住宅工程分户验收方案篇1
第二条本市行政区域内，住宅工程质量分户验收及其监督管理，适用本规定。
本规定所称住宅工程质量分户验收,是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收，并在分户验收合格后出具住宅分户验收记录表。
第三条住宅工程建设单位、施工单位和监理单位要强化检验批验收，对于不符合质量要求的检验批，应当严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》有关规定进行处理。通过返修或者加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位（子单位）工程，严禁验收。
第四条住宅工程建设单位必须按照《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，严格工程竣工验收程序，验收合格后方可交付使用。
第五条住宅工程竣工验收前，建设单位首先应提前3天在待验收工程明显部位张贴告示，然后组织施工和监理单位有关人员进行分户验收，并邀请购房户参与工程竣工验收（参加人员宜在3—5人）告示应包括以下内容：
（一）工程名称、分户验收日期；
（二）建设、设计、监理、施工单位全称；
（三）建设、设计、监理、施工单位负责人姓名及联系方式；
（四）工程质量监督单位及联系方式。
第六条住宅工程质量分户验收应当依据国家和本市工程质量标准、规范以及经审查合格的施工图设计文件进行。
第七条住宅工程质量分户验收应当依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括以下检查内容：
（一）建筑结构外观及尺寸偏差；
（二）门窗安装质量；
（三）墙面、地面和顶棚面层质量；
（四）防水工程质量；
（五）采暖系统安装质量；
（六）给水、排水系统安装质量；
（七）室内电气工程安装质量；
（八）室外墙面、落水、散水、屋面细部及楼（电）梯间质量；
（九）强制性条文规定的安全防护设施；
（十）其它。
第八条住宅工程质量分户验收应当按照以下程序进行：
（一）在分户验收前根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明；
（二）按照国家有关规范要求的方法，对本规定要求的分户验收内容进行检查；
（三）填写检查记录，发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查；
（四）分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。
（五）对被邀参加验收的住户代表的意见，在综合验收作为最终综合竣工验收和备案的必备条件之一，结论中以书面形式反映。
第九条住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
第十条住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主（住户）。
第十一条工程质量监督机构应当在监督工程竣工验收过程中，检查《住宅工程质量分户验收表》，抽查有关单位是否按照要求对质量分户验收中发现的问题进行了整改。
第十二条工程备案时，建设单位除按《淮南市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》外，还应提供以下照片和资料：
1、工程缺陷告示
2、工程备案告示
3、竣工工程标识牌
住宅工程分户验收方案篇2
[关键词]住宅工程质量分户验收施工成本过程管理
随着住房制度改革的不断深入,越来越多的居民选择购买商品住宅。但目前的住宅楼工程质量水平受限于管理模式、施工工艺及质量验收方式等问题显得参差不齐,因此并不能满足住户对住宅质量日益提高的各类要求。近年来,随着住宅工程质量分户验收制度的出台,在某种程度上有效地缓解了住宅工程质量与住户的质量要求这一矛盾,是解决住宅工程质量问题行之有效的方法。
一、明确住宅工程质量分户验收的责任主体,积极推进分户验收制度的实施
