房地产公司会计准则篇1
关键词：新投资性房地产会计准则盈余管理纳税影响
一、新会计准则对投资性房地产公司盈余管理的影响
盈余管理又叫利润管理，是通过选择对企业有利的会计政策，以使企业经营者自身收益最大化或者公司利润最大化为目的的经济行为。新会计准则在不断适应社会发展过程中颁布的，本身有许多不完善的地方，再加上会计人员水平的提高，他们会不断打法律和准则的球，在不违反法规的前提下，达到利润操纵的目的。
1.利用新会计准则操纵利润
企业在新会计准则中选用会计政策和方法时进行盈余管理。具体来说，在投资性房地产转化时，选用成本模式进行盈余管理的空间几乎为零。但是在新准则的公允价值模式中，就可以利用公允价值的变动进行盈余管理，空间就很大。还有在公允价值模式下，不计提折旧或者摊销，以公允价值调整账面价值的差额计入了当期的损益，导致费用减少，利润增加，也为利润操纵提供了一个新的空间。
2.会计人员的职业判断难以衡量
不同的会计人员的职业判断水平的能力不同，对于同一个经济业务，若采用不同的会计政策或者由不同的会计人员来处理，则会产生与众不同的结果，这在很大程度上给企业的盈余管理创造了机会。
3.企业领导的意图影响会计人员的选择
当企业管理者的意图引导会计人员在不断的利用会计政策或者是相关法规的漏洞来给企业创造利润时。新投资性房地产准则相对以前准则是进步，企业应该在规定的范围内进行处理，但是，同时，我们也要看到新投资性房地产准则给了公司更大的活动空间。
二、新会计准则对投资性房地产公司的纳税影响
由于新投资性房地产会计准则规定了不同的计量模式，这样势必会影响企业当期的应交所得说，所得税费用，进而影响企业的净利润。
1.后续计量的纳税影响
在成本计量模式下的后续计量方面，税法和会计的差异主要体现在投资性房地产的折旧、摊销、减值准备等几个方面。在公允价值模式下的后续计量模式方面，税法规定，投资性房地产的计量基础是取得时的实际成本减去按税法规定的允许抵扣的金额，也就是税法不承认公允价值模式下的因公允价值的变动形成的损益。所以企业要对此进行纳税调整。在公允价值上升的情况下，企业的会计利润大于计税基础，会形成应纳税暂时性差异，进而形成递延所得税负债，相反则反。
2.处置时的纳税影响
对投资性房地产的处置，税法这样规定：处置收入作为财产转让收入，资产转让的净值，可以作为计算应纳税所得额的扣除额。公允价值下，应纳税所得额为处置收入扣减历史成本后的差额。但是在会计处理下，将累计公允价值和原已经计入所有者权益的金额一起转入到处置资产的当期损益。从此看来，会计和税法确定的处置资产的损益是不一致的，所以要进行相应的纳税调整。
三、投资性房地产公司优化发展的合理对策
新投资性房地产准则的实施在很大程度上规范了投资性房地产的会计处理，但是还存在很多不足，并且新投资房地产准则在相关的规定上有些复杂，企业在实施中存在进行利润操纵的空间。所以，我建议应该进一步完善准则，可以将管理层的意图加入到准则内容中去，并且加强企业监管，提高会计人员的职业判断水平，从而促进投资性房地产的健康发展。
1.完善新投资性房地产准则的相关处理
完善投资性房地产定义，简化投资性房地产的会计处理。在计量模式的选择方面，公司可以在符合相关准则的前提下，努力寻找两者的结合点，采用两种计量模式同时进行，在对比中分析利弊，以求寻找更加适当的会计政策
2.加强企业在准则应用方面的监督管理
新投资性房地产准则容易被企业利用来进行利润操纵，相关部门要加强对企业的监督和管理，使得企业对其进行充分的信息披露。并且进行严格的审核，以使得企业能够自觉的按照准则的规定进行投资性房地产的会计处理，规范投资性房地产市场的发展。
3.提高企业的管理和会计水平
从管理者角度分析，综合考虑企业自身利益和长远的发展，从多方面分析是否应该将某项房地产确认为投资性房地产进行的投资。从会计角度分析，会计政策的选择影响着相关的会计处理，这样就会影响到公司的经营业绩，是否采用公允价值模式是应该谨慎的考虑的，应该从当前的政策分析，结合市场实际的发展，增强会计信息的透明程度，在坚持公允价值的前提下，向投资者提供更加真实有用的会计信息，这样既帮助了投资者，又可以促进本行业的健康发展。
参考文献：
[1]朱冯娜.新会计准则对投资性房地产公司的影响-基于投资性房地产上市公司的案
例分析[D].上海交通大学,2009
[2]财政部.2006企业会计准则[m].北京:经济学出版社
[3]张春雨.新会计准则对房地产行业影响分析[J].北方经贸,2009(2）
房地产公司会计准则篇2
关键词：新会计准则；盈余管理；房地产行业
中图分类号：F23 文献标识码：a
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，适时分析房地产行业的盈余管理现状以及新准则对房地产行业盈余管理行为的影响显得十分必要与重要。
一、我国房地产行业盈余管理现状
(一)房地产公司的特点。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链长、地域性强的特点。中国上市房地产公司具有十分明显的区别于一般行业公司的特殊之处。
1、房地产公司的销售收入主要来自于房屋的预售收入，并通过“预收账款”科目进行结转。我国1994年确立的房地产预售制度是一直以来房地产公司获得开发资金以及进行资金周转的最重要渠道之一，同时该制度也为房地产公司进行盈余管理创造了机会：一方面为了达到少缴纳或者推迟缴纳企业所得税的目的，房地产公司通常将收到的房屋预售款记入“预收账款”科目并想方设法拖延将该科目的资金结转为销售收入的时间；房地产公司利用同时开发多个楼盘的机会，积累大量的开发成本和相关费用来减少账面利润；另一方面上市房地产公司利用预收账款作为利润的“蓄水池”，通过该科目进行相应的盈余管理调节来达到应对证券市场监管要求的目的。
2、房地产项目大多数是分期开发的，并且在项目彻底完工后方才结转销售收入。纵观房地产上市公司对外披露的财务会计报告，其项目开发大都会涉及到两个或两个以上的会计期间。由于收益的结算只能等到项目彻底完工才能实现，这一特点给予了房地产上市公司进行盈余管理的空间。
(二)房地产行业盈余管理方法与手段。房地产开发公司的财务核算和销售款项的收回有其自身的特点，同时也给其进行盈余管理提供了一般企业所没有的条件。
1、通过延迟收入确认的时间以及隐匿收入来进行盈余管理
(1)延迟收入确认时间。新《企业会计准则》对于房地产开发公司商品房销售收入的确认原则与一般商品销售收入的确认原则是一致的，即企业已经将房屋所有权上的主要风险和报酬转移给房屋购买者。我国房地产开发公司一般采用预收款的方式售房，公司在拿到售房款时并不能确认相关的销售收入，而是要等到房屋竣工验收完毕、与购房者办妥相关手续之后才确认相应的销售收入。实际上，房地产开发公司通常会采取诸如拖延房屋的竣工时间、拖延办理相关手续等手段来推迟收入的确认时间，这样就能减少当期销售收入的确认，进而减少当期税款的支付，从而达到盈余管理的目的。
(2)隐匿收入。除了开发房屋对外销售之外，房地产公司还可能会经营诸如将自有的商品房对外出租、承建其他单位的楼盘、将待售商品房出租等业务，而这些业务所得通常会被隐瞒不入账，从而减少当期的销售收入、减少当期的应纳所得税额。
2、通过成本费用支出的调节来进行盈余管理
(1)根据需要分配房地产开发成本。我们知道楼盘的开发一般要两年左右，房地产公司在同一会计期间内经常存在着多期楼盘同时开发的现象，按照《企业会计准则》的要求，当期完工结转的楼盘的成本应与其销售收入相配比计入当期损益。而实际上，我国房地产开发公司往往是根据公司自身的需要来任意分配当期完工楼盘应当承担的成本：如果当前经营业绩不够好需要调高利润，则会把部分当期完工楼盘应该承担的成本滚动到未完工的楼盘项目上；相反，如果当前利润过高需要进行调低处理的话，则会把未完工楼盘的部分成本支出结转到当期己完工的楼盘项目上。
(2)根据需要进行借款费用的资本化。前面提到房地产开发是典型的资金密集型行业，资金需要量非常庞大，这使得即使是资金雄厚的房地产开发公司也需要通过外部融资渠道来进行融资，所以正常经营的房地产开发公司一般都会有巨额借款。《企业会计准则第17号――借款费用》对借款费用的资本化作出了如下规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益”。实际上，房地产公司一般都会进行人为的操作来按照公司的需要分配借款费用的资本化金额，从而达到调节具体会计期间的利润及所需缴纳的税金的目的。
(3)根据需要分配其他成本费用支出。利润高了，所需缴纳的企业所得税也会随着增加，为了达到少缴税金的目的，房地产开发公司经常会将其他的成本费用支出，如房屋开发过程中的公用建筑物成本支出分摊到营业成本中。另外，房地产开发公司不区分所开发房屋的种类，平均分摊成本费用或者是根据公司的需要来分摊成本费用，这么做会导致当期财务报表的盈余数字非常不准确，同时也为公司借此进行盈余管理提供了机会。
二、新企业会计准则对房地产行业盈余管理行为的影响
(一)新准则对房地产行业盈余管理行为的遏制
1、存货发出计价方法的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。当存货的市场价格经常波动时，选择不同的存货发出计价方法会对当期盈余造成很大的影响。
