房地产的投资价值篇1
关键词：投资性房地产；公允价值；计量
中图分类号：F23文献标识码：a
收录日期：2013年4月23日
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产进行后续计量时，可以采用两种计量模式，即公允价值计量模式和历史成本计量模式。有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的条件下，企业可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但准则没有规定必须采用公允价值计量模式或是成本计量模式，这就给许多拥有投资性房地产的企业有选择或者不选择公允价值模式计量投资性房地产的自由。
一、投资性房地产后续计量模式比较选择
1、成本计量模式。成本计量模式是指按照投资性房地产的账面价值、使用年限等因素，按期考虑投资性房地产的累计折旧或累计摊销价值，在会计期末需对投资性房地产进行减值测试，如果发生减值，还要根据资产减值的有关规定计提投资性房地产减值准备。成本计量模式具有较好的客观性及可验证性，在一定程度上可以防止企业财务舞弊行为。另外，会计核算操作简单，易被接受。但是，成本计量模式无法跟上市场的千变万化，不能反映资产的现实价值。
2、公允价值计量模式。公允价值计量模式是指以资产负债表日投资性房地产的公允价值调整账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值模式不对投资性房产计提折旧或进行摊销。采用公允价值模式计量投资性房地产，能更加客观地反映企业资产的现实价值，提高企业会计信息的决策相关性，加速与国际会计准则的接轨。但是，公允价值要受时间、空间变化的影响。公允价值的确定带有很强的主观性，目前在我国仍缺乏详细规范公允价值计量技术和操作指南。
3、投资性房地产计量模式的选择。企业在选择投资性房地产的后续计量模式时，主要是从成本收益角度进行权衡。在成本方面，与历史成本计量模式相比，由于市场环境不健全，公允价值计量模式要增加信息的收集成本和加工成本。在收益方面，投资性房地产采用公允价值计量后，会对企业的资产结构、所有者权益、利润均产生巨大影响，增加股东账面财富，动态反映企业利润的增减。因此，拥有投资性房地产的企业，会因为成本高于效益，选择成本计量模式，也会因为效益高于成本，选择公允价值计量模式。
二、投资性房地产公允价值计量应用现状
新会计准则实施至今，持有投资性房地产的上市公司数量在逐步增加，其中仅有3%左右的公司选择采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，具体情况见表1。（表1）
1、仅有少部分公司采用公允价值计量模式。通过资料分析显示，从投资性房地产准则实施至今，虽然在沪深a股上市公司中，拥有投资性房地产的上市公司比较多，约占全部上市公司的40%。但是，绝大部分上市公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。截至2011年底，900多家拥有投资性房地产的a股上市公司中，采用公允价值计量的只有30余家，占比约3.3%，其中约140家房地产上市公司中，只有卧龙地产、金融街、金科地产、世茂地产、中航地产等少数几家采用公允价值计量投资性房地产。
2、公允价值的确定方法各异。投资性房地产准则对投资性房地产公允价值的确定方法没有明确规定，导致上市公司在确定公允价值时方法不统一。在上市公司中，有的评估价格确定公允价值；有的采用第三方机构调查报告为依据；有的参考同类同条件房地产的市场价格。三种方法中，评估价格的可靠性最高，第三方调查报告次之，市场类比加入了管理层的主观判断，可靠性相对最差。（表2）
3、公允价值信息披露不完全。大部分上市公司对投资性房地产公允价值计量的信息披露不够充分，也不够规范。有的上市公司仅披露投资性房地产的年度公允价值及公允价值变动情况，报表使用者无法了解公司主要投资性房地产公允价值的确定方法、同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，所以无法判断上市公司投资性房地产信息的真实性以及公允价值的可靠性。仅有少数几家公司，详细披露了公允价值确定原则、方法、程序。总的来讲，投资性房地产公允价值信息表外披露过于分散，没有统一项目涵盖公允价值信息，削弱公允价值信息的敏感度，不利于投资者快速获取所需信息。
4、利用公允价值计量粉饰业绩。回顾近几年的房地产市场，多家涉及投资性房地产的上市公司上演财务伎俩成功粉饰经营业绩。仅就2012年，这样的案例也是相当多见。*St国商（000056）、*St冠福（002102）均在2012年将投资性房地产的后续计量模式由成本计量改为公允价值计量，年度所有者权益分别增加约19.89亿元和1.07亿元，净利润分别增加33.15亿元和1.07亿元，从而实现净资产转正、净利突增，进而得以保壳。中茵股份（600745）通过变更投资性房地产的后续计量模式，预计增加公允价值变动损益部分为908万元，增加净利润1，886.65万元。在国家对房地产市场进行严厉宏观调控的背景下，房地产上市公司凭借财务处理伎俩粉饰报告期的经营业绩，相关监管当局对此并没有采取相应的监管措施进行监控和规范。
三、不愿意采用公允价值计量模式的原因
1、计量条件严格。我国的投资性房地产准则不鼓励上市公司采用公允价值计量模式，赋予管理层的公允价值选择权异常严格，并且限定了使用公允价值计量模式相对应的条件。一是有活跃市场的要求，我国房地产交易市场还不够完善；二是有整体性要求，一旦采用公允价值模式就必须对企业所有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量；三是会计核算方法上不可逆转性规定，公司一旦采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，就不能通过会计政策变更为成本计量模式。由于投资性房地产公允价值计量的严格要求，导致公司对采用公允价值计量模式相当慎重。
2、增加业绩的波动。投资性房地产首次采用公允价值计量会将以前年度累计的增值提前实现利润，增大当期净资产和总资产。如果公司投资性房地产没有持续性，将会严重影响公司后期业绩的增长。房价的上涨会引起公允价值变动损益的大幅增长，从而导致公司净利润快速增长；相反，一旦房地产价格变化不大或有所下跌，就会导致利润的下降。近些年，房地产价格波动变化较大，采用公允价值模式计量投资性房地产会增加企业利润的波动，造成经营业绩不稳定。目前，房地产市场形势相对比较严峻，投资性房地产的公允价值下降的概率将会逐步加大，致使公司未来的业绩风险也会增大。
3、缩小利润操作空间。在成本计量模式下，公司可以将投资性房地产的增值进行累积，一旦有公司财务业绩方面的需要，比如融资需求，可以将投资性房地产出售或者转换投资性房地产计量模式，便可将出售收益或前期累积公允价值变动损益及前期计提的折旧一次性调整当期利润或净资产。但在公允价值计量模式下，投资性房地产的公允价值变动损益已经在每个报告期末确认，公司既不能通过转变计量模式来调节利润，也无法通过出售投资性房地产来调节利润。
