房屋动迁法律法规篇1
一、城市房屋拆迁的现行法律规定及法律性质城市房屋拆迁，是指建设单位根据规划要求和政府批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列法律行为。需注意的是，一般意义上的拆迁，是指国有土地上的拆迁，同时拆迁的进行必须以取得拆迁许可证为前提条件。长期以来我国在城市房屋拆迁过程中一直沿用《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》），其中最大的诟病是对于征收方式上没有区分政府征收行为与开发商的商业拆迁行为，以至于被拆迁人的切身利益得不到有效的保护。《物权法》的出台无疑使《城市房屋拆迁管理条例》中所确定的城镇房屋拆迁模式得到新的审视与修正。最终使得政府的行政征收行为与开发商的商业拆迁行为得以区分并适用不同的规则与标准。前者恪守公共利益原则，后者则贯彻契约自由的精神。对于“城市房屋拆迁是一种什么性质的行为”这一问题，历来存在不同的观点。主要有：第一，拆迁是平等主体之间就财产权益的发生、变更、消灭而产生的民事法律行为，因拆迁而引发的纠纷由民事法律规范进行调整；第二，拆迁是国家基于公共利益目的而进行的一系列具体行政行为，拆迁人是行使行政职权或经法规授权的行政主体，拆迁权在本质上属于公权力，应适用行政法调整与拆迁有关的法律关系；第三，将与房屋拆迁有关的一系列行为实行“两分法”，即在拆迁安置完成前，取得房屋拆迁许可证的建设单位或个人，以自己的名义进行的拆迁行为，实质上是实施法律法规授权的职权行为，建设单位或个人独立承担由此产生的法律责任，在拆迁行为中成为授权性行政主体；拆迁任务完成以后，建设单位或个人就成为完全的民事主体，负责进行以盈利为目的的开发建设。二、房屋拆迁的法律关系判断某一法律关系的性质关键是看主体之间的地位：若在主体之间的地位是平等的，都以自己独立的意志参与法律关系并不受对方的强制，则该法律关系是民事性质；若主体之间地位不平等，一方可以将自己的意志强加给对方并能单方面设定、变更或消灭对方的权利义务，则该法律关系是行政性质。就目前《条例》的规定而言，城市房屋拆迁法律关系兼具行政和民事两种性质。首先，在拆迁许可、拆迁裁决、强制拆迁等法律关系中，行政机关作出的具体行政行为，其意志对相对人有支配性和强制性，此类关系属于行政法律关系性质。其次，拆迁人和被拆迁人之间就拆迁补偿安置协议而发生的关系属于民事法律关系性质，因为双方地位是平等的，依据意思自治原则来进行协商。拆迁法律关系中的确包含了民事法律关系，但在政府主导拆迁的条件下，行政法律关系在城市房屋拆迁法律关系中无疑是占据主要地位的。民事法律关系在城市房屋拆迁法律关系中是依附于行政法律关系而存在的，具有从属性。房屋拆迁过程中涉及的民事法律关系主要有：（1）拆迁人与被拆迁人因房屋拆迁补偿、安置而发生的民事法律关系。在房屋拆迁管理部门公布的拆迁期内，拆迁人应当在房屋拆迁主管部门公布的的拆迁期内与被拆迁人就补偿、安置等问题签订书面协议，协议应当规定补偿方补偿金额、安置用房、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过度期限等事项。（2）拆迁人与房屋拆迁单位因委托拆迁而发生的民事法律关系。当事人因民事法律关系而引起的争议，应当依法申请仲裁或向人民法院。向人民法院提讼的，人民法院应当作为民事案件受理。房屋拆迁过程中涉及的行政法律关系主要有：（1）拆迁许可法律关系。包括房屋拆迁管理部门与拆迁人之间因房屋拆迁许可证的审批颁发而发生的行政法律关系；拆迁人与有关管理部门或被拆迁人因房屋或地面附着物是否应当拆迁，而发生争议引起的法律关系。从实质上讲，这一关系是有权决定拆迁的当地县级以上房屋拆迁管理部门和被拆迁人之间因拆迁引起的行政法律关系。（2）房屋拆迁主管部门与被拆迁人之间因房屋拆迁公告发生的行政法律关系。房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁管理部门应当将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等房屋拆迁公告或其他形式予以公布。房屋拆迁公告公布后，拆迁人、被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。（3）房屋拆迁管理部门因处罚拆迁当事人违法行为而发生的行政法律关系。（4）拆迁人与被拆迁人因达不成房屋拆迁协议被经当事人申请，由房屋拆迁管理部门进行裁决而产生的行政法律关系。当事人对房屋拆迁过程中的具体行政行为不服时，可以申请复议或向人民法院提起行政诉讼。三、城市房屋拆迁过程中的法律困境（一）开发商与被拆迁人主体法律地位不平等。要保证拆迁补偿公平合理，前提是要保证拆迁人与被拆迁人的法律地位平等。《条例》规定房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受委托进行拆迁，其目的就是为了防止拆迁主体不平等。但2001年《条例》规定的法定拆迁事由是“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保证建设项目顺利进行”。这与2004年宪法修正案关于“公民合法的私有财产，非为公共利益并给予补偿不得予以征收”的原则精神相违背，而且人为地使土地一级市场的开发商得到高于普通居民的法律保护。《城市房地产管理法》同时规定，开发商依照土地使用权出让合同得到的土地出让权除非因公共利益不得收回。这说明，中国十多年来房屋拆迁法律对土地开发市场中开发商的土地出让权和土地转让市场中房地产买受人的使用权之间一直存在“双重标准”和权利歧视，其救济效果大相径庭，开发商和居民们的利益不能得到同等保护。如此缺乏公正的立法取向，直接导致了行政执法和司法实践中的不平等。（二）行政权力过度介入减损了行政机关的公信力。《条例》中赋予政府权力过大，监督条款则失之阙如。该法规涉及政府职能的主要有第5、6、7、9、16、29以及34-38条，其中第34-37条是规定政府对其他拆迁主体的违法监督的。唯一规定政府责任的条款（第38条），也是概括性的，缺乏现实约束力。与此相反，该法规赋予给政府的权力却相当大。诸如：管理部门有权决定是否允许拆迁，一旦批准某块地的拆迁，就意味着这片土地的使用权已被收回，被拆迁人在前提上就已经失去和开发商讨价还价的余地（见5、6条）。再如第16条：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内做出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”第17条：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”根据这两条之规定，政府部门可以直接干涉拆迁纠纷，决定拆迁补偿的合理与否，并主宰了被拆迁房屋的存续命运。而有关房产价格的评估条款以及搬迁补偿等项由地方立法机构规定的条款也等于明文限定了补偿的项目和数额，从而使拆迁补偿协议往往徒具民事协议之名而无平等协商之实。#p#分页标题#e#（三）民事救济手段难以有效维权。按照一般法学理论，房屋拆迁过程中存在的法律关系主要应包括行政法律关系和民事法律关系两种。前者包括：拆迁许可决定形成的行政机关与申请许可人之间的关系；行政裁决形成的裁决机关与申请人、被申请人之间的法律关系；强制拆迁及拆迁中的行政责任。后者包括：拆迁人与被拆迁人协商拆迁补偿，签订拆迁补偿协议的合同关系；被拆迁人不同意拆迁方案达不成拆迁协议向法院提起民事诉讼；拆迁人拆迁中侵犯被拆迁人合法权益的侵权法律关系。但在我国司法实践中，根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置协议提起民事诉讼应否受理问题的批复》中规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议，就补偿争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”（四）强制拆迁法定前置程序及法律监管机制不完善。其一，房屋是附着于土地上的不可移动物，其建成后即具有长久的居住和其他使用价值。事实上，除危房外，大部分房屋在其所附着土地的使用权期限届满后仍是很完好的，而一旦被拆除，则不论是墙壁斑驳还是崭新的红砖绿瓦，都没有完全恢复从前的可能。基于此，应该有一套更为严谨、慎重的制度设计和法律程序予以规范才公正、公平。从中国现行法律规定来看，尽管《拆迁条例》规定需在给予了货币补偿或安置新用房后才可强制拆迁，但缺乏细化规定。例如：拆迁的货币补偿是提供一个总的拆迁资金银行账户的证明即可，还是每分钱都彻底落实到户？是对被拆迁户的总体补偿还是个别被拆迁户的实足补偿？拆迁安置新房应该达到什么样的标准？这些都需要细加斟酌。其二，城市规划调整随意，造成大量不必要的拆迁和浪费。一些城市在推进城市化进程中，不切实际地加快城市基础设施建设，超越经济承受能力建设劳民伤财的形象工程，降低补偿标准，侵害被拆迁人的合法权益，导致纠纷不断，甚至出现大规模的群体上访事件。其三，拆迁评估随意性大、损害被拆迁人的合法权益。由于新旧《条例》的补偿安置标准不一，被拆迁人对新《条例》实施后，仍按旧《条例》补偿安置反映强烈，引发大量的群体性上访。其四，房屋拆除缺乏监管，存在严重的安全隐患。其五，某些地方的行政主管部门突击发放拆迁许可证，人为造成拆迁矛盾。四、《物权法》的法律补位《物权法》对房屋拆迁的模式进行了全新的定位与规制，清晰界定了商业拆迁与征收行为的界限。《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”这一规定，明确了以下几个最基本问题：第一，土地上房屋补偿和土地补偿的关系。这个问题长期以来是模糊不清的，《条例》当中也没有明确的表述。土地是国家的，土地上的个人住宅是谁的？根据《物权法》可以看出：私房私有，土地上的房屋应归具体的产权人所有。国家有土地所有权，私人有房屋所有权，国家有收回土地使用权，但并不能剥夺私人的房屋所有权。因此，在拆迁的时候，对于房屋所有权必须给与补偿。绝不能因为被拆迁人的土地使用权是无偿取得的，就对其地上物不予补偿。第二，拆迁的主体及程序。对于公民的不动产，谁有权拆除，需要怎样的程序才能拆除。从理论上说，要求拆除公民不动产的只能有两种办法：公权利的强制征收或私权力的平等协商。根据《宪法》规定，只有国家可以进行征收，通常就是政府征收。因为征收权是一个公权力，私主体是不可以进行征收的。《物权法》改变了《条例》所确定的公权力由开发商行使的错误模式，理顺了基本的法律关系。《物权法》同时明确了征收的目的只为公共利益。如果不是基于公共利益，仅为商业开发则不能适用《物权法》该条的规定，不能进行征收。如果开发商需要进行商业开发，看中了的地段，只能通过平等协商的手段与原土地使用人商谈。能谈成则通过合同进行补偿并转移土地使用权，不能谈成则开发商就无法取得该土地使用权。这样，政府得以从民事行为中退出，而不必要再扮演其不应该扮演的角色。第三，房屋拆迁时物权如何变动。城市房屋拆迁中，拆迁人的主要目的在于取得被拆迁房屋占地范围的国有土地使用权。但是，在现行的城市房屋拆迁制度下，被拆迁房屋的土地使用权及房屋所有权的变动时间却没有规定。《物权法》28条规定：“第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此，物权法中因物权公示需要而制定的物权变动规则对于城市拆迁产生了同样的约束作用，而这对于构建城市房屋拆迁中明确的物权变动法律规则有着非常重要的积极意义。
房屋动迁法律法规篇2
关键词房屋拆迁条例民法公民权利中国
作者简介：田蓉，湘潭大学法学院在职研究生。
中图分类号：d920.4文献标识码：a文章编号：1009-0592(2011)04-164-02
一、当前我国房屋拆迁条例与民法基本情况概述
（一）我国房屋拆迁条例基本情况概述
近年来，因为房屋拆迁引发的社会问题与日剧增，与构建社会主义和谐社会的要求背道而驰，相去甚远。房屋拆迁问题受到了社会各界的广泛关注与研究。本文所指的房屋拆迁主要是指城市房屋拆迁。关于法律意义上的城市房屋拆迁目前在理论上和实际操作中都存在一定的争议，尚无统一的标准与定论。笔者对学界的主要观点进行梳理归纳，发现大致可以从以下几个不同的角度进行界定或使用。一是作为法律行为的城市房屋拆迁，主要的法律根据《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》，《条例》中所指的城市房屋拆迁是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。www..Com这是一种行为意义上的界定，城市房屋拆迁行为是作为产生、变更、消灭民事法律关系的行为，它可以引起拆迁法律关系的产生变更和消灭，因而是一种民事法律行为。二是作为拆迁法律关系的城市房屋拆迁，这里的法律关系是指拆迁法律规范在调整房屋拆迁当事人的各种行为过程中所形成的相互之间法律上的权利和义务关系。这一界定使得城市房屋拆迁是一种民事法律关系与行政法律关系的综合行为。三是作为一种拆迁制度的城市房屋拆迁，主要是指规范城市房屋拆迁法律关系的一系列法律规范的总和。这是把城市房屋拆迁作为一种相对独立的制度规范进行界定的。笔者结合自己的思考，在本文中使用城市房屋拆迁的概念，主要是在拆迁行为的意义上使用的。关于我国城市房屋拆迁的法律依据其实早已有之，早在1983年的《中华人民共和国城市私有房屋治理条例》中就已经有了房屋拆迁的内容，成为以后强制拆迁规定的源头。1991年3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁治理条例》，与1983年的条例相比较而言，具有重大的进步意义。当前我国的城市房屋拆迁主要是根据2001年6月6日国务院第40次常务会议通过的《中华人民共和国城市房屋拆迁治理条例》，但这并不是唯一的法律根据，其他各省（自治区、直辖市）人大常委会以及政府依据该条例结合本地区的实际情况制定的关于城市房屋拆迁的地方法规和地方行政规章。此外，我国的其他有关土地和房屋的法律法规也对城市房屋拆迁制度产生重要影响，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地储备管理办法》与《中华人民共和国城乡规划法》等。然而这些法律法规在运转过程中仍然存在较多的问题，新的城市房屋拆迁条例正在酝酿之中。
（二）我国民法的基本情况概述
孟德斯鸠曾有“在民法慈母般地眼神下，每一个公民就是整个国家”的著名言论，深刻阐明了民法的本质。民法是用于规定并调整各个平等民事主体的公民与公民之间、法人与法人之间以及公民与法人之间的人身关系和财产关系的法律规范。在我国，《中华人民共和国民法通则》第2条从民法的对象以及其任务的角度出发，认为民法是调整平等民事主体的自然人、法人以及其他各种非法人组织之间的人身财产关系的法律规范，而对于城市房屋拆迁的有关调整与规范与显然属于民法对于财产关系调整的重要内容。民法在我国的社会主义法律体系中的一个极其重要的法律部门①，较之于城市房屋拆迁条例而言，我国民法的历史更加悠久，早在1954年宪法颁布以后的冬天，全国人大常委会就成立了起草民法典的班子，到1956年终于形成了一个包括总则、所有权以及债和继承四遍包括525条的民法典草案。这一时期物权制度的核心是土地权利，债权制度的核心是契约自由。改革开放以后的民法既在理论上阐述民法与商品经济的关系，即民法与市民社会的关系；又在立法上完成了民事基本法—《民法通则》的起草和颁布，从立法上对民法的“领地”予以确认。特别是1982年5月起草了4个民法典草案，1986年颁布了我国目前最基本的民事法律，即《中华人民共和国民法通则》，在之后的时间里，顺应经济发展形势，制定了《经济合同法》、《婚姻法》、《专利法》、《继承法》、《商标法》、《著作权法》以及《公司法》与《保险法》等一系列法律法规，完善了我国民法体系。在我国社会主义社会，民法的作用还具体体现在以下几个方面。一是民法为现代化的社会主义市场经济提供一般规则规范和市场活动的行为规范，保障和促进社会主义市场经济的良好秩序，社会主义市场经济从根本上来说一种竞争经济和法制经济，我国民法调整的社会关系包括各个平等民事主体之间的人身关系和财产关系，能够有力促进社会主义市场经济的发展。此外还可以维护社会公平正义、促进民主政治发展和保障基本人权。