住宅工程质量分户验收是指在施工单位提交工程竣工报告后、单位工程竣工验收前,建设单位按照国家现行的工程质量验收规范、标准的要求,组织对住宅工程的每一户及公共部位、涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。其责任主体是建设单位、施工单位和工程监理单位,建设单位是组织者,是第一责任人。住宅工程质量分户验收制度通常要求住宅工程在按照国家规范内容进行竣工验收时,在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。开发商在向购房者交房时,必须提供采暖系统安装质量,给水、排水系统安装质量等多项房屋质量检查和整改记录,并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。“分户验收”不仅可以要住宅工程小区业主能够充分行使权利,还可以要各住户的具体意见得以体现。因此,便对工程项目管理提出了更高的要求。
二、全面认识住宅工程质量分户验收制度及分户验收应具备的条件
1.工程已完成设计和合同约定的工作量;
2.所含(子)分部工程的质量均验收合格;
3.工程质量控制资料完整;
4.主要功能项目的抽查结果均符合要求;
5.有关安全和功能的检测资料完整;
6.施工单位已提交给建设单位工程竣工报告;
7.建设(监理)单位认可已具备进行分户验收条件。
以往住宅工程验收时,面对的仅仅是开发商,监理单位等工程建设中的管理者。而“分户验收”则要直接面对住宅的终端使用者,工程质量问题自然被细化、放大。过去是由甲方、监理单位组织验收,现在物业、住户都要验收。以往是分层验收,现在是分户验收。验收人员的变化、验收工作量的增加,要求过程管理更加严细。在这种情况下,首要工作就是对分户验收制度建立全面的认识。分户验收制度本身就是对施工企业工程管理体系的一种检验,要把质量意识落实在每道工序中,落实在严格执行的规范上。围绕着转变观念,施工单位需要对不同层次、各个专业分包单位的管理人员、操作人员进行分户验收的相关标准、实施过程中需要的认识、用户的要求甚至具体到每道工序衔接的要求等培训并使其充分掌握分户验收技巧。
三、面对分户验收制度采取各种措施降低施工成本
由于“分户验收”直接面对住户的要求,工程质量必须接受最严格的检验。如何在确保工程质量的情况下尽量降低施工成本,组织高效益的施工,需要施工单位采取多种途径,充分利用现代化的管理技术和手段。降低施工项目成本的途径.应该是既开源又节流,或者说既增收又节支。只开源不节流,或者只节流不开源.都不可能达到降低成本的目的。因此,施工单位可以采取了组织措施、技术措施、经济措施三个途径来控制成本。
1.组织措施。作为工程项目成本管理的第一责任人,项目经理需要全面组织工程项目的成本管理工作,应及时掌握和分析盈亏状况,并迅速采取有效措施。工程技术部门是整个工程项目施工技术和进度的负责部门,应在保证质量、按期完成任务的前提下尽可能采取先进技术,以降低工程成本;经营部门主管合同实施和合同管理工作,负责工程进度款的申报和催款工作,处理施工赔偿问题,经济部门应注重加强合同预算管理,增创工程预算收入。施工单位的其它部门和施工班组都应精心组织,为增收节支尽责尽职。
2.技术措施。制订先进的、经济合理的施工方案,以达到缩短工期,提高质量、降低成本的目的。在施工过程中努力寻求各种降低消耗、提高工效的新工艺、新技术、新材料等降低成本的技术措施。确保工程质量管理体系的有效运行,杜绝返工现象,缩短验收时间,节省费用开支。
3.经济措施。采取人工费控制管理、材料费控制管理、机械费控制管理,并采取间接费及其它直接费控制,精减管理机构,合理确定管理幅度与管理层次,节约施工管理费。
在具体的住宅工程项目管理中需要将三者有效融为一体、相互作用,采取科学方法控制成本,力争在达到“分户验收”标准的情况下,保证住宅工程合理盈利。
四、如何通过加强质量管理通过住宅工程分户验收
实行分户验收后,参与验收人员组成变得多样化、验收要求更细致,这就需要施工单位对住户更多关心、对影响使用功能的部分内容进行调查研究,需要从工程施工细节着手解决住户较高的质量要求与工人技术水平的矛盾。