4、公允价值获取成本高。为保证公允价值的可靠性，企业往往会聘请评估机构或者调研机构出具独立的外部评估报告和调查报告。但是，评估机构或调研机构一般会根据工作的难易程度、工作量的大小、项目的评估金额等收取评估费。企业投资性房地产每年的评估费会增大企业的经营管理成本。根据准则规定，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业要在资产负债表日详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确定方法及理由等。可见，虽然公允价值计量符合投资性房地产的特性，也满足会计信息相关性、真实性的要求，但是公允价值的确定仍然是一个难点，不仅计量过程繁琐，而且获取成本较高。
5、配套税收政策尚未完善。采用公允价值计量模式将公司没有实现的隐性利润显性化，目前我国尚未出台相应的配套税收政策。公允价值变动一般会增加公司的会计利润，该部分利润今后是否需要纳税，截至当前依然没有定论。另外，投资性房地产采用公允价值计量不再对其拥有的投资性房地产计提折旧、摊销，不再具有成本模式计量的折旧抵税功能，使企业失去重要的“税盾”。企业出于谨慎原则考虑，必定会在采用公允价值模式给企业带来收益和利用折旧、摊销作为“税盾”给企业带来税务成本的递减之间进行利益的权衡，从而暂且不采用公允价值计量。
四、结论和建议
公允价值模式虽然相对成本模式能够保证会计信息的相关性，但是仅有少部分上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，采取公允价值计量的上市公司也存在公允价值确定方法各异、信息披露不完全、操作利润等问题。上市公司不愿意采取公允价值计量投资性房地产的主要原因是公允价值计量条件比较严格，公允价值计量会增加业绩的波动，还将会缩小企业的利润操作空间，并且公允价值较难确定且获取成本高，目前相配套的税收政策尚未完善。为完善投资性房地产公允价值计量，应鼓励企业优先选择公允价值计量模式，还应加快与投资性房地产相关的税制改革，完善投资性房地产评估及审计准则，加强产信息披露的监管，另外还要从多方面提升从业人员职业判断能力。
主要参考文献：
[1]赵彦锋.公允价值计量经济后果研究：来自我国上市公司的证据[m].北京：经济科学出版社，2012.11.
房地产的投资价值篇2
考虑到会计国际趋同的要求，我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，在38项新具体会计准则中有17项不同程度地运用了公允价值，同时结合我国的现实会计环境，在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件，保持了应有的谨慎。我国运用公允价值的具体会计准则较多，主要集中在投资性房地产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、企业合并、金融工具等。下面就公允价值法对投资性房地产确认和计量等的影响作详细阐述。
一、公允价值的概念
美国会计准则委员会（FaSB）的定义是：“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的金额。”国际会计准则委员会（iaSC）的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。”我国新会计准则的定义与后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”而且，“在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。”
从定义中可以看出，公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格，它最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量，不是某个特定主体的估计；它的确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致性而形成的价值，是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。
二、投资性房地产的内容及在新会计准则中的设置背景
新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
投资性房地产写入新会计准则不仅为了适应经济的发展还有利于与国际接轨。以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第528期2013年第47期-----转载须注名来源并按其估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。在投资性房地产准则出台前，某些企业利用这种漏洞，将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。
三、投资性房地产公允价值计量的必要性和可行性分析
（一）投资性房地产公允价值计量的必要性
全球经济一体化的要求。我国加入wto以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。
投资性房地产的特性要求。房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。
投资性房地产企业存在的问题要求引入新的计量模式。首先，经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。其次，对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。最后，对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。
（二）投资性房地产公允价值计量的可行性
随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计从业人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。
四、公允价值计量在投资性房地产中的应用前景
公允价值计量将与历史成本计量共存。公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。
房地产的投资价值篇3
关键词：房地产公司；eVa；投资价值
本文为2016年广西财经学院研究生创新项目立项项目：“以投资者视角的保利房地产企业的投资价值研究”（项目编号：YCJ201615）阶段性成果
中图分类号：F83文献标识码：a