新的存货准则取消了存货发出的后进先出法计价，规定企业只能采用先进先出法、加权平均法(包括移动加权平均法)和个别计价法对发出存货计价。此外，新的企业所得税实施细则取消了存货发出的移动加权平均法，若房地产公司采用移动加权平均法对发出存货计价，缴税时就需要进行纳税调整，准则和税法的这点差异很可能会限制移动加权平均法的使用。在物价持续上涨的今天，后进先出法的“取消”以及移动加权平均法的“限制使用”大大缩小了房地产公司进行盈余管理的空间，有效地遏制了其盈余管理行为。
2、编制合并报表范围的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。旧准则对企业合并范围的界定主要是以股权比例作为衡量标准的，即“母公司拥有被投资单位半数以上表决权资本就应将其纳入合并范围”。而新准则明确规定“合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定”，“母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围”。新准则的这一改变使得某些房地产上市公司无法在业绩不佳的年份通过收购业绩优良公司的股权或者减持业绩不佳公司的长期股权投资份额来达到盈余管理的目的。只要是受本公司控制的子公司，包括小规模子公司、业务性质特殊的子公司以及所有者权益为负数的子公司，就应该纳入合并范围。合并财务报表准则这一新变化有效地遏制了房地产上市公司盈余管理行为。
3、其他方面的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。除了以上两点之外，新企业会计准则对公允价值谨慎应用的规定、对子公司
长期股权投资由权益法改为成本法核算的规定、对关联交易披露严格规范的规定等等，这些新的改变都可以在一定程度上遏制房地产公司的盈余管理。
(二)新准则为房地产行业盈余管理行为提供的新空间
1、减值准备使用范围的增加为房地产行业提供了新的盈余管理空间。新准则增加了应当计提减值准备的资产范围，在原来的“八项”资产的基础上增加了生物资产、建造合同资产、金融资产和递延所得税资产等，所有这些资产均应当在会计期末判断其是否存在可能发生减值的迹象，若存在则计提相应的减值准备。准则讲解对建造合同减值准备的处理作出了如下解释，“如果建造合同的预计总成本超过合同总收入，则形成合同预计损失，应提取损失准备，并确认为当期费用。合同完工时，将己提取的损失准备冲减合同费用”。新准则给房地产公司提供了新的盈余管理空间。
2、投资性房地产的公允价值后续计量为房地产行业提供了新的盈余管理空间。己出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物都属于投资性房地产。第十条规定“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。结合我国房地产市场的发展现状，房地产开发公司一般都能从公开市场上取得相关投资性房地产的公允价值，再加上由于我国经济的飞速发展，房地产价格一直在飙升，这使得按照历史成本计价作为固定资产核算的房地产在转化为采用公允价值计价的投资性房地产之后，其价值会增幅很大。
公允价值计量模式下不再计提折旧大大增加了房地产开发公司的盈利。《投资性房地产准则》第十一条规定“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益”。而在新准则实施之前，这部分投资性房地产是作为固定资产进行核算的，是需要计提折旧和资产减值准备的。因此，新准则引入公允价值对投资性房地产进行后续计量会大幅增加房地产开发公司的利润，同时也为其进行盈余管理提供了更大的空间。当公司需要调高利润时，通过在市场上寻找确凿的公允价值证据改用公允价值计量原有的成本模式下的投资性房地产能大幅度提高公司的利润，从而会大大改善那些实际上经营业绩很差的公司的对外报告业绩，进而使其避免被特别处理。
值得注意的是，房地产开发公司只能选用一种模式对投资性房地产进行计量，一旦选用公允价值计量模式就不能再转回成本计量模式。《投资性房地产准则》第十一条规定“成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理”，需要追溯调整以前年度损益。在目前物价日益攀升的情况下，这种转化导致的追溯调整会在很大程度上增加房地产公司当期的报告盈余。
3、借款费用资本化范围的扩大为房地产行业提供了新的盈余管理空间。借款费用资本化范围的扩大表现在两个方面：一是扩大了资本化的借款种类：除了专门借款之外，符合资本化条件的一般借款的费用也可以资本化。我们知道，房地产公司开发的楼盘，无论是要出售的存货还是要出租的投资性房地产，其开发时间都是相当长的，其借款费用(无论是一般借款还是专门借款)都符合资本化条件；二是增加了借款费用资本化的对象存货，《企业会计准则第17号――借款费用》第四条明确规定“符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”。我们都知道，房地产公司开发的对外出售的楼盘存货在其整个公司资产中占据相当大的比重，存货这一借款对象的增加，使得房地产开发公司可以资本化的对象大大增加。房地产开发属于资金密集型行业，即使资金雄厚的公司也需要占用很多的借款来维持正常的经营，因此借款费用对损益的影响非常大。借款费用准则资本化借款种类的增加和资本化对象的增加，都为房地产上市公司进行盈余管理提供了很大的空间。
总之，新准则的出台，在一定程度上的确限制了房地产上市公司的盈余管理行为，但同时也提供了新的盈余管理空间。会计准则本身毕竟只是生产会计信息的技术规范，无法从根本上消除企业的盈余管理。随着中国资本市场的日益完善，房地产上市公司盈余管理同企业会计准则之间的相互博弈会愈演愈烈，盈余管理的手段也会愈来愈诡异、愈来愈难以识别。因此，客观上也就要求我国企业会计准则的制定在向国际会计准则靠拢的同时，要具有一定的相对前瞻性和控制性，从而达到合理化配置资源的最终目的。
主要参考文献：
房地产公司会计准则篇3
【关键词】新企业会计准则；公允价值；投资性房地产
财政部在2006年2月15日颁布了包含1项基本准则和38项具体准则（财会[2006]3号）的企业会计准则（简称新企业会计准则）。这次准则的修订，实现了与国际财务报告准则的趋同，迈出了我国会计准则走向“国际化”的重要一步。新会计准则对计量属性做出了重大调整，全面引入公允价值、现值等计量属性。在会计政策方面也发生了一些变更，其中之一就是在《企业会计准则第3号——投资性房地产》中，将企业持有的“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有”的房地产确认为投资性房地产，把“已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物”从固定资产、无形资产中划分出来，单独报告。并规定，投资性房地产后续计量可以以成本模式，也可以“在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下”采用公允价值模式计量。新准则自2007年施行以来，根据每年国家财政部会计司的上市公司执行情况报告来看，只有为数不多的上市公司对投资性房地产的后续计量采用了公允价值模式，本文由此入手，结合上市公司进行案例分析，以期找出上市公司采用公允价值计量的动机，提出在计量过程中遇到的一些问题，从而对较多上市公司采用成本模式计量给出合理的解释。
一、上市公司投资性房地产执行公允价值计量情况
新企业会计准则自实施以来，从上市公司执行新会计准则情况报告中来看，我国持有投资性房地产的上市公司数逐年增加，其中大多数公司采用成本模式计量，详见表1。
2007年到2010年间，在房地产市场交易价格快速上涨的经济环境下，上市公司为了获利实现资本增值，比较热衷持有土地使用权、建筑物等投资性房地产，以10%~15%的比例逐年增加，相比之下，在计量方式的选取上，对公允价值计量，上市公司却反应冷淡，增长很少，所占比例介于2.86%~3.58%之间；从绝对数来看，2007年、2009年采用公允价值计量的上市公司数增加得较多。另外，上市公司在资产负债表日确认的投资性房地产公允价值变动损益，除2008年因金融危机确认0.36亿元的损失外，其余均确认为收益，分别为22.79亿元、39.12亿元、36.24亿元，占到这些公司净利润的3.10%左右。
二、采用公允价值计量投资性房地产的动因分析
在众多持有投资性房地产的上市公司中，缘何有的公司会选择采用公允价值进行后续计量，这不仅仅是因为公允价值更能反映资产的实际价值，它在改善公司资本结构、业绩表现，满足融资需求方面都起到了一定作用。
（一）反映资产的实际价值
新企业会计准则实现投资性房地产单列报告，并规定投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式计量也可以采用公允价值模式。这样不仅以实质性原则出发，而且提高了信息的决策有用性。在准则未修订之前，长期资产的分类尚未细化，持有的准备升值出售或持有赚取租金的房地产都划归计入固定资产，采用历史成本计量，市场价格波动对资产价值的影响企业报表中无处找寻。事实上，在近几年经济发展中，房地产价格高速增长，一项2003年取得的以投资为目的的房地产，到2010年市场交易价格早已经翻了3到4番，账簿记录依然是历史成本150万元，未免低估资产价值，因此以公允价值计量的投资性房地产更能客观体现企业资产价值，对相关利益的决策有用性也大大提高。
