房地产投资与风险分析篇1
关键词：房地产投资；投资特点；投资风险
中图分类号：F293.3文献识别码：a文章编号：1001-828X（2016）030-000-01
一、引言
随着我国国民经济的不断发展，房地产投资保持稳定上升的趋势，根据中国网财经的最新数据显示，房地产投资开始有回升的趋势。2016年1月到3月份，我国房地产开发投资为17677亿元，比名义增长了6.2%（去掉价格因素之后，实际增长了9.1个百分点），增长的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地产投资增长，成为拉动固定资产投资的主要力量之一，将在促进国家经济发展、城市建设、改善百姓生活条件等方面发挥了巨大作用。
二、房地产投资特点与风险的关系
由于房地产投资具有其独特的特点，使其与其他一般的投资不同，以至房地产业是高不确定性及风险高的一种行业，房地投资过程中需要谨慎决策，防范投资风险对投资成败的影响，因此，根据房地产投资的特点与投资风险的相关研究文献，分析房地产投资的特点和投资风险的关系如下：
1.房地产投资的不可移动性与风险
房地产投资的固定不可移动的特点，将对其所在的地理位置与环境等存在一定程度上的影响，并影响其价值的高低，给投资带来风险。房地产企业在选择投资地段和区域时，会受到地理位置的限制，并且房地产项目所在的地理位置、环境及社会经济状况的好坏将影响其商品的价格，进而影响其利润，且上述条件的复杂变化，带来众多的不确定性因素。
2.房地产投资周期的长久性与风险
房地产投资的寿命周期（包括自然寿命与经济寿命）较长，从投入至销售需要较长的时间，具有耐久性，且周期的长短也将影响投资风险的大小。所以，在进行房地产投资时，要综合考虑建筑物的经济寿命与其使用土地的使用年限（见表1），而房地产使用的长期性也将取决于其耐久性，由于人民生活水平的不断改善与提高，使其对房地产商品有较高程度的要求。
3.房地产投资活动的相关性与风险
随着国家经济的不断繁荣与发展，人民对房地产商品的需要也越来越大，大部分房地产企业会通过将未建完的商品进行提前销售的方式，来减少投入资金，以降低投资风险；然而，当经济出现衰退的时候，房地产企业会撤出其资金的投入，在建的项目在停止建设，交易也将停止，增加其投资的风险，最终，也将会影响企业投资成功的概率。
4.房地产投资的资金需求性与风险
房地产投资的整个过程均需投入大量的资金，从前期获得土地、可行性研究、项目开发建设、营销宣传、销售、订买卖合同等各个环节都需要较大资金的投入，房地产投资的规模越大，资金投入量越大，且需要承担的投资风险也越大，融资成本高的风险也较大。
5.房地产投资的政策影响性与风险
由于房地产投资的固定不可移动性，使得房地产投资易受到国家宏观调控政策的影响，尤其是在房地产投资决策后，实施决策过程中，如果政府出台新的有关政策时，房地产企业也需要进行相应的变更与调整，同时房地产投资也需要符合国家或地区的土地规划与城市规划等的要求，进而影响投资效果和企业的经济利益，给房地产投资带来一定的风险。
6.房地产市场的不充分性与风险
在我国目前的市场经济条件下，房地产市场发育的不是那么充分与完善，相对完善的市场，房地产市场不具备充分的信息与商品同质等基本条件，被称为准市场、次市场，房地产企业在这样市场环境下进行投资，需承担一定程度的风险。
三、结论
通过以上对房地产投资的特点和投资风险之间的关系进行分析，可知房地产投资的固定不可移动性、生命周期长、投资活动相关性、投资资金需求量大、受国家政策影响、房地产市场不充分等特点，在一定程度上均会给房地产投资带来或多或少的风险，影响投资决策的成功，进而影响房地产企业的经济利益和社会效益。
参考文献：
[1]汪中秀.基于iFaHp与DemateL的大型房地产企业投资风险研究[D].沈阳建筑大学，2012.
[2]HaoZou，Zhongxiuwang.theResearchofRealestateenterpriseinvestmentDecisionsBasedprincipalComponentanalysisandentropymethod[C]//wuHan：thetenthwuhaninternationalConferenceone-Business-operations&Servicesmanagementandtechnology.2011.
[3]黄树毅.新常态下我国房地产行业的现状及投资价值分析[J].商，2014（36）：255-255.