收录日期：2017年3月31日
从2011年我国调控政策逐步趋紧，房地产行业进入寒冬时期。为将投资投机需求转化为刚需，2016年出台的各种宏观政策，例如五次上调存款准备金率、“新国五条”和限购限贷等。在这种市场环境下，下滑的股价与上涨的企业经营业绩这一矛盾现象，给众多投资者带来了极大的困惑。对投资者而言，根据当今的市场形势和经济状况，如何正确分析市场股利和宏观调控政策，需要一种更准确的方法来衡量企业的投资价值，以最大限度地降低风险，进行理性投资，因此对房地产公司的投资价值进行研究具有重要意义。
一、eVa模型简介
经济增加值（eVa）是由美国思腾思特（SternSewart）咨询公司1982年正式提出，并于20世纪90年代后期推广的一种价值评估指标。扣除直接成本和间接成本后的余值即为企业经济增加值。企业的价值能够被较为准确地界定，是基于企业所有者角度来讲最鲜明的特征，将资本成本这个问题考虑得更为周到和全面，并且可以较为精准地反映企业创造价值的能力。
基于eVa的企业价值评估模型是以经济增加值为基础来进行企业价值评估的一种模型，该模型的收益出发点是经济增加值，以加权平均资本成本为折现率，企业的内在价值等于企业未来的eVa折现后的现值再加上企业期初的资本总额，这是该模型的理论基础。eVa模型分为稳定增长模型、两阶段eVa模型和三阶段eVa模型。
基于eVa企业价值评估模型如公式1表示：
企业价值V=期初投入资本+预期未来eVa的现值（1）
（一）稳定增长模型。单阶段eVa价值评估模型针对的是已经进入成熟期的企业。此时企业的利润增长率、新投入资本的期回报率、加权平均资本成本和eVa值均保持相对稳定。如公式2所示：
其中：V-当前企业价值；V0-期初资本总额；g0-eVa恒定增长率；waCC-加权平均资本成本。
（二）两阶段eVa模型。如果一个公司经历的发展过程如下：首先，经历一个高速增长期；其次，该高速增长期由于受其他因素影响而消失，于是公司便进入低速增长阶段或零增长阶段，那么eVa价值评估模型可以选用两阶段模型来评估该企业价值，如公式3所示：
企业价值=期初资本总额+高速增长阶段现值+稳定增长阶段现值
其中：V0-期初资本总额；eVat-稳定增长期第一年的eVa值；g-eVa稳定增长率；waCC-加权平均资本成本。
（三）三阶段eVa模型。如果一个公司经历的发展过程是先经历一个高速增长阶段，然后增长速度放缓，接着缓慢过渡到稳定增长或零增长阶段，那么eVa价值评估模型可以选用三阶段模型来评估该企业价值。
企业价值为期初资本总额、过渡阶段价值现值、高速增长阶段现值和稳定增长阶段现值的合计，虽然该模型假设的公司情况更加复杂，但更加能与公司生命周期理论相符合，更具有现实意义。
二、基于eVa进行投资价值评估优势分析
（一）eVa指标能够真实反映企业的经营业绩。与传统的会计指标相比，eVa在计算时不仅考虑了债务资本成本，还考虑了权益资本成本，能够真正地反映企业盈利能力。eVa值本身能够考虑利润与投入成本之间的逻辑关系，而且在计算时需要对各项干扰企业价值的指标进行调整，能够更加精确地评估企业价值。
（二）eVa指标更加注重企业长期可持续发展。它考虑股东利益，着眼于企业未来的长远发展，促使企业的经营者们做出能够为企业带来长远发展利益的投资决策。
（三）eVa指标将企业的绩效评估与公司的估价紧密地联系起来，也即是企业管理层和员工的薪资水平与公司在资本市场上的表现是一致的。因此，企业能否满足资本市场的要求将直接影响公司的绩效评估，这样就能促使企业经营者做出更加有利于企业价值最大化的投资决策。
三、保利房地产公司投资价值案例分析
本文以2011～2015年为保利地产eVa模型中的历史期，根据财务报表中的对应数据，计算保利地产调整后的税后净营业利润、加权平均资本成本和调整后的总资产。
（一）计算税后净经营利润（nopat）
税后净营业利润=净利润+（利息支出+资产减值损失+开发支出-营业外收入+营业外支出）×（1-所得税税率）+递延所得负债增加额-递延所得税资产增加额（4）
根据计算，保利地产在此期间的税后净营业利润如表1所示。（表1）
（二）计算总投入资本（tC）
总投入资本=所有者权益合计+短期借款+长期借款+一年内到期的长期借款+应付债券+资产减值损失+递延所得税负债的增加-递延所得税资产的增加（5）
根据计算，保利地产在此期间的总投入资本如表2所示。（表2）
（三）计算加权平均资本（waCC）。在计算加权平均成本时需要分别确认权益资本成本和债务资本成本的数值，以及在资本总额构成中的比例。
1、资本结构计算。保利地产资本结构的构成比例如表3所示。（表3）
2、债务资本成本的计算。根据对外公布的财务报表数据可知，保利地产的债务主要为银行贷款，为计算方便，本文2016年银行一年期贷款利率作为模型中短期借款的利率，长期借款利率按照三至五年期的基本银行贷款利率计算。计算结果如表4所示。（表4）
3、权益资本成本的计算。按照企业价值评估实践中最常用的资本资产定价模型，股权资本成本的计算公式为：
股权资本成本=无风险利率+系统性风险×风险溢价（6）
式中，无风险利率是指在有效市场的环境下，投资者可以自由借贷资金的市场利率水平。本文在构建模型时，选取国泰安数据库中5年期的国债债券利率作为无风险收益报酬率，这与eVa模型中的期限更为契合。公式中系统性风险，将直接采用国泰安数据库中的贝塔系数值为基础进行价值评估模型的构建。根据大多数学者在价值评估实务中的做法，公式中的风险溢价将比照我国国内生产总值的增长率。具体计算如表5所示。（表5）
4、加权平均资本成本的计算
加权平均资本成本=税后债务资本成本×债务资本比例+权益资本成本×权益资本比例（7）
具体计算结果如表6所示。（表6）
（四）计算保利地产投资价值
1、2011～2015年eVa的计算
eVa=税后净营业利润-投入资本总额×资本加权平均成本（8）
具体计算如果如表7所示。（表7）
2、2016年保利企业投资价值的计算。通过国家统计局近几年的数据显示，我国GDp一般在五年内增减幅度较为稳定，近年来保持在6.3%～7.2%，为了方便测算企业价值，预计未来几年的GDp增长率将保持在7%左右，加权资本成本采用近五年保利企业求得的权益资本成本的平均数13.74%，并将以GDp增速预估增长率。根据公式计算如下：
2016年保利企业投资价值=17029009.04+132886.55/（13.74%-7%）=19000619.57万元
（五）保利地产公司业绩评价分析。eVa值与公司创造的价值成正比，eVa值的高低与公司的规模以及经营状况有密切的关系。由表7可以看出，保利地产公司2011年和2012年eVa值为负，2013～2015年为正值，保利地产在2011年和2012年eVa值为负主要是因为税后净营业利润较低造成的，受2008年全球济危机影响，房地产行业也随之萎靡，整个行业一片萧条，这种影响直至2012年才逐渐消除。随后保利地产的eVa值逐渐恢复正常。
主要参考文献：
[1]彭达霄.基于eVa的企业价值评估――以XX地产公司为例[J].财经纵览，2016.