（二）改善公司资本结构的需要
对一个企业来讲，维持良好的财务状况、偿债能力和再融资能力是非常必要的，所以企业非常重视企业的资本结构。所谓企业资本结构，也就是企业的各种资本价值构成及其比例，反映的是企业债务与股权的比例关系，因此也可称为企业的融资结构。合理的资本结构不仅可以利用筹集资金，而且还可以降低融资成本，发挥财务杠杆的作用，实现企业自有资金收益率的更大化。在对上市公司年报资料整理的过程中，可以看到投资性房地产计量模式的变动，对企业的资本结构也有一定的影响。在自用房地产或存货与投资性房地产的转换中，若转换当日的公允价值大于其账面价值的，差额计入“资本公积”项目，显然关乎到了企业所有者权益项目的变动，负债、所有者权益比例随之变动，企业的资本结构随之变动。世茂股份（600823）公司是一家属房地产开发与经营行业的上市公司，2009年6月30日，公司2009年（第一次）临时股东大会表决，同意公司对会计政策中有关投资性房地产相关条款进行修订，从2009年起，公司对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式。变更后，包括江苏省常熟市珠江东路98号商业楼等三项物业转入投资性房地产核算，共增加资本公积3.89亿元，约占资本公积增加总额的三分之一。从图1中可以看出从2008—2011年，企业的资本结构比例基本保持一致，并没有因为大幅举债而出现资本结构恶化。
（三）满足企业融资需要
在对2009年新增加的6家上市公司年报分析中发现，有的公司进行投资性房地产的计量模式转换，完全是为了满足企业的融资需求。其中，世茂股份公司从2008年开始经营活动现金流量净额均为净流出（2008年为6.66亿元，2009年为10.40亿元，2010年为17.47亿元，2011年半年报为9.01亿元），表明其自身的造血能力日益薄弱，因而为了满足企业日常经营及投资活动的需要，企业不得不依靠外援。根据分析可知在2008年、2009年、2010年间融资流入的现金分别为4.95亿元，42.45亿元，76.35亿元，主要依靠借款方式取得。2009年、2010年以借款方式收到的现金占总流入比为73.52%和86.89%，更有甚者，2011年上半年上升到总流入的90.47%。现金主要由借款取得（长期借款2009年新增21.61亿元，增长幅度为561.31%；2010年新增17.88亿元，与2009年相比增长70.23%。）。那么企业在获得借款时，通常金融机构要求抵押实物资产，面对强烈的融资需求，实物资产如何跟上步伐快速增长呢？得益市场公允价值快速上涨的投资性房地产正好充当了这一角色，也就不难理解为何到2010年企业的投资性房地产占到资产总额的84.75％（如图2所示）。
（四）改善企业业绩表现
投资性房地产以公允价值模式计量无需提折旧、摊销，在资产负债表日，可以按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。随着房地产升值趋势的延续，企业的净利润中一部分贡献来源于投资性房地产的公允价值变动损益。翻三番的市场价格变动，带来的公允价值变动损益相当可观。因此对于企业净利润的增加，每股净收益的增加，企业的所有者权益增加，资本结构得以优化，为企业再筹资提供保证。
金宇车城（000803）从2008年开始将投资性房地产后续计量转换为公允价值计量，在2008年由于世界金融危机产生的影响，企业确认-334万元公允价值变动损失，利润总额为760万元，2009年确认投资性房地产公允价值变动收益为2350万元，占到其营业利润总额的91.82%，将利润总额扣除投资性房地产公允价值变动损益的影响后为-1287万元。金宇车城公司使用公允价值计量投资性房地产，无疑改善了企业经营业绩表现。海南航空（600221）也从2009年开始使用公允价值进行后续计量，2008年企业营业利润为-16.84亿元，2009年来自于投资性房地产的公允价值变动损益贡献5.85亿元，营业利润实现大幅提升，上升幅度为96.11%，提升至-0.66亿元，加之营业外收支的影响，2009年实现扭亏为盈。
三、上市公司公允价值计量投资性房地产面临的几个问题
（一）基于我国监管层的态度，披露成本较高
我国监管层对于上市公司投资性房地产的计量问题持谨慎态度，这一点在新会计准则的表述中体现的很明白。《基本准则》在规定会计要素计量属性时，把历史成本属性放在首位。《具体准则》规定投资性房地产后续计量中，提出有“确凿证据”表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，而对于采用成本模式计量的企业则无需披露投资性房地产的公允价值。并且为了避免管理层使用计量模式的转换进行盈余管理，规定企业已采用公允价值计量的投资性房地产，不得再转为成本模式。由此可见，采用成本模式计量的成本明显小于公允价值模式，不需要为了实现公允价值计量，而花费大笔成本，去搜集“确凿证据”，不需要聘请独立的评估机构评估资产的公允价值。监管层对公允价值计量的态度很大程度上决定了上市公司在报告上的行为方式，较高的披露成本，也必然成为上市公司行为选择时的影响因素。
（二）公允价值变动损益的确认，会使利润波动幅度放大
投资性房地产采用公允价值模式计量后，不允许采用成本模式，会放大利润波动幅度。投资性房地产以公允价值模式计量，在资产负债表日，可以按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。资产价格上升的时候，公允价值变动收益增加，每股收益增加，对企业来说意味着盈利能力的增加，但是，当价格下降时，公允价值变动形成损失，利坡，股东权益报酬率下降。可见，公允价值计量模式是把双刃剑，有利有弊。因此，发现在公允价值上升时，上市公司采用公允价值模式的冲动比较大，而在预期公允价值下跌时，冲动则小得多，由于从2010年开始国家对房地产市场监管措施的加强，年报报告中选择采用公允价值计量的上市公司仅新增一家。
（三）抵押投资性房地产形成的借款，会使企业积聚较多的财务风险
上市公司为满足筹资需要，可以通过抵押投资性房地产而取得借款，当公允价值波动时，会增加企业财务风险，使企业经营环境恶化。上述提到的世茂股份公司在其年报附注中批露的由抵押投资性房地产获得的长期借款，2009年为8.23亿元，2010年为15.51亿元，2011年为29.24亿元，占借款总额的比例逐年上升，从2009年的32.33%，到2011年47.84%，差不多占到一半的比例。其中，报告中列示的一项北京世茂国际中心投资性房地产，2011半年度报告中期末账面余额为23亿元，抵押其取得的长期借款为9.63亿元，并同时提供10亿元担保。此时资产债务比率明显偏高，一旦国家对房地产市场的调控力度加大，导致市场交易价格下降，公允价值变动损益为负，那么财务风险将非常大。因此无论从债务人的角度，还是债权人的角度来说，以投资性房地产为抵押的借款，其资产负债比率都不宜太高。
（四）没有折旧、减值准备抵税，形成的仅是“看得见，摸不着”的利润
《企业会计准则第3号——投资性房地产》，指出投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式”；如果采用成本模式，则要提累计折旧和累计摊销，及减值准备；而以公允价值模式计量无需提折旧、摊销，更不需要考虑减值准备，直接确定公允价值变动损益。因此，两种模式来比较的话，成本模式显然有折旧费用、资产减值损失等费用项目，能起到一定的抵减所得税的作用；而在公允价值模式下，在资产负债表日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：大于借记“投资性房地产”，贷记“公允价值变动损益”；直接参与利润核算，形成净利润。但这种利润与营业利润不同，并没有真实实现，不能形成资金的流入，除非资产已以当前公允价值进行了交易，因此是表上看得见，事实摸不到的利润。由此可见，一则没有费用抵税，二则价值变动收益并未变现，只能是“看得见，摸不着”，因此上市公司使用公允价值计量的动力自然不足。
综上所述，结合世茂股份、金宇车城、海南航空等上市公司案例，本文分析发现尽管采用公允价值计量可以反映资产的实际价值，提高财务报告信息相关性，可以改善公司经营业绩表现，改善与维持公司资本结构，满足企业融资需要，但在具体实施的过程中，由于我国监管层的谨慎态度，以及较高的披露成本，增大财务风险等原因，大多数上市公司选择以成本模式来进行投资性房地产后续计量。鉴于目前我国房地产市场面临着较大的波动，上市公司对于投资性房地产公允价值计量应当持保守态度，以免对公司经营表现形成较大的冲击。
【参考文献】
［1］财政部.企业会计准则2006［m］.北京：经济科学出版社，2006.
［2］财政部会计司课题组.关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告［J］.会计之友，2008（7上）：105-112.
［3］财政部会计司课题组.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告［J］.会计研究，2009（7）：3-21.