房地产投资与风险分析篇2
关键词：房地产投资项目管理风险管理
房地产投资项目是一个高投入、高风险的复杂系统，其项目决策与实施都需要专业而系统的项目风险管理理论与方法来指导。目前我国房地产投资项目决策大多靠经验和定性的风险分析方法,对房地产投资项目建设的内在规律、风险管理方法的研究不够深入,项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估,项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施,亟需对房地产投资项目风险管理方法进行系统深入地研究。因此，本文拟对国内外房地产投资项目风险的管理的相关研究文献进行梳理，为我国目前的房地产投资项目的风险管理提供参考。
一、房地产投资项目风险管理的重要意义
(l)房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化。风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义。
(2)房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行。风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时，能够全身心地投入，消除了他们的后顾之忧，保证了项目建设的顺利进行。
(3)房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现。风险管理的实施能够采取有效措施，将项目面临的风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现。
(4)房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高。通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或者过程中去，从而减少了费用支出，增加项目的经济效益；同时，房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益。
二、房地产项目投资风险管理的国内外研究现状
（一）国外研究现状
风险管理可以追溯到第一次世界大战中的德国，而比较系统的风险管理理论则是在美国形成的。从20世纪30年代开始，项目风险管理研究被应用于房地产投资。其研究历程以1960年为界划分为两个阶段，1960年以前，投资风险研究主要采用传统的财会分析方法；1960年以后，引入管理方法，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际问题的能力。
对于房地产投资风险的研究，大多集中在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如wurkzebach在其《现代房地产》一书中，概括了房地产投资存在的风险，详细探讨了美国商业地产投资风险可能受到克林顿经济政策和新税法实施的影响。Rogerp・Sindt.在其著作《房地产投资分析与应用》一书中，分析了房地产投资行为，在此基础上，提出了一些适用于房地产投资的理论。并且，在充分考虑房地产投资可能受到融资情况、货币时间价值等因素和外部投资环境等因素对其产生影响的情况下，提出了房地产企业投资的战略方案。Gaylone.Greer和phillipt.Kolbe在《房地产决策的投资分析》一书中研究了不同类型房地产投资的收益及决策问题，提出了一些房地产投资决策的方法。JosephL・pagliari在《房地产组合管理手册》一书中研究了房地产投资组合问题。peter・Jovanovic与David・spaulding主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面做了大量研究工作。
另外，随着决策理论真正成为一门学科，层出不穷的研究成果逐渐将现代决策理论嫁接到传统的房地产投资技术之上，现资决策技术应运而生。具体研究成果有:(1)anstin.J.Jaffe在其《房地产投资基本原理》一书中强调了风险与回报的关系，主张定性与定量相结合的综合风险决策，并提出了房地产投资决策的五项原则。这些原则在几十年后的今天依然在房地产投资决策分析中起着重要的作用。(2)美国学者盖伦.e格里尔在其著作《房地产投资决策分析》中，定性地介绍了房地产投资存在的主要风险因素，讨论了传统的风险调整方法和敏感性分析方法，并把房地产风险的概率分析方法定义为“现代风险分析方法”。在此方法中，他认为风险应该表示为偏离预期值的概率。(3)国外房地产投资决策强调定性与定量分析相结合，如anstin.J.Jaffe提出的房地产投资决策五原则为:房地产投资分析为系统性经济分析、风险与回报紧密相连、最优投资应以财富最大化为目标、房地产环境分析必不可少，房地产投资分析是一种风险分析。
目前，发达国家商业地产项目开发研究已经比较成熟，相关学者和专业机构从不同角度对商业地产项目投资风险与收益进行了探索。如thomas和Jackson通过运用计量经济学模型分析和预测了英国的租金水平。GregoryH.Chun对销售额与租金水平两者之间的关系进行了研究。
（二）国内研究现状
20世纪80年代后期，项目风险管理的知识被介绍到我国，应用于大型土木工程项目的管理中。目前，将项目风险管理应用于我国房地产投资风险的研究刚刚起步，对房地产投资风险管理的研究主要是在房地产投资风险的识别、防范和投资决策上，主要著作有:于川和潘振锋编著《风险经济学导论》，陈佑启等编著的《房地产投资风险管理及经营决策方法》，杜海鹏主编的《房地产投资风险与防范》，陈琳和潘蜀健等编著的《房地产项目投资》，李启明等编著的《房地产投资风险决策》，俞明轩、丰雷编著的《房地产投资分析》，胡晓龙主编的《房地产投资与分析》等。对于房地产投资风险的决策研究，贾焕军将贝叶斯方法应用在建设项目风险分析中。除此之外，其他大部分研究房地产的书籍都只是顺带提及风险的问题。
由于房地产在我国近几年才引起人们的重视，国内学者对房地产投资风险的研究正处于初期阶段，而研究主要集中在对投资者投资要点的分析等方面，如:租金回报率与投资回报率的区别和未来增值空间的判别、租金回收风险的考虑等。运用的方法主要是从其他行业借鉴的，如运用混沌经济模型控制房地产投资，对房地产投资目标选择模型的研究，用正态分布图像法计算房地产投资净现值风险等。
三、关于现有房地产项目投资风险管理研究的评述
我国房地产业开发起步较晚，关于房地产投资项目风险管理，尤其是在企业这个微观层面上的研究还较少，现有文献大都是侧重于风险识别、风险评估或者风险调控中的某一个方面进行分析或评价，三个方面研究相互之间的联系还不够紧密，主要表现在以下几方面:
(l)割裂了风险识别的特征联系，并且缺少对风险发生机理的深入分析。
目前，国内许多有关房地产项目投资风险的识别研究内容大都是对投资风险的某些特征，如对风险来源、风险可控性等各种具体风险管理特征的介绍。由于对投资风险关注的侧重点不同，如此分类只是针对性质相同的某一类房地产项目进行风险识别研究，这就割裂了各个风险特征之间的联系。许多文献中对“风险(驱动)因素”和“风险后果”两个概念之间的关系也缺少深入的分析，从而导致对风险发生机理缺乏研究。
(2)风险识别与风险评估之间联系不够紧密。
房地产投资项目风险的评估离不开评估指标体系的构建。目前国内现有文献中许多评估指标体系都是以定性方法分析建立的，指标体系往往比较广义，针对特定房地产项目的投资风险进行识别并经过严密论证尤其是实证研究指标体系不多，造成投资风险识别与风险评估之间联系不够紧密。
(3)风险调控缺乏充分的先期研究支持。
房地产项目投资风险识别、评估的最终目的是对风险进行调控。风险调控的措施也应该建立在对房地产项目投资风险特征全面识别的基础上。而目前国内现有文献针对具体房地产项目投资风险的识别不够，缺少对投资风险因素和投资风险后果之间发生机理的分析，同时风险评估与风险识别之间联系不够紧密，因此，许多风险调控提出的方法和措施大都是建立在对房地产项目投资风险定性分析基础上的政策性建议。
参考文献:
[1]李群.房地产项目投资风险管理.现代经济信息，2011，8
房地产投资与风险分析篇3
关键词：投资；财务风险；房地产
一、建立投资性房地产财务风险管理体系
第一，建立完善的信息系统，规避风险。对于企业投资者，要了解自己所处的投资环境，要持续、广泛地收集与企业投资有关的信息，包括内部信息及外部信息。处理收集来的各种数据，在对历史数据的分析中预测未来发展，数据信息尽量详细，对比、分析、提炼、组合，最后形成信息数据库，来对风险起到预测的作用。对于个人投资者，如果独立处理信息，承担的成本过高，这就要关注相关机构或部门的信息，建立自己可用的信息档案。第二，筛选初始信息，具体分析项目情况，建立起评估风险的管理系统，利用有效的风险管理工具，对房地产投资的风险进行定性分析，定量与定性相结合，为监控提供条件，以备做风险决策。第三，根据风险评估框架的指向，将防范放在首要位置，根各种财务构成建立起风险防控系统。采取综合的分散风险、回避风险、转移风险和自担风险的措施，多渠道避免风险的产生。
二、投资性房地产财务风险度量
通过建立风险模型或计算相关指标，从量上对识别风险作出评估，这就是风险度量。财务预警系统，是为避免风险作出的决策提供科学依据的。为表现风险存在的程度，就要依据度量指标。如何选择自己的度量指标，就显得相当重要。投资性房地产不同于居住性房产，其对经济环境的变化依赖大，敏感性强。投资者能够从宏观上把握经济指标，对风险进行规避。与此同时，财务风险的度量最终要依赖与对各项财务指标的分析和运用。由此，我们将从财务指标和经济指标两个角度来建构投资性房地产的财务风险框架。
（一）经济指标。
有许多指标可以用来描述房地产状况。如租金、交易额、价格、租金增占率、空置率等。这些指标可以表明房地产业的大环境，这些统计数据也相当容易获得。但是，综合分析投资性房地产的循环规律，作为财务风险的度量指标，笔者认为，空置率更能体现出最优量化指标。对空置趋势的分析有助于我们确定潜在项目的“稳定使用率”。“稳定使用率”是项目启动后年度使用率的概念，也是评估项目是否可行的一个重要因素。
（二）财务指标。
资本增值是财务风险管理的根本出发点。财务风险管理的目的是减少损失，多获回报。这些都要由现金的流动来反应，现金，是资本，也是报酬。因此，现金流量就是财务风险管理的基础。作为物业持有者，投资性房地产现金流量分析较为科学的是股权现金流量法。流入量和流出量都是现金流量，投资性房地产的投资成本（现金流出量）主要包括建造成本或购买价格（初始投资），而投资回收（现金流入量）包括税后处置收入和税后现金净流量。
三、投资性房地产财务风险控制
（一）投资前的准备工作。
房地产的经营状况如何与投资前的准备工作密切相关。因此财务风险控制将资金的准备情况作为一项基础内容。这项工作主要包括两个主要方面，一个是做好市场分析，另一个是做好资金投入的切点。1.做好市场分析。任何投资的前提都是对市场进行分析。市场分析的内容包括：同类投资的市场需求与竞争对手的资源准备；市场的真实需求及客观环境。对于投资性房地产，市场分析建立在供求关系的基础之上，在市场分析的过程中，要注意以下几点：（1）市场定位情况；（2）投资的基础类型；（3）投资选址情况。市场定位，即确定消费的主要群体的消费水平，确定是面向低端市场还是面向高端市场；投资选址情况则是根据地域特点决定投资性房地产的资本投放位置。2.判断资金投入的切点。房地产的投资环境存在循环性的特点，利用其市场景气情况的循环阶段，判断正确的切入点，市场的供需情况是否平衡，是市场情况的两种表现形式，房地产的投资环境的循环情况就是周期性波动，供求关系的变化受到多种因素的影响，租金的波动、价格及空置率都决定了房地产投资的收益和风险水平。也就直接影响房地产财务投资的成败。
（二）持有期间的财务风险控制。
房地产投资与风险分析篇4
内容摘要:本文阐述了房地产投资风险的特点,对房地产投资风险因素结构系统的七大因素进行了分析,并在此基础上分析了不同房地产项目投资的风险,为房地产投资决策提供科学依据。
关键词:房地产投资风险因素风险分析
近年来,房地产业已经成为我国经济增长的支柱产业,房地产业及相关产业对国民经济的贡献日益显著。房地产投资属于国民经济基础性投资活动,受国家和地区的社会经济环境因素影响较大。加上需用资金量大,投资回收期长,资金周转速度慢,众多不确定因素使得房地产投资风险增大。所以,房地产开发决策者绝不能仅凭经验判断市场,而更需要科学理论和方法的指导。为了正确地预测、控制和规避房地产投资的风险,在投资前必须进行房地产投资项目的风险分析,充分考虑未来可能出现的不确定因素对房地产投资项目的影响。本文对房地产投资的风险因素进行系统的分析,并在此基础上分析不同房地产项目投资的风险,为房地产投资决策提供科学依据。
房地产投资风险的含义和特征
(一)风险的含义
风险是人们熟悉的概念,但是要给它下一个确切的定义并不容易。笔者认为,所谓风险,是指某一事件发生的不确定性以及这种不确定性所导致结果的综合效应。
房地产投资风险可以定义为投资者预期收益不能实现的概率(或可能性)。这一概率越大,意味着风险越大(龙胜平、方奕,2006)。
(二)房地产投资风险的含义
房地产投资风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资金的损失和未达到预期收益的损失(陈溥才、郭镇宁,2004)。
由于在房地产投资中存在着复杂的不确定因素,因此其风险因素也很多。一般来说,可以把房地产投资风险分为系统风险和非系统风险两部分。系统风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动,这种因素以同样的方式对所有证券的收益产生影响(戴国强,1999)。系统风险主要包括市场风险、利率风险和购买力风险。非系统风险是指发生于个别企业的特有事件造成的风险。系统风险和非系统风险的分类表明,系统风险应尽可能回避,非系统风险应尽可能消除。
(三)房地产投资风险的特征
不确定性。项目风险是不可避免的,而房地产开发更是如此。对于一个特定的项目的一个特定的风险来说,它的发生是诸多因素共同作用的结果,是一种随机现象。
规律性和可预测性。风险的产生是来自于客观条件的不断变化,即风险因素是各种不确定因素的伴随物。但是由于房地产项目的环境变化和实施总是有一定的规律性,所以风险的发生和影响也必然有一定的规律性,风险是可以预测的。
可变性。风险活动除了有规律性,还存在变化的可能性,一旦引起风险的因素发生变化时,风险也必然随之发生变化。在房地产项目实施的整个过程中各种风险在质和量上都可能会发生变化,随着项目的不断持续,有些风险得到控制变小,有些风险会发生并得到有效处理,但与此同时在每一阶段都可能产生新的风险。
潜在性。尽管房地产项目风险客观存在可能性,但风险的不确定性决定了它仅仅是一种可能,而这种可能要变为现实还需要有必要的条件,这就是风险的潜在性。
阶段性。风险的发展不是一成不变的,而是分阶段的,这就是房地产项目风险的阶段性。一般认为它包括3个阶段:潜在风险段;风险发生段;造成后果段。
结果双重性。风险所引发的结果可能是损失也可能是收益,这就是房地产项目风险的结果双重性。传统上把项目风险看成是一种损失,因此项目风险的双重性也就意味着风险与收益机会共存。
房地产投资风险因素系统分析
房地产市场千变万化的根本原因是由于一系列不确定因素的存在。这些不确定因素的影响产生的动态变化会给在房地产市场中交易的商品经营者带来各种不同形式的风险。如果完全不考虑这些风险因素或遗漏了主要因素,那么风险分析就可能有很大的偏差;但要把每个风险因素包罗万象地都加以考虑,则会导致研究模型的过度复杂化,这是不现实的。经过风险分析,可以合理地、尽可能地缩小风险因素的不确定性,找到影响风险的主要因素,从而为投资者提供最科学的风险对策。
要想保证风险分析的质量,必须科学地分析房地产投资过程中可能存在的各种风险因素,采取相应措施或对策来尽可能地减少风险损失。图1至图7给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
(一)自然风险
自然风险指的是由于自然因素具有不确定性,导致房地产商品的生产过程和经营过程可能受到的影响和直接破坏,由此带来的对房地产开发商和经营者经济上的损失,如风暴风险、火灾风险、洪水风险等。