[2]赵安琦.基于eVa的企业价值评估研究[D].吉林财经大学，2016.
[3]刘云.基于企业价值不同模型对保利地产的实证分析[D].云南大学，2015.
[4]李海波.万科房地产公司投资价值分析[D].西南财经大学，2013.
房地产的投资价值篇4
关键词：公允价值计量；投资性房地产；运用
考虑到会计国际趋同的要求，我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，在38项新具体会计准则中有17项不同程度地运用了公允价值，同时结合我国的现实会计环境，在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件，保持了应有的谨慎。我国运用公允价值的具体会计准则较多，主要集中在投资性房地产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、企业合并、金融工具等。下面就公允价值法对投资性房地产确认和计量等的影响作详细阐述。
一、公允价值的概念
美国会计准则委员会（FaSB）的定义是：“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的金额。”国际会计准则委员会（iaSC）的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。”我国新会计准则的定义与后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”而且，“在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。”
从定义中可以看出，公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格，它最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量，不是某个特定主体的估计；它的确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致性而形成的价值，是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。
二、《企业会计准则第3号—投资性房地产》具体规定
按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。第三章“后续计量”中指出：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。同时又指出：采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当按照资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
同时，为了防止上市公司在采用公允价值计量时其持有的房地产溢价在账面上集中体现，导致账面利润大幅增加，新准则还规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这基本排除了上市公司利用公允价值确认投资性房地产而产生巨额账面利润的可能性，充分体现了我国新会计准则对公允价值应用的谨慎性。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理
企业应按照投资性房地产类别和项目分别对“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。期末借方余额反映企业投资性房地产的价值。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产
借：投资性房地产—成本（购买价款+相关税费+其他支出）
贷：银行存款（或在建工程）
（二）将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产：
借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）
存货跌价准备（已计提的跌价准备）
贷：库存商品（账面余额）
资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）
（三）将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产
借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）
累计摊销（累计折旧）（已计提的累计摊销或累计折旧）
无形资产减值准备（或固定资产减值准备）（已计提的减值准备）
贷：无形资产（或固定资产）（账面余额）
资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）
（四）投资性房地产进行改良或装修
借：在建工程（投资性房地产的账面余额）
贷：投资性房地产—成本
贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动
（五）资产负债表日，投资性房地产的公允价值＞其账面余额：（或者公允价值＜其账面余额做相反的会计分录）
借：投资性房地产—公允价值变动（公允价值一其账面余额）
贷：公允价值变动损益
（六）将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时
借：固定资产（无形资产）（转换日的公允价值）
贷：投资性房地产—成本（账面余额）
贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）
贷（或借）：公允价值变动损益
（七）出售投资性房地产时
借：银行存款（实际收到的金额）
贷：投资性房地产—成本（账面余额）
贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）
贷（或借）：投资收益
同时，借（或贷）：公允价值变动损益（该项投资性房地产的公允价值变动）；贷（或借）：投资收益。
四、公允价值计量对投资性房地产的影响
公允价值计量对相关公司投资性房地产核算提供了一种新的模式，但公司是否利用或怎样利用这种模式仍需要深入研究。
房地产的投资价值篇5
【关键词】公允价值投资性房地产影响
一、公允价值
一般认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。“公平交易”不存在特别或特殊关系，假定是在非关联方之间进行的，各方各自独立发生行为。“熟悉情况”指自愿的购销双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途以及市场状态相当熟悉。也就是说，公允价值应当是在资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得的最可能的价格。也就是销售者能够合理取得的最好价格，购买者能够合理取得的最有利的价格。这种估计不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计价格，如不规范的融资、售后租回以及与销售有关的任何人所给予的特殊对价或让步等。
二、公允价值在投资性房地产中的运用
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，并同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。www.133229.com采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式?
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益?
三、以公允价值计量投资性房地产对企业的影响
（一）对企业实质性税赋的影响
第一，从企业所得税角度看，投资性房地产公允价值增加导致的利润增长将会使账面所得税费用增加，但税法遵循的是收付实现制，由于评估增值带来的公允价值变动损益不具备收付实现的特点，因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。第二，从即将开征的物业税角度看，世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识，我国改革后的新税制也可能将目前从量又从价的双重征收方法统一为从价计征，且按照房地产评估值征税。按照新时期税制改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，即使投资性房地产评估价值增加造成税基增加，在低税率的前提下，对企业实际税负带来的影响也不会太大。
（二）对房地产业的影响
房地产业的资金需求量巨大，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。
（三）对企业利润的影响
根据新准则的规定，采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。从长远来看，执行新准则后，每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础，价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度，利润也不会因此出现更大程度的波动。与此同时，采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销，在评估投资性房地产公允价值时，资产的折旧或摊销已被考虑在内，其结果应已体现在“公允价值变动损益”科目内，因此并不会对企业期末净利润产生实质性影响。
（四）对公司信息披露的影响
近几年，随着房地产市场的高速膨胀，企业若继续按照历史成本的原则来计量所拥有的投资性房地产，特别是土地使用权，这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，而且在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业大都存在很大程度的升值。公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。会计政策的变更能够使公司提供更可靠、更相关的会计信息，同时也使投资者更全面充分地把握相关企业的真实信息。在采用公允价值模式记账的当年，公司应当采用追溯调整法调整期初留存收益，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模。
（五）未来投资性房地产公允价值的确认
公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，尽管公允价值的确认仍然是一个难点，很多人担心在现阶段的实务操作中公允价值容易导致利润操纵，但是随着我国房地产市场的持续发展，售房信息的公开化、透明化，相对于其他资产而言，投资性房地产物业的公允价值还是比较容易取得的。同时，新会计准则也借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产物业进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等；而且巨额利润的出现意味着企业缴纳的税额也相应攀升，之前投资性房地产物业计入固定资产或无形资产进行折旧、摊销的抵税功能也没有了。
参考文献：
[1]中华人民共和国财政部制定：企业会计准则.经济科学出版社，2006.