房地产公司会计准则篇4
关键词:投资、地产行业、会计政策、分析
一、房地产行业投资性会计准则的出台背景
近些年来,随着我国住宅分配制度由实物分配彻底转向了货币化分配,我国的房地产市场得到了迅猛的发展,全国各地商品房价格走进了一个上升通道,近几年涨势尤甚。我国现行会计制度下房地产按历史成本记入企业的固定资产、无形资产、其它资产,并按其估计使用年限提取折旧、进行摊销。但是,这种计提折旧后的固定资产净值、或摊余价值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后,它们的市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还能高于其账面原值的数倍,甚至数十倍。显然,这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值,歪曲了企业投资的真实含义,不利于会计报表使用者了解企业的真实情况,并给企业当局进行利润操纵提供了很好的机会与很大的空间,极大的损害了会计报表使用者的利益。在此背景下财政部审视时度势,在新的企业会计准则中新增了《企业会计准则第3号——投资性房地产》。新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值,谨慎性引入了公允价值的标准,给企业财务政策的选择留下了一定的空间,也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。
二、新会计准则下房地产行业会计政策路径选择
1、成本计价与公允计价的选择
采用公允价值对投资性房地产进行计价是目前国际上比较通行的方法,这样使得公司的资产增值信息更透明,利于公司在资本市场获得正确的定价,从而也有利于公司再融资,获得资本市场的种种便利。从这个角度,公允计价可帮助企业更好的借助资本市场的力量来获得发展。然而,会计核算方法的改变,只是让公司的隐性价值显性化,但并没有改变公司的真实价值。因为决定公司价值的应该是企业的核心盈利能力和真实的资产价值,而非账面利润与账面价值。成本法下,虽然要提取折旧或按期摊销,减少了企业的账面盈利,但却可起到抵税的效果,减少了企业现金流的支出。从而将价值保留在了公司内,有利于股东利益。因此,投资性房地产会计准则下是选择成本计价还是选择公允计价值得我们研究。
(1)不同类型的房地产企业会计政策的选择不同
投资性房地产会计准则主要针对那些拥有大量投资性房地产的公司制定,对主要经营普通居民住宅的企业来说,除部分投资性土地储备外,作为存货的房地产远远大于投资性房地产,因而受投资性会计准则的影响较小(如G万科(000002.SZ))。投资性房地产会计准则第十六条规定“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。”根据此规定,这种类型的开发公司如果选择公允计价会计政策,一方面如果转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(实为损失),降低了公司的净利润,反而将成本计价模式下隐性亏损变成了显性;另一方面如果转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益,在当期盈利能力不变的情况下,反而降低了公司的净资产收益率,选择公允计价会计政策对这类公司无明显益处。
对拥有大量投资性房地产的公司而言,投资性房地产会计准则第七条明确规定“企业取得的投资性房地产,应当按照取得时的成本进行初始计量”,但第十条规定“在同时满足:①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计的条件下,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”第十一条规定“采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。”由此可见,即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说,在取得投资性房地产时也应当以成本计价,只有在后续计量时在满足一定的条件下方可采用公允计价。
(2)取决于管理层对企业价值判断的标准
如果管理层侧重对利润的考核,以利润最大化作为企业价值最大化的评判标准的话,那么,对那些拥有大量投资性房地产的公司
[1] [2] [3]
而言,在所持物业持续升值的情况下会考虑将成本计价改为公允计价,因为,这样会形成公允价值与原账面价值之间的正差,增加当期利润。然而,在现今社会,越来越多的人不仅关注公司的盈利状况,更加关注公司良好的现金流状况,尤其在现金为王的房地产企业,如果管理层侧重对现金流的考核的话,那么,采用公允计价却不会带来好处,相反,由于利润总额的增加,企业缴纳的企业所得税会增加,总收入不变,税收增加,则意味着现金支出增加,公司账面的价值不能变成实际利润,企业反而要付出大量的现金,这样企业就不会为徒有虚名的账面利润选择公允计价,从而损失大量的现金流,影响企业的可持续发展。
、自用房地产或存货转为投资性房地产的时机选择
()取决于企业持有的目的
如果一家公司自用房地产或存货客观上已存在巨额重估盈余,那么,是否将自用房地产或存货转换为投资性房地产呢?这往往取决于企业持有的目的。如果说企业持有是为了近期转让,并且比较容易实现转让的情况下,好的选择是,继续作为自用房地产或存货,因为这样丝毫不影响它们按照公允价值转让,获得巨额账面利润,并获得现金流量;坏的选择是,转换为投资性房地产,结果是绝大部分的重估盈余在采用公允价值模式初始计量的同时确认为股东权益,而不能确认为账面利润。为此,只有在不打算近期转让的情况下,公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。
()要充分考虑企业的现金偿债能力
如果一家公司面对两种选择,一是将房地产作为存货以供未来销售,一是将其作为投资性房地产供出租或增值后转让,它需要考虑当前的负债状况及偿债能力。考虑到二者在现金流量上的区别,作为存货时,可能在一定时期内全部或大部分变现,由此获得的现金流量可以用于清偿债务;作为投资性房地产时,因出租获得的现金流量颇为有限,由此获得的现金流量难以用于清偿债务。因此,高负债公司通常不宜选择将金额巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。
、投资性房地产转换为其他资产的时机选择
根据我国投资性房地产会计准则第十三条第款、第十四条、第十五条规定,当企业选择以成本计价模式对投资性房地产进行计价时,无论何时将投资性房地产转为其它资产均不会产生转换损益,但是,当企业选择以公允计价模式对投资性房地产进行计价时,不同的时机选择会产生不同的结果。如果企业所持有的投资性房地产在活跃的房地产交易市场上的价格处于一个比较好的上升通道时,则企业应继续将其作为投资性房地产,因为,一方面由于是市场价值的不断提升,租金的价格可以相应的要求提高,从而获得较好的租金回报,另一方面待市场价格到达一个相对高点时再将其转换为其它资产,从而获得更高的一个转换收益,提高转换当期的利润。反之,当市场价格处于一个下降通道应选择尽快转换为其它资产,从而回避转换损失。
三、新会计准则新政的意义
(一)房地产企业会计准则较之原有企业会计制度的最大改进,就是充分引入了公允价值计量的理念,这在投资性房地产会计的相关核算中也得到了有效的体现。与原有的企业会计制度相比,新企业会计准则对投资性房地产真实价值的反映更为客观和可靠,减少了企业经营者利用其进行利润操作的可能性,增加了包括投资者在内的相关信息使用者决策的正确性。此外,在新准则出台之后,投资性房地产行业中各企业的资产总值会大大增加,其公司规模也会由此得到较大程度的扩张,从而使该行业的整体价值得到真实的体现。
(二)提升了行业的整体价值
由于投资性房地产的升值性,原有的企业会计制度中以历史成本为基础的计量方式必然会导致对该资产实际价值的低估,从而无法增强该行业的整体实力,与企业价值最大化的目标相背离。而在新会计准则采用之后,投资性房地产企业可以通过市场价值重估的办法,来提高其所拥有资产的账面价值,并进一步提高该行业中企业的整体实力。另一方面,市场价值的重估并不是对企业资产的虚增,而是通过重估这种方式使企业原先被低估的资产重新恢复其真实的价值,从理论上说其更加符合客观性这一会计原则。
(三)增加了该行业的波动性
房地产公司会计准则篇5
关键词:投资性房地产;会计处理;会计准则
中图分类号:F273.33文献标志码:a文章编号:1673-291X(2010)08-0095-02
一、新会计准则中有关投资性房地产的会计处理规定
根据《新企业会计准则》第3号――投资性房地产基本准则的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认:满足投资性房地产的概念,即为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有;与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业,也就是说企业能够凭借该投资性房地产取得租金收入或者增值收益;该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。
基本准则里规定,企业应当按照成本进行投资性房地产的初始计量。具体地讲,投资性房地产按照下列原则确认入账价值:外购的投资性房地产,以购买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出等作为其入账价值;自行建造的投资性房地产,按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出,作为入账价值;以其他方式取得的投资性房地产,应按照相关的会计准则确定入账价值。
在投资性房地产的后续计量上,准则规定企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。在成本模式下,应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》的规定,对投资性房地产进行计量,计提折旧或摊销;存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》的规定进行处理。如果采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,则应根据本准则第十条规定,只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式计量。
另外,对于投资性房地产的转换,新准则规定:作为存货的房地产改为出租,或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租,其转换日为租赁期开始日;自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量,转换日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者权益。处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。
综合上述分析,我们可以知道新会计准则对于投资性房地产的规定,与旧会计准则关于房地产投资的规定还是存在一定程度的差异。主要表现在以下两点:(1)旧企业会计制度要求单独核算投资性房地产,相关资产作为固定资产或无形资产核算,新准则将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映;(2)旧准则对于投资性房地产的后续计量只允许在满足特定条件的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量;新准则在这方面的规定比较灵活,企业既可以采用公允价值模式进行计量,也可以选择成本模式进行后续计量。正是由于这些差异的存在,使得新会计准则在实施和应用的过程中还存在不少问题值得我们关注。
二、投资性房地产会计准则在实务会计处理中存在的主要问题
1.公允价值的可选择性应用,使得新会计准则的执行没有达到实质性的效果
根据新会计准则的规定,投资性房地产的计量可以选择成本法也可以选择公允价值计量的方法,所以,在这种情况下很多投资性房地产的企业就可以没有压力地根据自身条件去选择会计计量模式。经过调查发现,很多投资性房地产的上市公司没有采用公允价值作为计量模式,原来成本法模式计量制度下存在的问题仍然存在,投资性房地产企业的价值就不能准确地反映在企业会计报表上面,进而使得新会计准则与国际会计准则接轨的实质性目的没有达到。
2.公允价值的实际可操作性不强
当前,我国虽然在新会计准则里面强调并且鼓励上市公司和非上市公司使用公允价值的方法去评估投资性房地产的价值。然而,至今为止我国还没有单独的公允价值计量准则及其相关的指导原则,这造成公允价值的实际可操作性到目前为止还不是很强,没有得到广泛而有效利用的一大因素。据调查,目前为止一千多家上市公司中只有几十家采用公允价值的计量方法来评估房地产的投资价格,及其后续计量方式。而且,只有极少数的几家上市公司披露了投资性房地产公允价值的具体方法。这反映出公允价值计量属性的应用和其实际可操作性在我国企业中的应用还带有一定的局限性。由此可见,对于房地产类企业来讲,在市场中要熟练应用公允价值的方法来寻找投资性房地产的市场价格,在实际操作环节中还存在较大困难。
3.不同企业间会计信息的可比性下降
新会计准则的投资性房地产会计处理采用公允价值计量以后,不同企业之间的会计信息的可比性下降了。在房地产价值大幅度攀升和波动的今天,如果还是采用成本计量方式去核算,投资性房地产的价值还是会远远地低于其公允价值。然而,采用公允价值模式计量以后,就我国目前的情况来说,投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的,但是我国的房地产市场目前来说还不是很成熟,交易信息的公开程度还不够高,公允价值的确认往往存在较大的差异,有发现同一家上市公司在两个不同的会计师事务所评估的情况下,其资产价值和获利程度竟然相差了一千多万,由此可见,这种情况下的企业会计信息不具有可比性,同时,更多时候公允价值在现阶段的实务应用中经常被利用为利润操纵的工具。