(二)政治风险
房地产的不可移动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由以下因素造成:、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等。同时,政治风险还包括政策风险,即由于国家或地方政府有关房地产投资的政策条件发生变化而带来的投资风险。房地产投资是一项政策性很强的业务,它受多种政策的影响和制约,其政策都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响,从而给房地产开发投资者带来投资的风险。政治风险因素还可以细分,参见图2。
(三)经济风险
经济风险因素主要是指国家的经济形势环境变化这类不确定因素的出现对房地产市场产生的影响,经济风险因素的分类参见图3。
(四)技术风险
房地产技术风险是指随着科学技术的不断进步,技术结构及其相关变量的不断升级,会给房地产开发商可能带来的损失。比如,科技进步可能使得房地产商品的适用性受到影响,从而使开发商不得不追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的主要变量可以分成如图4所示的类别。
(五)社会风险
社会风险因素指的是由于社会形势的变化对房地产市场的影响,有可能给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失。参见图5。
(六)内部决策和管理风险
上述风险因素都是来自外部环境,而内部决策和管理风险指的是由于开发商决策错误、策划失误或经营管理不善导致低于预期的收入水平,包括类型选择风险、地点、人、财、物组织管理风险和投资方式等,参见图6。
(七)国际风险
国际风险是指国际经济环境的变化产生的对地区性经济活动的影响,它对一个社会经济活动的影响是全局性的。投资者如果有意涉足国际房地产项目,那么就要了解项目所在国的环境,把握好投资政策,并且采用相对稳定的货币和汇率工具,才能尽可能地避免潜在损失。国际风险因素一般可以细分为如图7所示的分类。
不同房地产项目投资的风险分析
地产投资的风险。土地开发是一种风险最大、收益通常也是最高的房地产投资方向。由于土地的市场价格受一系列的风险因素的影响而波动很大,土地投资的风险也很大。为了减少在地产投资中的风险,保证投资收益,把握投资的政治及经济时机最为重要。了解和随时掌握城市规划及其变更情况,特别是对土地使用性质改变和变化趋势做出正确的分析和判断,可以在很大程度上降低投资的风险损失。
普通住宅投资的风险。除地产之外,住宅也是房地产市场中较为引人关注的项目之一。一般而言,投资于普通住宅市场,若是房屋能够很快地销售出去,那么这种投资便属于短期投资,资金周转较快,也较容易获利。如果住宅因为某些原因销售不出去,则亏损是必然的。
公寓投资的风险。评估对公寓市场的投资成功与否的主要标准,就是看公寓能否租出去,以及租金的高低。影响公寓生意的主要因素有两方面:市场需求;管理水平。若是市场需要量大,公寓难度不大;若是管理水平高,条件硬,则租金必然较高,收入也会较多。其主要风险是:市场需求量低,公寓租不出去;管理成本高于租金收入。
办公、写字楼宇投资的风险。由于中国近年来商业市场的繁荣,便为写字楼市场的发展提供了一个契机。写字楼是与商务活动和政府机关联系在一起的,因此其位置最好是接近于商业或社会活动的中心,这有利于提高其被利用率和租金价格。另外,其管理水平也是很重要的因素。所以,写字楼市场的主要风险即是:若不能使其保持较好的地理位置,并保证业务管理水平,会是很危险的。
商业楼宇投资的风险。投资商业楼宇一般比投资普通住宅、公寓、写字楼的风险大。商业楼宇市场的风险主要有以下三个方面:投资的收益取决于商店的销售情况;商业竞争带来的不利影响;租方信誉不佳对投资者的影响。
工业楼宇投资的风险。工业楼宇通常需要进行一定规模的土地开发,形成一个具有一定规模的工业园区。工业园区的基础设施,如供电、供水、道路等条件的改变或不充分都会构成对工业楼宇市场的风险,从而给投资者带来风险。
以上结合房地产项目投资的不同类型,对于房地产市场中的风险进行了分析。通过分析可以看出:不同的房地产项目,其风险程度及重心是不同的。对比分析对其有充足的了解,以期在实践应用中降低投资风险。
参考文献:
1.龙胜平,方奕.房地产金融与投资概论[m].高等教育出版社,2006
2.陈溥才,郭镇宁.房地产开发项目可行性研究与方案优化策略[m].中国建筑工业出版社,2004
房地产投资与风险分析篇5
关键词：房地产投资；分析方法；风险识别
房地产投资风险，是指由于各种难以预测的因素的影响，使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给投资者带来经济损失的可能性。
一、房地产投资风险主要分析方法
目前，常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法（fta法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。
（一）专家调查法。专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。
1、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5～10人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。
头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。
2、德尔菲法。德尔菲法是由美国着名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。
该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素的影响，主观性强。
（二）故障树分析法。故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。
该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统内外所有失效机理，比较形象化，直观性较强。不足之处是适用于大系统时，容易产生遗漏和错误。
（三）幕景分析法。幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类：一类是某种状态的描述，一类是发展过程的描述，即未来若干年某种情况的变化链，可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细描绘出不同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时，幕景分析就显得特别有用。
（四）筛选-监测-诊断技术。近年来，国内外学术界都较重视“灾变”新理论，高德曼提出的“筛选-监测-诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程；监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的，由于客观事物的复杂性和可变性，往往一次“筛选-监测-诊断”过程不能彻底解决问题，在诊断之后还有可能产生新的风险因素，因此需要重新进行这一过程。筛选－监测－诊断技术应用中，花费的时间和精力非常多，由于过程很复杂，所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。
总之，对于不同的风险识别方法，使用时应针对实际问题的不同特点结合不同风险识别方法的优缺点而进行选择，这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索理论应用于风险因素的分析研究。
二、房地产投资主要风险因素