施工单位需要在住宅工程总体管理中强调过程管理,而分户验收对过程的要求近乎苛刻。要想顺利通过分户验收,施工单位必须从基础工程抓起,以计划为龙头,实施总工期计划、月计划、周计划、日计划、工序计划,对所有参加施工的各项资源进行优化组合。在施工过程中,每道工序严格贯彻、样板引路,挂牌施工、现场讲评、专题培训。在验收前还要与业主配合,组织各专业人员全程陪同用户参观,广泛征求意见。在住宅工程质量分户验收前,分户验收组应根据工程特点制定验收方案,对验收人员进行培训交底,以便统一思想、提高质量意识。配备好验收所需的检测仪器和工具,做好屋面蓄(淋)水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作,在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线及配电控制箱内电气回路标识等。在住宅工程质量分户验收过程中,验收人员应按照法定施工图设计文件、现行国家施工质量验收规范等法定验收依据的要求,对每一户进行检查、验收并填写、签认《住宅工程质量分户验收记录表》和《住宅工程质量分户验收问题记录表》。
住宅工程分户验收方案篇3
【关键词】商品住宅；全装修；质量管理；措施
1全装修商品住宅的现状
2007年底到2008年初对南京市的全装修住宅项目进行了调查，从调查情况看，目前南京市精装修商品住宅主要是由开发实力强，管理好的开发企业开发建设。2005年前精装修的项目相对比较少，2006、2007年逐年呈上升趋势，2007年底的精装修商品住宅占总开发面积的7.4%。到2009年底精装修的商品房占总商品房开发量的比例有所明显提高。
2目前全装修商品住宅运作方式
2.1装修合同方式
目前装修的合同分施工合同和与住户的装修合同两种。装修施工合同基本上是装修单位及相关专业施工单位与开发商、土建（总包）单位一起订立的三方合同。相关专业包括：组装式的橱柜、大型电器（家庭中央空调、热水器或锅炉、消毒柜）、智能化等。普通水电的施工基本含在装修合同中。由于合同多，造成协调管理难度大，交接界面的质量控制难。
开发商与住户的装修合同有三种情况，一种是直接在房屋销售契约中明确精装修的内容；第二种情况是补充协议，销售契约是仅仅是初装修的内容，全装修部分是开发商与住户签的装修协议进行约定；第三种情况是开发商指定的装修公司直接与住户签订房屋装修合同。
2.2装修设计模式
方案确定：装修方案确定通常分两种类型，一种为主动式，有一定的全装修经验的开发公司，在开工之前先确定装修方案，主体施工阶段水电位置，设备的安装位置，管线的走向等全部按装修方案施工，减少了在装修阶段的改动，减少了因管线改动而造成的质量隐患；另一种为被动式，即在主体结构施工结束，装修方案还未确定，等装修方案确定后，大多管线已施工完成，而与全装修的管线走向有比较大的差异，所以要进行大的改动，有时为了安装设备甚至还要改动结构，留下了大量的质量隐患。
设计文件形式：目前精装修工程设计文件通常为两种形式，一种为有资质装饰公司设计出图；另一种为境外或国内无相应资质的设计公司设计，以本地设计单位名义出图。多数精装修工程设计图纸未报施工图审查，而部分报审图纸，审查内容也不完全覆盖装修设计内容。
2.3材料供应的方式
主要材料或设备都是开发商供应；开发商供应主要设备。
2.4专业施工资质
由具备装修资质和具备家装资质的单位施工。其它如中央空调、智能化等由专业施工单位施工，厨柜安装基本由厨柜公司进行，装修施工企业进行管理。
2.5全装修工程交付的环境检测
环境检测有两种方式，一种是每一户均检测一点；一种是抽取一定的比例进行检测，在交房时将检测结果上墙公示，从年初调研的情况看，目前全装修房的环境检测主要采取这种方式。
2.6办理监理及质量监督情况
年初调研的所有项目全装修均委托了监理，同时也办理了质量监督手续。
3质量控制状况
3.1材料进场的控制
主要材料进场基本上要求进行了复检，但检测批次，检测项目不一，仁恒除了按正常进行检验外，还对地板等材料进行干湿循环检查。所有开发商的材料都走品牌路线。
3.2精装修与初装修的交接
全装修工程在装修施工前，装修队伍与土建队伍都要进行交接，交接的标准与分户验收的标准基本一致，有些方面相对要低一些，如地面工程的就是这样，色差基本不控制。外窗渗漏、管道渗漏等项目在交接时的控制标准与分户验收标准也存在一定的差异。墙面的空鼓、平整度、房间的几何尺寸等控制的标准高于分户验收标准。
3.3工序验收