4.投资性房地产公允价值确认的涉税问题
投资性房地产公允价值的确认使企业面临的一个直接问题就是公允价值确认的涉税问题。如果企业期末资产评估增值,企业是否需要相应地调整应纳税所得额,企业又如何和之前的纳税方式衔接起来,这些问题都是投资性房地产公允价值会计核算中要面对的很实际很重要的问题。这种公允价值的兑现是不是会直接影响到企业的经营现金流,调整的企业期末留存收益在所得税汇算清缴时是不是需要纳税等问题,如果这些问题答案是肯定的话,则企业的税负压力将会有较大程度的浮动,很多时候会增加企业的期末应纳税所得额。
三、进一步完善投资性房地产会计处理的对策建议
1.准则应进一步细化公允价值应用的条件与范围
准则应进一步细化公允价值应用的条件与范围,不能够泛泛地将公允价值模式应用与历史成本模式应用放在同样的一个平台上进行选择,而应该积极地与我国市场经济发展结合起来,充分借鉴国际会计准则的先进经验,最好是规定上市公司等企业应在一定条件下优先选择公允价值模式作为投资性房地产的计量方法,只给出在特定条件下,比如企业第一次取得投资性房地产时,才给予采用按照成本法模式进行计量。只有在充分明确规定后,公允价值计量模式应用于投资性房地产的计量才会真正显示出其优越性。
2.积极参照国际会计准则制定适合我国的公允价值计量操作方法
实践证明,新投资性房地产会计准则的应用使我国会计制度与国际会计制度逐步趋同,然而,我国很多企业在单独公允价值具体准则的应用上还不成熟,公允价值的应用规定目前来说还不具有可操作性。因而,在公允价值具体计量方法上,我国应该积极参考国际会计准则的制定方法,来单独制定我国的公允价值计量方法以更好地适应投资性房地产等准则的应用需求。例如,据报道美国会计准则委员会(FaSB)于2006年9月了第157号财务会计准则公告(SFaS157)《公允价值计量》,目的是统一和改进公认会计原则(Gaap)对公允价值计量及信息披露的规定。使报表使用者从企业披露的信息中了解企业主要投资性房地产的位置、面积、单位价格以及同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,可以根据会计报告判断上市公司采用的计量方法。类似于这样的国际准则规定,我国的新会计准则完善就应该积极加以借鉴,只有这样我们的公允价值应用才会得到不断完善。
3.完善我国的市场体系,提高会计人员的素质
我国的房地产市场目前来讲还不能够算是一个完全竞争的市场,很多投资性房地产在市场上还是没有办法获得真实的公允价值。房地产证券市场、房地产期货市场等还不完善,所以我国房地产市场的交易价格经常是波动的,这种市场泡沫风险还是比较高的。因而,只有不断完善我国的市场体系,规范房地产市场的交易行为,只有这样才能够为投资性房地产的公允价值应用提供一个良好平台。此外,不断提高会计从业人员,尤其是会计师事务所职业会计人员的业务素质也是需要努力的一个方面。要知道公允价值的准确应用更多地是依赖于专业会计人员的业务知识和职业判断能力。所以,在可能的情况下,企业为财务人员提供培训,将新制度的应用规则、运作要求等较准确地传达给企业会计人员,从而使他们能够尽快地适应新会计准则环境发展的需要。
4.应进一步明确所得税会计在公允价值会计准则核算上的规定
税法中关于如何确认投资性房地产公允价值的增值等问题,至今还没有一个明确的规定。因而,在以后的会计准则完善上,国家应尽快出台与公允价值相配套的税法实施细则,以有效阻止上市公司利用公允价值增加税收支出的顾虑。原则上,若企业的投资性房地产没有对外转让,公允价值与原初始以成本核算的账面价值差异形成的损益没有真正实现,则税法中就不应该规定企业去核算确认相应的收益或损失,进而缴纳相应的所得税。
总之,相信随着未来我国房地产市场的不断发展,市场在反映房地产公允价值的作用上会越来越准确和真实,投资性房地产会计准则的实施也会越来越成熟和完善,企业会计信息尤其是上市公司的财务报表将越来越具有可比性。
参考文献:
[1]吕永法.上市公司首次实施投资性房地产新准则遇到的问题及对策探讨[J].中国农业银行武汉培训学院学报,2007,(6).
房地产公司会计准则篇6
关键词：公允价值 投资性房地产
新会计准则中最大的亮点当属公允价值概念的引入了。理论界人士普遍预计由于投资性房地产在具体的计量方法上引入了公允价值模式，拥有大量土地使用权或房产又希望通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司，一旦在将来转让现持有的房产必将获得可观利润。并且在房地产市场继续向上的大环境下，投资性房地产的公允价值将提升，而上市公司的财务报表即将体现这一利润。随之而来的必然是房地产股票的新一轮上涨。
一、投资性房地产中两种计量模式的对比
(一)投资性房地产的范围
房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《企业会计准则第3号――投资性房地产》中所谓的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。
(二)投资性房地产计量模式
1．投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产的确认满足三个条件：(1)符合投资性房地产的定义；(2)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(3)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。外购的房地产包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的房地产由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的性房地产按照相关会计准则的规定确定。
2．投资性房地产的后续计量
《企业会计准则第3号――投资性房地产》以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。
(1)成本模式。成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、其他对价的公允价值或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本予以计量。
(2)公允价值模式。由于我国房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不是太高，准则对公允价值的选用等有关问题做出了较为严格的控制，认为如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式，否则应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。一旦采用了公允价值计量，便不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，且以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础，调整原账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。
(三)投资性房地产与其他资产的转换
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。
从上面可知，与成本模式相比，无论是在期末计量日还是资产置换日，公允价值模式下很可能会产生差额，即公允价值与原账面价值的差额，该差额将计入当期损益或所有者权益，从而会对当期损益和所有者权益产生一定的影响。
二、上市公司冷淡公允价值的原因
虽然理论界都预言房地产行业会普遍采用公允价值计量模式，然而就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，之前被广泛看好的公允价值模式似乎受到冷遇，而且很多房地产企业也表示不会将投资性房地产采用公允价值计量。截至2008年4月27日，在已披露年报的1303家上市公司中，仅9家上市公司选择公允价值计量模式，并对股东权益进行了追溯调整，分别是武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展a、方大a、胜利股份、白云山a、武汉塑料与津滨发展。涉及金额最大的是中国银行，高达33.18亿元，调整金额最小的则是武汉塑料，仅140.11万元。而陆家嘴、中国国贸等被市场寄予厚望的公司却不在此列。现实与预计差别竟如此之大，上市公司又为何会如此冷淡公允价值呢?笔者认为，其主要原因有以下四个：
(一)公允价值计量模式下对利润波动影响较大
企业采用公允价值核算后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益。这样在我国投资性房地产市场的加速发展中，投资性房地产升值潜力较大，每年的重估增值额将持续为正值，即利润将会得到持续地额外提升。但在我国房地产市场波动较大的情况下，并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能，从而引起利润的较大波动，导致企业先盈后亏，加大企业的经营和财务风险。
(二)税收问题可能导致在公允价值模式下降低了公司价值
如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产，将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，这会增加公司的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。所以若没有税收配套政策出台，预计多数上市公司将选择原有的成本模式。
(三)运用公允价值增大了公司经营和管理的不稳定性
采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产公司的业绩，将更多地受该市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，而这也是大多房地产商不愿让投资者看到的，另一方面也有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。
(四)公允价值的计量成为房地产企业执行新准则的拦路虎
确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值。更别说新准则对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件非常严格。有一些市场行为根本就没有一个参照交易体系，符合新准则要求的交易体系很难在短时间内形成；况且由于地段、楼层、质量、朝向各异，要找到每一处房产如准则所说的活跃市场就更不容易了，为求公允价值而花费昂贵的成本恐怕是大多房地产企业不愿看到的。
三、我国现行环境下应用公允价值应关注的问题
(一)公允价值计量的选择问题
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。新会计准则虽然借鉴国际会计准则中的有关做法，列举了确定公允价值的三种方法，但从这三种方法中可以看出，采用公允价值计量需要有规范的房地产交易市场和客观公正的评估机构，涉及多个经济环节，评估难度较大。
另外，从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质不容乐观，专业的评估师队伍不够强大，应该说目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。
(二)必须关注土地使用权的用途问题
未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，从准则实施的角度看，如果不对这些内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。
(三)盈余管理问题
公允价值的变动计入当期损益，放变了通常的收益观。即不再采用单边调整减少资产价值的成本。企业可能会利用会计计量属性的选择权来“创造”账面利润。公允价值不仅仅是个计量工具，它更能影响到多方利益主体，它很多时候是估计的结果，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。如何保证公允价值确定的合理性，避免成为企业随意操纵业绩的工具，量个十分现实的问题。鉴于会计造假的违规机会成本远低于其预期收益，证券市场监管机构可以借鉴美国高昂的惩罚性赔偿制度对会计造假进行严惩。
四、公允价值运用于房地产行业的前景
(一)公允价值计量将与历史成本计量共存
公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。
房地产公司会计准则篇7
【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式
投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。
一、《投资性房地产》准则的创新
（一）将投资性房地产单独列示
本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。
