬性降低间接税税收占比，则财政收入水平也将随之下降。2009年，中国直接税收入为22116.9亿元，占税收总额的比重约为38.8%。其中企业所得税收入为11536.84亿元，占税收总额的19.38%；个人所得税收入3949.35亿元，占税收总额的6.64%；土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等与土地相关税收总额为3077.27亿元，占税收总额的5.17%；契税、印花税收入合计3142.92亿元，占税收总额的5.28%；车船税收入为186.51亿元，车辆购置税收入1163.92亿元，合计占税收总额的2.27%。[3]上述直接税、企业所得税占税收总额比重已大幅超过美国的10%，增收潜力不大；个人所得税由于人均收入水平较低，且税率呈现下调趋势，其占比难以提高；与土地相关税收，在国家削弱地方政府土地财政和限制房价上涨等政策导向下，增长空间有限；契税、印花税、车船税、车辆购置税等与交易相关税种，税收增长受制于交易规模，随机变动幅度较大。因此，中国直接税短期内增长方向，只能着眼于预期推出的个人住宅房产税、物业税等财产税，鉴于物业税等推出更多出于抑制房价过快上涨的政策目标，而将其作为直接税增长的主要源泉有待时日。
3.从中国现行财政支出总规模及结构看，大幅减税的政策空间不大。虽然中国财政收入自1992年以来始终保持两位数增长，18年来财政收入增长幅度超过20倍，但财政支出同比增长且缩减弹性甚小。随着国家经济实力增强，应当重点投入的教育、医疗、社会保障等支出占财政支出总规模的比重依然偏低。2009年，中国教育、医疗、社会保障等财政支出项目，占财政总支出的比重分别为：13.68%、9.97%、5.23%[4]；而美国2010年三项财政支出占总财政支出比重分别为：16%、17%、26%。相比之下，承担着13亿人口民生保障责任的中国政府，其财政支出规模在相当长时期内仍将保持高速增长，大幅减税政策不具可行性。
二、税收结构与财政支出结构的匹配与协调
上述研究表明，当前不具备在稳定财政收入规模前提下令直接税代替间接税成为主要税收来源的基本条件。那么，伴随着中国经济的持续发展，基于直接税与间接税占比的税收结构优化标准应当如何界定？笔者认为，税收结构调整必须以支撑财政支出结构优化为目标，逐步形成以企业所得税支撑财政一般性公共服务、国防、公共安全等开支，高收入群体个人所得税与财产税收入支撑低收入群体社会保障转移性支付，中等收入群体个人所得税收入与教育、卫生、社会保障等财政转移性支付相平衡，间接税收入和非税收财政收入支撑工业商业金融等事务、城乡事务、农林水事务、科学技术与环境保护等财政支出的税收结构与财政支出结构。理想的税收结构与财政支出结构如表1所示。
根据表1所示税收结构与财政支出结构配比要求，结合2009年度中国财政支出结构测算，直接税应占财政支出总额的57.07%，间接税占财政支出总额的28.92%，非税财政收入占财政支出总额的14.01%。直接税与间接税收入之比约为2∶1。[4]随着社保、医疗、教育等项目占财政支出总额比重增加，直接税占税收总额的比重也应随之增加，在远期可逐渐达到oeCD成员国平均水平。
1995―2009年，中国国民收入从58478.1亿元增至335353亿元，增长4.73倍；同期中国税收收入总额从6038.04亿元增至63104亿元，增长9.45倍；税收总额占国民收入比重从10.32%增至18.8%，增幅82.1%。连续20多年经济高速增长，令中国政府财力跃居世界第二。[4]大量事实表明，通过增量调结构，永远比针对存量调结构来得容易，造成的经济利益冲突与对国民经济运行的冲击也要小得多。笔者认为，为了实现税收结构与财政支出结构的合理匹配与协调，有必要从现阶段开始便将税收增量的大部分用于教育、医疗、社会保障、低收入人群转移支付等社会福利支出。
中国作为一个发展中国家，目前尚无能力支撑类似发达国家庞大的社会福利开支。但随着国家经济实力增强，转变财政职能，逐步提升社会福利支出占财政支出总额的比重，势在必行。这里做一简单测算，假定中国GDp未来继续保持每年8%增速，税收收入增速保持GDp增速的1.25倍，即年均增长10%，财政支出总额增速与税收收入增速相同，亦为年均增长10%。税收增量部分的80%用于社会福利项目支出，则2009―2028年社会福利支出占财政支出总额比重将呈现如下变动趋势（如图2所示）。