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中国二、当前我国房屋拆迁条例与民法的冲突
学界关于我国城市房屋拆迁条例的讨论较多，对其立法基础，具体条文与实际操作均有诟病，笔者认为当前我国城市房屋拆迁条例与民法的冲突最为核心的体现在二者在原则上与具体条文两个方面，弄清楚这两个方面的矛盾与冲突对于我们找到二者的平衡路径具有十分重要的意义。
（一）城市房屋拆迁条例与民法原则上的冲突
这里所指的城市房屋拆迁条例是指2001年的条例，该条例的核心条款主要是第4、第6等条，在城市房屋拆迁条例的这些条款里，从法律形式上将房屋拆迁过程中国家征收、征用私有财产的权力给予了开发商，这必然导致房屋拆迁主体和补偿主体的错位。城市房屋拆迁涉及土地使用权与所有权，众所周知，这属于只能由国家行使的公共权力，依照我国2004年修改后《土地管理法》第58条的规定来看，土地补偿的主体只能是国家，而不是所谓将要取得土地使用权的个人、企业等私人。
我国民法坚持的六项基本原则即平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、禁止权利滥用原则、公序良俗原则以及民法所调整的财产关系是系平等的民事主体之间的财产关系。显然城市房屋拆迁条例与土地资源管理办法这些核心条款的规定与民法所秉承的平等原则、自愿原则与禁止权利滥用原则存在明显的冲突。
（二）城市房屋拆迁条例与民法条款具文上的冲突
当前我国现行实施中的城市房屋拆迁管理条例在保障城市建设速度方面确实发挥过积极作用。但是根据该条例的相关条款，城市房屋拆迁人不是政府，而是业主或开发商，被拆迁人是房屋所有人，拆迁补偿安置协议可以说是在政府压力下，由被拆迁人与开发商缔结的。值得一提的是该条例还规定，如果拆迁人与被拆迁人在拆迁补偿安置协议达成后产生争议，可以通过仲裁或诉讼方式解决争议，但拆迁人可以申请人民法院先予执行；如果当事人之间达不成协议，由房屋拆迁管理部门或同级政府裁决，对裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼，但如果拆迁人已经提供了补偿或安置用房、周转用房的，不论补偿和安置是否合理、是否公平，都不得停止拆迁。然而，我国自1987年开始实施自今的《中华人民共和国民法通则》第75条明文规定，“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋……以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”。显然，城市房屋拆迁条例与民法通则的具体条款具文上存在冲突，可以说前者是以牺牲公民的基本权利为基础的，而后者的出发点与归宿在于保护公民的合法权利，二者在法律条文上的冲突，使得在现实生活中常常存在不同利益主体从各自的立场利益观点出发，采用不同的法条，造成了许多摩擦与冲突。
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中国 三、当前我国房屋拆迁条例与民法的平衡之路
（一）在民法的基本原则基础上解决城市房屋拆迁条例的法源问题
在前文的分析中我们可以清晰的看到当前城市房屋拆迁条例与民法基本原则的冲突，笔者认为，对于城市房屋拆迁的调整属于对财产关系的调整，而我国调整财产关系的基本法律依据为民法，所以在城市房屋拆迁条例的设计之时应该以民法的基本原则为基础。诚然，我国宪法及其修正案中也有诸多关于国家保护公民合法财产的规定，任何法律法规的制定都不得与宪法的相关条款相抵触。所以城市房屋拆迁条例必须以宪法与民法为其基本法源，其理念与具文都应该与宪法与民法保持原则上的一致。此外，2007年10月1日生效的《物权法》第42条的规定中也可看出，该规定指出，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。而《物权法》的这些规定与城市房屋拆迁条例存在较大的差异，按照物权法，征收单位、个人的城市房屋及其他不动产，“应当依法给予拆迁补偿”，这里的“法”可以理解为既包括法律，也包括行政法规。所以，解决城市房屋拆迁条例的法源问题，对其进行修改完善已经具备必要性与可能性。
（二）在民法保障人权维护社会公平正义的指导下解决城市房屋拆迁条例的理论设计问题
当前我国城市房屋拆迁的理论依据是由于土地所有权归国家所有，公民和单位只享有土地使用权，国家有权随时收回和重新分配土地使用权。事实上这一理论并不能成立，我国民法作为保障公民基本权利维护社会公平正义的基本法律规范之一，在人权保护上与宪法一致，认为人民是国家的主人，政府作为人民的“人”，并不拥有土地所有权，不能违反人民利益处置土地。另外，政府不应随意收回土地使用权。在被拆迁人的土地使用权依然有效的情况下，政府将该块土地的使用权以招标或拍卖的方式售出，等于无偿收回了被拆迁人的土地使用权。如果不是因为公共利益而是为了商业开发，等于是为了一个民事主体的利益而合法的侵害了其它民事主体的利益。
（三）城市房屋拆迁条例与民法在具文上应力避冲突
这就要求二者在设计与表述上，充分考虑以下问题：一是二者都应该合宪，并与其他法律衔接配套；二是考虑我国规范城市房屋拆迁的法律、法规有必要将为了公共利益需要而进行的拆迁和为商业开发等目的而进行的拆迁活动区别开来；三是二者在具文与实施中要以充分保障公民的基本权利为基本原则；四是二者都应该要体现程序公正，兼顾效率和公平；五是在立法与执法过程中平衡国家利益和公民个人的财产利益。
注释：
①我国社会主义法律体系分为三个层次、七个主要法律部门，三个层次是指法律、行政法规与地方性法规；七个法律部门，除民法商法之外，还包括宪法及其相关法律、行政法、经济法、刑法、社会法、诉讼与非诉讼程序法。
参考文献：
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[3]刘扬，曹磊．利益平衡：和谐社会构建的基石——从城市房屋拆迁问题分析和谐社会的构建．青海社会科学．2007（5）．
[4]王昭．对《城市房屋拆迁管理条例》中若干问题的研究．现代商业．2007（16）．
[5]刘兴树，王云辉．城市土地出让及房屋拆迁民法适用的法理探析．广州大学学报（社会科学版）．2007（4）．
[6]曾卫，谢春全．当前拆迁补偿中存在的问题及其完善．山西建筑．2007（2）．
房屋动迁法律法规篇3
内容提要:在我国城市房屋拆迁过程中，公民私有财产权主要包括土地使用权、房屋及附属物所有权、预期收益权和其他相关权利。公民的上述财产权能否得到全面合理的补偿，是确保城市房屋拆迁平稳实施的关键因素。而现行拆迁立法没有区分“商业拆迁”与“公共利益拆迁”，实际上已经违反了《宪法》有关公民财产权保护的条款及征收征用条款。目前，备受关注并引起广泛争议的“新拆迁条例”，即《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，公开征求社会各界意见，但在各方利益的博奕过程中，改法阻力依然很大。目前很多地方仍在大规模实施强制拆迁行为，由此引发的公民私有财产权的保护问题仍极为突出。
一、问题的由来
随着城市化进程的不断加速，“拆迁”一词越来越频繁地出现在大众的视野中。应当说，城市房屋拆迁以及后续的开发建设，推动了城市的现代化步伐，也为公众直接或间接带来一定福利。但是，随着市场经济体制的建立和民主法治进程的发展，公民的财产权观念日益强化。对于普通公众而言，房屋是最重要的私有财产，也是保障个人生存和发展的基础条件。但是，近年来因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益严重，“暴力拆迁”已经成为影响社会和谐稳定的主要原因之一。这些矛盾问题导源于城市房屋拆迁中参与主体的多元性、利益诉求的多样性以及利益调控机制的缺失。政府利益、开发商利益、被拆迁人利益，个人利益和公共利益，错综复杂地交织在一起。政府要实现自身利益，某些政府官员为了发展仕途要大搞政绩工程，开发商要实现商业利润的最大化，被拆迁人要在其财产被剥夺或限制时得到公平补偿，少数被拆迁人甚至期望通过拆迁以谋取暴利。由此可见，城市房屋拆迁过程是一个多方利益博弈的过程。如果各方利益无法达成均衡状态，特别是被拆迁人利益如果不能得到公平合理的补偿，普遍的城市房屋拆迁纠纷、甚至大规模群体性事件终将难以避免。
近年来，因拆迁引发的流血事件时常在不同的城市上演，令人触目惊心。城市房屋拆迁已经成为大众、媒体和政府高度关注的社会焦点问题。面对“兵临城下”的推土机，作为弱势群体的被拆迁人所能够采取的应对方式大致包括以下几种：一是提起行政诉讼。近年来对行政裁决不服而由被拆迁人提起的行政诉讼案件数量一直居高不下。二是持宪维权。这种方式在2004年宪法修正案后较为普遍，但因缺乏有效救济途径，效果甚微。三是上访，即当被拆迁人发现行政诉讼效果不佳时，便愈来愈多地采用上访这种方式。四是“钉子”般地坚守，以2007年重庆的“史上最牛的钉子户”最为典型。五是自残，这也是最惨烈的维权手段。六是以暴抗拆，此种方式在全国各地的城市房屋拆迁中比比皆是。因此，值得我们深思的是，在我国城市化进程中为什么会引发如此多的不可调和的拆迁矛盾呢？
二、城市房屋拆迁行为的性质界定
目前，我国现有的法律法规并没有对城市房屋拆迁行为的性质做出具体规定，根据《城市房屋拆迁管理条例》第2条有关适用范围的规定，“在城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”结合相关学理阐述，城市房屋拆迁可以大致定义为：“因国家建设、城市的改造、整顿市容市貌和环境保护等公益事业目的的需要，根据城镇规划和国家专项工程的拆迁建设计划与当地政府的用地文件，由拆迁人依法对城市规划区内的国有土地上的房屋进行拆除，并且对被拆除房屋的所有者、使用者给予迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济上补偿的一系列活动。”[1](p88)从以上定义中，我们可以发现城市房屋拆迁行为的基本特征包括：第一，拆迁行为的发生是因为国有土地使用用途发生了改变。随着经济的发展、人口数量的增多、土地资源的稀缺，要使新的建设项目顺利进行就需要改变原有土地的使用用途，尽而对原有土地上的房屋进行拆迁进行重新开发利用。第二，拆迁所涉及的房屋是位于城市规划区内国有土地上的房屋。第三，城市房屋拆迁行为应当依照法律规定进行。一方面拆迁主体应合法，拆迁人应当是依法取得房屋拆迁许可证的单位；另一方面拆迁要依照法定程序进行。第四，对被拆除房屋的所有者、承租者应当给予补偿安置。第五，城市房屋拆迁活动应是有利于被拆迁人与社会发展的行为。
应当说，城市房屋拆迁行为的法律关系极其复杂，厘清这些法律关系对于确定城市房屋拆迁行为的法律性质具有重要意义。城市房屋拆迁中的法律关系主要包括三个方面：第一，政府与拆迁人之间的房屋拆迁行政许可法律关系。《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定：“拆迁申请人必须持有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权的批准文件、拆迁计划与拆迁方案、具有办理存款业务的金融机构所出具的拆迁补偿安置资金证明，并向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，房屋拆迁主管部门经过审查后，对符合条件的被申请人，发放拆迁许可证。”第二，拆迁人与被拆迁人双方的安置补偿法律关系。在房屋拆迁主管部门规定的房屋拆迁期限内，拆迁人应该与被拆迁人就有关房屋拆迁补偿、安置事宜进行协商，协商达成一致意见后签订书面的安置补偿协议。第三，行政裁决、行政强制法律关系。拆迁人与被拆迁人经过协商，如果达不成安置补偿协议的，可以经当事人申请由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决；被拆迁人在裁决限定的搬迁期限内没有搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门进行强制拆迁。[2](p157-159)
由于现行城市房屋拆迁行为法律关系的复杂性，加之立法并没有对其法律性质做出明确规定，所以学界对城市房屋拆迁行为的法律性质依然存在争议，主要存在以下三种观点：一是民事行为说。认为城市房屋拆迁主要体现拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系，双方签订的补偿安置协议是有关公民的私有房屋和国有土地使用权达成的民事合同，应由民事法律规范调整。此观点忽视了政府在公益性拆迁和行政裁决中的公权力性质。二是行政行为说。认为城市房屋拆迁主要是政府公权力的介入，其本质乃是政府的行政征收行为，所体现的是行政主体与行政相对人之间的行政管理关系，双方签订的补偿安置协议应该属于行政合同，应由行政法律规范调整。此观点忽视了商业性拆迁的民法性质。三是民事行政混合说。认为城市房屋拆迁中的拆迁行政许可、行政裁决和行政强制拆迁体现的是政府的行政行为，而拆迁当事人签订的拆迁补偿、安置协议则主要体现当事人之间的法律地位平等、意思自治的民事法律关系。因而，城市房屋拆迁应由行政法律规范和民事法律规范共同调整。[3](p57)
笔者认为，在城市房屋拆迁过程中，行政行为与民事行为两种行为兼而有之。但同时应当根据城市房屋拆迁目的的不同，明确行政主体与民事主体在拆迁中的主导地位。《城市房屋拆迁管理条例》没有明确区分城市房屋拆迁中的公益拆迁与商业拆迁，使得在对城市房屋拆迁行为进行定性时难以做出统一定论。因此，在以公共利益为目的进行拆迁时，政府公权力占有绝对性的主导地位，政府与被拆迁人法律地位不平等，被拆迁人自由协商的权利相对有限。但是，在拆迁补偿的依据和标准方面要引进市场因素，以保障被拆迁人可以得到公平合理的补偿。所以，公益拆迁的法律性质应是以行政行为为主导而兼具民事行为性质。在商业拆迁中，拆迁人与被拆迁人具有平等的法律人格和独立的财产权，在是否拆迁、补偿安置方案和补偿费用等问题上有自主选择的权利，这是民法意思自治的要求，是双方当事人自由平等协商的结果。但基于商业拆迁对我国的经济发展、城市建设有着重大影响，实施商业拆迁应严格遵守行政审批制度。同时，当作为弱势一方的被拆迁人权利受到相当侵害时，政府公权力可以进行必要介入以保护被拆迁人权益。所以，商业拆迁的法律性质应是以民事行为为主导而兼具行政行为性质。
三、城市房屋拆迁中公民私有财产权保护的缺陷
应当说，拆迁矛盾持续激化的一个重要原因，就是相关的立法没有跟上城市房屋拆迁的发展步伐，在调整房屋拆迁法律关系时存在明显的缺陷。现行法律、法规与宪法或者相关基本法律存在一定的冲突，在保护被拆迁人私有财产权益方面存在严重不足，具体表现在以下方面：
（一）公共利益内涵的模糊性