长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其作为固定资产和无形资产的内容，其中，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品”，“其他长期资产——出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。上述资产除存货外按期计提折旧或进行摊销，期末，按照其可收回金额与账面价值孰低的原则在资产负债表中分别作为固定资产和无形资产列示。但是，从这类资产的实际情况看，一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点，从而有别于价值逐期减损的固定资产和无形资产，在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产无法在会计上真实反映其特征及价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值背离，财政部颁布的《投资性房地产》准则将企业为赚取租金或获得资本增值为目的房地产从“固定资产”或“无形资产”等资产中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，大大提高了会计信息的相关性。
（二）有限度地运用公允价值
1、引入公允价值
财政部在2000年《企业会计制度》中对于资产的期末计价采用了成本与可收回金额（或市价、可变现净值）孰低的方法，基本上没有使用公允价值模式。鉴于目前我国企业中投资性房地产实际价值的变化情况和服务于提供更相关的会计信息的需要，《投资性房地产》准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。以张江高科（600895）为例，张江高科主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。《投资性房地产》准则的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。
2、公允价值的运用范围
在公允价值的运用范围上，《国际会计准则第40号—投资性房地产》允许企业在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。而我国投资性房地产准则明确规定企业计价模式的选择决定于外部条件的适合性，即有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。具体而言应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，我国限定公允价值的使用范围，充分考虑到了我国社会主义市场经济的发育程度，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润。
3、转换差额的处理
在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入损益这点上，也可以看出新准则制定者的匠心独运。新准则第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这与国际准则第57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产,转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。”有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价的差额只能记入到所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准则决不是对国际准则照抄、照搬、照转，而是相关专家在充分考虑我国国情和国际惯例的情况下经过深思熟虑而形成的思想结晶，可以说是有中国特色的投资性房地产准则。
（三）区分投资性“房产”与“地产”
我国《投资性房地产》准则对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的要求。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在出租赚取租金，所以新准则规定建筑物必须是“已出租的”才算作投资性房地产。而土地使用权作为投资性房地产既可以是“已出租的”，也可以是“持有并准备增值后转让的”。这是因为虽然房产和地产是不可分的，房屋建筑物会因为土地的升值而升值，而房屋建筑物的价值终究会因为寿命的终结而消失。所以，不能将房产作为增值物来投资，只能作为出租物进行投资，地产既可以作为增值物来投资，也可以作为出租物进行投资。
二、实施《投资性房地产》准则对企业的影响
（一）对分析对象的一个简单描述
笔者的分析对象为沪市房地产行业37家上市公司。其中有两家上市公司在2005年已经被St，它们分别是St兴业（600603）和St运盛（600767），另外有两家上市公司无法找到2005年的年报，它们分别是保利房地产（集团）股份有限公司（600048）和北京北辰实业股份有限公司（601588），均为2006年上市。在另外35家上市公司中，根据2005年报，按照新准则的规定，有12家上市公司没有披露存在投资性房地产，23家披露存在投资性房地产。
（二）对沪市房地产行业采用新准则的影响预期
在23家披露存在投资性房地产的上市公司中，按投资性房地产占总资产的比重，最高的为上海金桥（600639），约为63.4%，其账面价值为3,075,856,831.60元，其中投资性房地产占总资产的比重在10％以上的共有五家公司。
沪市房地产行业投资性房地产简表①（2005年年报）
名称股票号总资产投资性房地产投资性房地产占总资产的比例无形资产
（待定土地)
金桥
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天创
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鸟600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
实发展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行业106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
由此我们可以看出，房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较高，笔者统计了沪市房地产行业37家上市公司，其总资产为1067亿元，其中基本符合新准则中投资性房地产特征的约有70亿元，占总资产的比重约6.59％。据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右。在北京、上海等地区房地产价格增长幅度远远超过了这一水平。假设采用公允价格计量会带来1倍资产增值的话，整个房地产行业在07年因为转换将会有70亿元计入所有者权益，在08年因为增值将会有巨额未实现利润计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。考虑到房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差别很大。这给我们分析新准则对全行业各家公司的影响带来了困难，因此，本文仅以上海金桥为例作相关分析。（三）《投资性房地产》准则的实施对上海金桥的影响分析
1、对总资产的影响
采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分体现。以浦东金桥为例，金桥板块是指依托金桥出口加工区和碧云国际社区范围内的住宅区，该区域楼盘品质较高，金桥加工区汇集了大量高薪技术行业和三资企业，发展潜力旺盛。根据公司2005年报，其主要的出租项目为碧云别墅、现代产业服务园、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校、平和学校、碧云花园，新金桥大厦以及北区厂房仓储。该公司房地产主要在上海浦东新区，其中碧云别墅面积为185400m2，现代产业服务园面积为220000m2，碧云花园面积为220000m2，（平和学校、家乐福、体育休闲中心为配套设施）新金桥大厦面积为64000m2。06年在浦东新区房价约为均价13000元/m2，如果采用公允价值计量，可以估计出投资性房地产的公允价值约为90亿元，比账面价值31亿元增长了约59亿元，涨幅约为190%。
2、对利润的影响
如果相关公司按照《投资性房地产》准则的规定，在符合条件的前提下运用公允价值对投资性房地产计价，则可能使公司的年末净利润相较往年产生波动。该准则实施后，采用公允价值模式的公司将不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，尽管如此，在确定投资性房地产的公允价值时，仍会考虑到这些因素。假设公允价值评估合理的话，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，把以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较《投资性房地产》准则实行前后不会有太大变化。那么，房地产的市场价格将成为利润波动的决定性因素。具统计，浦东金桥投资性房地产性质的资产占总资产的63.4％，地产价格已突破每平米10000元。如果在2007年，该公司选用公允价值计量模式，投资性房地产资产公允价值应达到90亿元，高达原资产近3倍的溢价将反映在会计报表中，因为置换日公允价值与账面价值的差额计入所有者权益，对当期利润不存在太大影响。但是，2008年增值部分必须计入损益，相对于05年年报显示的2.3亿元的利润总额，其影响不容小视。
三、《投资性房地产》准则在实施中应注意的问题
（一）公允价值的选择
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。所谓公允价值，是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法是求取估价对象在估价时点之后的正常收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法，以预期原理为理论依据。主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适用。
确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值，但国际准则40条中给出了三种评价标准，同时在国际准则中也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定，这些都是值得我们参考的；其次加强资产评估师的队伍建设，因为在未来的工作中，资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允与否；最后加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为。
（二）关注未确定用途的土地使用权
笔者认为，未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。国际准则将尚未确定未来用途的土地确认为投资性房地产，但是，新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，笔者发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，这给此次分析带来了一定的难度，可能导致统计结果的不精确。从准则实施的角度看，如果不对这内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。
（三）企业选择计价模式的标准：外部条件符合程度还是企业内在需求
新准则的出台，目的是使会计报表能够更加客观的反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，为信息使用者提供决策有用的信息。但是，在实施的过程中，企业往往基于业绩需要考虑计价模式的选择问题，使得很多符合条件的房地产公司对选择新的计量方法"望而却步"，具体表现为：
其一，用公允价值计价，使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升，但是如果公司不能同样地增加净利润的话，必将会造成Roe的大幅度下降；其二，采用公允价值模式，公司对于市场的依赖更大，新准则规定：转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而在后续计量中，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就表明，在转换当日投资性房地产升值的公允价值，有可能在往后的几年因为市场价格的下跌而以费用或营业外支出的形式大量转回，此风险不容小视；其三，从税收方面的考虑，体现"投资性房产"的增值也将使企业要缴纳一笔不小的税金。首先是采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，那么在原有成本法下投资性物业作为固定资产，可通过逐年计提折旧来抵税的税盾作用就体现不出来。其次在公允价值下，投资性房产的增值部分如果进入当年的利润表，就要缴纳33%的所得税，虽可以采取递延所得税法，等实际进行转让时才真正纳税，但这部分税收还是要从当期利润中先行扣除，无疑会对企业利润产生较大影响。
从上述分析可以看出，在公允价值模式还是成本模式的选择上，企业所实际遵循的选择标准更多地是考虑该模式的选择对于企业业绩及相关财务指标的影响，而不是准则所给定的外部客观条件（有活跃的房地产交易市场及企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计）的符合程度。因此，准则制定机构一方面应制定更加详细并具有操作性的标准，另一方面应加强新准则实施中企业行为的监管，同时，在税收政策的制定等方面充分考虑对企业可能产生的影响，以引导企业实施新准则。
主要参考文献
1、财政部会计司．2006．企业会计准则——应用指南
2、财政部.2006.企业会计准则.