房地产投资的风险因素有多种分类方法，按风险的性质可分为：系统风险（市场体制性风险）和非系统分析（项目差异性风险）；按投资周期可分为：投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、项目建设阶段风险和经营管理阶段风；按风险的来源可分为：社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。本文对房地产投资的风险因素按照寿命周期的方式进行分类分析。
（一）投资决策阶段风险。在整个房地产开发的整个过程中，投资决策阶段最为关键，这个阶段的风险主要来源于外部。如政策风险、经济体制风险、城市规划风险、区域发展风险等方面。
1、政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的控制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要，特别是在我国，政府对房地产调控的力度非常大。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。
2、经济体制风险。一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果政府将房地产业在国民经济中的地位降低，减少投资于房地产业的资金，房地产商品市场的活动将会减少；另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变，或者说是房地产业发展的模式发生改变，各种房地产市场在整个房地产业中所占的比例发生改变。这种改变会给有些房地产市场带来生机，则对另一些房地产市场带来损失。比如，一些城市工业结构的转型，导致对厂房需求下降，而对写字楼需求增加。
3、城市规划风险。城市规划风险是指由于城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量产生影响，给房地产商品经营者带来经济上的损失的风险。
4、区域发展风险。区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其他房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。
（二）土地获取阶段风险。房地产发展的最关键的环节就是获得土地，在此阶段，会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题，风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。土地产权不清风险。土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清，不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦，而且有很多额外的损失，除了要花费额外人力、物力、财力等，有些还要诉诸法律，承担败诉后的经济风险，如我国经常出现的越权批地和非法出让土地等现象。
2、土地使用制度变化风险。土地使用制度变化风险一方面体现在变革使房地产商品的开发成本增加，如使用年限、补偿和收费的规定等；另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面所带来的房地产投资风险。
3、征地开发风险。征地开发风险是指由于征地拆迁所带来的风险，一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。
（三）项目建设阶段风险。项目建设阶段的主要目标是保证项目的成本、进度和质量目标的完成，这个阶段的风险因素较多，主要可以分为：开发费用变化风险、工程变更风险，项目质量风险和施工安全风险等方面。
1、开发费用变化风险。房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。在规划设计中，方案陈旧、深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。
2、工程变更风险。工程一旦发生变更，工期就很可能会被延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面会增加投入资金利息支出，增加管理费。所以，房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工，以避免由于工程变更造成工期拖延带来的风险。
3、项目质量风险。质量是建筑项目的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调等方面。如果由于承包商施工技术水平落后、偷工减料，造成建筑结构存有安全隐患，质量不佳，就会严重影响房地产企业的声誉和发展，有时甚至会产生法律纠纷，导致企业形象一落千丈，无法继续发展。
4、施工安全风险。施工安全风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。
（四）经营管理阶段的风险。房地产经营管理阶段是整个房地产投资过程中最后却又非常重要的一个环节。项目开发完毕后，开发商应尽快将商品房租售出去以回收资金并获取利润；相反，如果已建好的商品房因种种原因不能租售出去，则会房屋滞销、资金积压，影响房地产企业的经营和发展。这个阶段的主要风险来源有：物业管理风险和营销风险。
对房地产投资风险进行识别分析是控制房地产风险的前提，在此基础上进行有效的风险防范，才能保证房地产投资的顺利进行，获得利润。
房地产投资与风险分析篇6
作者：单姣英 摘 要：通过对房地产资金来源现状等的分析，揭示了目前我国房地产存在的金融风险，指出发展房地产投资基金是一种可以拓宽房地产融资渠道的途径。结合当前我国房地产市场的实际情况，使用swot分析办法对房地产投资基金进行了综合研究。关键词：房地产； 投资基金；swot法1 引言房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。2 当前房地产金融的风险由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。第五，土地开发贷款有较大信用风险。第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。3 房地产投资基金分析房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用swot方法对房地产投资基金进行分析。3.1房地产投资基金的优势分析(s)（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性: 房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。（2）房地产投资基金具有较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数reits能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。3.2 房地产投资基金的劣势(w)（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。3.3 房地产投资基金的机会(o)(1)投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。 (3)需求分析。目前我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。