根据我国宪法的规定，只有为了公共利益，才能对公民私有财产权的限制或者剥夺，因此，明确公共利益的内涵与外延，能为公权力介入城市房屋拆迁提供法律依据，也为防止公权力的滥用提供制度保证。在涉及城市房屋拆迁的具体建设项目上，如果我们不能准确界定该建设项目是否真的为了公共利益的需要、是否真的能够为最广大群众带来福利，那么政府和开发商便会以“城市经济发展”、“旧城改造”和“公共基础事业”等名义，打着“公共利益”的旗号进行商业拆迁，大肆侵犯公民私有财产权。因此，要实现对公民私有财产权的有效保护，就必须对公共利益作出清晰的界定。但目前我国《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规对公共利益内涵及外延均没有做出明确的法律界定。主要原因在于公益的“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。公共利益的内涵和外延在立法上的模糊性，必然导致公共利益的解释权转移到了执法者手中。因此，行政机关与司法机关拥有的自由裁量权范围随之扩大，对公共利益的界定很大程度上就要依赖于我国的法治环境和执法者与法官的法律素质和道德修养。而部分行政机关或者司法机关为了谋求政治利益或者商业利益，可能会做出有损于公民私有财产权的法律解释。
（二）公益拆迁与商业拆迁相混淆
根据目的不同，城市房屋的拆迁行为可以区分为公益拆迁和商业拆迁。如前所述，只有为了公共利益的需要，才能依法对公民私有财产实行征收或征用并予以补偿，国家公权力才能够介入到拆迁行为，运用强制手段。商业拆迁是拆迁人与被拆迁人之间的一种平等民事法律关系，应当以平等协商的方式进行，由民法予以调整。在公益拆迁中，政府与被拆迁人是行政主体与行政相对人的关系，是公益拆迁的双方当事人。为了公共利益的需要政府可以对被拆迁人实施强制拆迁，被拆迁人负有为了公共利益而让渡私益的义务。而在商业拆迁中，拆迁行为的双方当事人是开发商与被拆迁人，他们具有同等的法律地位，政府应充当拆迁行为的监督者角色，更多的保护相对弱势的被拆迁人的权益，而不是以政府公权力任意干涉商业拆迁。但是，由于现行有关拆迁立法没有明确区分公益拆迁与商业拆迁，二者相混淆，不仅违反了《宪法》和《物权法》对公民合法的私有财产权的保护条款，而且侵犯了《土地管理法》、《房地产管理法》确认的公民的土地使用权，以及民法和合同法规定的意思自治和契约自由原则，最终导致在城市房屋拆迁中出现秩序混乱、拆迁矛盾凸显、滥用政府强制力的现象，影响了市场经济的自由发展，被拆迁人这一弱势群体的权利得不到有力保障。因此，明确区分公益拆迁与商业拆迁是目前我国城市房屋拆迁立法的当务之急。在商业拆迁中应当尊重双方的意思自治，以民事诉讼方式解决双方纠纷，保护被拆迁人的私有财产权。
（三）城市房屋拆迁的相关信息不公开
在实践中，被拆迁人通常无法全面获得与其私有财产权密切相关的信息。拆迁申请人一旦获得房屋拆迁管理部门发放的拆迁许可证，也就在一定程度上获得了对被拆迁人房屋进行强制拆迁的权力，这直接关系到被拆迁人对其房屋所享有的财产权益。《行政许可法》第36条规定：“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系到他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”但是，《城市房屋拆迁管理条例》没有明确规定拆迁前期工作必须公开化和透明化，使得被拆迁人无法明确了解前期的立项、征地和规划等涉及自身重大利益关系的事项，只能在拆迁许可证已经发放的场合，才能通过拆迁公告了解拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项。同时，由于拆迁信息的非公开透明化，使得被拆迁人对拆迁申请人申请拆迁许可证时所提交文件的合法性无法及时提出异议。
（四）城市房屋拆迁补偿标准和范围存在缺陷
拆迁补偿是被拆迁人权益能否得到最大保护的关键因素，也是城市房屋拆迁中的核心问题。因此，拆迁补偿成为城市房屋拆迁中各种矛盾的焦点。首先，拆迁补偿标准不够明确。拆迁补偿原则决定了城市房屋拆迁中对被拆迁人损失弥补的程度，但我国相关立法却对此采取了回避的态度，对城市房屋拆迁整体补偿原则并未做出明确规定。由此造成各地出现了补偿标准无法可依、标准各不相同以及补偿费用过少等严重侵害被拆迁人私有财产权的现象。其次，房屋拆迁补偿范围过窄，不能充分保护被拆迁人的私有财产权益。我国房屋拆迁补偿的范围主要包括房屋及其附属物、生产经营性用房的合理收益、临时安置补助费和房屋拆迁费用，而对土地使用权、预期收益和其他相关无形利益损失的补偿，并没有以法律的形式予以明确规定。现行房屋拆迁补偿的范围狭窄，远远不能弥补被拆迁人因房屋拆迁而遭受的损失。
（五）政府公权力随意介入行政强制拆迁
强制拆迁是我国城市房屋拆迁工作中最为敏感的部分。行政裁决一经作出，被拆迁人或者房屋承租人在法律规定期限内既没有申请行政复议，也没有提起行政诉讼的，或者经民事诉讼裁决后，在裁决规定的搬迁期限内未进行搬迁的，则会出现政府行政强制拆迁或者法院强制拆迁。在我国实行的行政强制拆迁和司法强制拆迁二元拆迁体制中，最为人们所诟病的是政府公权力介入的行政强制拆迁。公益拆迁与商业拆迁的混同为政府强制拆迁权的滥用埋下了伏笔。政府公权力介入公益性拆迁是为了使符合公共利益标准的拆迁项目能够顺利进行，不能因少数被拆迁人与拆迁人之间的拆迁纠纷影响到城市建设的大局。但是在商业性拆迁中，《城市房屋拆迁管理条例》等所赋予政府公权力的强制拆迁权，则成为破坏被拆迁人与拆迁人之间意思自治和平等协商地位的最大元凶。“在非公益性的拆迁活动中，拆迁人和被拆迁人之间是一种平等的民事法律关系，即使双方已达成协议而被拆迁人无正当理由拒迁，也只能由双方当事人通过民事争议解决途径来解决，或申请仲裁或申请人民法院裁判，而不能由政府部门对公民的房屋强制执行拆迁，也不应由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”[4](p209)对于拆迁人所提出的有关补偿安置条件，被拆迁人与拆迁人协商后有选择接受或者不接受的权利，其他个人、组织或者政府机关不得任意干涉其享有的处分自己财产的权利。被拆迁人接受则视为民事合同的成立，不接受则民事合同不成立，拆迁人不得以任何其它手段强行拆除被拆迁人的房屋。
四、城市房屋拆迁中公民私有财产权保护制度的完善
（一）加快城市房屋拆迁立法进程
目前，专门规范城市房屋拆迁的立法是国务院于2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》。该条例属于行政法规，效力层次较低，并且保护被拆迁人权利的制度构架极不充分，也因此广受诟病。尽管国务院正在修改该条例，并于2010年1月29日公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，征求社会各界的意见。但其仍以行政法规形式出现，似乎仍难以承担保护公民私有财产权的重任。因为用行政法规来规范对公民私有财产的征收，明显违反了《宪法》修正案第20条和《立法法》第8条的规定，即行政机关对被拆迁公民的财产权利的限制甚至剥夺没有被置于法律的约束之下，而是遵从低位阶的行政法规，严重违背了法律保留原则和下位法不能与上位法抵触的原则。所以，为了切实保护公民的私有财产权，减少城市房屋拆迁中恶性案例的发生，应当由全国人大常委会对城市房屋进行专门立法，提高法律层次和立法质量，从而增强法律实施的效果。通过全国人大常委会的立法，可以使城市房屋拆迁法律规范与《立法法》和《物权法》的立法精神及具体规定相衔接，并且也符合《宪法》保护公民基本权利的宗旨。
（二）正确认定公共利益的内涵与外延
公共利益作为判定房屋拆迁合法性的正当根据，既是对公民财产权的内在限制，也是国家依法行使财产征收权的界限。在拆迁过程中对公共利益进行明确界定，是杜绝公共权力滥用的必要条件，但是公共利益作为一个抽象法律概念，其内涵随时展而不断变化。那么，应如何判定“公共利益”呢？“判定公共利益应当坚持两个标准即程序性标准和实质性标准。”[5](p105)在程序性标准方面，程序公开是实体公正的前提，程序公开能使利益相关人充分参与决策、表达意见以达到公益与私益的调和，也能够形成有效协调各方利益关系的机制，这是社会和谐的必然要求。在城市房屋拆迁之前，政府应公开举行听证会、听取各方意见并对项目决策做出充分合理的说明，使在正当程序下的决策行为能够最大程度的得到公众的支持。在实质性标准方面，要求从内容上判断这一利益是否是公共利益。首先，要遵循比例原则。公权力的行使要求必须在必要适度的范围内正当行使自由裁量权，使所要实现的公共利益必须要大于被侵害的公民基本权利，并且必须符合最小侵害原则，选择侵害强度最小的手段实现公共利益。其次，公共利益应使不特定的大多数人受益，遵循少数服从多数原则。公共利益的具体判断标准可以参考以下因素：一是受益对象的数量。“公益”意味着超出个人范围，按照“少数服从多数”的原则，大多数人的共同利益即可认定为公共利益，但少数人的利益并非一定不能成为公共利益，因此，即使以“公共利益需要”为理由，政府的权力也不是无限的，不能将个人权利完全淹没在公共利益之中。总之，公共利益并不是绝对优于个人利益的。二是是否以促进国家的经济、文化、国防等建设为目标。国家在每一个特定时期都有特定的目标和规划，其中基础设施建设是非常重要的内容，它对于每一个社会成员都是不可或缺的。个人在追求私利的同时也可能促进了国家经济、文化、国防等建设事业的发展，如果其实施结果符合公益目的也应将其归入公共利益的范围。三是行动结果是否确实能使社会公众受益。实践中，有些行为虽然打着“公共利益”的旗号，但实际结果却是某些个人受益，而公共利益却未得到体现。如政府为解决当地居民住房紧张问题而征收土地，建造经济适用住房，这本属于公益目的，但新建住房最终普通居民很难买到，反而是少数不符合条件的公务员购买，这就是有违公益目的。
（三）完善城市房屋拆迁的补偿制度
首先，应明确城市房屋拆迁的补偿原则及补偿主体。补偿原则的确立是城市房屋拆迁中公民私有财产权能够得到切实保护的前提，应当确立依据市场价格给予公平补偿的补偿原则。对公民被拆迁房屋财产的补偿应符合拆迁时的市场价格，公民所得拆迁补偿数额最起码不低于因拆迁而造成的财产损失。在公益性拆迁中，补偿的唯一主体应为政府，即由县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋的拆迁与补偿，改变以开发商为拆迁主体的制度设计。
其次，扩大城市房屋拆迁补偿范围，明确把对土地使用权、预期收益和其他相关无形利益的补偿人法。城市房屋拆迁基于对国有土地使用权的收回而发生，公民在城市房屋上所体现的权利也主要有土地使用权和房屋所有权。从法律上讲，土地使用权是对应于土地所有权的一种物权。因此，在拆迁中对被拆迁人的补偿应以房屋补偿与土地使用权补偿为主，并且还应当对因拆迁造成的预期收益及其他相关无形利益的损失予以补偿。
再次，完善房屋评估机制。《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿标准包括房屋的区位、用途和建筑面积，而房屋的新旧程度和建筑结构并没有被列为补偿标准之一。但是，在房屋买卖市场，房屋新旧程度和建筑结构的不同对房屋的市场价格有着重大影响。相同区位、用途和建筑面积的新开发楼盘与二手房的市场价格存在巨大差异，建筑结构的复杂性是构成房屋建筑成本的重要因素。因此，拆迁补偿时应视房屋新旧程度的不同而区别对待。要完善房屋评估机制，重中之重是要强调房屋评估机构的中立性，不仅使评估机构在人、财、物上脱离政府管制，以确保评估机构的独立性与公正性，而且也应强化房屋评估机构的法律责任，避免其在商业拆迁中与拆迁人勾结，损害被拆迁人的合法财产权益。
（四）加强城市房屋拆迁中公民私有财产权的程序保障
城市房屋拆迁中公民私有财产权要想得到充分有效的保护，必须以公平、合理、合法的拆迁程序作为保障，程序公正是实现实体公正的前提。因此，在房屋拆迁的各个环节应保证程序的公正。
1．在房屋拆迁决定阶段
首先，应公开房屋拆迁决定信息，广泛听取社会公众意见及专家意见，对拆迁具体事项进行论证听证。县级以上地方人民政府应当将房屋拆迁目的、范围和时间进行公告。公告时间不得少于60日，涉及范围广的，不得少于90日。同时对被拆迁人、公众及专家意见的采纳情况和理由以及房屋拆迁决定，县级以上地方人民政府都应予以及时公告。如果被拆迁人以及与房屋拆迁有关的利害关系人对县级以上地方人民政府做出的拆迁决定不服的，可以依法申请行政复议或者提出行政诉讼。其次，应建立对拆迁补偿资金的专门监督机制。不仅要保证拆迁补偿资金到位，还要预防拆迁补偿资金被挪作他用，损害被拆迁人利益。
2．发生拆迁补偿安置纠纷阶段
依据现行的规定，达不成补偿安置协议时，行政裁决是提起行政诉讼的前置性程序。这一规定屏蔽了被拆迁人直接以行政复议和行政诉讼方式保护合法私有财产权的途径，使其只能通过审查行政裁决的合法性而非合理性保障自己的合法权益。因此，笔者认为达不成补偿、安置协议时，当事人既可以申请行政裁决和行政复议，也可以直接向法院提起行政诉讼，增加被拆迁人对自己合法权益的救济途径。
如果当事人申请行政裁决，启动行政裁决程序，那么现行有关行政裁决的规定还应该从以下三个方面予以完善：首先，设立或者指定专门机构作为行政裁决主体。其次，进一步明确裁决受理前举行听证所需达到的户数及比例要求，可以规定“未达成补偿安置协议的户数超过三分之二或者比例超过四分之三的，应当举行听证。”最后，房屋拆迁因为涉及到当事人的重大权益，所以在审理过程中当事人应享有充分的知情权和参与决策权，应当在裁决审理过程中引人听证制度。应具体规定听证参与人的人员结构、人数、听证主持人以及各个听证参与人所分别享有的权利和应尽的义务。
3．在强制拆迁阶段
如前所述，在城市房屋拆迁中，必须明确区分公益拆迁与商业拆迁这两种不同性质的拆迁行为。商业拆迁是一种民事法律行为，当处于平等地位的双方当事人发生拆迁纠纷时，不能适用行政强制拆迁，禁止公权力介入民事裁判领域，只能适用司法强制拆迁。但是，公权力可以以行政监督者的身份参与商业拆迁。[6]其次，在公益拆迁中适用强制拆迁的，必须明确强制拆迁的执行主体。笔者认为，鉴于行政权力的不当行使对被拆迁人财产权利的巨大危害，有必要让行政权力逐步退出强制拆迁领域，而仅保留司法机关的强制拆迁权。由司法机关作为独立的执行主体，不仅可以提高执行效率，也可以避免发生执行者与当事人混同的错乱局面，同时也有利于强制拆迁相对人在权利受到侵害时明确主张权利的对象。最后，禁止在强制拆迁中使用暴力手段。拆迁部门及其委托单位不得采取中断供热、供水、供气、供电等方式实施强制搬迁。任何单位和个人不得以暴力、威胁及其他非法手段实施强制搬迁。违法使用暴力手段造成危害后果的，不仅要赔偿造成的损失，构成犯罪的，还要追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。
总之，城市房屋拆迁必然伴随国有土地使用权的转移与房屋所有权的变动。房屋所有权是公民私有财产权的核心内容之一，房屋所有权能否得到有效保护，直接关系到公民私有财产权能否得到最大限度的保护。目前我国关于城市房屋拆迁的法律、法规、规章及其他规范性文件等相互之间存在着矛盾与冲突，这对保护我国公民的私有财产权是非常不利的。在城市房屋拆迁中，《城市房屋拆迁管理条例》不仅存在着违宪嫌疑，在制度设计上也存在诸多缺陷。因此，如何尽快完善城市房屋拆迁法律规范，制定一部成熟的城市房屋拆迁法，切实保护公民的私有财产权，成为当前法治建设进程中亟待解决的重大问题。
注释:
[1]史正宝.论城市房屋拆迁的法律特征[J]．甘肃行政学院学报，2006，(3).
[2]符启林．房地产法[m]．北京：法律出版社，2004.
[3]郑显芳．我国城市房屋拆迁行为的法律性质[J]．房屋拆迁，2008，(10).
[4]石佑启．私有财产权公法保护研究—宪法与行政法视角[m]．北京：北京大学出版社，2007.