从调研的情况看，各个精装修项目都比较重视工序交接的验收，但仁恒控制的最好，每一道工序都制作样板，工序完成后按样板的质量由监理、开发商及住户验收，合格后进行下步工序施工。
3.4精装修分户验收实施
多数项目均参照分户验收的要求进行了分户验收。尽管各个环节的质量控制都比较重视，但质量问题还是比较突出，特别成品保护方面的问题比较突出。
4交付后的质量维修情况
全装修工程竣工交付后质量问题比较突出，报修的量还是比较大，从调研的41栋全装修工程的情况看，维修主要其中在渗水，表面观感、裂缝等方面。报修内容中，其中防盗门和空调是精装修工程新出现的问题，应引起高度重视。具体报修情况详见表（1）
表（1）
5精装修工程存在的问题
5.1精装修工程的成品保护难度大
成批的装修工程由于面大量广，涉及的专业较多，涉及的施工队伍较多，有时交叉施工，成品保护的难度非常大。而住户对精装修的表面观感的要求很高，而表面观感除了施工的精细外，关键在成品保护。
5.2承包环节多
一般设计由装修单位完成，为完成单位工程的全装修的施工，开发商要与多个专业单位签订合同，这些单位一般没有通过正常招投标确定，都是开发商内部确定。一方面装修队伍与土建总包单位的责任划分较难，另一方面各个专业之间的责任界定比较困难，有时甚至出现推诿扯皮的现象。专业单位多，建设单位协调的难度大，质量监管的难度也大。由于未通过正常招标，办理监督手续也存在一定问题。
5.3渗水问题仍然是全装修投诉和保修的主要问题
精装修工程的渗漏范围比较广，有传统意义上的卫生间渗水，墙面渗水、窗边渗水，也有由于精装修施工过程或者住户使用过程产生的渗水，如水龙头、管件接头、地漏、浴缸、洗脸盆、洗菜盆、热水管接头等部位都不同程度地出现的渗水问题从表（1）可以看出水和渗漏问题占总维修量的26.1%。
5.4环境问题突出
尽管开发商为了控制质量大多采用品牌产品，就单一产品而言其环境指标符合现行规范的相关规定，但将这些材料组合后的环境指标就难以控制在规范规定的要求。所以环境指标的控制是全装修住房的关键。
5.5精装修工程的验收规范不全面
目前装饰装修工程验收采用《装修装饰工程施工质量验收规范》GB50210―2002；施工采用《住宅装饰装修工程施工规范》GB50207―2001；《建筑内部装修防火施工及验收规范》GB50354―2005；《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002；以及水电及通风空调的相关验收规范，这些规范对全装修的质量规定不全面，验收的依据不具体。大量的质量指标如色差等主要靠经验来判定。
5.6全装修的专业管理人员缺乏
全装修的主要参与单位如监理、开发、施工等单位的熟悉和精通全装修的人员很少，大量的管理人员对装修的理解仅仅停留在粉刷上，还没有深入到全装修。另一方面这些单位强调结构人员的培养和引进，忽视装修管理人员的培养和引进。
6采取措施提高全装修住宅工程的质量
6.1抓住质量监督的重点，增强监督的力度
从已交付的全装修住宅的报修情况看，质量问题主要其中在墙面的观感、渗漏、及主要使用功能上，所以在日常质量监督过程中重点加强对与渗漏有关的外窗、屋面、有防水要求的房间地面、以及给排水管的接头等部位监督抽查，强化屋面及有水房间的蓄水试验，管道的通水、密封及强度试验，并对这些试验采取随机抽查的方式进行监督。
6.2强化施工过程的质量控制或试验
对给水及空调管道等容易产生渗水的工程项目应加强施工过程的质量控制，给水管道在施工阶段采用1.1倍的工作压力进行稳压，直至装修工程施工结束；空调管道的各种管道的接口及保温接口在隐蔽之前逐房间进行验收，防止冷凝水导致渗漏。装修使用主要材料进场应强化验收，首先核对质量证明书或性能检测报告是否与进场材料吻合，检查外观及几何尺寸是否符合要求；其次见证取样进行检测，符合要求后再进行使用。
6.3强化成品保护，保证观感质量
成品保护的好坏直接影响全装修工程最后观感的质量，所以在全装修施工前首先要制定成品保护的专项方案和措施，作为全装修工程开工的必要条件，专项方案和措施除监理审批认可外，还必须报建设单位认可，监理在日常检查时应重点对方案的执行情况进行检查。
6.4强化分户验收，促进全装修住宅工程质量的提高