[2]孙景翠.浅析公允价值应用的现实合理性[j].商业研究，2005（14）.
房地产的投资价值篇6
【关键词】投资性房地产；公允价值；会计准则；困境
2006年财政部制定的《企业会计准则第3号――投资性房地产》中规定，企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但相应的也有关于公允价值计量的几点规定：一是要采用公允价值模式计量，必须满足规定的条件。首先，投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场。其次，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。二是投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。三是投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销。四是已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。几年过去了，我们来看看公允价值在投资性房地产中的实际应用情况。
一、公允价值计量投资性房地产的应用现状
认真分析，不难发现引入公允价值计量投资性房地产有以下优点：能比较真实地反映企业的财务状况和经营成果，让公司的资产增值信息更透明，从而改善资本结构，特别是在房地产价格持续上涨时，由于采用公允价值计量不用计提折旧和摊销，当期费用少，账面利润高，能提高公司融资能力，使公司容易获取融资。同时，公允价值计量投资性房地产与国际接轨，更加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值，增加了相关性和可比性。
2006年新企业会计准则出台后，规定上市公司从2007年开始必须实行新准则。在2006年年报中，有9家上市公司对投资性房地产采用公允价值计量，占上市公司总数的0.69%；在2007年的年报中，1570家上市公司有630家存在投资性房地产但只有18家对其计量采用公允价值模式，占上市公司总数的1.1%；2008年的年报中，690家有投资性房地产的上市公司只有22家采用公允价值计量投资性房地产；到2010年3月31日，全国615家拥有投资性房地产的上市公司运用公允价值模式计量的仅有26家。从绝对数来说，虽然有逐年递增的趋势，但增加的比例却非常小。上市公司应用情况尚且如此，非上市公司应用比例也不容乐观。既然用公允价值计量投资性房地产有着明显的优点，为何只有较低比例的公司应用呢？仔细分析，究其原因，主要有以下几方面。
二、公允价值计量投资性房地产的困境及原因
（一）投资性房地产的公允价值难以取得
由于我国市场化程度还不够高，市场机制不够完善，不够活跃，而房地产的价格受国家宏观经济政策、地域、朝向、楼层等因素的影响比较大，没有统一的定价，因此，要取得合理的投资性房地产的公允价值比较困难。目前大部分以公允价值计量投资性房地产的上市公司采用专业房地产评估机构出具的评估价格来确定其公允价值，而另外一部分公允价值的确定则来源于投资性房地产所在地的房地产经纪公司所获得的市场调查报告。但是资产评估机构的评估标准不统一，比如房地产估价师、土地估价师、资产评估师分别隶属于建设部、国土资源部和财政部，采用谁的定价没有统一的标准，各自的评估权威也不高。而市场调查报告所获取的价格其可靠性和准确性也值得商榷。
（二）采用公允价值计量投资性房地产的成本高
首先，增加会计做账的工作量。一方面，由于投资性房地产采用公允价值计量，每个资产负债表日要根据其公允价值来调整账面价值会增加会计的工作量；另一方面，在计算企业应缴所得税时，关于投资性房地产其账面价值为公允价值，即“初始成本+公允价值变动”，而计税基础为“初始成本-折旧摊销”，因此在投资性房地产转换时（“投”与“非投”的转换）、持有期间公允价值变动时其年底均考虑所得税暂时性差异从而进行纳税调整，在处置投资性房地产时其账面价值和计税基础均为0，这时又需转回原产生的暂时性差异，从而对处置当期应纳税所得额进行调整，这些各期的调整均会增加会计的工作量。
其次，取得公允价值成本高。如前所述，公允价值合理取得的本身就比较困难，为了取得各方认可的公允价值，企业势必会作一些比较和判断，还会涉及到请专业评估师进行评估，增加了工作量和信息成本。
最后，披露成本高。由于房地产的价格变动快、变化大，采用公允价值计量增加了企业经营成果的不稳定性，企业需要向投资人充分解释该计量对会计报表产生的影响，详细披露该房地产当期价值的增减变化情况、公允价值的确定依据和方法等，信息披露成本较高。
（三）所有投资性房地产只能采用一种模式，并且不能由公允价值模式转换为成本模式
企业的投资性房地产可能不止一项，既可能有房产也可能有地产，其持有的目的有些是为了增值，也有些是为了出租，如果只选定一种后续计量模式对所有的投资性房地产进行计量，不能准确地体现相关性和可比性，并且企业在以后的会计期间有可能还会增加投资性房地产，而准则又规定不能由公允价值模式转换为成本模式，所以为了减轻当期的决定困惑，大部分企业都会本着应有的谨慎而选择成本模式，以后再视情况而定是否转为公允价值模式。
另外，当前我国的房地产市场还存在着很多泡沫，虽然政府采用了收取房产税和限购令等一系列调控政策，但目前的价格走势还不能真正地反映房产价值，用公允价值计量貌似客观，实则有风险。对上市公司来说，房价上涨，造成账面利润高，还涉及到是否分股利的问题，分吧，现金流不足，不分吧，影响股东的积极性。这些因素都会对企业是否采用公允价值计量投资性房地产产生较大的影响。
三、完善公允价值计量投资性房地产的几点建议
（一）完善市场经济制度和市场信息
要取得合理的公允价值依赖于完善和成熟的市场经济制度和市场信息。要完善我国的市场经济制度和市场信息可从以下几方面入手：首先，要完善和发展相应的经济法律制度，对市场风险要建立相应的预警制度；其次，要培养多级市场，重视二级市场的发展，国家要采取有效措施建立一个信息更公开、交易更透明、价格更合理的活跃市场体制，以使取得的公允价值更公正和客观；最后，建立第三方评估机构，建立规范的资产评估体系，提高评估人员的素质，提高资产评估的质量，对投资性房地产的公允价值不但给以一个定性的确定方式，而且给以定量的确定方法，使公允价值的取得有理可依，有据可查。
（二）与国际准则接轨，完善准则的细则
国际会计准则关于投资性房地产的规定中明确指出，优先考虑公允价值计量，只有在主体确实无法持续取得投资性房地产的公允价值时才可以采用成本模式计量。国际准则可采用估值技术，而我国目前不允许。这些显著的差异表明我国应该积极改善市场环境，完善和发展相应的经济法律法规制度，在充分借鉴国际会计准则的基础上，进一步完善采用公允价值计量投资性房地产的准则细则，在细则的制定中，尽量减少模糊性语言和概念的使用，形成适合我国国情的公允价值计量的体系和框架。
（三）同一企业允许使用两种计量模式
目前，我国会计准则规定，企业对其持有的所有投资性房地产，都只采用一种计量模式。虽然这样便于国家相关部门统一管理，但实际情况是部分公司持有多项用途不同、形式多样的投资性房地产。笔者建议按照其持有目的来决定采用的计量模式，如果持有目的只是为了出租、收取租金，那么平时只涉及到租金的处理，其公允价值的变动对它没有太大的影响，也就没有必要采用公允价值计量，同时也减少了会计的工作量；如果是准备长期持有并且是准备增值后转让以获利的投资性房地产则无论是房产还是地产均应采用公允价值计量，及时关注其公允价值的动态变化，以便掌握关于其价格的第一手信息，出售时在价格的谈判上占有主动地位。
（四）出台使用公允价值计量的税收优惠政策
现阶段各上市公司谨慎应用公允价值其中也有一个重要的原因是基于税收的考虑，投资性房地产由成本模式计量改为公允价值计量后可能增加企业的现时税收负担，从而增加现金流出，因此相关部门应制定税收优惠政策来减轻企业的税负，避免企业是因为避税而继续使用成本模式。同时用税收优惠政策可刺激更多的企业采用公允价值模式，而公允价值模式的大量应用又会进一步促进市场制度和市场信息的完善，形成一个较好的良性循环。