房屋动迁法律法规篇4
（一）城市房屋拆迁行政法律关系
房屋拆迁行政法律关系是指在城市房屋拆迁过程中房屋拆迁管理部门与拆迁当事人因拆迁行使行政权力而发生的权利和义务关系，它是一种命令与服从的关系。主要包括：拆迁许可决定形成的行政机关与申请许可人之间的关系；行政裁决形成的裁决机关与申请人、被申请人之间的法律关系：强制拆迁及拆迁中的行政责任。
在拆迁行为中，房屋拆迁管理部门作为行政机关，依照法律、法规、规章的规定来从事房地产管理，行政决定是拆迁人和被拆迁人发生拆迁补偿安置民事关系的基础。根据《条例》及相关政策中的规定，政府部门实施行政许可、行政裁决、强制拆迁、行政处罚等明显的行政行为要依法严格实行拆迁许可证制度，严把拆迁许可证审查关，严厉查处未取得拆迁许可证擅自拆迁的违法行为，从源头上把好拆迁关，防止拆迁的随意性。
在房屋拆迁行政法律关系中，比较典型的还有拆迁裁决法律关系。拆迁裁决法律关系是拆迁法律规范在调整房屋拆迁裁决部门和拆迁当事人之间在拆迁裁决过程中所形成的法律上的权利与义务关系。拆迁裁决是一种行政裁决，必须根据法律规范的规定作出，是一种具体行政行为，具有强制执行效力。其主体是拆迁当事人即拆迁人、被拆迁人、房屋承租人和房屋拆迁裁决部门，其客体则是因房屋拆迁所引起拆迁人、被拆迁人、房屋承租人之间的拆迁补偿和安置事宜。拆迁裁决的前提条件是拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议。拆迁裁决是国家机关处理拆迁当事人因房屋拆迁而产生的拆迁补偿安置争议唯一的法定方式。根据《行政复议法》第八条的规定，拆迁裁决是房屋拆迁裁决部门对平等主体之间民事法律争议作出的处理决定，不属于行政复议的范围。根据《行政诉讼法》第十一条和《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第二款的规定，拆迁当事人不服拆迁裁决，可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院提起行政诉讼。
（二）城市房屋拆迁民事法律关系
城市房屋拆迁中的民事法律关系是指在城市房屋拆迁过程中拆迁人与被拆迁人因拆迁补偿和安置而发生的有关民事方面的权利与义务关系。此种法律关系中涉及的主体比较多，比如拆迁人、被拆迁人、拆迁管理部门、房地产管理部门、估价部门等等，包括：拆迁人与被拆迁人协商拆迁补偿，签订拆迁补偿协议的合同关系；被拆迁人不同意拆迁方案达不成拆迁协议向法院提起民事诉讼；拆迁人拆迁中侵犯被拆迁人合法权益的侵权法律关系。
城市房屋拆迁中的民事法律关系主要包括拆迁人与被拆迁人之间的以补偿安置为主要内容的民事权利义务关系，房屋拆迁补偿、安置法律关系是指在房屋拆迁过程中，拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等进行协商而产生的民事法律关系。根据《条例》第13条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过程方式和过渡期限等事项、订立拆迁补偿安置协议。”根据该条法律的规定可以得知，当拆迁人与被拆迁人经过协商，双方在民事法律地位上完全平等，意思表示真实的情况下，达成的拆迁补偿安置协议就是有效的。拆迁补偿价格水平的高低是拆迁利益冲突的焦点，是拆迁人与被拆迁人博弈的焦点。拆迁补偿标准偏低将导致被拆迁人利益受损，从而引发拆迁中的利益冲突和矛盾纠纷。
根据民事法律关系主体地位平等的要求，房屋拆迁补偿与安置应该完全市场化，“房屋拆迁补偿安置协议”的签订也明确体现了拆迁人与被拆迁人两者平等的民事法律地位。依据《拆迁条例》的规定，“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”确定使拆迁人能承受、被拆迁人能接受的补偿标准，是实行货币补偿的关键。
二、拆迁法律存在的问题与原因
（一）拆迁法律存在的问题
1.拆迁补偿问题。
行政补偿是指行政主体基于公共利益合法行使职权给相对人造成人身伤亡或财产损失，或者公民、法人或者其他组织的公益行为引起人身伤亡或者财产损失，由行政主体依法予以合理补偿的制度。在我国，宪法修正案和物权法都规定了为了公共利益的需要可以对私有财产进行征收并给予补偿，但都只是简单规定要补偿，而对补偿本身没有一个明确的界定，致使补偿的原则不清、补偿范围偏小、补偿的标准偏低。按我国《土地管理法》规定，依照“为公共利益需要使用土地的”和“实施城市规划进行旧城区改建，需调整使用土地的”之规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应给予适当补偿。但除《条例》规定了对拆迁房屋进行补偿外，现行法规中还没有就城市建设拆迁中国有土地使用权的补偿制度内容没有做出明确规定，被拆迁人的国有土地使用权无法得到应有补偿。现行法律制度对拆迁中的住房补偿机制和救济制度的规定不完善。
（1）补偿的主体与标准。实践中，拆迁人大多为政府直属的工程指挥部或者指挥部下属的国有房地产开发公司，拆迁补偿包括土地补偿都由拆迁人直接支付。
补偿的一个重要的问题是补偿标准问题，我国城市房屋拆迁的补偿标准偏低。世界各国在补偿原则上采取不同的标准，日本宪法上采用正当补偿的原则，法国采用公正补偿原则，我国在民法草案第44条规定对征收不动产应当给予合理的补偿，物权法草案中也是采用了合理补偿说。“合理补偿”的标准不仅给了征收主体较大的裁量权，而且普遍存在补偿不能完全弥补所受损失的现象。目前，我国的房屋拆迁补偿采取的是合理补偿原则，但是补偿标准的确定缺乏科学性，补偿水平较低。在实际拆迁过程中，不予补偿或补偿过少，这个层面的利益冲突，表现为被拆迁人的土地使用权被无偿剥夺；补偿安置价格完全由政府根据其财力的承受能力来制订，有的甚至与房地产市场价格相差甚远；商业用房被拆迁后，不能回迁原地，不能安置到相应的地段，或从业人员得不到相应的补偿：回迁的安置房建筑质量不合格；适合安置的房屋供应不足，供应不及时等。
（2）补偿的范围与方式。在补偿的范围问题上，应对房屋所有权进行补偿，一般没有争议，但对房屋所在的土地使用权是否应予补偿却争议很大，有人认为应不补偿，因为土地是国家或集体所有，收回土地使用权是行使所有权的体现，实践中也是不予补偿的；有人认为应当予以补偿，因为土地使用权是被拆迁人依法享有的合法权益，拆迁人拆迁的目的是针对土地使用权的价值而不是房产的价值，而且土地使用权的价值远远超过房屋本身的价值。
我国在房屋拆迁补偿方式上，采取货币补偿和房屋产权置换两种方式，与国外相比，缺乏灵活多样的补偿方式，诸如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等。实践中，由于拆迁补偿方式缺乏规范性，随意性太大，使得不同情形下的补偿和同种情况下的补偿往往无公平可言。
2.拆迁的听证问题。
英国著名学者哈耶克有句名言：“法治的意思是指政府在一切行动中都受到事前规定并宣布的规则的约束-这种规则使得一个人有可能十分肯定地预见到当局在某一情况中会怎样使用它的强制权力，和根据对此的了解计划他自己的个人事务。”而长期以来，政府拆迁部门往往过于追求效率而不按程序办事。在我国的城市房屋拆迁过程中，“暗箱”操作现象严重。《城市房屋拆迁管理条例》第8条规定了拆迁管理部门的告知义务，但实际上许多拆迁主管部门对被拆迁人关心的拆迁范围、拆迁期限、补偿标准、拆迁政策等实行信息封锁，导致被拆迁人的知情权得不到尊重，因此造成了被拆迁人在被剥夺知情权的同时被要求服从公共利益，其作为民事主体的平等法律地位得不到有效的保证。程序正义得不到保障在我国的城市房屋拆迁制度中有诸多表现，如政府对拆迁审批的随意性、补偿标准和范围确定过程的随意性等。限于篇幅，在此仅以较为典型的听证制度为例进行说明。听证制度作为程序正义的一个重要表现，在我国城市房屋拆迁过程中却缺乏公开性，在内容和程序上均有诸多不合理之处。
（1）听证内容。就我国目前的征收程序的现状来看，听证程序只适用于征收的补偿阶段，而关于征收的决策本身是否符合公共利益，并没有引入听证程序来保障被征收人的参与权。现行的征收程序也没有规定对政府征收这一具体行政行为的行政复议或者司法复审程序。因此，征收成为政府单方面的决策。我国城市规划在拆迁权限上限定不严格。拆迁方案的确定，由政府自身决定。某些政府官员出于追求政绩的考虑，或者自身业务素质等方面的原因，导致规划缺乏科学性和合理性。由此引发一系列后续拆迁相关问题的隐患。我国《行政许可法》第36条规定，“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”第47条规定，“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利。”这两条中涉及行政机关时，用了三个“应当”,说明立法设计中把行政机关作出行政许可前的告知义务作为必要的程序，也把公众参与决策的程序性标准作为公众的权利，必须有机会享有。
（2）听证程序。我国城市房屋拆迁的听证制度缺乏公开性。听证会的优点是公开透明。行政过程越深，提供给行政主体与相对方沟通对话的平台越大，越有利于双方全面展示各自的规范信息与事实信息，从而有利于结果的公正性，也有利于合意的形成。行政过程中相对方参与的深度，或者说与行政主体进行正面较量机会的大小，起意义并不限于实体正义，它还体现了行政主体对于相对方人格尊严的尊重以及行政过程对于程序正义的崇尚。长期以来，政府拆迁部门往往过于追求效率而不按程序办事，在本应公开征集民众意见的情况下秘密进行自我决策。听证公开透明的范围不够宽泛。
目前我国听证制度中大多是事中听证和事后听证，缺少事前听证。行政机关作出行政行为前举行听证，在积极方面，可集思广益、加强沟通、促进参与，在消极方面，则可防止偏私，杜绝专断。问题的出现和解决不应仅仅注重在问题发生后想办法，更应注重在过程中预防和解决。
3.新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》存在的不足2011年1月21日，备受关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收补偿条例》）在经过先后两次面向全社会公开征求意见后，终于正式公布实施。新条例的实施，让实施九年多、广受争议的《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日正式实施）寿终正寝。尽管《征收补偿条例》的许多规定有很大进步，但在一些问题上仍存在不明确的地方，进而在实施过程中将难免遇到争议，有待相关解释和实施细则予以明确和补充。
《征收补偿条例》第十七条实际总共规定了六种征收补偿款，分别为：价值补偿款、搬迁费、安置费、停产停业损失补偿、补助费、奖励费。这六种征收补偿款和第十八条规定的“住房保障”共同构成了该条例的补偿款的主要内容。但是，这些补偿条款的规定仅仅是原则性的规定，一些补偿条款在实际落实时存在很多问题：
（1）房屋价值补偿款应当如何确定？该条例第十九条规定的办法是“评估”,并且规定了房屋价值补偿款的底线为被征收房屋类似房地产的市场价格。而评估的办法，有待新法规出台；（2）在搬迁费上，该条例第二十二条规定了房屋征收部门支付搬迁费的法定义务，但没有规定搬迁费的给付标准和计算方法；（3）在安置费上，该条例第二十二条规定了房屋征收部门支付临时安置费的义务，但同样也没有规定安置费的给付标准和计算方法；（4）在停产停业损失补偿上，条例第二十三条规定了确定停产停业损失补偿包括效益和期限两个因素。但是放权到省级人民政府，规定由其制定，因此，该补偿的落实还需要省级人民政府尽快出台配套措施。
另外，随着近年来房地产市场极度的活跃，一些地区的房价变动也是瞬息万变，由于房价上涨过快，原有补偿方案的落实速度跟不上房价上涨的速度，对被征收人来讲存在很大风险。因此，尽管该条例规定补偿方案不得低于同等市场价格，但如果补偿落实时间跨度过大，房价上涨因素可能导致原有方案低于市场价格。因此，这样不合理现象应当予以重视，有必要进一步对补偿方案的时效性进行一定的限制。
4.拆迁的救济问题。
（1）行政救济。在我国城市房屋拆迁的行政救济途径中，目前更多的是靠行政复议和行政裁决。而在行政复议中，行政机关的上级和下级是利益共同体，被拆迁户要满足自己的要求颇为艰难。在行政裁决中，现行的拆迁裁决制度在体制上、程序上、公正性上都存在很大的问题。
a.未能保证裁决机构的独立地位。由于在房屋拆迁中存在政府的参与，拆迁裁决行为不能与普通的民事纠纷的裁决等同。在我国当前，房屋拆迁裁决机构和人员的独立性远不够充分。国务院《房屋拆迁管理条例》几乎没有对裁决机构和人员的独立性的规定，其他法律、法规也未作任何规定。一些地方裁决机构从形式上独立于作出拆迁决定的行政机关，但本质上裁决机构的人员毫无独立性可言，甚至一些地方连表面的独立也没有。这违背了“不做自己案件法官”的自然正义原则。保证法律救济机构的独立地位是现代法律救济的基本原则和要求。
b.拆迁裁决在实践中没有最大限度地维护实体公正，权力的扩张未能受到有效的监督和制约。裁决机关的救济活动不仅应当是合法的，而且应当是公正的，即应当在合法性的前提下尽可能做到合理、充分、没有偏私。在行政救济领域中对救济机关提出公正要求，是符合我国行政管理活动向高层次发展的时代要求的。实体裁决的公正性与多种因素有关，但最关键的还是裁决机构公正行使权力。权力自身的扩张性使得权力很可能损害社会大众利益。城市房屋拆迁中，由于拆迁决定权与裁决权常常集中于同一行政机构，失去了权力对权力的制约。混淆商业开发与公共利益拆迁、在补偿裁决中未真正体现市场化原则、很多违法拆迁在裁决中得到支持等现象是我国现行的城市房屋拆迁制度中的拆迁裁决不公正的主要表现。
例如关于拆迁补偿的救济问题。《条例》第16条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。”可见，如果拆迁人和被拆迁人就补偿安置问题达不成协议的，由房屋拆迁管理部门进行裁决。而在很多征地拆迁行为中，政府就是征地拆迁的一方当事人，这也违背了“不能做自己案件法官”的自然正义原则。
（2）司法救济。法院进行合法性审查，而不进行合理性审查。合法性审查的范围主要包括四个方面：受理的裁决是否属于被诉行政机关的职权范围；裁决是否拥有充分的事实依据；裁决程序是否合法；裁决依据的法律法规是否得当。《城市房屋拆迁管理条例》第17条却堵塞了被拆迁人司法救济的途径。“被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。”对公民生命、自由和财产的强制执行必须经过司法程序，这是法治社会的最基本的要求，也是世界通例。可是《条例》却剥夺了被拆迁人依法享有的司法救济权，甚至让本应独立办案的法院成为城市房屋拆迁主管部门的“执行机构”.现行《城市房屋拆迁管理条例》和各地制定的有关房屋拆迁的管理规定，均赋予了政府行政主管部门强制拆迁执行权，和人民法院的强制执行权并列。两种权力既无次序先后之分，也无轻重之分。
在实践中，司法救济的途径大相径庭。以拆迁补偿救济为例。有的地方法院对未经裁决的房屋补偿、安置纠纷直接作为民事案件受理，对不服房屋拆迁行政裁决的作为行政案件受理；有的地方则先由房屋拆迁行政主管部门对这类纠纷进行裁决，当事人对裁决不服起诉的，人民法院作为行政案件受理，对未经裁决的人民法院一律不予受理；有的地方则曾经将这类纠纷交由有关仲裁机构仲裁，当事人对仲裁不服的以原纠纷向人民法院提起民事诉讼，等等。
（3）社会救济。在经历行政救济和司法救济等途径仍然不能满足自己的要求时，被拆迁人往往感觉权利无所依托，对司法公正的渴望再无处实现，寻求救济的路途充满障碍。由此会引发诸多不利的后果。很多情况下，众多的被拆迁人只得采取各种各样的自助行为，如寻求媒体帮助，通过不断的上访等方式寻求救济，甚至采取过激行为进行威胁。这些方式都是影响和谐社会构建的因素。
拆迁信访处理机制也有诸多的不完善。比如，一些地方对拆迁信访的重要性认识不足，不能对此进行很好的协调。少数拆迁信访工作人员工作方法简单，没有很好的处理策略和措施。部分地区拆迁信访信息报送渠道不畅，片面采取拦截、堵塞等方式阻碍被拆迁人进行信访。拆迁上访问题的终结手段也比较缺乏，很多信访一拖再拖，不了了之。
（二）原因分析
1.法治理念因素。
（1）法律意识淡薄。在我国的城市房屋拆迁过程中，部分政府官员法律意识淡薄，缺乏依法行政的法治理念，没有真正树立起公仆意识。英国著名的政治思想家、古典自然法学派的主要代表洛克特别强调：人们订立契约，组成一个共同体，“只有经过大多数人的同意和决定才能办得到”,而这样做的主要目的是保护他们的财产权利和生命、自由等自然权利。国家（政府）基于社会大多数人的合意并按大多数人的委托行使权力。如果政府违背人民订立契约的宗旨，人民有权改变和废除社会契约，重新组织政府。因为人民始终保有“最高的权力”.所以，政府应当是建立在人民合意基础上的，是人民在某些领域的人。政府作为行政机关，体现的是公民的意志，是公共利益的代表者。但很多政府官员没有这种法律意识，“官本位”的思想根深蒂固，因而导致错误的理念和行为。“风能进，雨能进，国王不能进。”这是保护公民私权的经典话语。但是政府往往对公民私权的保护不够重视。