若意在通过税收增长部分缩小中国财政支出在社会福利项目投入与发达国家的差距，即便从2010年起新增税收收入的80%均列支为社会福利项目，且保持年税收收入增长10%的速度，社会福利支出占财政支出比重指标，18年后方能达到发达国家平均水平的60%。与此同时，经测算的中国人均GDp将达到110374元，即便人民币不再升值，按现行汇率6.627CnY=1USD，折合为16655美元，该数字将仅次于现在的以色列，超过韩国，中国将进入发达国家行列。由于税收增速被假设为GDp增速的125%，税收总额占GDp比重将逐年上升，2028年达到26.7%，该比重相对于发达国家也属于中高水平。
未来18年，中国经济增长可能达不到年均8%的高速度，经济增长速度放缓仅仅延长了社会福利支出占财政支出比重达到60%的所需年限，但不改变税收新增收入80%用于社会福利支出，方能在人均GDp达到发达国家水平时，实现与发达国家大致相当的国民福利水平的基本结论。上述假设与推算，意在指出中国财政支出在社会福利方面欠账太多，为保证经济总量与国民福利水平同步提高，必须抓住当前税收收入增速较快的时期，增大财政支出用于社会福利项目开支比例，才能实现税收结构转变与财政支出结构优化相匹配的目标。
三、实现税收结构转变目标的政策与策略建议
鉴于中国直接税大幅增长的条件尚不成熟，实现上述税收结构调整目标将是一个长期渐进的过程。与税收结构转变过程同步，政府应转变经济增长模式，调整国民收入分配结构，推进税制改革，优化财政职能，一方面保证人民群众生活水平的普遍提高，另一方面为税收结构转变创造健康的环境。笔者认为，为更好更快地推进税收结构转变，宏观经济调控应在以下方面有所作为。
（一）转变财政职能，增大劳动报酬占国民收入初次分配的比重
实现间接税为主向直接税为主的转变，拓宽直接税的税源是关键。纵观中国个人所得税、财产税等直接税种收入占税收总额比重较低，其原因有二：一是人均国民收入水平仍处于中等收入国家偏下水平，达到纳税收入和累计财富标准的规模较小；二是工资薪酬等劳动要素收入占国民收入一次分配比重偏低，劳动者一方面拿着与劳动付出不相称的工资收入，另一方面却承受高企的物价和房价，而无力支撑较高的直接税税负。关于中国劳动报酬占国民收入比重过低的讨论，近两年来成为经济学界关注的热点。由于劳动报酬计算口径不同，计算结果也不尽相同。其中较为权威的《中国企业竞争力报告（2007）――盈利能力与竞争力》（社科文献出版社出版）一书中指出，1990―2005年，中国劳动者报酬占GDp的比重从53.4％降低到41.4％，降低了12个百分点，该指标远低于工业化国家的一般水平，以部分国家劳动报酬占GDp比重为例，美国为57.5%，英国为55.9%，法国为52.7%，加拿大为51.1%，澳大利亚为46.7%，韩国为44.0%，日本为53.3%。[5]中国劳动报酬占国民收入比重的连年走低，折射出中国国民收入分配向企业利润和财政收入倾斜的实际状况，也成为制约中国税收结构转变的最大障碍。
扭转劳动报酬占国民收入比重过低的困局，关键在于确立“藏富于民，取之于民，用之于民”的财政政策理念，即通过提高普通劳动者收入水平，增加普通民众财富积累，扩大直接税税源，再由直接税增长部分反哺社会福利支出。劳动力相对过剩所导致的劳动力买方市场格局，使企业缺乏上调工资水平的动力与压力，但也不能否认，中国长期奉行的鼓励企业留存利润扩大投资和维系国际市场的低价竞争优势，靠出口和投资推动经济增长的政策导向，实际上也成为工资水平低下的重要推手。笔者认为，为摆脱经济增长依靠出口和投资增长、而出口和投资增长又以压低工资水平为基础、致使民众相对更贫穷、国内需求相对更弱的恶性循环，应在相当一个时期内放缓经济增长速度，果断地缩减乃至放弃部分劳动密集型出口产业，同时将巨额财力转移支付到教育、社保、医保、廉租住房等项目上来，以提升劳动者素质和增收能力，切实解决民众增加消费的后顾之忧，从而使由劳动者素质普遍提高而增强出口商品竞争性，靠民众可支配收入增长拉动内需扩张，成为经济更快更好增长的新引擎。
（二）将地方政府土地财政转变为房产税或物业税财政