（五）加强监管力度和公允价值信息的披露
在应用公允价值计量投资性房地产时，我们应该看到公允价值的使用本身就是一把双刃剑，在提高会计信息公允性、相关性的同时，也为投机者提供了操纵利润的可能，现实中企业利用公允价值进行利润操纵和进行盈余管理的事件屡屡发生，因此为了促进公允价值的合理应用，应加强监管力度。首先，相关部门应建立独立的会计监督体系，进一步明确舞弊主体的法律责任，加大会计作假的惩罚力度，强化国家监督部门如证监会等机关的监督审计力度。其次，要完善企业尤其是上市公司的披露制度，上市公司年报报出之前，必须有专业的评估机构对企业的投资性房地产的公允价值进行评估，并在财务报告中进行详细披露，只有完善公允价值的披露，才能保证投资者了解企业真实的财务状况和经营成果。
综上所述，对投资性房地产采用公允价值计量是一个循序渐进的过程，但用公允价值计量投资性房地产是我国经济发展的必然要求，相信随着我国市场经济制度的不断完善、房地产交易市场的进一步发展、相关评估制度的建立以及会计准则的日臻完善，会有越来越多的企业选择用公允价值计量投资性房地产。
【参考文献】
［1］中华人民共和国财政部.企业会计准则（2006）［m］.北京：经济科学出版社，2006.
房地产的投资价值篇7
一、公允价值的定义及内涵
（一）国际上对公允价值的定义。国际上各个会计准则对于公允价值的定义大致相同。美国财务会计准则委员会（FaSB）在2004年6月的《公允价值计量》征求意见稿中，对公允价值所下的定义是：“资产或负债在熟悉情况、没有关联的意愿参与者的当前交易中进行交换的价格。”其在2000年2月的财务会计概念公告（SFaC7）中，这样来描述公允价值：“在交易双方自愿的前提下（即排除强迫或清算的情况），当前资产（或负债）的购置（或发生）或出售（或清偿）金额。”而时间更远一些的，1995年6月国际会计准则委员会（iaSC）在第32号国际会计准则（iaS32）中把公允价值定义为：“公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债结算的金额。”
（二）我国新会计准则中公允价值的定义。我国财政部2006年2月15日的新《企业会计准则――基本准则》中，对公允价值所下的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“交易双方”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿的销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产；自愿的购买者愿意根据市场条件，以所能支付的最好价格购买到投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。这一交易假定是在非关联方之间进行的，各方独立地发生行为。
从以上各种公允价值的定义看，上述四个定义，虽然表述上有所区别，但都表明公允价值是理性双方自愿达成的交易价格，其确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致同意就会形成资产交换或负债清偿的金额。
二、公允价值在投资性房地产中的具体应用
新会计准则体系主要在金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等准则中大量采用了公允价值计量。
（一）投资性房地产的范围。房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《企业会计准则第3号――投资性房地产》中所谓的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是一种经营性活动，主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权而取得的使用费收入。投资性房地产的另一种形式是，持有并准备增值后转让的土地使用权。其目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。一般开发企业用于销售的存货（开发产品）、为生产商品提供劳务或经营管理而持有的自用房地产，均不属于投资性房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营活动场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产准则共6章19条，主要规范了投资性房地产的范围、确认和计量、转换和处置，以及相关信息的披露等内容。
另外，已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
（二）投资性房地产计量模式
1、投资性房地产的确认和初始计量。投资性房地产的确认满足三个条件：（1）符合投资性房地产的定义；（2）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（3）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。外购的房地产包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的房地产由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的房地产按照相关会计准则的规定确定。
2、投资性房地产的后续计量。《企业会计准则第3号――投资性房地产》以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。
（1）成本模式。成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或其他对价的公允价值、或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本予以计量。
（2）公允价值模式。由于我国房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不是太高，准则对公允价值的选用等有关问题做出了较为严格的控制，认为如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式，否则应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。一旦采用了公允价值计量，便不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，且以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础，调整原账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。
根据企业会计准则第3号第10条规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。这意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。“活跃的市场”，是指同时具有下列特征的市场：（1）市场内交易对象具有同质性；（2）可随时找到自愿交易的买方和卖方；（3）市场价格信息是公开的。二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。
（三）投资性房地产与其他资产的转换。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：1、投资性房地产开始自用；2、作为存货的房地产，改为出租；3、自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；4、自用建筑物停止自用，改为出租。
在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