（2）缺乏制约机制。政府因对城市房屋拆迁的性质认识不够，对其自身的职责不够明确，但对此缺乏相应的监督制约机制，致使其在本应由市场调控的情形下进行不适当干预。表现在政府与拆迁评估机构、拆迁人未能分离，而过多的参与到了具体拆迁人与被拆迁人间的补偿过程中。在实践中，城市房屋的拆迁补偿安置价格是由地方政府决定的。房屋拆迁中，开发商与拆迁户往往就拆迁补偿费争执不下，这是拆迁条例面临的现实难题。近年来一些地方已经开始依据《物权法》精神对拆迁规章进行修改。对拆迁地块实行按评估公司评估的区位评估价对房屋拆迁货币补偿及异地安置等做出新规定。但在具体实施拆迁安置过程中，拆迁安置补偿标准与被拆迁人要求的标准和房地产市场行情仍存在不小的差距，从评估公司出具的评估价格中仍然可以看出政府这只“看得见的手”的影响。
（3）社会舆论影响。在我国城市房屋拆迁过程中，社会舆论的不当干扰是民众思想进入误区的主要原因。一些媒体片面报道拆迁中侵害群体利益的问题，只报道拆迁对被拆迁居民不利，不报道拆迁给被拆迁群众带来的居住环境改善和生活质量的提高，致使很多被拆迁人盲目跟风。因此，媒体对形成不利于拆迁顺利进行的氛围起到了推波助澜的作用。同时，房屋拆迁只有闹事才能维护权益的不当舆论影响使得被拆迁人“过度维权”.有一些被拆迁群众进入了过度维权的误区，不断采取诸如闹事、上访、滥诉等各种手段，阻止拆迁进行，以期获得更多利益。导致这个层面的利益冲突也越来越突出。
2.立法因素。
（1）立法体系混乱。在我国的法律制度体系中，一直未对财产征收制度作出明确且具体的规定，仅在宪法和物权法中有一些原则性的规定。目前，在我国的房屋拆迁法律制度体系中，2001年国务院的《城市房屋拆迁管理条例》是我国目前开展城市房屋拆迁工作的主要法律依据，起到最主要的规范和指导作用。此外，还有一些涉及到各城市政府自己制定的规范性文件、建设部的规章如《城市房屋拆迁裁决规程》，等等。这些关于我国城市房屋拆迁立法的上位法与下位法之间以及相关法律法规之间存在冲突，而且致使拆迁立法在具体规范内容上存在很多漏洞。
我国城市房屋拆迁立法规范的法律效力层次较低，权威不够。从中国目前的情况来看，房屋仍然是一般民众最主要的财产。所以说，房屋拆迁是关系到被拆迁人根本利益的大事。日益重视个人权利、加强对人民财产的保护是时展的必然要求，制定相关完备的法律也是法治社会的应有之义。但是在我国目前的城市房屋拆迁立法体系中，起规范和主导作用的是2001年国务院的《城市房屋拆迁管理条例》，该条例难以承担起规范城市房屋拆迁的重任，而且与上位法的规定有冲突，权威性大打折扣，远远不能满足实践需要。《条例》在内容上存在严重违反上位法概念的情况。宪法和物权法都明确规定了征收的主体是国家，征收程序必须由国家基因公共利益而启动，除国家之外的任何主体无权启动征收程序。但按照《条例》的规定，征收程序的启动来自拆迁人向政府有关部门提出拆迁许可申请。这一规定事实上将启动征收程序的权力交给了普通的市场主体，主要是房地产开发商，严重违反了宪法和物权法的规定。
此外，《条例》还存在违反法律原则和基本法理的规定。司法是解决社会矛盾，寻求社会公平与正义有效手段，而在我国，现行的拆迁条例使得强制拆除合法化。《条例》的第16条、第17条的规定在很大程度上可以说是对处于弱势地位的被拆迁人权利的一种蔑视。该条文忽视了民法中“协议”的自愿协商的基本精神。也就是说如果双方达不成协议，那么对于公民的合法私有财产是不能采取强制措施的。拆迁双方就拆迁补偿方案协议不成而提请行政部门或人民法院裁决，这两种方式只能就拆迁双方补偿形式、补偿金额等纠纷居中作出判断，以辨明是非曲直，达成协议与否仍然依靠双方自愿。我国2004年的宪法修正案中己经明确提出了保护公民的合法私有财产所有权，只有国家为了公共利益才可以合法征用并要给予被拆迁人充分、合理补偿。如果不是为了国家公共利益的话，那么公民的合法私有财产所有权是神圣不可侵犯的，除非所有权人自愿或双方平等协商一致。因此，房屋拆迁过程中双方未协商一致的强制拆迁行为是违法的。
《城市房屋拆迁估价指导意见》虽然使得拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上，但相关条款表述仍有诸多不够明晰之处，留下侵犯被拆迁人权益的漏洞。突出的特点之一就是，几乎所有有关拆迁的法律、法规、规章中都提到了“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”,仅此一句就使市场评估、经济规律、公平交易以及等价交换这些被拆迁人应得的权益形同虚设。其次，很多情况下持有房屋拆迁许可证的拆迁人因取得了县级以上人民政府土地管理部门签发的“国有土地使用权批准文件”而拒绝对私产房上地使用权予以补偿。而县级以上人民政府土地管理部门只负责划拨或者有偿转让国有土地使用权，也不承担私房土地使用权补偿的义务。事实上使得被拆迁人的土地使用权徒有虚名。
（2）具体规范粗略。我国城市房屋拆迁立法规范的内容粗略，在程序和具体安置内容等方面缺乏科学性。拆迁立法在听证程序上规定混乱，甚至有欠缺，可操作性差。内容上存在重管理轻权利的工具主义法治思想，致使实践中存在执法混乱，野蛮执法、暴力执法等严重侵害相对人权益的现象。可以说，立法规范内容本身的欠缺，是导致城市房屋拆迁过程中遇到多种问题的直接原因。具体来看，仍以补偿制度为例，造成其缺位主要有以下原因：
a.政府在拆迁补偿中的角色错位导致补偿主体错位。按照《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，政府在收回被拆迁人的国有土地使用权时应给予相应补偿，即政府是实施补偿的义务主体。论文格式如果是基于公益所进行的房屋拆迁活动，那么政府就是拆迁人，给被拆迁人造成的损失，应由政府进行公平补偿。这种补偿在性质上属于国家补偿。但根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人对被拆迁人给予补偿。承担补偿的是拆迁人（取得拆迁许可证的单位）而非政府，政府是置身于补偿之外的，它只是行使了征收的权力，却推卸了补偿的责任，而由取得拆迁许可证的单位作为拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。这样造成了实践中的补偿主体并不是法律规定的主体，这就出现了补偿主体错位的现象。
b.补偿的有关立法规定不明确。在城市房屋拆迁中，目前的法律规定对收回土地使用权的补偿不明晰，《土地管理法》及《土地管理法实施条例》仅仅规定征收集体土地，对地上附着物进行补偿，补偿费归地上附着物所有者所有，但对地上附着物是否包括被征地农民的住房没有明确。《物权法》对征收集体土地涉及的农民住房拆迁补偿应当适用第四十二条第二款，还是同时适用第二、第三两款不明确。致使实践中出现征收集体土地住房拆迁无法适用或适用法律混乱现象。
c.补偿范围的相关法规规定不统一。《条例》规定我国拆迁补偿的范围包括房屋及其附属物、房屋收益以及搬迁费等四部分，未提及对被拆迁人的土地使用权的补偿；《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》却规定对房屋所在的土地使用权应予补偿。例如，《土地管理法》第58条规定：为公共利益和实施城市规划进行旧城区改建，需要收回国有土地使用权的，对土地使用人应当给予补偿。《物权法》第121条规定：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第42条、第43条的规定获得相应补偿。国务院法制办文件明确规定，房屋拆迁的货币补偿中包括对土地使用权的补偿，但没有显化对土地使用权价值的补偿。
（3）囿于立法限制。在我国的拆迁活动中，被拆迁人与开发商经常不能达成一致意见，因而寻求救济途径，然而被拆迁人的救济途径在立法等方面受到诸多限制。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，必须首先经过拆迁裁决机构裁决，对裁决不服的，才能诉至法院，由法院通过行政诉讼程序来解决。依靠行政诉讼的司法救济手段维护自己的合法权益时，又囿于司法机关只进行“合法性”审查，只有在行政行为显失公平的情况下才予以变更，致使相关的司法救济制度不完善。从具体制度上看，司法救济作为救济措施中的最终诉诸手段，本为权利保护的最后一道屏障，然而根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。人民法院以此将被拆迁人拒之门外。
3.其他因素。
（1）法律文化因素。由于长期以来的“重实体、轻程序”的法律模式的影响，程序正义及其自身的价值在我国尚未引起足够的重视。相比之下，世界上其他一些国家对程序价值的重视值得我们借鉴。比如在土地征用上，允许被征用土地权利人质疑所谓的“公共利益”,并在土地征收法律制度中设定了异议程序、听证程序、行政复议程序、行政诉讼程序等。例如，根据加拿大《征收法》规定，任何反对征收与意向征地通知相关的土地利益的人可以在通知之后30天内向部长以书面形式提出异议，说明姓名和住址，指出异议的性质，异议所针对的土地以及其关于意向征收的利益的性质。在上述期限届满后，针对提出的异议，部长应立即起动公开听证程序。又如法国，行政法院可以审查土地征收的目的是否符合公共利益的需要。依照法国的立法规定，公用征收的申请单位、被征收不动产的所有者和利害关系人，以及与公用征收由直接利益关系的人，因对公用目的发生争议，不服批准决定的，可以在批准决定公布后两个月内，向行政法院提起越权之诉，请求撤销该决定。再如澳大利亚《1989年土地征收法》允许对征收前公告提出复议和复审。复议申请由受征收前公告影响的人向部长提出。不服复议决定，还可以向行政上诉法庭提出复审申请。行政上诉法庭在复审时，也主要考虑征地的公共目的、计划用途与公共目的联系的程度、征地对地区所在环境的影响等公益因素，然后向部长提出维持、撤销或者修改征收前公告的书面建议。
（2）利益取向因素。城市房屋拆迁本应是基于公共利益的需要而进行的，可是现实中很多城市房屋拆迁并非代表公共利益，至多符合局部人群的眼前利益，或者满足政府及其官员的财政、税收、收费、投资、功利等目标，为炒卖地皮、攫取超额利润等提供机遇。而且，政府在对立法中的主要问题进行协调和讨论时，有意或者无意的要照顾个别部门或者本地区的利益，采取一些方式，规避人大基本法律，绕开基本法理原则，规定一些不尽合理的规则和程序，降低了立法质量，以致影响拆迁的各个环节顺利进行。
被拆迁人的权利在立法等方面受到诸多限制，在寻求救济时，又有诸多限制机构进行权力寻租，致使没有畅通的救济途径。拆迁管理部门作为拆迁行政裁决机关，本来应以中立的立场为国家保护土地利益，而现实中拆迁人为获得商业利益大力游说政府官员，一些政府官员则进行权力寻租，损害被拆迁人的利益。被拆迁人于是通过其他社会救助方式寻求救济。
三、完善我国城市房屋拆迁制度的策略与构想
（一）完善拆迁立法
1.完善立法体系。
近年来，我国相继修订或新颁布了一系列有关拆迁安置的法律法规。如2001年公布了经修订的《城市房屋拆迁管理条例》，随后，建设部又分别于2003年底和2004年初公布了《城市房屋拆迁估价指导意见》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。此外，各省市自治区也相应出台了一系列相关条例法规。由此可见我国的房屋拆迁立法日趋完善。但是，如前文所述，相关立法依然存在诸多问题。所以，应继续通过立法途径完善配套制度内容。
要从根本上解决城市房屋拆迁存在的现实问题，国家立法机关应当制定一部有关房地产征收、房屋拆迁的专门法律，实现法律在整个房地产征收和房屋拆迁领域的主导地位，公平合理地对房屋拆迁行为加以规范。在国家立法机关制定专门法律之前，当务之急是尽快修改现行的《城市房屋拆迁管理条例》，使之与宪法、法律的规定相一致，避免出现下位法与上位法相冲突的情况。要更加详细、明确地对房屋拆迁问题作出规定，明确政府职责，规范拆迁行为，依法保护公民的房屋财产。
2.完善具体规范。
建构我国的城市房屋拆迁制度，必须完善相应的具体法律规范。作为城市房屋拆迁过程中极为关键的一环，补偿机制的完善对于整个房屋拆迁的发展有非常重要的影响。完善补偿机制，则要在立法上厘清补偿主体，丰富补偿方式，明确补偿的范围和标准。
在拆迁补偿的价格议定上，应采取一种市场化的补偿原则，而非行政机关的单方定价。政府也可以转变思路，当征收用地转为商业开发用地时，鼓励拆迁人给被拆迁人补足土地增值的差价，或者使被拆迁人入股房地产开发商，既使二者利益相辅相成，又减少了开发商的前期投入成本。
我国的房屋拆迁补偿仅采取货币补偿和房屋产权置换两种方式是不够的，还应该从就业和社会保障体系等方面给予相对人更人性化的资助。在立法上，可以采用以金钱补偿为原则，以其他补偿方式（如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等）配合使用的补偿方式对受害人的损失予以补救，以期使行政相对人的权益获得最大、最高质量的救济。
立法应将房屋拆迁补偿的范围和标准予以明确化。由于经济的发展，房产在实际开发过程中会形成增值。补偿的范围应包括增值的部分。这样做可以有效地遏止拆迁人从中牟取暴利，保护被拆迁人的利益。
立法还应当对拆迁补偿、安置资金的监管作出规定。拆迁补偿安置资金必须实行“专款专用”,拆迁单位不得以任何名义挪用拆迁补偿安置资金。此外，拆迁管理部还应会同审计部门对拆迁补偿安置资金的使用进行逐项监管，确保拆迁补偿安置资金的合法使用。
另外，要使房屋拆迁补偿、安置纠纷得到彻底、妥善的解决，必须减少立法上对救济途径的限制。立法应明确，关于城市房屋拆迁中相关民事法律关系的争议，当事人可以向人民法院提起民事诉讼，或根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。选择民事诉讼和仲裁作为房屋拆迁补偿、安置纠纷的法律救济手段或程序，尤其是仲裁程序，一裁终局，可以避免行政裁决和行政诉讼在解决这一纠纷中的不合理性和不彻底性，有利于节省人力、物力、财力，减少当事人的讼累，从而及时、有效地保障当事人的合法权益。这是解决房屋拆迁补偿、安置纠纷的最佳出路。
（二）完善拆迁程序
1.拓宽程序适用范围。
英国学者安东尼。奥格斯说：从来没有哪个制度否认过政府的征收权，重要的是征收的法律限制。可以说，如果没有正当程序，政府权力的滥用就不会遇到任何障碍，一切法定权利都将因其不可操作性而变得毫无意义。要减少城市房屋拆迁中产生的纠纷，实现城市房屋拆迁秩序的和谐，必须重视程序制度建设，要建立起一套公开、公正、透明的决策和监督程序。通过正当程序处理拆迁事宜，可以减少利益冲突，消除社会不公平和不稳定的隐患。所以要拓宽程序的适用范围。仍以听证程序为例。拆迁听证有利于促进拆迁行政决策行为的科学性和合法性，有利于保护被拆迁人的合法权益，有利于加强公众对拆迁工作和拆迁管理工作的监督，有利于加强政府和被拆迁人之间的协调和沟通，从而降低拆迁成本、提高拆迁效率。
对于关系到拆迁与否的城市规划方案的编制，必须经同级人民代表大会表决通过。城市规划方案一旦通过，就必须严格遵守。若要修改，则必须在广泛征求市民意见的基础上修改方案，并报上级规划部门先行审核通过后，再报同级人大通过。政府的批地行为是否出于改进公共福利的目的，必须由同级人大说了算，而不能由政府自己说了算。要严格实行先收回国有土地使用权，或者是征收集体土地所有权，再颁发相关的建设项目许可证。
在听证内容上，要拓宽听证的适用范围。这不仅包括程序意义上的，还应该包括实质意义上的，其核心内容应当是对准备实施的拆迁计划和拆迁方案进行可行性商讨，涉及到立项是否正确、规划是否科学、拆迁人是否具备拆迁的资质、价格评估是否公平合理等多方内容，搬迁期限、补偿方式、补偿标准、安置地点、过渡方式、过渡期限等敏感要素，均是听证的重点内容。如果拆迁当事人要求拆迁裁决听证或者房屋拆迁裁决部门认为有必要的，承办人应提前通知拆迁当事人在指定的时间和地点参加拆迁裁决听证会。承办人主持听证会并作听证笔录，当事人在听证会上陈述事实，提出主张，出示证据，阐明法律依据，进行质证和辩论。听证会结束后，承办人将听证笔录交当事人签字确认。
2.规范程序自身建设。
公开是现代法律救济活动的一项基本原则。充分公开可以有效地防止法律救济活动中的暗箱操作，避免因暗箱操作而可能导致的腐败现象，增强公众对法律救济的信任度。在拆迁听证程序的公开性上，在拆迁许可之际，除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私，规划部门应该协同有关政府部门召开有当地人大代表和被拆迁范围内居民代表参加的公开举行的听证会，充分听取他们对于该项目的意见。被拆迁人等利害关系人或拆迁人申请不公开的，可以不公开，但涉及公共利益的除外。要公开拆迁许可证审批程序、拆迁投诉电话、拆迁管理收费标准等，简化办事程序，方便当事人办理手续。