3.4 房地产投资基金的风险分析(t)（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司本身也应健全财务制度。（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。4 发展房地产投资信托基金的政策建议1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。2、在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。3、创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。参考文献：【1】赵基坚，李睿等，浅析我国房地产融资证券化[j]，世界经济研究，1997(1)：p34～p87。【2】尹伯成等，房地产金融学概论[m]，复旦大学出版社，2000（07）：p72～p119【3】王进才，房地产金融：资本市场中的新亮点[m]，中国财政经济出版社，1998:p18～p87【4】安琼，房地产投资基金探析［j］，中国房地产金融，2000(1)：p88～p110【5】于建国，余有红等，投资基金的运作与发展［m］,上海人民出版杜1997：p68～p92【6】季敏波,中国产业投资基金研究［m]．上海：上海财经大学出版社，2000：p10～p117【7】张红，陈洁等，房地产市场与资本市场结合的房地产投资信托[j]，
房地产投资与风险分析篇7
【关键词】投资性房地产；财务风险；度量；控制
文章编号：iSSn1006―656X（2015）01-0021-01
一、投资性房地产财务风险管理体系
资本增值是财务活动的根本目的，防范并控制价值的不稳定（不利结果）是财务风险管理的目标。那么，让我们先看看投资性房地产的价值之路：经济趋势影响现有工商业利润及个人收入；工商业利润及个人收入转而决定其支付租金的能力；租金决定投资性房地产的营业净收入；最后，营业净收入决定投资性房地产的市场价值。这样，现有经济趋势的改变对投资性房地产的价值，较之住房价值，会有巨大的近期冲击，那就是，房地产价值的上涨趋势或下降趋势首先发生在与住房市场相对的投资性房地产市场上。由此，投资性房地产对现有经济趋势的敏感程度要强于自用房地产，所以，对投资性房地产财务风险管理要充分考虑当前的经济趋势，并密切联系房地产市场景气循环。
首先，建立风险管理信息系统，以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。对于企业投资者来说，应广泛、持续不断地收集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库。对于个人投资者来说，自己收集信息的成本过高，不符合成本一效益原则，但是应该关注有关研究机构的各种信息，建立适合自己的信息管理档案。
其次，根据收集的风险初始信息，结合具体投资性房地产项目情况，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具手段，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件。风险识别，既要正确判断一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的原因。识别的方法主要有：①专家预测法，如民主讨论法、头脑风暴法、德尔菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即计算机模拟未来状态，以直观的“幕景”（scenarios）描绘所能引起企业风险的各种风险因素及其影响情况，如对一个投资项目的幕景分析，可以告诉决策人员这一项目在最好、最可能和最坏三种情况下的未来情形，并且还可能给出这三种情况下可能发生的事件和风险，以供决策人员参考；③资金分析法，财务管理部门可通过对企业资金及其运动的分析来识别在企业资金各种存在及分布上的风险，以及在某一期间内资金循环周转方面可能出现的风险。本文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。
最后，根据风险度量框架的指示，针对租金收入、营业费用和筹资结构建立风险控制系统，将防范放在第一位，综合采取风险回避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。
二、投资性房地产财务风险度量
财务风险度量，是通过计算相关指标或建立模型对识别出的财务风险从量上进行估计，建立财务预警系统，为风险决策提供科学依据。工欲善其事，必先利其器。度量指标是表现风险程度的基本载体，是建立风险度量框架、指导风险决策的支撑性工具，因此，选择合适的度量指标就显得尤为重要。投资性房地产对客观经济环境的敏感性，要求投资者能够使用经济指标从宏观上对其财务风险进行把握，同时，财务风险的度量最终应落脚于财务指标的灵活分析与运用，因此，下文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。
（一）经济指标
描述房地产市场状况的经济指标有许多，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等等。这些指标都可以衡量房地产景气循环及其周期，而且统计数据也较为容易获得。
但是，作为投资性房地产财务风险的度量指标，本文认为空置率是最优的量化指标，分析空置趋势还有助于确定潜在项目的“稳定使用率”。所谓“稳定使用率”，是指项目启动以后的年度使用率。这是评估项目可行性的一个重要因素。
（二）财务指标
现金，既是资本又是报酬。财务风险管理的出发点是资本增值，落脚点是减少损失获得报酬，最终都由现金来反映。因此，财务风险管理应以现金流量为基础。
从物业持有者的角度，投资性房地产现金流量分析应采用股权现金流量法。现金流量包括流出量和流入量，投资性房地产的现金流出量（投资成本）主要是初始投资（包括购买价格或建造成本）、投资性房地产的现金流入量（投资回收）包括税后现金净流量和税后处置收入。
三、投资性房地产财务风险控制
由于投资性房地产的特殊性，对于个人投资者和小型散户投资者来说，财务风险的控制重在防范；对于长期持有物业的房地产开发商来说，可以对物业进行整体经营规划，其财务风险的控制原则是“防范+控制”。
（一）投资前的准备工作
投资前的准备工作是否充分，直接关系着投资之后房地产的经营状况，因此，将其作为财务风险控制的基础内容。投资前的准备工作主要包括两大方面：判断投资切入点和做好市场分析。
1.判断投资切入点。利用所处房地产市场景气循环阶段，判断投资性房地产的切入点。市场供需平衡与不平衡的现象是市场景气的两种表现形式，如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。房地产景气循环也是由于供给和需求的波动产生的。经济活动具有周期性，对空间的需求也呈周期性波动。由于建造时滞等原因，供给往往落后于需求的变化，因此，空置率和价格/租金就会产生波动。它们决定了房地产投资的收益率和风险水平，极大地影响着房地产投资在财务上的成功和失败。
2.做好市场分析。投资应以市场分析为起点。市场分析就是对市场客观环境、同档次同类型的投资性房地产的市场需求状况及竞争对手等情况进行分析。投资性房地产的市场分析是在供需分析和未来市场增长潜力分析的基础上，确定以下几个环节：（1）选择投资类型，（2）市场定位，即确定潜在承租人的水平层次，是面向高端市场，还是面向中低端市场。（3）选址，房地产的地域性及投资的长期性决定了选址的重要性。
（二）持有期间的财务风险控制
投资者持有物业期间，宏观上要关注房地产景气循环及其周期，根据市场所处阶段调整经营决策；微观上要跟随财务预警指标测度系统，定位风险根源。前文己详述房地产景气循环及其周期对投资性房地产决策的影响及应采取的措施，下文介绍的是根据财务预警指标测度系统指明的方向而可能采取的财务风险控制措施。如果系统预报没有警情，投资者可以继续持有物业并加强防范；如果系统预报出现警情，投资者应对财务指标进行层层分解，找出核心问题并加以解决。经营预警指标的监测指标包括四个：租金营业净收入比、租金回报率、营业净收入和应收账款，其中租金营业净收入比由营业净收入和租金共同确定，而决定营业净收入大小的是租金和营业费用；租金回报率由租金和房产价值共同确定，而房产价值是由客观环境决定的，与物业经营没有直接关系；应收账款直接与欠租损失相关，有可能成为租金的抵减项。经过分解，经营预警指标的决定因素是租金和营业费用，增加租金收入和降低营业费用是控制营业风险的基本渠道。筹资预警指标主要与筹资结构有关，完善筹资结构是控制筹资风险的基本渠道。
参考文献：
[1]钱言考.投资性房地产的财务风险分析[J]，北方经贸，2013（07）.