（四）投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
房地产的投资价值篇8
关键词：公允价值投资性房地产成本模式
在近年我国房地产价值不断攀升的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。但是公允价值计量目前并未被大多数上市公司所采纳，为何会形成这样一种现状，如何对公允价值计量进行改进推广，成为理论界和实务界共同研究的问题。
一、投资性房地产及其会计问题
（一）投资性房地产的种类
已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。其中企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
（二）投资性房地产的后续计量
1、历史成本模式
投资性房地产的后续计量模式主要有两种，即历史成本模式和公允价值模式。在成本模式下，投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
2、公允价值模式
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（三）两种模式下对企业的不同影响
1、成本计量投资性房地产对企业的影响
历史成本计量投资性房地产对企业的有利影响，首先，采用历史成本模式计量能使企业资产状况稳定，不易进行利润操纵；其次，历史成本计量模式会使税赋减少。
历史成本计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用历史成本计量不能如实反映企业的真实情况；第二，企业采用成本模式计量会影响投资者的利益。
2、公允价值计量投资性房地产对企业的影响
以公允价值计量投资性房地产对企业的有利影响。首先，能增强企业融资能力，改善企业的资产和负债结构。其次，公允价值计量模式的选择应用能提高企业的会计信息质量。再次，能大大提高企业的当期利润，扭亏为盈。企业在公允价值模式下，不计提折旧或摊销，会使得费用减少，利润增加。
以公允价值计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用公允价值计量模式计量，成本过高。第二，采用公允价值计量模式计量将影响公司的分红政策的制定。
二、公允价值在投资性房地产中的运用
我国投资性房地产后续计量模式现状分析
1、后续计量在上市公司的执行情况分析
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。据统计，在24家沪深两市的房地产上市公司的数据统计中，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几。从投资性房地产公允价值的确定方法来看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。
2、投资性房地产准则后续计量执行情况
在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《iaS40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显著的差异。
无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是FaSB在《财务会计准则公告第157号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。而我国投资性房地产后续计量模式还不够完善，存在较多问题。
3、我国投资性房地产后续计量模式选择现状
与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入了公允价值模式，《企业新会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。通过对上市公司的数据统计，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几，究其原因在于以下几种。首先，采用公允价值计量的条件较严格；其次，在房价出现波动的情况下使得投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。第三，公允价值取得成本较高；第四，税赋可能增加。
基于以上的理由，上市公司可能出于稳健的考虑而放弃采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。而这样的结果显然与准则制定的初衷相违背，要使这种状况得以改变，就必须对投资性房地产公允价值计量模式进行改进。
三、我国会计实践中公允价值的应用展望
对于企业采用公允价值对投资性房地产进行计量的前景，我认为是十分乐观的。虽然2008年受金融海啸的冲击，房地产市场不但不复2007年“井喷”之涨势，还陷入了近年来少有的“寒冬”，但是采用公允价值模式对投资性房地产进行计量是我国经济发展趋势的必然要求。
采用公允价值计量模式是提高会计信息相关性的要求，符合投资性房地产的特点和本质，也体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，更是房地产市场和估值技术发展的结果。因此我国要进一步完善与国际趋同的会计准则体系，提高会计信息质量，就必然要推广和鼓励采用公允价值计量模式。
参考文献
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房地产的投资价值篇9
（西安财经学院，陕西西安710000）
摘 要：基于对公允价值计量模式的分析，阐述房地产企业对投资性房地产采用公允价值计量模式，对房地产行业资产账面价值、企业利润、会计信息质量以及税收筹划产生的极其重要影响。
关键词：公允价值计量；投资性房地产；房地产行业；影响
中图分类号：F293.30文献标志码：a文章编号：1000-8772（2014）28-0108-01
1投资性房地产的概念
投资性房地产，是指出租以赚取租金或者以资本增值为目的持有的房地产。投资性房地产活动性质为经营性，其在使用、计量等多方面不同于自用的房地产和作为商品销售的房地产。
2投资性房地产后续计量模式
企业对投资性房地产一般采用成本模式计量，满足以下两个条件的可采用公允价值模式：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够取得同类或者类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值做出合理的估计。i
成本模式与公允价值模式在会计计量上有很大的不同：（1）账面价值：成本模式下以实际发生的成本为准，公允价值模式下以资产负债表日的公允价值为准。（2）公允价值变动：公允价值模式下作为损益计入当期损益；成本模式下不做调整。（3）折旧摊销：公允价值模式下不需考虑，成本模式下需要按规定计提折旧或摊销。
3引入了公允价值模式的影响
因为公允价值模式的引入，这对于我国房地产行业资产账面价值、企业利润、会计信息质量以及税收筹划都会产生极其重要影响。
3.1企业账面净资产
以公允价值计量的投资性房地产，由于其账面价值受到公允价值变动的影响，所以其账面价值有很大的不确定性。公允价值变动对于单纯的房地产开发企业或者投资性房地产所占比重很小的企业影响不大。但对于投资性房地产所占比重较大的公司产生带来双重风险。市场比较利好时，这些企业由于公允价值增加，企业净资产大幅提升：同时，市场不利时，投资性房地产公允价值下跌，企业净资产则会减少进而带来一系列连环反应。
3.2企业利润
投资性房地产采用公允价值计量，房地产公司净资产随着市场变化，公允价值的变动产生相应变化，而且资产的折旧与摊销费用由成本法下的提取，变为各种因素综合起来的公允价值变动，不再直接提取。因此，公司净利润也会随市场变化产生波动，而过去采用成本法计量下房地产企业利润相对则比较稳定。而且随着我国市场经济在各领域的普及，房地产企业利润受市场变化的影响愈加显著。此时，显示的房地产企业的这个利润反映的不仅仅是企业的自身经营状况，而且反映的是整体房地产市场的发展状况。