在拆迁听证的程序上，要进行事前听证。无论是日本的《行政程序法》还是美国的行政法都规定有事后听政。由于房屋拆迁不仅涉及面广，关系到每一个被拆迁人的切身利益，策和许可，而且具有不可逆转性，一旦强拆则无法恢复原状，因此，无论是拆迁的决还是拆迁的实施和裁决，与“参与权”,应当实行事前听政。
均应该强化当事人尤其是被拆迁人的“知情权”在对评估结果拆迁当事人无异议之后，拆迁人应根据评估结果制定补偿方案，并充分听取被拆迁人及相关利益人的意见，并据此对原补偿方案作必要调整，以对被拆迁人私有财产作适度的倾斜为基本原则。如果拆迁双方当事人达不成拆迁安置补偿方案的，可以借鉴美国的做法，由拆迁当事人向法院提起诉讼，最终由法院来裁定补偿标准。
（三）完善救济制度
1.完善行政救济。
没有裁决机构的独立性，公正性就无从谈起。法制发达的国家在裁决问题上的每一步推进，都是以从根本上保证裁决机构的独立为目标。从长远来看，我国的城市房屋拆迁走向司法化应当是最终选择，短期内仍然会实行行政裁决体制，但也应在此基础上对裁决的独立性采取一些措施，比如，固定裁决机构，改变裁决机关由政府随意指定带来的业务能力不强的问题；建立一支专业性的裁决队伍，稳步提高裁决人员的业务水平；遵循正当程序原则，进一步细化规定相关的程序规范，等等。
行政权力天生具有自我膨胀的特性。为了规范权力的行使，必须对其进行有效的监督。行政复议是行政系统内部解决行政争议的手段，行政复议可以重新审视行政行为的合法性和合理性，从而保证被拆迁人的合法权益。要完善行政系统内部的救济程序，将行政复议作为保证被拆迁人不服行政裁决的救济途径。
对于城市房屋拆迁补偿来说，还要通过各种途径监督行政主体征收权的行使。具体措施包括增强人大、监察、审计、上级机关及社会团体对行政主体拆迁补偿行为的监督力度。要完善信息公开、行政问责、领导干部政绩考核等制度，保障司法机关对房屋拆迁补偿纠纷解决的最终性和公正性。
2.完善司法救济。
让司法及时有效地介入拆迁纠纷，可以充分发挥司法维护社会公平和正义的作用，以规避政府作为城市商业性拆迁的一方利益主体利用其行政裁决的权力进行不公正的利益分配所带来的风险。行政机关对拆迁管理的权力行使应当主要是作为拆迁法律关系的监管者，保护拆迁当事人的合法权益。
从国家制度的设计上看，法院是一个中立裁决的机构。法院的性质、地位和作用决定了其必须保持一种不偏不倚的居中裁决立场。通常情况下，应本着以行政强制拆迁为主，司法强制拆迁为辅的原则采取强制拆迁措施。只有当行政拆迁可能影响社会和谐稳定、产生严重的负面效应时，才能由人民法院综合审查后强制执行。
凡双方不能自行解决达成一致的问题，应通过民事诉讼程序最终由法院裁决。有必要从立法上赋予司法机关更大的职权，赋予其对拆迁纠纷的最终决定权，确立拆迁纠纷司法最终解决制度。即规定在法院未作出最终裁决前不可强制进行拆迁，以免造成房子也不能恢复原状、权利无法救济的情况。
3.完善社会救济。
被拆迁人相对处于弱势地位，所以采取有效方式结成社团，增强群体力量，加大公众参与的力度是维护被拆迁人权利的重要途径。被拆迁人可以借鉴西方的经验，成立业主委员会等社团组织，通过听证、谈判、协商、诉讼等各种正当方式与政府、拆迁人平等对话，切实维护自身合法权益。发挥社会舆论的监督作用。现在社会的信息传递速度很快，且覆盖面广，使得广大公众和相关部门也能更快的了解事情的真相，所以，在拆迁过程中，接受社会媒体的监督有利于增加透明度，促进冲突的合理解决。另外，要完善拆迁信访处理机制。信访部门应充分重视被拆迁人的信访活动，充分考虑到相应的社会效果。可以通过培训等方式提高接访人员的业务素质和能力，灵活运用各种方式妥善处理信访事件，以期实现社会的和谐。
（四）补偿制度的完善
从世界各国的实践做法来看，关于征收征用的补偿标准，存在着各种不同的补偿模式。一是完全补偿模式，即要求对征收征用实行全额的补偿。遵循“财产权绝对保障”,以“市场经济之交易价值”作为评估标准。二是适当补偿模式，即规定对征收征用进行适当的补偿。何为“适当”,大多由法官事后裁定。三是公平补偿模式，是指权衡公共利益与私人利益后决定补偿的原则。公平的补偿通常都是按照公平的市价给予补偿。四是合理补偿模式，即权衡公共利益的需要，参考当事人的财产状况给予适当的补偿数额。上述几种观点都具有合理性，但笔者主张采用最后一种观点。因为完全补偿实际上是将征收等同与普通的侵权行为，这与征收的性质不符，毕竟征收是对私有财产权的合法侵害，不能采用完全赔偿原则，尤其是因为完全补偿涉及到直接损失和间接损失，如果这两类损失都同时赔偿，也会导致征收征用的成本过高，不能够起到维护公共利益的目的。而公平补偿又弹性太大，给予政府在解释补偿标准时以太大的权利，不利于维护权利人的私有财产。适当补偿的标准也过低，我国目前许多地方政府在征收征用采取适当补偿的原则，但常常不能给被征收人以满意的补偿。
赞成合理补偿标准的主要理由是：一方面，只有充分合理的补偿才能够充分保护公民的私人财产，防止行政权力的滥用。合理补偿实际上是充分补偿和公正补偿，它能够较好地协调公共利益与私人利益之间的关系，能够防止国家征收权的滥用，又为通过行使国家征收权，为保障公共利益的实现提供了必要的基础。另一方面，合理补偿标准也可以为国家发展和保护公共利益留下必要的回旋空间，便于随着市场的发展和社会的变化对补偿标准作出调整。当然，合理的补偿标准也需要具体化。但是不能仅仅停留在抽象的标准上，毕竟“合理”在概念上过于弹性，不同人可以作出不同的解释。还要看到，补偿标准的具体化，也有利于法官在审理有关征收征用的纠纷中准确地适用法律，解决纠纷。
1.合理补偿必须是对财产的全部的直接损失进行补偿，但它又并非完全的赔偿，不能完全根据财产的价值来支付全部的损失。因为毕竟征收、征用是为了公共利益而实施的。正是因为它不同于完全赔偿，因此补偿主要针对物本身的损失而进行，通常不应包括对间接损失的补偿。征收征用的公共利益目的决定了不能完全按照民法的等价交换原则进行补偿。如果对间接损失进行补偿，就会导致征收成本太高，妨碍公共利益的实现。
2.合理补偿标准是按照公平的市场价格给予补偿，只有通过市场价格进行补偿才是最合理的补偿。考虑市场价格首先要看是否有市场定价，如果不存在市场定价，就必须通过独立的中介机构进行合理公正的评估。对某些财产而言，如果其有市场价格，可以按照市场价格进行补偿，如果没有，则可以根据折旧率、现有价值等因素予以通盘考虑。
3.合理的补偿应当是及时的补偿。“迟来的正义不是正义。”迟延的补偿对私有财产的保护是不充分的。在实践中，一些补偿拖延的时间过长，引发了许多争议，从而极不利于对财产权的保护。
结语
房屋动迁法律法规篇5
首先，就事论事，《宪法》第十三条“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”中关于“房屋”的保护，并不是保护房屋本身，而是保护房屋所有人的房屋所有权。保护房屋与保护房屋所有人的房屋所有权，有质的区别。如果法律保护房屋，这个房屋就不能拆除，包括它的所有人也不能拆除这个房屋。就目前我国的法律而言，只有列为重点文物保护对象的建筑物等极少数房屋，受法律保护不能拆除。而保护房屋所有人的房屋所有权，则根据不同事项有不同的保护方法。房屋所有权的登记发证，是对房屋所有人权利的确认和保护；房屋的租赁、抵押登记和交易变更登记，是对房屋所有人权利变更和房屋所有人变更的确认和保护。而房屋拆迁是通过评估补偿和提供安置措施来保护被拆迁人的房屋所有权，是基于房屋拆迁实际的一种特殊保护形式。至于《宪法》第三十九条“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”，是为防止执法机关、执法人员擅入民宅非法搜查而立，保护的是住宅内的人身安全和财产安全。
其次，目前我国仍处于社会主义初级阶段，发展是第一要务，主要任务是集中力量发展社会生产力，实现国家工业化。要发展就避免不了新建建设项目，新建建设项目就避免不了房屋拆迁，不能因为个别地方在房屋拆迁中存在违法拆迁、侵害被拆迁人权益的事情而“因噎废食”。建设的根本目的是以人为本，为人服务，为了提高和改善人民的生活水平，这就决定了工厂、学校、医院、商店、住宅等建设项目需要建在有人生活而不是荒无人烟的地方，城市和村镇在建设和改造的过程中也不能只建新房而不拆除旧房，铁路、公路也不能为了避开房屋拆迁而弯来弯去。一句话，该拆的，还得拆。叫停房屋拆迁，不利于经济建设，不利于提高和改善人民的生活水平，也无助于保护被拆迁人的权益。
第三，保护被拆迁人的权益，关健在于房屋拆迁是否依法进行，职能部门是否监管有力，补偿标准是否合法合理，安置措施是否及时落实，建设资金是否按时到位，法律救济是否渠道畅通。只有严格而又有效的监督管理措施，依法而又合理的拆迁补偿安置标准，安全而又到位的拆迁和建设资金，畅通而又公正的法律救济渠道，才能从根本上达到保护被拆迁人合法权益的目的，才能在经济建设和被拆迁人权益保护两个方面取得双赢效果。依法
目前，一些地方确实存在比较严重的违法拆迁问题，如个别地区至今还没有出台统一的拆迁补偿安置标准，导致一个项目一个价，甚至拆迁人定价；个别单位未取得房屋拆迁许可证，甚至规划红线尚未划出、用地手续尚未批准，即行违法拆迁；有的在拆迁补偿资金不足，安置措施不落实的情况下，匆匆拆迁，结果不仅拆迁中途停止，已拆户长期在外过渡，建设项目也难以按时开工建设；有的地方实行评估公司总额承包，评估公司则降弄虚作假，降低补偿费用，减少安置面积，通过损害被拆迁人的利益来增加自己的赢利，等等。
在房屋拆迁中，相对拆迁人而言，被拆迁人处于弱势，是需要予以特别保护的群体。下面，就房屋拆迁中如何保护被拆迁人合法权益，谈几点个人意见。
一、建章立制，加强管理
1、建立健全房屋拆迁有关规章制度是保护被拆迁人合法权益的重要保证。
建立健全房屋拆迁有关规章制度，是以拆迁法规为依据，在拆迁管理、服务管理、补偿安置、争议调处、监督检查等方面，通过制定具体的政策规章和规范性文件，建立依法、公正、规范、有序的房屋拆迁秩序，保护被拆迁人的合法权益。
2、加强对房屋拆迁的监督管理是保护被拆迁人合法权益的重要措施。
公告拆迁，接受监督。拆迁主管部门核发房屋拆迁许可证后，必须将拆迁人名称、房屋拆迁许可证发证机关名称和文号、拆迁范围和四至、拆迁期限和搬迁期限、拆迁登记事项和诉权等内容，依法进行公告，接受社会监督。被拆迁人认为核发房屋拆迁许可证的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法向人民法院。人民法院在审理期间认为需要停止拆迁行为的，可以作出暂停拆迁的决定。
加强监管，维护秩序。首先，加强对拆迁人的监督管理力度，防止违法拆迁、损害被拆迁人合法权益的事情发生。对无房屋拆迁许可证拆迁、超拆迁范围拆迁、超拆迁期限拆迁、自行评估、克扣补偿款和安置面积、拖延补偿款、超期限安置等违法行为，拆迁主管部门应当坚决制止、严肃查处。其次，加强对被拆迁人的监督管理力度，对乘拆迁之机满天要价、敲竹杠的，也应及时制止，依法维护拆迁人的合法权益。第三，加强对拆迁服务工作的监督管理力度，对无证服务、有证乱服务等行为，要坚决查处，决不姑息。要建立健康
、有序的拆迁服务市场。通过开展经常性的房屋拆迁服务工作上岗资格培训和后续教育等工作，不断提高房屋拆迁服务队伍的政治思想素质和业务工作技能，保证房屋拆迁服务工作的公正和拆迁服务工作的质量。第四，加强内部监督管理，对违法核发房屋拆迁许可证、该管理的不管理、该查处的不查处、不该管的乱管等行政违法行为，要严肃处理，维护房屋拆迁正常秩序。
二、依法拆迁，规范服务
1、拆迁人依法进行房屋拆迁活动是保护被拆迁人合法权益的关健因素。
持证拆迁。持证拆迁的“证”，即房屋拆迁许可证。任何单位因建设需要拆迁房屋的，应持建设项目计划立项批准文件、建设用地规划批准文件、建设用地批准文件和拆迁方案等资料，向拆迁主管部门提出申请，取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁。
按证拆迁。在房屋拆迁中，拆迁人必须按照房屋拆迁许可证核定的拆迁范围、拆迁期限进行拆迁，不得超过批准的拆迁范围或者拆迁期限违法拆迁。确实需要调整拆迁范围或者拆迁期限的，拆迁人应持相应资料，向拆迁主管部门提出申请，经拆迁主管部门批准，重新核发房屋拆迁许可证，并重新房屋拆迁公告。
2、规范的拆迁服务行为是保护被拆迁人合法权益的重要因素。
持证服务，“动”“评”分离。从事房屋拆迁服务工作的单位必须具有房屋拆迁服务资质，其工作人员必须具有房屋拆迁服务工作上岗资格。未取得房屋拆迁服务资质、上岗证的单位、人员不得从事房屋拆迁服务工作。同时，应实行拆迁服务“动迁与评估相分离”，动迁工作由具有动迁服务资质的拆迁服务单位实施，评估工作由具有价格评估资质的拆迁服务单位从事，各负其责。动迁单位受拆迁人委托从事动迁工作，对拆迁人负责；评估单位居中服务，如实评估，对法律负责，对评估结果承担法律责任。不得由同一家拆迁服务单位同时进行动迁服务和价格评估工作。
中介服务，依法收费。拆迁评估是拆迁补偿的依据。为保证房屋拆迁价格评估的公正性，拆迁人、被拆迁人不得自行评估，拆迁主管部门也不得进行房屋拆迁评估。此外，动迁单位和评估单位应严格按照物价部门规定的标准向拆迁人收取动迁服务费和评估费，要坚决杜绝拆迁费用总包或者拆迁补偿安置承包。拆迁服务单位与被拆迁人分同一块蛋糕，吃亏的只能是被拆迁人。
三、标准合理，措施到位
1、符合当地经济状况实际的拆迁补偿安置标准是保护被拆迁人合法权益的根本所在。
房屋拆迁补偿安置标准是房屋拆迁中最核心的问题，不仅关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，也会对当地的经济建设产生直接影响。偏低的补偿安置标准，损害被拆迁人的利益，影响社会稳定，也造成拆迁难；偏高的补偿安置标准，损害拆迁人的利益，影响招商引资，影响社会发展。
合理的拆迁补偿安置标准，应当符合当地的经济状况实际。衡量拆迁补偿安置标准是否合理，这有一条，“补偿费用与安置成本基本平衡”，即被拆迁人得到的房屋拆迁补偿款，能够支付同等级同面积安置房的购（建）房款；被拆迁人得到的临时过渡费，能够租得起一定面积的房屋。
2、落实拆迁补偿安置各项措施是保护被拆迁人合法权益的关健所在。
房屋拆迁，拆迁人应当准备齐全拆迁所需资金，按拆迁协议的约定，及时向被拆迁人支付房屋补偿费、装修补偿费、地面附属物补偿费、搬家补助费、临时过渡费等拆迁补偿费用。
同时，拆迁人还应向被拆迁人提供必要的安置措施，并根据具体安置方式，进行安置价格结算。需要拆迁人购买商品房或者建造成套住宅安置被拆迁人的，拆迁人应准备充足的购（建）房资金，及时购买或者建造符合国家建筑规范要求的成套住宅，按时交付给被拆迁人。实行货币安置的，拆迁人应按拆迁协议约定支付货币安置款。征用农村集体土地房屋拆迁实行宅基地安置的，拆迁人应协助被征地村办理农居点建设用地有关报批手续。
需要指出的是，许多地方把对被拆迁人的补偿安置当作仅仅是拆迁人的责任，似乎与政府无关，这是一种错误认识。建设项目不仅给投资人带来利润，也给当地带来长期的税收和就业机会，带来当地经济的发展。政府在招商引资的同时，也要充分考虑拆迁安置工作，给被拆迁人以一定的政策扶持。如一些地方向被拆迁人提供低价商品房或者经济适用房，对原住房面积较小的被拆迁人实行保底安置政策，对经济特困户由政府给予资金资助，建造农村多层公寓或者提供规划农居点安置征用农村集体土地中的被拆迁人等，缩小了被拆迁人补偿收入与安置支出之间的差距，变“入不敷出”为“基本平衡”。既不加重拆迁人的经济负担，也解决了被拆迁人的安置问题，缓解了拆迁难的矛盾。
四、依法裁决，司法救济
1、依法调解和裁决房屋拆迁争议是维护拆迁双方合法权益的必要手段
在房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间对拆迁补偿形式、补偿金额、安置人口、安置方式、安置面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事宜有争议，在所难免。在协商不成的情况下，申请拆迁主管部门依法裁决，是解决争议的有效途径，也是拆迁双方的正当权利。
裁决工作的目的是保护合法，纠正违法，解决争议。因此，拆迁主管部门受理拆迁争议裁决申请后，应查明情况，进行调解。调解中应充分听取双方的陈述意见，保障争议当事人平等行使自己的正当权利。拆迁主管部门应认真核对资料，核实证据。对合法的主张，应予支持，不合法的主张不予支持。做到依法、公正，适用法律平等，以法服人，以理服人。
调解无效，拆迁主管部门应以事实为依据，以法律为准绳，及时作出裁决决定并送达争议各方，不得拖延不办。裁决后需要人民法院强制执行的，实行强制执行前，应当依法向公证机关办理被拆除房屋证据保全手续和拆迁补偿安置款提存手续，拆迁人必须依法向被拆迁人提供过渡用房或者作出安置措施。不能因强制执行而侵害被拆迁人的合法权益。
2、用法律武器保护自己是拆迁双方维护自身合法权益的法律手段
1、被拆迁人认为拆迁主管部门或者拆迁人有下述违法行为的，可以用法律武器保护自己。
（1）认为拆迁主管部门违法核发房屋拆迁许可证的，可以依法申请行政复议，也可直接向人民法院。