[2]秦玉.投资性房地产公允价值计量的财务影响研究[J]，时代金融，2014（08）.
房地产投资与风险分析篇8
一、房地产投资风险主要分析方法
目前，常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法（Fta法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。
（一）专家调查法。专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。
1、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5～10人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。
2、德尔菲法。德尔菲法是由美国著名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素的影响，主观性强。
（二）故障树分析法。故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统内外所有失效机理，比较形象化，直观性较强。不足之处是适用于大系统时，容易产生遗漏和错误。
（三）幕景分析法。幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类：一类是某种状态的描述，一类是发展过程的描述，即未来若干年某种情况的变化链，可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细描绘出不同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时，幕景分析就显得特别有用。
（四）筛选-监测-诊断技术。近年来，国内外学术界都较重视“灾变”新理论，高德曼提出的“筛选-监测-诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程；监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的，由于客观事物的复杂性和可变性，往往一次“筛选-监测-诊断”过程不能彻底解决问题，在诊断之后还有可能产生新的风险因素，因此需要重新进行这一过程。筛选－监测－诊断技术应用中，花费的时间和精力非常多，由于过程很复杂，所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。总之，对于不同的风险识别方法，使用时应针对实际问题的不同特点结合不同风险识别方法的优缺点而进行选择，这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索理论应用于风险因素的分析研究。
二、房地产投资主要风险因素
房地产投资的风险因素有多种分类方法，按风险的性质可分为：系统风险（市场体制性风险）和非系统分析（项目差异性风险）；按投资周期可分为：投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、项目建设阶段风险和经营管理阶段风；按风险的来源可分为：社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。本文对房地产投资的风险因素按照寿命周期的方式进行分类分析。
（一）投资决策阶段风险。在整个房地产开发的整个过程中，投资决策阶段最为关键，这个阶段的风险主要来源于外部。如政策风险、经济体制风险、城市规划风险、区域发展风险等方面。
1、政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的控制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要，特别是在我国，政府对房地产调控的力度非常大。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。
2、经济体制风险。一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果政府将房地产业在国民经济中的地位降低，减少投资于房地产业的资金，房地产商品市场的活动将会减少；另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变，或者说是房地产业发展的模式发生改变，各种房地产市场在整个房地产业中所占的比例发生改变。这种改变会给有些房地产市场带来生机，则对另一些房地产市场带来损失。比如，一些城市工业结构的转型，导致对厂房需求下降，而对写字楼需求增加。
3、城市规划风险。城市规划风险是指由于城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量产生影响，给房地产商品经营者带来经济上的损失的风险。
4、区域发展风险。区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其他房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。
（二）土地获取阶段风险。房地产发展的最关键的环节就是获得土地，在此阶段，会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题，风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。
1、土地产权不清风险。土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清，不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦，而且有很多额外的损失，除了要花费额外人力、物力、财力等，有些还要诉诸法律，承担败诉后的经济风险，如我国经常出现的越权批地和非法出让土地等现象。
2、土地使用制度变化风险。土地使用制度变化风险一方面体现在变革使房地产商品的开发成本增加，如使用年限、补偿和收费的规定等；另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面所带来的房地产投资风险。3、征地开发风险。征地开发风险是指由于征地拆迁所带来的风险，一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。
（三）项目建设阶段风险。项目建设阶段的主要目标是保证项目的成本、进度和质量目标的完成，这个阶段的风险因素较多，主要可以分为：开发费用变化风险、工程变更风险，项目质量风险和施工安全风险等方面。
1、开发费用变化风险。房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。在规划设计中，方案陈旧、深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。
2、工程变更风险。工程一旦发生变更，工期就很可能会被延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面会增加投入资金利息支出，增加管理费。所以，房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工，以避免由于工程变更造成工期拖延带来的风险。
3、项目质量风险。质量是建筑项目的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调等方面。如果由于承包商施工技术水平落后、偷工减料，造成建筑结构存有安全隐患，质量不佳，就会严重影响房地产企业的声誉和发展，有时甚至会产生法律纠纷，导致企业形象一落千丈，无法继续发展。
房地产投资与风险分析篇9
关键词：房地产开发项目；风险；管理
房地产开发是一种投资高、风险高的行业，风险存在与房地产开发的每一个环节。近年来，我国房地产价格上涨过快，房价的飞涨，房地产投资过热，而居民购房行为日趋理性化，加剧了房地产的竞争压力。除此之外，国家也不断出台一些政策措施以加强对房价的宏观调控，使得一些城市的房地产面临着有价无市的威胁，增加了房地产开发项目的风险。
1房地产开发项目的风险因素分析
在特定的时间内、特定的客观条件下，发生的实际结果与计划结果之间的差异程度就是风险，这种差异程度变化越大，风险就越大。房地产开发项目按其自然属性可分为设计阶段、采购阶段、建设阶段、销售阶段四个阶段，按照房地产开发项目的四个阶段可将房地产开发项目风险划分为投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、建设阶段风险和销售阶段风险。
1.1房地产开发项目投资决策阶段的风险
房地产投资决策阶段是整个房地产投资项目过程中关键的一步，影响整个投资计划。房价政策的变化调整、房价市场波动、利率和汇率的变动等都对房地产开发投资的决策提供了重要依据，是房地产开发项目投资决策阶段的风险因素的主要组成部分。房地产行业与国家政策和经济联系紧密，房地产投资商必须按照国家对房产的相关政策要求和经济发展现状，开发设计合适的投资项目。