3.3会计信息质量
会计的本质目的是要真是反应企业状况，为横向和纵向比较企业运营情况提供量化标准，为相关者提供决策的依据。所以对会计信息的相关性及可靠性要求较高。成本计量下的账面价值侧重于会计信息的可靠性，公允价值模式下的公允价值变动侧重于会计信息的相关性。由于市场经济的特征，要求充分考虑各种因素的对企业的影响，体现相关性。而且从决策者的角度，投资者要获取的不仅仅是企业现状，更多地是企业的发展空间，公允价值计量模式正好解决了此问题，公允价值模式下的企业状况综合反映了企业现状以及未来发展状况。因此，公允价值模式能为相关决策这提供更高质量的会计信息，增强对企业的判断和预期。
3.4税收筹划
关于公允价值模式计量下的投资性房地产，《企业所得税法》中并没有做特殊说明，但根据税法原则，其税务处理应参考税法对于一般性资产的规定进行处理。也就是说凡符合税法规定的固定资产、无形资产，应按规定计提折旧和摊销，并在税前扣除。
据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。对于以公允价值计量的投资性房地产，如果平时仍然允许计提折旧并税前扣除，在处置时就可能会影响计税基础的确认，进而影响应纳税所得额的计算。
对于投资性房地产是否采用公允价值计量，会计准则并没有给出硬性要求。但是由于市场的利好，而且每年不必计提折旧，导致账面价值增加、管理费用减少，双重因素的影响下企业利润比成本模式下会有大幅提升。因此，会有一些企业愿意采用公允价值计量投资性房地产。但是由于税前不扣除折旧或摊销，计算企业所得税时会产生递延所得税。但其实，不计提折旧和摊销，增加了企业利润，倒多交了企业所得税，在不考虑其他税收和优惠政策情况下，在投资性房地产存续以及交易的整个过程中，企业所应缴纳的税收总额相差无几。也就是说，投资性房地产企业无论采取公允价值计量模式还是成本模式，对相关的企业所得税总额影响不大。不过，根据房地产的固有特点，使用期限极长，现实市场下价值增值大，企业若采取公允价值计量模式，在投资性房地产存续期间，获得了递延所得税。对于投资性房地产所占比重较大的企业，使用公允价值计量模式是一个好的税收筹划。
注释：
苏元兴.公允价值计量及其经济后果研究——基于新会计准则中公允价值计量的应用[D].厦门大学，2008.
参考文献：
[1]崔宏光、郭立田.影响投资性房地产计量模式选择的因素分析[J].产业与科技论坛，2008.
房地产的投资价值篇10
【关键词】投资性房地产；公允价值；评估
《企业会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，那么接下来要做的，就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，我国评估市场起步时间较短，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。
1.完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效
从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度，保证公允价值计量客观有效。
2.建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统
目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。
3.规范公允价值评估体系，确保公允价值的真实性
采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予一定程度处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，在以财务报告为目的的框架下进行的资产评估，必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。因此，要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。
4.明确投资性房地产采用公允价值计量的前提和评估对象
明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。运用市场法评估时，应当收集足够的同类或类似房地产的交易案例，选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。具体讲运用市场法的调整因素主要包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等条件。对于收益法的应用，应着重注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配，租金收入与成本项目的匹配，合理确定净收益，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限；收益法所适用的折现率应当合理，应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。
5.资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制
评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。在实务中香港、台湾上市公司需要在大陆的子公司提供房地产评估报告，大陆的某些机构或个人反而不认可自己方面评估公司出具的评估报告，这就涉及到我们的评估机构对内对外诚信问题。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。
6.完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台
要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广意义重大。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由以上数据可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格，因此资产评估机构是否能提供公正的评估价格就显得十分重要。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企业财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。
7.提高会计职业判断能力
公允价值模式更多依赖于职业人员的分析判断，所以计量准确程度取决于职业人员的专业水平。由于我国会计人员的素质不高，这将在很大程度上影响到采用公允价值计量的实施效果。因此，运用公允价值计量属性呼唤进一步加强对会计人员的教育。包括加强会计职业素质教育和会计职业道德教育。随着公允价值计量属性的逐渐引入，一方面需要不断加深与拓展会计人员的继续教育的内容，尽快提高会计人员的专业水平和职业技能，鼓励他们汲取新的相关专业知识，培养他们的公允价值观念，必要时可以考虑聘请有经验的国外专家提供培训支持，帮助我国会计人员和监管人员实施具体操作；另一方面会计职业道德是实施公允价值计量的内在支撑。企业在加强从业人员的知识水平时还应加强会计人员的诚信教育，培养会计人员保持职业良知，强化会计人员职业道德教育。禁止滥用资产负债表，防止为他人所用；只有将客观公允原则转化为会计从业者的基本理念，才能保证会计人员在具体运用公允价值计量时自我约束，不出偏差。
参考文献
[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横,2009(3).