（2）认为拆迁主管部门不履行法定监督管理职责，对违法拆迁行为不查处，或者不依法查处的，可向该拆迁主管部门的上级行政机关或者同级人民政府投诉，也可向人民法院。
（3）认为拆迁主管部门违法裁决，或者对拆迁主管部门作出的裁决不服的，可以依法申请行政复议，也可直接向人民法院。
（4）认为拆迁人有违法拆迁行为的，可以向拆迁主管部门举报，也可向人民法院。
2、拆迁人认为拆迁主管部门行政不行为的，可以向人民法院。
3、拆迁双方发生拆迁争议的，可以申请拆迁主管部门裁决，也可向人民法院。
4、对于已经超过行政复议和诉讼期限，或者法律法规明确规定不属于行政复议和诉讼的事项，可以通
过渠道，向政府和拆迁主管部门反映。
3、加强拆迁案件的审判和执行工作是维护拆迁双方合法权益的重要手段
人民法院受理房屋拆迁行政诉讼、民事诉讼申请后，应依据国家《行政诉讼法》、《民事诉讼法》和房屋拆迁政策法规的具体规定，及时作出判决。拆迁主管部门申请先予执行或者强制执行的，人民法院应依法作出裁定，履行执行职能。
法律是保护合法、制裁违法的双刃剑。放弃这把双刃剑，就会出现一些极端情况，一是个别拆迁人仗势欺人，非法拆迁，自己搞强制拆迁；二是个别被拆迁人有持无恐，满天要价，达不到私欲就拒绝评估、拒绝签约、拒绝搬迁；三是社会不良势力介入拆迁，以非法手段进行拆迁。而上述任何一种极端的出现，都是有悖于“依法治国”方略，不利于社会主义市场经济秩序建立，危害社会稳定的。
房屋动迁法律法规篇6
近几年来，我县的省市重点工程项目众多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓宽、安林公路两侧综合治理、马氏庄园景区规划建设等，均涉及到集体土地的征用和集体土地上房屋的拆迁，据不完全统计，共涉及到17个乡镇，124个村
庄，6133户家庭，近2万人，农村集体土地上房屋拆迁暴露的问题越来越多，由此引起的民间纠纷、群体复议、集团诉讼和群体上访呈上升趋势，严重影响我县社会稳定，成为当前我县经济发展不容忽视的障碍。由于因集体土地征用而产生的拆迁问题涉及多方主体，交织着多种法律关系，背后又掺杂着多种利益冲突，所以，政府在处理征用土地和房屋拆迁安置补偿事项中，特别是政府法制机构在受理此类行政复议案件中，在依法保护房屋被拆迁人、土地被征用人的合法权益，监督和支持行政机关依法行政，维护社会稳定并实现法律效果、政治效果和社会效果的契合统一方面遇到了前所未有的困难。目前，对于城市房屋拆迁有《城市房屋拆迁管理条例》进行规范，对征用拆迁农村集体土地上房屋这种事关农民安身立命之本的重大事项上，国家层面上的法律缺失，使得许多地方农民的合法权益受到严重侵犯，激化了社会矛盾，形成了影响社会安定的不稳定因素。
一、集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题
1、适用依据不完善、不健全、不确定，形成集体土地上房屋拆迁补偿行为不规范。
现实中的集体土地上房屋拆迁适用法律依据不一，大致上有两种情况，一是依据《土地管理法》进行，将房屋视为征用集体土地上的附着物对待，按照征地程序进行，但土地法对土地上的附着物拆迁程序和补偿标准均无具体规定，可操作性差。二是参照《城市房屋拆迁条例》进行，理由是集体土地已经被征用，土地性质已改变为国有土地。这样出现的问题就多种多样，比如:被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，用地单位却已经取得《国有土地使用权证》;被征用农村集体土地上的房屋拆迁因达不成补偿安置协议，用地单位申请《房屋拆迁许可证》，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋拆迁，房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋拆迁不是城市国有土地上房屋拆迁，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。在现实中许多地方均将被征用农村集体土地上房屋拆迁当成城市国有土地上房屋拆迁，都用《城市房屋拆迁管理条例》规定的程序来调整拆迁项目，一旦遇到交地与房屋拆迁混合时，出现的许多问题束手无策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，强行将土地铲平，将房屋拆除，其效果显然无法取信于民。
2、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。
我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的拆迁却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。如我县先后制定了《大白线公路建设房屋拆迁补偿标准》、《安林公路两侧综合治理房屋拆迁补偿标准》、《安楚公路拓宽房屋拆迁补偿标准》、《马氏庄园规划建设房屋拆迁补偿标准》。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，因此也就不可避免地产生了许多纠纷，不仅极大地影响了党和政府的声誉，也直接影响了拆迁的进程和效率。
3、集体土地房屋拆迁主体不规范，拆迁中农民的陈述权、申辩权、知情权受到影响。
房屋拆迁补偿协议作为一种民事法律关系，应当由拆迁人和被拆迁人协商一致达成。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被拆迁人不直接参与协商，对被拆迁人的房屋进行价格评估亦不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，有关拆迁补偿和安置通常是由用地单位一方说了算，加之一些地方政府为了"优化"当地投资环境，加大了行政权力的介人，被拆迁人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被拆迁人在整个拆迁过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严重侵害了被拆迁人的权益，更不能体现拆迁人与被拆迁人作为法律意义上的平等主体关系。
4、对拆迁中农民的私有财产权保护不够。
农民通过宅基地依法取得集体土地的使用权，农民在宅基地上所建的房屋属农民私有财产是无可非议的。但在征用农村集体土地的现实中，由于缺乏相应的法律规范对农村集体土地征用补偿法律关系进行明确的界定，地方政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中却将属于农民私有财产的房屋一同处分。这种协议将私产与公产混为一谈，其违法性显而易见。从法理而论，房屋作为农民的私有财产，农民是房屋所有权的主体，只能由农民自己进行处分，所以关于集体土地上房屋拆迁的补偿应从土地征用补偿中分离出来。
5、房屋所有权人和第三人合法权益得不到保障。
集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及很多法律关系。如拆迁居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安置费;拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式，与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋，涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题;对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安置问题;拆迁正在租赁的农房时涉及的租赁法律关系等等。其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范，相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。
二、关于集体土地上房屋拆迁法律问题的一些思考与建议
1、加快集体土地上房屋拆迁的立法进程，建立健全房屋拆迁的法律法规。
由于至今没有一部独立且具可操作性的关于集体土地上房屋拆迁安置补偿的部级"大法"，导致实践中无法可依，或回避了涉及被拆迁人权益的关键问题，或违法强制拆迁后将矛盾上交，其结果是引发了大量的矛盾和纠纷，甚至在有的地方出现了恶性事件。目前，集体土地上农民房屋拆迁主要是土地征用和城镇改造中涉及的房屋拆迁，其中更多的是征用土地时引起的房屋拆迁。目前就我省而言，所见的有关行政法规、规章的适用范围均是关于国有土地上的城市房屋拆迁补偿之规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，现实中一直是参照城市房屋拆迁补偿办理。但国有土地和集体土地在所有权主体、性质及管理方法等方面存在诸多差异，房屋建造成本也不同，安置的方式还不同，再加上城乡居民生活条件的差别，所以说参照城市房屋拆迁补偿是不妥当的，也不是合理的，致使农村集体土地房屋拆迁在现实申遇到许多难以解决的问题。因此，为加快城乡各项建设的发展，规范征用土地补偿行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法十分必要。
2、明确公权干预之法律限制，保护集体土地上私有房屋财产权。
在法治社会，公权限制干预私权是必要的，但必须依法进行。在当前集体土地上的房屋拆迁中，由于法律缺位，导致政府行为缺乏法律制约，行政权力在千预私权中过大且缺乏有效的监督机制，各级政府集规则制定者、参与者与处罚机关等多种身份于一身，农民作为被拆迁人时应有的民事权利被限制，甚至被剥夺，所以，必须从立法上对拆迁行为加以限制。对涉及房屋拆迁的行政管理行为作出明确界定，以防止公权干预过大损害私权。政府在这种法律关系中的职责就是作好土地利用的发展规划、作好土地利用的管理者并处于中立地位，而不能成为民事主体介入其间。
3、完善集体土地征用中房屋拆迁的补偿原则、标准和程序。
在集体土地上房屋拆迁立法中，首先应当明确规定征地补偿和房屋拆迁补偿的基本原则。对集体土地的征用应严格区分为基于公共利益的土地征用和出于商业开发目的的土地征用，那么因此而引起的集体土地上房屋拆迁的补偿标准、原则和程序也就不同。第二，细化补偿项目，制定统一的拆迁补偿计算标准。我国《土地管理法》第四十七条对土地的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准。同理，对房屋等私产的征用补偿也应细化补偿项目并确定补偿计算标准。在此基础上，由各地按照规定的计算方法确定具体的补偿金额。通过制定法定的拆迁补偿计算标准，既能防止征用方克扣、压低征用补偿费用，损害农民利益;也能防止被拆迁方漫天要价、谎报和扩大面积，非法获利，加重国家用地负担的事件发生。第三，规定严格的法律程序。政府对农民房屋拆迁必须依照严格的法定程序完成，如可以参照《城市房屋拆迁管理条例》，规定财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序、强制拆迁程序等。第四，赋予农民作为被拆迁人时的救济主体资格，使农民能够通过复议或诉讼获得救济。第五，明确因拆迁行为损害第三人利益时，第三人获得救济的程序。
房屋动迁法律法规篇7
2 房屋强制拆迁涉及公民最重要的财产所有权，涉及千家万户的根本利益，甚至身家性命，理应属基本民事法律制度调整之列。依《宪法》和《立法法》的上述明文规定，唯有法律能调整房屋强制拆迁所涉的民事法律关系。而由国务院制定和颁布的《城市房屋拆迁管理条例》及全国各省、市制定的相应地方性拆迁管理办法、管理规定、管理条例等均属行政法规和地方性行政法规和规章。这些处于下位法规和规章中有关强制拆迁的规定，不仅是调整了公民的财产权利，而且涉及对公民基本民事权利即财产权利的剥夺。这显然超越法定立法权限。
3 虽然依《立法法》第九条之规定：“本法第八条规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规，但是有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外”。国务院似乎有权制定该拆迁条例。但问题是，作为下位行政法规不得与上位法律冲突，否则当然无效。而强制拆迁私房显然违反了上述提及的三方面法律明文规定。依《立法法》第七十八条：宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触；及第七十九条：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章之规定，强制拆迁的行政法规当属无效。
4 根据《合同法》第三条：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自已的意志强加给另一方。及同法第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。以及《民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。房屋拆迁的本质，是卖方处分自己土地使用权和房屋所有权的私人行为，或买方基于契约而产生的合同权利。当事人法律地位平等，民事法律行为须依自愿、公平、等价有偿诚实信用原则进行。但是有关拆迁纠纷须经行政裁决，可以先予执行（即先行拆除）、诉讼期间不停止（拆迁）执行及强制执行的规定，除了严重违反上述《宪法》、《立法法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》外，直接与《合同法》和《民法通则》这些基本法律确立的民事法律行为应当尊守的基本原则相悖，依《宪法》和《立法法》之规定精神，当属无效的行政法规。
5 拆迁问题首先涉及对私人产权的剥夺其次才是有关补偿问题。强制拆迁房屋性质上与强迫交易无异。《刑法》第226条规定：以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的，构成强迫交易罪。强制拆迁关系中，以行政强制力迫使房屋所有权人将自己的房产以其不能接受的时间、价款卖给开发商，纯属强迫交易，尽管行政强制力是否能等同于“暴力、威胁”还有待论证；但是，采取断水、断电、断气、断热手段，以开除公职或解聘相威胁，派黑社会人物打砸抢，或强行闯入私宅，将所有权人的财产弃于街市或安置于其不同意或不知情的处所，这些在强制拆迁中屡见不鲜的暴力行为，构成暴力、威胁当无疑义，其严重后果导致不少原私房所有人如丧家之犬在城市中流浪，致使不服强拆上访者日益增加，引起社会不安定不稳定因素剧增。
6 政府参与强制拆迁，往往涉及官商合谋的贪污腐败。而政府参与欺诈，更加可怕，后果更为严重，因为毁灭公民对法律的敬畏之心，摧毁人们的诚信，使得人民不再信任政府，最终破坏法治。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意陷瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的表示，即属欺诈行为。明明是盖写字楼搞商业运作，却以所谓建绿地为由申请拆迁许可证；明明是搞商业旅游开发，却以所谓城市建设项目立项；明明是搞商品房开发，却编造旧房危房改造的理由；明明是搞商业经营，却以诸如保护历史文化街区等冠冕堂皇的理由，以公共利益为晃子，骗取拆迁许可证。
7 值得一提的是：最高法院正在制定针对国务院《城市房屋拆迁管理条例》的司法解释，其基本精神正是，不再支持强制拆迁。其征求意见稿中明确规定，“被拆迁人或房屋承租人认为市、县人民政府组织的强制拆迁违法，应以组织强制拆迁的市、县人民政府为被告，具体实施强制拆迁的部门作为第三人参与诉讼。” 另值一提的是：2003年6月，浙江省高级人民法院向省内各级法院发出通知，要求各级法院在“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成协议”情况下，不予受理拆迁人强制拆迁的申请。2003年9月26日广东省人大通过的《广州市城市房屋拆迁管理办法》删除原来涉及“先行拆除”的内容，不再明确支持强制拆迁。2003年9月28日陕西省人大通过的《拆迁补偿条例》明确规定：不得强行拆除房屋，并对“拆迁人违法强行拆除被拆迁人房屋的”依法处罚或追究刑事责任，还要给予赔偿；不得采取断水、断电、断气以及封堵道路等手段，迫使被拆迁人订立补偿安置协议。此外，黑龙江省和吉林省城市房屋拆迁管理办法，亦作了相似规定。
房屋动迁法律法规篇8
论文摘要:中国城市建设的快慢与个人私有财产权利的保护孰轻孰重，如何权衡二者的关系，直接关系到社会稳定.本文力图分析我国城市房屋拆迁法律制度现实构架，提出相关立法建议，以期保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益.