“十一五”期间，地方政府土地出让金收入成倍增长，2006年为7000亿元，2007年接近1.3万亿元，2008年为9600多亿元，2009年为1.59万亿元，2010年达到2.7万亿元。土地出让金收入已名副其实地撑起地方财政收入的半边天。土地出让金增长，一方面得益于商品房价格高涨，另一方面又推动商品房价进一步上升，进而使房地产发展商与地方政府之间形成了心照不宣却难以公开的利益链条。[6]然而，这一利益链条是以数千万的城镇居民居无定所为代价的，因此必难长久。在中央政府不断增大房价调控力度的环境下，开征个人房产税既可成为抑制房价上涨的巨大筹码，又能创造可观的直接税收入，优化税收结构。故开征个人房产税一时间被炒得沸沸扬扬，箭在弦上。
笔者认同个人房产税或即将推出物业税具有控制房价和增加税收的正面效应，并可在远期代替土地财政成为地方政府财政收入的重要来源。但必须指出的是，个人房产税开征的前提是房价的显著下跌，而非简单令其成为抑制房价上涨的利器，两者在逻辑关系上迥然不同。房价维持高位，针对商品房开征房产税极可能出现的结果是，老百姓辛辛苦苦攒一辈子钱买了高价房，最终却因交不起税住不起房。统计资料表明，中国大中城市商品房单套均价已经超出普通家庭年收入的20倍，即便房产税率控制在商品房市场价格的1%，居民年家庭收入的20%都将用来缴税，这无疑是难以实际执行的税改，也不可能使房产税收入持续成为财政收入的重要来源。因此必须首先优化的是地方政府的土地使用权出让模式，适当降低土地使用权的出让价格，同时配套家庭限购商品房政策，在房价真正走低后择机开征房产税，通过增大购置多套住房的持有成本，抑制房地产市场投机行为，达到适当收缩房产需求规模，平抑房价，进而增强居民房产税税负能力的目的。
参考文献：
［1］肖捷.改革和完善税收制度［J］.税务研究，2010，（11）.
［2］刘佐.中国直接税与间接税比重变化趋势研究［J］.财贸经济，2010，（2）.
［3］国家税务总局.中国税务年鉴2010［m］.北京：中国税务年鉴社，2010.
［4］中华人民共和国统计局.中国统计年鉴2010［m］.北京：中国统计出版社，2010.
房地产转正个人总结篇10
[关键词]房地产上市公司资本结构
一、引言
房地产业开发资金投入大,投资回收期长以及房地产价值昂贵等原因,使得房地产企业面临开发、投资所需资金巨大等问题,因此融资成为房地产业不可回避的一个重要问题。据证券时报在《2009中国房地产上市公司top10研究报告》的统计,2008年沪深两市房地产上市公司的资产负债率在56.86%。这说明房地产业对银行信贷依存度过高,资本结构不合理。本文通过研究公司的资本结构影响因素,帮助其从整体考虑采用合理的方式筹集资金,调整企业的资本结构;并且帮助房地产上市公司的相关利益方(如企业,银行等)调整自己的行为。
二、研究方法及数据处理
1.研究方法
笔者采用主成分分析方法提取主要影响因子进行研究分析。其基本思想是,通过适当的线性变换,把多个指标变量转化为少数几个综合指标变量,并使得这几个综合指标尽可能地反映原来变量所含信息量,且彼此不相关。
2.变量设计、数据收集与处理
笔者借鉴国内外研究成果并结合国内实际,选取了16个影响我国民营上市公司资本结构的指标作为解释变量,各指标变量如下:
(1)反映企业规模的指标:总资产与主营业务收入的自然对数两个指标反映企业规模因素;
(2)反映企业成长性的指标:主营业务收入增长率以及总资产增长率;
(3)反映所有权或股权结构的指标:国家持股比率及流通股比率;
(4)实际所得税税率:应交所得税与税前总利润之比;
(5)反映抵押价值的指标:存货占总资产的比例;
(6)反映非负债税盾的指标:固定资产折旧与总资产之比;
(7)反映盈利能力的指标:主营业务利润率、净资产收益率;
(8)反映短期偿债能力的指标:流动比率和流动负债比率;
(9)反映企业经营能力的指标:应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率。
本文用账面资产负债率指标作为被解释变量,来反映企业资本结构的总体特征。
3.省略),并选择各上市公司2005年末的数据。
三、模型分析及结果
1.采用SpSS10.0统计分析软件,得出6个主成分,根据其意义分别定义如下:
主成分1定义为盈利能力指标;主成分2定义为企业规模指标;主成分3定义为经营能力指标;主成分4定义为非负债税盾;主成分5定义为公司偿债能力指标;主成分6定义为公司股权集中程度指标。
假定帐面资产负债率与6个主成分存在线性关系,选取这6个主成分对其进行多元回归分析,建立回归模型,如下:
DaR=β0+β1*v1+β2*v2+β3*v3+β4*v4+β5*v5+β6*v6+εj
式中:β0是常数项,βi是主成分的估计参数,Vk是各主成分,εj为误差项。
2.回归模型分析
通过表1,我们可以看到模型拟合优度系数为0.680(调整后为0.567),说明解释变量基本对被解释变量进行了释义。通过表2可以得出:因子2即企业规模与资本结构正相关,因子3经营能力和因子6即公司股权集中程度与资产负债率负相关,另外三个因素(盈利能力、非负债税盾、偿债能力)与资产负债率相关程度不显著。
3.实证分析总结
由以上分析可以知道,上市房地产公司的资本结构受到公司规模指标、经营能力指标、股权集中程度指标等因素的影响较大,而与盈利能力、非负债税盾以及偿债能力的关系不显著。
(1)公司规模与其资产负债比率正相关
其原因主要是:目前国内房地产企业包括房地产上市公司,在其各种债务融资渠道中,银行通过直接或间接贷款成为房地产债务融资的主要资金来源。从直接贷款来说,大企业较小企业更为稳定,这种情况使得银行能够较容易信任,进而能提供更多的信贷资金。而从间接贷款来说,在房地产开发资金来源的“其他资金”中,绝大多数是购房者的定金和预付款,而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费贷款。由于规模大的房地产企业更能获得消费者的信赖,消费者更愿意购买这些房地产企业的产品,从而也就更容易获得银行的间接贷款。因此,作为我国房地产业最重要的债务融资渠道的银行信贷来说,无论是从直接的还是间接的角度而言,都是偏好于规模较大的房地产企业。
(2)经营能力与资产负债率负相关
和其他上市公司一样,当房地产公司经营能力较强时,企业经营所需要的资金相对要少一些,因而就可更少地负债。相反,如若企业经营能力较差,则需要更多的运营资金,则可能会更多地依赖于负债融资。
(3)股权集中程度与资产负债率负相关
其合理的解释是:我国的上市公司中,当公司需要外部融资时,大股东的利益人即管理层偏好于没有多少约束力,同时又不会动摇大股东控股地位的股权融资,而不是经济约束力很强的负债融资。公司股权越集中,管理层的这种偏好就越明显。
(4)非负债税盾与企业资产负债率效果不显著
折旧作为会计上收益成本核算的一个要素,是内源融资的一种,两者负相关说明企业折旧融资的自然性特征。然而,在我国上市企业中,折旧占融资总额的比率偏低。据统计,2002年51家1992年底以前上市公司折旧融资占总体融资的6.25%,而房地产上市由于其行业特点决定了其折旧占融资总额的比率相对其他行业的企业更低,以本文中2003年24家房地产上市公司为例,其折旧融资占融资总额的平均值仅为2.20%,因此造成非负债税盾和资产负债率关系不显著也就可以理解了。
(5)盈利能力以及偿债能力与资本结构影响不显著
这一点可以有以下解释:
①在当前我国市场经济不完善,法律制度不健全的情况下,有些企业,尤其是房地产企业获得银行贷款的条件并不是以其盈利能力和偿债能力为条件的。企业与其他相关利益团体捆绑的程度很大程度上决定了企业能否获得银行贷款,能否获得经营资本,从而促使企业的规模增长越快越大,增加市场对该企业经营的信心。
②在国内商品房需求量很大的环境下,目前我国房地产开发公司主要是资源依赖型公司。全国约3万多家房地产开发公司,绝大部分为项目公司,即使是上市公司中的优秀代表,更多的是资源依赖型公司而不是效率型公司。房地产公司对土地的争夺就说明了这一点。因此市场对于其认可主要是看其资源占有程度,有资源就会有投资或借贷,而较少关注其盈利能力和偿债能力,这些与我国的现实是基本相符的。因此,在目前情况下,盈利能力和偿债能力对于资本结构所产生的影响会由于交易成本的作用,被严重削弱。
参考文献:
[1]王家庭张换兆:房地产融资方式多元化的经济学分析[J].财经科学,2005(6)
[2]张红凌常峰:房地产企业上市融资的回顾与展望[J].中国房地产金融,2001