1.2房地产开发项目土地获取阶段的风险
房地产开发商一旦作出了投资决策后，就要进入土地获取阶段。这一阶段，涉及征地、拆迁等事宜，耗资巨大，存在较大的风险。我国现行的拆迁安置法规有待完善，法规可操作性差，加上原有土地的房产所有者的拆迁意愿问题，给征收土地工作带来了一定难度，加大了房地产开发商获取土地的成本。另外，土地的自然属性、社会规划部门对土地的使用的不确定性等都给房地产开发项目土地获取阶段带来了一定的风险。
1.3房地产开发项目建设阶段的风险
时间、质量和成本是房地产开发项目建设阶段的重要内容，也是三大风险因素。房地产开发项目建设阶段的目的是要按期、按质、节约地完成项目建设，以保障尽早售出并回收资金。虽然建设阶段风险比前期阶段低，但仍存在许多不可防范的风险，主要有：（1）自然风险，即地形地势、气候环境的变化对施工安全造成的威胁。（2）工期拖延风险，受主客观因素影响造成实际工程的完成与计划差异引起的风险。（3）项目质量风险，由于设计不当和施工质量问题带来的风险。（4）成本风险，工期的增加造成投资成本增加的风险。
1.4房地产开发项目销售阶段的风险
销售是房地产开发项目的最终目的，是开发商实现利润的关键阶段。房地产的滞销而给房地产开发商带来了营销风险。国家对住房政策的调整、房价市场变动情况、经济发展的态势都对房产的销售产生重要的影响。例如，国家实行廉租房或经济适用房政策，会降低人们对房地产商品的市场需求，给开发商带来销售风险。
2加强房地产开发项目风险管理的措施
风险是客观存在，只要存在风险的诱因，一旦条件成熟，就会发生风险导致损失。我们虽然不能消除房地产开发项目的风险，但是我们可以采取有效管理方式降低风险发生的概率，从而减少损失程度。加强风险管理包括风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个方面。
2.1风险识别
加强房地产开发项目风险管理的首要工作就是要提高对风险的识别能力，这就要求房地产企业全面了解房产的行市情况、最新的国家住房政策，深入分析本企业内部的资金、技术情况，从而提高对房地产开发项目过程中可能面临的风险的识别能力。
2.2风险评估
风险评估即对风险的估计和评价，风险估计是分析单一的风险，而风险评价是考虑各阶段的风险因素对项目目标的影响。众所周知，房地产开发风险存在开发项目的各个阶段，但只是简单地了解可能存在的风险还不够，还必须深入分析各种风险发生的概率有多大，对项目总目标的影响程度。可以采取项目风险概率估计法、项目风险损失估算法、项目风险损失期望值法、盈亏平衡分析和敏感性分析方法等方法对房地产开发项目进行风险评估。
2.3风险应对
通过采取相应的风险应对措施可以有效地降低风险发生的概率和风险损失程度，在房地产开发项目中，可以采取风险规避、风险转移、风险减轻以及风险自留的方式应对风险。加强企业员工对现行法规政策和企业规章制度的学习，全面掌握国家对房地产行业的政策规定和标准，从而提高其对“违法、违规”行为的识别能力，有效地规避“政策风险”。对于可以转移的风险尽量转移，无法转移的且后果非常严重的就选择放弃以规避风险，尽早处理已经发生的风险，防止后果的进一步扩大。
2.4风险监控
为了保障房地产开发项目的高效性，必须加强对房地产开发项目全过程风险的动态监督和控制，建立健全风险监控机制，使得房地产开发商可以及时地制定风险的应对策略，减少风险带来的损失。这就要求提高房地产开发项目管理人员和工程实施人员的风险意识，及时发现并反馈风险管理中存在的问题，以确保风险管理的实施。
3结语
房地产开发项目投资大、风险高，项目开发过程中存在诸多的确定因素，风险充斥着房地产开发项目各个环节。房地产开发商要提高风险识别能力、风险评估能力、风险应对能力和加强风险监控，加强房地产开发项目过程中的风险管理，降低风险发生概率和风险损失程度，促进房地产开发项目和房地产企业的可持续发展。
参考文献
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房地产投资与风险分析篇10
［关键词］房地产企业投资风险风险防范
一、房地产企业的投资现状
近几年来，我国的房地产市场持续升温，房地产业开发投资规模持续增长，销售价格不断攀升。根据国家统计局的房地产业投资统计数据的显示，2001-2009年9年间，全国房地产业投资额由2001年6344.11亿元增长到2009年的19422.92亿元，2009年投资规模是2001年的3.06倍。
我国房地产企业平均资产总额过低，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，房地产开发企业大多依靠银行贷款和多种集资进行开发。我国目前多角债权人的权益，多角债务盛行，债权人权益往往得不到有效的保护，使得有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金自目投资，造成房地产投资结构极不合理。
二、投资风险的成因分析
1.房地产粗放型开发。城市化规模的自目扩张与房地产粗放型开发，导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科学发展观的指导，在城市的总体规划和建设过程中，忽视了经济、生态、社会的可持续性发展，导致重复建设、自目建设、随意建设的情况比较严重。其次，违法违规征地圈地现象较严重。为了商业目的，有的地方或开发商使用各种手段，不顾国家法律法规，大量征地、囤积土地，造成了土地资源的极大浪费。
2.房地产投资增长过快。由于房地产投资过快增长导致房地产的结构性失衡和大量的商品房空置。近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与我国的收入结构相比，这一比例明显偏低，在房地产和住宅开发投资增长分别高达32%和32.2%的同时，而且济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛后有加剧之势。普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。
3.对合作伙伴或项目开发不了解。房地产企业自身所掌握信息不全、不准，使得开发的房地产项目前期调查不周，测算不精，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如北京等一些大城市，当前人们对住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房；其次为经济适用型住房；最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想下的某种“幻觉”。
三、房地产开发企业投资风险防范
房地产开发企业投资需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成败的影响也最为关键。因此，建议企业做好以下几方面的工作:
1.高度重视可行性研究。可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。因此，可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并目_对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的自目性。
2.灵活应用投资组合理论。在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的投资的基础上，搭配投资各种不同类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。房地产投资可以选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。
3.关注政策变动。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，较正确预测未来，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
4.必要时采用风险回避的形式来消除风险。在对项目各开发方案进行经济评价的同时，要注重风险分析，对项目实施各程度阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，选择可靠性好，风险隐患少，风险低的开发方案。
投资是企业活动的关键步骤，对于企业来说投资的成功与否关系到企业的生存发展，只有最大限度地利用好企业有限的资金，才能提高企业财务成果。由于企业投资环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多危险，只有有效防范才能使投资项目不能达到预期效益。
参考文献：
[1]梁惠兰：企业财务风险识别与防范[J].北方经济，2006,(6):52-53
[2]李慧：企业财务风险的技术性防范方法[J].当代经理人，2006,(11):54