2009年来从四川的唐福珍女士抵抗暴力拆迁引火自焚，到上海某拆迁户投掷汽油燃烧瓶暴力抗拆，中国强制拆迁恶性事件继续频发。其后，北大五位法学院学者”联名上书”建议全国人大常委会废除或修改《城市房屋拆迁管理条例》，称该条例涉嫌违宪。目前我国城市房屋拆迁制度己成为我国经济生活中争议最大、引起纠纷最多的一项制度。
一、我国城市房屋拆迁法律制度之现实构架
根据我国《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)规定，房屋拆迁大致分为四阶段:一是房屋拆迁的准备阶段，包括建设项目批准、建设用地规划许可、国有土地使用权批准三个行政前置审批程序;二是房屋拆迁的决定阶段，包括拆迁许可证的审批和公告程序;三是房屋拆迁的协.苟及处理阶段;四是房屋拆迁的实施阶段。第三阶段中根据拆迁人与被拆迁人是否订立补偿安置协议又分为三种情况(如图一所示):
1、顺利达成并履行拆迁补偿安置协议，拆迁人对拆迁范围内的房屋予以拆除。
2、达成仲裁协议，但被拆迁人在规定期限内拒绝搬迁，拆迁人可以申请仲裁或向法院提起民事诉讼，但诉讼期间拆迁人可以申请法院先予执行。这种情形在实践中存在行政机关滥用行政权逼迫利诱等情况，从而导致一系列行政侵权行为发生。
3、未达成拆迁补偿安置协议，由拆迁当事人申请房屋拆迁管理部门行政裁决。如果当事人对行政裁决不服可向法院提起行政诉讼，但诉讼期间不停止拆迁的执行。若拆迁人拒绝搬迁的，拆迁人可以申请人民法院先予执行;若当事人在规定的期限内没有提起诉讼而被拆迁人拒绝搬迁的，则由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，由裁决机关依法申请人民法院强制执行。
可见，拆迁制度涉及到行政立法，行政许可、行政裁决、行政强制等相关行政行为和房屋价格评估、拆迁补偿协议订立等一系列民事行为，涉及到政府、拆迁人、被拆迁人三方主体利益关系以及整个社会稳定。因此，找出我国城市房屋拆迁法律制度之现实困境并进行制度重构显得任重而道远。
二、我国城市房屋拆迁法律制度之现实困境
(一)困境之一:房屋拆迁法律制度不健全
从宪法、法律到行政法规，国家实行征收的条件必须出于“公共利益”。然而我国相关法律、法规对.，公共利益.，规定缺失，导致部分房屋拆迁缺乏合法性依据。例如在一些商业开发而非直接受益于民的拆迁项目中，是否是”基于公共利益需要就不存在直接依据。
依据《立法法》的规定，涉及公民基本权利的事项包括对非国有财产的征收只能通过全国人大及其常委会制定法律来实施。那么行政强制拆迁依据的《条例》，由于在法律渊源上仅属于行政法规，就与上位法《立法法》相冲突甚至违宪。虽然《物权法》第42条把房屋拆迁统一规定在基于公共利益需要的征收范畴中，却引发了一个更加深层次的思考:政府通过开发商业性项目获取私利难道也是为了公共利益的需要吗?
(二)困境之二:政府主导型拆迁模式出现公权力滥用问题
政府在房屋拆迁管理中特别是在强制拆迁中的定位有失偏颇。不少拆迁行为中，存在拆迁人、拆迁许可证颁发人、拆迁受益人、拆迁补偿安置标准制定人与拆迁安置裁决人同为一个政府的情况。此外，政府相关部门也极易滥用权力干涉行政裁决结果。
(三)困境之三:拆迁程序设置与补偿机制不合理
我国现行拆迁制度之程序设计对被拆迁人的知情权和决策参与权保护不够，被拆迁人往往处于被动地位。拆迁补偿的范围偏小、标准低，程序和结果不公平性，加之各地拆迁补偿标准不一等等，都诱发和加剧了恶性拆迁事件频发。
(四)主要根源:没有区分公益拆迁和商业拆迁
目前《条例》并未对公益拆迁和商业拆迁分类规定，是导致房屋拆迁诸多矛盾纠纷的根源所在。公益拆迁一般指基于公共利益的需要而进行的拆迁，其中政府作为拆迁人与房屋所有人构成不平等的双方法律关系。除此之外都属于商业拆迁范畴。在商业拆迁中，拆迁人不是政府而是开发商，开发商和房屋所有人构成平等的民事法律关系。其中政府不应对拆迁人和被拆迁人之间如何进行补偿安置有过多干预，更不能适用行政强制的手段来实施拆迁。拆迁人应当充分实行意思自治，按照市场规律来实施拆迁。
三、重构我国城市房屋拆迁法律制度
(一)界定公共利益范围，确定公益拆迁与商业拆迁之基本分类
虽然我国法律、法规难以界定公共利益的范围，但并不表示在某一具体领域也难以对公共利益作出具体界定。笔者认为此公益性可按实体和程序标准划分:实体标准即该拆迁项目以非营利为目的并得到公共使用、为公共所受益;程序标准即政府通过信息公开化、透明化方式由公众参与决策该利益是否属于公共利益，并且政府需就该公共利益充分说明理由。由此可见，1、通过制定《城市房屋拆迁法》对城市房屋拆迁中公共利益的范围、应遵循的基本原则及公益拆迁和商业拆迁的基本分类统一规定。2、对于公益拆迁，政府必须尽量采取公开招投标或者拍卖的方式出让土地使用权，并按公平原则补偿:对于商业拆迁，政府除了对开发商的资质以及拆迁进程合法监督外，不应再积极介入。3、对于是否采用强制权这个问题上，公益拆迁中应当允许强制执行权的存在，而商业拆迁应由法院来决定是否强制拆迁。
(二)以比例原则与正当程序原则为指导规范行政强制拆迁行为
比例原则包括了三个次要概念:妥当性原则、必要性原则以及狭义的比例原则。妥当性原则要求行政强制拆迁以立法规定的公共利益为前提。此外，根据法国公用征收的司法经验，强制征收的前提是权利人己受领补偿金。可见我国行政强制拆迁必须满足两个前提条件才合法，一是必须出于公共利益需要，二是必须保证被拆迁人得到货币补偿或者拆迁安置用房;必要性原则又称最小侵害原则，要求在城市房屋强制拆迁中选择对公民权利侵犯最小的方式。狭义比例原则又称均衡性原则，是指所采行为所引起的不利益应较行为所欲防阻之利益为低。房屋拆迁可得的公共利益必须大于预期损害才为合法。正当法律程序要求城市房屋拆迁过程中完善如申请、受理、管辖、及回避制、制、职能分离制、听证制、证据制度等程序法的基本制度，特别是行政强制拆迁程序须更公开化、透明化，并保证公证机构参与证据保全过程。
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关键字:城市房屋拆迁强制拆迁
2009年来从四川的唐福珍女士抵抗暴力拆迁引火自焚，到上海某拆迁户投掷汽油燃烧瓶暴力抗拆，中国强制拆迁恶性事件继续频发。其后，北大五位法学院学者””建议全国人大常委会废除或修改《城市房屋拆迁管理条例》，称该条例涉嫌违宪。目前我国城市房屋拆迁制度己成为我国经济生活中争议最大、引起纠纷最多的一项制度。
一、我国城市房屋拆迁法律制度之现实构架
根据我国《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)规定，房屋拆迁大致分为四阶段:一是房屋拆迁的准备阶段，包括建设项目批准、建设用地规划许可、国有土地使用权批准三个行政前置审批程序;二是房屋拆迁的决定阶段，包括拆迁许可证的审批和公告程序;三是房屋拆迁的协.苟及处理阶段;四是房屋拆迁的实施阶段。第三阶段中根据拆迁人与被拆迁人是否订立补偿安置协议又分为三种情况(如图一所示):
1、顺利达成并履行拆迁补偿安置协议，拆迁人对拆迁范围内的房屋予以拆除。
2、达成仲裁协议，但被拆迁人在规定期限内拒绝搬迁，拆迁人可以申请仲裁或向法院提起民事诉讼，但诉讼期间拆迁人可以申请法院先予执行。这种情形在实践中存在行政机关滥用行政权逼迫利诱等情况，从而导致一系列行政侵权行为发生。
3、未达成拆迁补偿安置协议，由拆迁当事人申请房屋拆迁管理部门行政裁决。如果当事人对行政裁决不服可向法院提起行政诉讼，但诉讼期间不停止拆迁的执行。若拆迁人拒绝搬迁的，拆迁人可以申请人民法院先予执行;若当事人在规定的期限内没有提讼而被拆迁人拒绝搬迁的，则由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，由裁决机关依法申请人民法院强制执行。
可见，拆迁制度涉及到行政立法，行政许可、行政裁决、行政强制等相关行政行为和房屋价格评估、拆迁补偿协议订立等一系列民事行为，涉及到政府、拆迁人、被拆迁人三方主体利益关系以及整个社会稳定。因此，找出我国城市房屋拆迁法律制度之现实困境并进行制度重构显得任重而道远。
二、我国城市房屋拆迁法律制度之现实困境
(一)困境之一:房屋拆迁法律制度不健全
从宪法、法律到行政法规，国家实行征收的条件必须出于“公共利益”。然而我国相关法律、法规对.，公共利益.，规定缺失，导致部分房屋拆迁缺乏合法性依据。例如在一些商业开发而非直接受益于民的拆迁项目中，是否是”基于公共利益需要就不存在直接依据。
依据《立法法》的规定，涉及公民基本权利的事项包括对非国有财产的征收只能通过全国人大及其常委会制定法律来实施。那么行政强制拆迁依据的《条例》，由于在法律渊源上仅属于行政法规，就与上位法《立法法》相冲突甚至违宪。虽然《物权法》第42条把房屋拆迁统一规定在基于公共利益需要的征收范畴中，却引发了一个更加深层次的思考:政府通过开发商业性项目获取私利难道也是为了公共利益的需要吗?
(二)困境之二:政府主导型拆迁模式出现公权力滥用问题
政府在房屋拆迁管理别是在强制拆迁中的定位有失偏颇。不少拆迁行为中，存在拆迁人、拆迁许可证颁发人、拆迁受益人、拆迁补偿安置标准制定人与拆迁安置裁决人同为一个政府的情况。此外，政府相关部门也极易滥用权力干涉行政裁决结果。
(三)困境之三:拆迁程序设置与补偿机制不合理
我国现行拆迁制度之程序设计对被拆迁人的知情权和决策参与权保护不够，被拆迁人往往处于被动地位。拆迁补偿的范围偏小、标准低，程序和结果不公平性，加之各地拆迁补偿标准不一等等，都诱发和加剧了恶性拆迁事件频发。
(四)主要根源:没有区分公益拆迁和商业拆迁
目前《条例》并未对公益拆迁和商业拆迁分类规定，是导致房屋拆迁诸多矛盾纠纷的根源所在。公益拆迁一般指基于公共利益的需要而进行的拆迁，其中政府作为拆迁人与房屋所有人构成不平等的双方法律关系。除此之外都属于商业拆迁范畴。在商业拆迁中，拆迁人不是政府而是开发商，开发商和房屋所有人构成平等的民事法律关系。其中政府不应对拆迁人和被拆迁人之间如何进行补偿安置有过多干预，更不能适用行政强制的手段来实施拆迁。拆迁人应当充分实行意思自治，按照市场规律来实施拆迁。
三、重构我国城市房屋拆迁法律制度
(一)界定公共利益范围，确定公益拆迁与商业拆迁之基本分类
虽然我国法律、法规难以界定公共利益的范围，但并不表示在某一具体领域也难以对公共利益作出具体界定。笔者认为此公益性可按实体和程序标准划分:实体标准即该拆迁项目以非营利为目的并得到公共使用、为公共所受益;程序标准即政府通过信息公开化、透明化方式由公众参与决策该利益是否属于公共利益，并且政府需就该公共利益充分说明理由。由此可见，1、通过制定《城市房屋拆迁法》对城市房屋拆迁中公共利益的范围、应遵循的基本原则及公益拆迁和商业拆迁的基本分类统一规定。2、对于公益拆迁，政府必须尽量采取公开招投标或者拍卖的方式出让土地使用权，并按公平原则补偿:对于商业拆迁，政府除了对开发商的资质以及拆迁进程合法监督外，不应再积极介入。3、对于是否采用强制权这个问题上，公益拆迁中应当允许强制执行权的存在，而商业拆迁应由法院来决定是否强制拆迁。
(二)以比例原则与正当程序原则为指导规范行政强制拆迁行为
比例原则包括了三个次要概念:妥当性原则、必要性原则以及狭义的比例原则。妥当性原则要求行政强制拆迁以立法规定的公共利益为前提。此外，根据法国公用征收的司法经验，强制征收的前提是权利人己受领补偿金。可见我国行政强制拆迁必须满足两个前提条件才合法，一是必须出于公共利益需要，二是必须保证被拆迁人得到货币补偿或者拆迁安置用房;必要性原则又称最小侵害原则，要求在城市房屋强制拆迁中选择对公民权利侵犯最小的方式。狭义比例原则又称均衡性原则，是指所采行为所引起的不利益应较行为所欲防阻之利益为低。房屋拆迁可得的公共利益必须大于预期损害才为合法。正当法律程序要求城市房屋拆迁过程中完善如申请、受理、管辖、及回避制、制、职能分离制、听证制、证据制度等程序法的基本制度，特别是行政强制拆迁程序须更公开化、透明化，并保证公证机构参与证据保全过程。
房屋动迁法律法规篇10
一、工作原则
（一）遵守法律原则。依照相关法律法规的规定，进行强制拆迁房屋证据保全公证受理和通知时，应规范工作程序，履行法定职责，维护强制拆迁双方当事人的合法权益。
（二）规范操作原则。针对强制拆迁房屋证据保全公证中的各类问题，分别采取规范化的操作方法，保障各项措施合法有效，各项程序履行到位。
（三）保持高效原则。进行强制拆迁房屋证据保全公证通知前，应做好排查摸底工作，根据具体情况制作相关工作预案，高效完成强制拆迁工作。
二、工作依据
本会议纪要形成依据：《中华人民共和国公证暂行条例》、《公证程序规则》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房屋拆迁证据保全公证细则》、《上海市公证条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。
三、工作程序
（一）受理
1、强制拆迁房屋证据保全公证申请，由申请人（拆迁人或法律、法规规定的其他人员）在强制拆迁工作实施五日前，向公证机关提出。
2、公证申请符合法律法规规定的，公证机关应当受理，并核实申请人提交的申请材料和相关证明材料。
3、申请人应当根据《房屋拆迁证据保全公证细则》第六条规定提交有关材料，同时还应向公证机关提供有关被拆迁人（或同住人）、拆迁房屋使用人的现居住地址、工作单位等相关材料。因申请人提供的材料不详而无法通知被拆迁人的，申请人应当补充提供。
4、公证机关认为申请人提交的申请材料或相关证明材料不充分或有疑义的，应当通知申请人作必要的补充或向有关单位、个人调查索取有关证明材料，也可以到现场作实地调查。
5、申请人无法查找到被拆迁人或同住人、拆迁房屋使用人的行踪，被拆迁人且无工作单位的，应当向公证机关提供书面说明，公证机关应当进行核实。
6、动拆迁主管部门应当督促申请人全面了解被拆迁人（或同住人）、拆迁房屋使用人的他处住址、对房屋拆迁和安置方案的态度等情况，并及时提供给公证机关。
（二）通知
1、公证机关实施强制拆迁房屋证据保全公证时，应当通知被拆迁人到场。如果被拆迁人是无行为能力人或限制行为能力人，应当通知其监护人到场。
2、实施强制拆迁房屋证据保全公证时，被拆迁人居住在被强制拆迁房屋内的，公证机关可以在强制拆迁工作即将实施时，向被拆迁人以口头方式当面告知公证事项并做好记录，也可以书面形式送达公证通知书。
3、被拆迁人不居住在被强制拆迁房屋内的，公证机关应当在强制拆迁工作实施之前，安排现场公证员的同时，另派两名公证人员前往被拆迁人实际居住地或其单位，向被拆迁人告知公证事项或送达公证通知书，并在有关单位（部门）配合下，做好稳定工作。
4、无法直接通知的被拆迁人，公证机关可以视情通过被拆迁人的工作单位、拆迁房屋使用人或同住人，转交或转达公证事项和到场要求，并作好记录；如果被拆迁人的单位、拆迁房屋使用人或同住人拒绝转交的，作好拒绝转交的记录。