3、财政部会计司．2000．国际会计准则第40号———投资性房地产．会计研究，7
4、何希倩、陈汉文．2006．国际会计准则第40号：投资性房地产的计价模式．新理财，9
房地产公司会计准则篇8
【关键词】公允价值投资性房地产应用
一、公允价值理论的主要内容
在国际会计准则将公允价值计量做为重点研究的一项会计计量方式后，各个国家也纷纷制定了相应的公允价值会计准则，亦或将公允价值计量引入到现有的会计准则内容中去。2009年金融危机爆发后，众多人士将矛头指向公允价值准则。国际会计准则委员会最终认为：公允价值不是金融危机的罪魁祸首，现有公允价值准则有其不完善之处需要改进，但公允价值的计量方式仍然是符合当今世界经济发展趋势的。
FaSB在各个阶段中对公允价值的下定义是不尽相同的，2006年FaSB将公允价值定义为“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时市场参与者在计量日支付的价格”。
iaSB从上世纪80年代就开始使用公允价值的概念，它对公允价值的定义为“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。由此可得出，所谓公允价值实际上就是现时的市场交易价格。
我国在2006年新颁布的会计准则中对公允价值的定义为：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
从以上各个对公允价值给出的定义中不难看出，公允价值是一个比较宽泛的概念，与其他计量属性相比，公允价值计量能够更真实的反映出企业资产负债的价值、市场的需求，更符合当代信息使用者对信息质量的要求。但公允价值计量的合理运用也依赖于一个有序的市场经济环境、公平的交易以及公开透明的信息交换空间。
二、公允价值理论在投资性房地产中的应用
（一）投资性房地产的定义与范围
我国《企业会计准则第3号――投资性房地产》中指出：投资性房地产，是指为赚取租金收入或资本增值，或者两者兼而有之而持有的资产。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地的使用权，因此，投资性房地产中的地是指的土地的使用权，房是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。作为投资性房地产的土地使用权与房屋、建筑物应当能够单独计量和出售。
根据投资性房地产的定义，可以得出投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权；
持有并准备增值后转让的土地使用权；已经出租的建筑物。
（二）投资性房地产的计量
1。投资性房地产的初始计量
一项投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件才能予以确认：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点一般为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
2.投资性房地产的后续计量
投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值计量模式的条件下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，对已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转变为成本模式。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，按月计提折旧或摊销；存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，同时不再对投资性房地产计提减值准备。
（三）公允价值在投资性房地产中的应用
根据现行企业会计准则规定，公允价值在投资性房地产中的应用主要在两部分：一是后续计量中，满足条件的投资性房地产可以采用公允价值计量；二是投资性房地产可以在公允价值模式下进行转换。
1.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的核算与交易性金融资产的核算有相似之处，也是按资产负债表日的公允价值计量，公允价值与账面价值之间的差额记入“公允价值变动损益”。
例如：一从事房地产经营开发的a企业，2010年3月与B公司签订租赁协议，约定将其开发的一栋写字楼于开发完成时租赁给B公司使用，租赁期10年。当年6月1日该写字楼开发完工开始起租，写字楼的总成本为9000万元。至2010年12月31日，有数据表明该写字楼的公允价值为9200万元。
若a公司对这栋写字楼采用公允价值进行计量，则在2010年6月1日开发完成起租时确认投资性房地产的成本9000万元，而至2010年12月31日资产负债表日，应按照公允价值调整其账面成本，借记投资性房地产――公允价值变动200万元，借记公允价值变动损益200万元。至此完成了投资房地产按公允价值计量的要求，同时a公司当期损益中也增加了200万元。
对已采用成本模式讲量的投资性房地产变更为公允价值模式讲量时，以变更时的公允价值调整投资性房地产的初始成本，并按公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
例如：2008年a公司将自行开发的一栋写字楼出租，采用成本模式计量。2010年1月1日，假定a公司持有的投资性房地产满足条件，公司决定采用公允价值模式计量，该写字楼的成本是9000万元，已提折旧270万元，未提取减值。当日，该字写楼的公允价值为9500万元，a公司按净利润的10%提取盈余公积。假定不考虑所得税，则该投资性房地产在2010年1月1日，按公允价值借记投资性房地产――成本9500万元，按已提折旧借记投资性房地产累计折旧270万元，按原成本贷记投资性房地产9000万元，将公允价值与原账面价值之间的差额770万元作留存收益处理，其中按10%贷记盈余公积77万元，剩余693万元贷记利润分配――未分配利润。
2.在公允价值模式下的投资性房地产的转换
以成本计量的非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产时，根据谨慎性原则的要求，应按账面价值与公允价值之间的差额进行处理。如果是借方差，计入公允价值变动损益，将公允价值小于账面价值的损失反映到当期损益中去；如果是贷方差，应计入资本公积――其他资本公积，将公允价值大于账面价值的收益不反映到当期损益，而是反映到所有者权益中，待该项投资性房地产处置时，再将已经计入资本公积中的部分转入当期损益。
例如：a公司是从事房地产开发业务的企业，2010年3月10日，a公司与B公司签订租赁协议，将其开发的一写字楼出租给B公司使用，租赁期开始日为2010年4月15日，该日写字楼的账面价值是6000万元，未计提减值，公允价值是7000万元，a公司对投资性房地产采用公允价值计量，则应按照公允价值借记投资性房房地产――成本7000万元，贷记开发产品6000万元，差额1000万元记入资本公积――其他资本公积。
又如：a公司将一租赁期满的写字楼收回，作办公楼使用。2010年5月1日该办公楼正式自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当天的公允价值为8000万元。该投资性房地产转换前采用公允价值计量，成本为7000万元，公允价值变动为增值200万元，则需借记固定资产8000万元，贷记投资性房地产――成本7000万元，公允价值变动200万元，差额800万元记入公允价值变动损益。
在我国当前房地产交易价格持续上涨的情况下，通常账面价值与公允价值之间的差额会反映到资本公积中，等到处置投资性房地产时再稳妥的转入当期损益。如直接反映到当期损益中，会过激的增加企业当期利润水平，成为某些企业调整利润的工具，而反映到当期的所有者权益中还有利于增加企业的规模。
三、公允价值理论对投资性房地产准则的影响
（一）能更好的反映投资性房地产的价值
投资性房地产按公允价值进行计量能更真实的反映出投资性房地产的价值，近年来我们国家的房地产市场发展的很快，近五年来有数据表明，投资性房地产的价值往往都要高于其账面价值，因此，采用公允价值模式对投资性房地产进行核算，更符合投资性房地产的特征，更好的反映出投资性房地产的市场价值、增值潜力和盈利能力。
（二）使“隐性”的所有者权益变为“显性”
在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将按成本模式计量的投资性房地产转换为按公允价值模式计量的投资性房地产，使得企业的所有者权益大大增加，这使得企业的所有者权益由“隐性”转变为“显性”，大大提高了企业的规模。
（三）公允价值对企业利润的调控
企业在采用公允价值对投资性房地产进行计量时，能真实的反映出投资性房地产的价值，更好的体现出其增值与盈利的能力，同时会使企业的利润产生较大的波动，增大企业的风险。从长远来看，若今后投资性房地产减值，前期确认的大量收益需要后期确认大量的减值损失，这使得企业的经营业绩处于极不平稳的状态。我国的房地产市场还不够成熟，信息的公开透明度还远远不够，也很容易使得公允价值变得人为化，成为企业修饰业绩的工具。
参考文献
[1]中国注册会计师协会，《注册会计师――会计》，2010年.
[2]张兴，《公允价值计量模式在投资性房地产中的应用――以房地产类上市公司为例》，硕士学位论文，2009年.
[3]王春霞，《公允价值在我国会计中的应用》，硕士学位论文，2010年.
[4]任晶，《公允价值计量在投资性房地产中的应用》，硕士学位论文，2010年.
房地产公司会计准则篇9
关键词：公允价值；新会计准则；投资性房地产
一、公允价值的基础理论
（一）公允价值的定义
对于公允价值，不同的机构有不同的定义。国际会计准则委员会1999年的《国际会计准则第39号——金融工具：确认和计量》第98段指出：“在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易。因此，公允价值不是企业在强制性交易、非自愿清算或本销售中收到或支付的金额（iaSC，1999）。”美国财务会计准则委员会于2000年2月颁布的第7号概念公告对公允价值的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的价格（FaSB2000）。”我国新颁布的《企业会计准则——基本准则》中，把公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”对比以上我国对公允价值的定义，本文认为这个定义充分考虑了基本国情，符合我国市场经济发展需要。
（二）目前我国公允价值的适用范围
虽然我国在新准则中部分地采用了公允价值的计量属性，但是公允价值在新准则中的应用是十分谨慎的。与国际财务报告准则相比，我国新的企业会计准则体系在确定公允价值的应用范围时，充分地考虑了我国的国情，作了审慎的改进。公允价值的运用必须满足一定的前提条件，即公允价值应当能够可靠计量。基本准则中也强调，企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用非历史成本计量属性。目前，主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用；另外，在各项使用公允价值的具体准则中，也严格限制了使用条件。比如，在非货币性资产交换中，提出两个前提条件，即交换是否具有商业实质，交易各方之间是否存在关联方关系。这些限制条件，在一定程度上可以保证公允价值的“公允”表达，同时也可以有效遏制企业的利润操纵。
二、公允价值在投资性房地产准则中的应用分析
（一）投资性房地产准则制定的背景
房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。投资性房地产只是房地产业的一个部分，主要是指“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。”主要包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，从而把为生产商品，提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产排除在本准则之外。对于投资性房地产，如果将其作为一般的固定资产看待并提取折旧，其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍甚至数十倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动性和变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。但是，将它们按照流动资产以成本与市价孰低的计价原则来处理，也是不合适的。所以应该给投资性房地产制定一个专门的准则。截至2005年，世界上只有iaSB、英国（SSap19：投资性房地产的会计处理）和中国香港地区（SSap13：投资物业会计）对投资性房地产制定有相关的会计准则。
（二）新准则中对投资性房地产的有关规定
新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧了，主要是折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。
上述规定可能产生下列影响：第一，原先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值的方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。第二，随着投资性房地产物业的增多，尤其在新会计准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。既然选择公允价值对投资性房地产进行计量，在我国房地产行业发展势头强劲的今天，势必大大提高企业的净资产，也会提高当期的净利润，那么是不是拥有投资性房地产企业就会不加思考地优先选择公允价值来计价呢？
房地产公司会计准则篇10
引言
公允价值是近年来会计界研究的热点之一，学术界普遍认为使用公允价值可以提高会计信息的相关性和可靠性。2006年我国财政部颁布的《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）规定在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。当时各界普遍认为采用公允价值计量将大大增加拥有投资性房地产的上市公司的净资产，同时给拥有投资性房地产的上市公司带来不菲的账面收益，因此将会有很多拥有投资性房地产的上市公司用公允价值模式来后续计量投资性房地产。但是事实证明，公允价值在投资性房地产的应用对拥有投资性房地产的上市公司的影响远远小于外界预期。由表1可见，大多数拥有投资性房地产的上市公司仍然采用成本模式计量，公允价值应用产生的影响较小。本文拟分析公允价值在拥有投资性房地产的上市公司应用较少的原因，并据此提出相关对策建议。
一、原因分析
（一）公允价值理论仍处于争议中
2008年的全球金融危机将对公允价值理论的争议急剧放大。以华尔街为代表的美国金融界率先向公允价值会计发难，得到了政界的大力支持。会计界虽坚决抵制对公允价值的无端指责，但承认公允价值计量需要改进。后金融危机时代公允价值会计的改革正在如火如荼地进行中，金融稳定理事会（FSB）和金融危机咨询组（FCaG）2009年了改革意见和建议，国际会计准则理事会（iaSB）在2010年底前完成对第39号国际会计准则（iaS39）的替代并在2009年11月出台了新的金融工具准则和减值模型征求意见稿。虽然学术界大多赞同公允价值的应用是大势所趋，但是如何使用公允价值确认、计量和报告仍处于激烈的争论中。
（二）公允价值的市场条件限制
我国公允价值市场条件的不完善限制了公允价值的应用。我国市场经济兼具了新兴市场经济和转型经济的特征，有些区域尚不存在公允价值的活跃市场。我国拥有大量国有企业以及拥有投资性房地产的上市公司之间存在大量的关联方交易，这些都导致我国市场存在并非建立在公平竞争基础上的交易，限制了公允价值的应用。
（三）企业的自利选择
投资性房地产准则给拥有投资性房地产的上市公司提供了选择空间，使拥有投资性房地产的上市公司从自身的利益出发，不轻易使用公允价值计量投资性房地产。投资性房地产准则规定，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。然而拥有投资性房地产的上市公司为维护自身利益仍使用成本模式后续计量投资性房地产。原因如下：一是投资性房地产准则对选择使用公允价值计量投资性房地产的规定较为严格，其中包括：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，这一规定断了上市公司如果不适应公允价值计量而转回历史成本模式计量投资性房地产的后路。持续可靠取得投资性房地产的公允价值成本高、难度大，而且投资性房地产的价值并不稳定，采用公允价值有可能对上市公司产生不利影响。二是采用公允价值计量投资性房地产将减少上市公司的现金流。采用公允价值计量投资性房地产意味着不再计提折旧或摊销，意味着上市公司因失去折旧抵税而减少现金流。对于上市公司来说，现金流就是生命线，现金流告急，将面临立刻倒闭的危险。虽然使用公允价值计量投资性房地产在商业地产日益走高的情况下可以大幅增加上市公司的收益，但都是非现金的未实现收益，对业绩良好的上市公司来说并不需要。三是加剧财务信息的波动性。公允价值计量存在不稳定性，有可能使上市公司价值出现较大波动，不利于上市公司稳定发展。房价的日益上涨与宏观调控的相互作用，再加上经济危机的残余影响，上市公司担心使用公允价值会增加公司收益的不稳定性，不利于公司健康持续地发展。四是增加上市公司提供财务信息的成本。公允价值的获取难度大于历史成本，需要聘请独立的资产评估人员每年至少一次对投资性房地产价值评估，由此产生的评估费用以及公司员工增加的工作量将增加公司的成本。
（四）专业人才尚不满足实际需求
专业人才不能满足我国快速增长的经济的需求，高素质专业人才仍很缺乏（其中高素质是指高级专业水平和高尚的职业道德），具体表现在：一是缺乏高素质会计专业人才，应用公允价值的前提是要对公允价值进行专业估计，我国目前具备高级专业水平和高尚的会计职业道德的会计专业人才尚不多；二是缺乏专业资产评估人才，目前我国资产评估专业人才的水平参差不齐、职业道德水准不一；三是缺乏专业的投资性房地产审计人才，虽然我国审计专业人员素质在不断提高，但是能够根据投资性房地产的特性有针对性地完成投资性房地产审计工作的还较少。
二、相关对策建议
公允价值较历史成本能更真实、可靠地反映拥有投资性房地产的上市公司的真实状况。历史成本确实具有含义简明、易于操作、成本较低、数据真实可核查的一些优点，但是它的弊端也显而易见，如信息的相关性较低，没有考虑时间价值、物价变动，不能体现风险战略管理。据统计数据显示，2009年全国商业营业用房平均销售价格与2008年相比，仅一年时间上涨近1000元/平方米。历史成本计量不仅不能反映这些信息，反而要求在各期计提折旧，必要时还需计提减值准备。在房价普遍上涨的大环境下，使用历史成本计量与使用公允价值计量的结果将愈发悬殊。而公允价值以其注重未来信息的相关性，并考虑时间价值和物价变动的优势，必然应成为首选。本文分析了5家采用公允价值计量投资性房地产的公司，分析自2007年至2010年公允价值计量对其净利润产生的影响（见表2），可以看出：第一，公允价值计量投资性房地产影响的绝对额比较大（自2007年以来，因投资性房地产引起的公允价值损益大多已超百万元，甚至超千万元），以历史成本计量的投资性房地产因为日益走高的市场价格严重影响了会计信息质量的相关性和可靠性，因此有必要鼓励拥有投资性房地产的上市公司采用公允价值计量投资性房地产；第二，公允价值计量投资性房地产引起的公允价值变动收益占净利润的比重较大，对拥有投资性房地产的上市公司的净利润产生了较大的影响；第三，采用公允价值计量投资性房地产的动机需要信息使用者加以关注，关于使用公允价值计量投资性房地产的附注披露也应加以规范。如2007年的深方大集团营业总收入为640246886元，而营业总成本为677081305元，主营业务亏损36834419元，但因投资性房地产引起的公允价值变动收益为42321760元，一举实现扭亏为盈。类似事件还发生在昆百大a上，2008年和2009年主营业务的亏损，均因投资性房地产引起的公允价值收益得到了转变。有学者认为这将为拥有投资性房地产的上市公司盈余管理提供空间，但笔者认为这正是使用公允价值计量投资性房地产必要性的体现，其公允价值变动收益可以帮助拥有投资性房地产的上市公司扭亏为盈可见其影响之大。信息使用者有权利知道企业资产和负债的真实价值，在准则对投资性房地产附注的披露加以规范的基础上，信息使用者可以根据自己的需要筛选信息。因此，笔者认为使用公允价值计量投资性房地产能更真实可靠地反映拥有投资性房地产的上市公司的信息。以下将对公允价值在投资性房地产中的应用提出对策建议。
（一）积极参与国际公允价值会计改革
加快公允价值的理论建设，积极参与国际公允价值会计改革的研究。目前FaSB、iaSB正积极研究改革公允价值会计的意见和建议，我国应抓住这一良好机遇，积极学习西方先进的理论并思考、提供改革的意见和建议，同时结合我国的国情，建立公允价值理论体系，并颁布公允价值计量的准则及应用指南，尤其是提供不活跃市场上公允价值应用的示例，以更好地指导公允价值的应用。
（二）着力改善公允价值的市场条件
加快市场建设步伐，使其符合公允价值计量的条件。公允价值计量条件过于严苛，其主要原因是我国的公允价值市场条件尚不完善。所以，规范市场交易、深化市场经济改革，构建一个完整、统一、充分竞争、有序公平的市场是保证公允价值良好应用的当务之急。
（三）详细披露并解释企业的选择
在投资性房地产准则中逐步细化对披露的规定，要求企业详细披露并解释是否使用公允价值计量投资性房地产的原因，如：要求拥有投资性房地产的上市公司提供存在使用公允价值计量投资性房地产条件的证据；拥有投资性房地产的上市公司认为使用公允价值计量的条件并不满足的原因；在已具备采用公允价值计量的条件下，拥有投资性房地产的上市公司仍然采用成本模式计量的原因；拥有投资性房地产的上市公司进行公允价值估计的方法；每年聘请独立的资产评估师进行投资性房地产价值评估的评估报告等。
（四）大力培养专业人才
加大培养高素质专业人才的力度。公允价值的应用对会计人员、资产评估以及审计人员的专业素质的要求大大提高，这就不可避免地要求专业人才跟上时代的步伐，抓紧学习，提高专业技能。同时，国家应该加大力度对我国的专业人才进行教育和培训，提高我国专业人才整体的职业水平。高等学校也应积极提供相关专业学生实践的平台，注重公允价值、资产评估以及职业判断水平的培养。不得不提的是，公允价值的应用涉及大量的职业判断和主观估计，这对专业人才的职业道德有着很高的要求，职业道德是做好本职工作的前提，任何时候都应该放在第一位来培养和提高。
【参考文献】
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