南京市建工局对住宅工程的分户验收管理办法已进行了深化，在竣工验收前由建设单位组织，对墙面、天棚、地面、防水、门窗，栏杆、给排水、照明、空调、智能、卫生器具安装及防盗门等工程的表面观感、成品保护及使用功能等逐户进行验收。所有工序质量符合验收规范的前提下应组织各责任单位认真进行分户验收，竣工验收时抽取一定数量的房间对分户验收的真实性和执行标准的准确性进行核对。重点对卫生间及屋面在蓄水、外窗在淋水、管道在通水等状况下的渗水情况进行随机抽查核对。特别是外窗淋水试验，在验收时必须按规定设置好所有的淋水带，验收组随机确定所抽查的淋水带，放水一小时后对窗及外窗进行检查，这样所抽查外窗的渗水情况，才能代表该单位工程。
6.5强化初装修质量的交接验收，明确质量责任
建设单位或监理单位应组织总包单位、全装修单位对初装修的质量进行验收交接，一旦全装修队伍接收后，相关质量由全装修单位负责。
6.6强化全装修质量人员的培训、提高质量管理水平
建设、监理、施工等单位应强化全装修质量人员的培训，社会培训机构也应开办全装修质量检查人员的专项培训班，这样可以提高全装修管理人员的业务水平和质量管理水平。
住宅工程分户验收方案篇4
为贯彻落实乡村振兴战略，加快推进农民群众住房条件和人居环境改善，优化土地资源配置，统筹农村生产生活生态，把农村宅基地零散退出与集中连片退出有机衔接、相互促进，根据《XX县全域推进农村宅基地自愿有偿退出暂行办法》《XX县加快推进农民群众住房条件改善工作实施意见》等文件精神，制订我县农村宅基地零散退出实施方案。
一、指导思想
全面贯彻党中央、国务院关于深化农村宅基地制度改革的决策部署，探索农村宅基地自愿有偿退出机制；深入实施乡村振兴战略，助力脱贫攻坚、助推农民群众住房条件改善；坚持“农民利益不受损”的底线，增强农民群众改革发展获得感，进一步优化城乡用地结构，促进城乡融合发展。按照“全域规划、全域设计、全域整治”的总体思路，把自愿申请、政策引导、行政推动灵活结合，把握节奏、持续用力、久久为功，扎实有序推进。
二、退出原则
（一）自愿申请，合理补偿安置。
由农户自愿提出申请，镇村审核汇总，报县乡村振兴农村土地综合整治领导小组办公室、农房办审查后报县政府审批。对自愿退出宅基地的农户给予合理补偿和安置，确保退出农民利益不受损、住房条件有改善。
（二）统筹规划，推进集约节约。
坚持以土地利用总体规划和城乡规划为引导，把农房改善与宅基地退出、土地整治、脱贫攻坚等有机结合，大力开展“拆破、拆旧、拆危”工作，引导相对集中连片退出。盘活存量建设用地、优化土地资源配置、促进农村生产生活生态空间协调发展。
（三）循序渐进，积极稳妥实施。
按照尽力而为又量力而行的要求，因地制宜、因村施策、分类推进。优先实施低收入户、低保户、分散供养特困人员和贫困残疾人家庭四类重点户；优先将国、省道等交通干线两侧破、旧、危房列入零散退出范围。加快推进“空心村”以及退出意愿强烈的农户住房搬迁改善工作。
（四）鼓励创新，多措并举推进。
鼓励有条件的镇街自筹资金先行实施，实施完毕通过验收后一次性拨付实施包干经费；镇街应把更多的资金收益用于发展壮大村级集体经济组织，发挥村级集体经济组织主体作用和主观能动性，支持在经济状况不同的村居中选择一定比例开展滚动退出试点，允许采取自筹资金、村民合作、分批补偿、先拆后补等方式，适度规模、自由灵活地滚动实施退出，实施前试点方案须报县领导小组批准。对试点成效显著的镇（街）、村（居），将给予更多的资金和指标支持。
三、退出范围
（一）低收入户、低保户、分散供养特困人员和贫困残疾人家庭四类重点户；
（二）国、省道等交通干线两侧破、旧、危房；
（三）靠近污染源、水源地、生态红线、航道、油气管道、高速公路、化工企业，远离集镇、国省干道村庄；
（四）可相对集中连片实施区域的破、旧、危房（退出后可与周边耕地连片，集中退出地块原则上不低于20亩）；
（五）其它经县政府批准实施退出的宅基地。
具体退出规模、地块经县乡村振兴农村土地综合整治领导小组办公室、农房办审定后报领导小组确定。
四、补偿标准和安置方式
退出户可自由选择以下二种安置方式中的一种：
（一）货币安置
1.宅基地补偿标准
（1）宅基地补偿标准为1.7万/亩，其中：农户获得不低于70%，村（居）集体获得不高于30%。
（2）宅基地补偿面积依据自然资源和规划部门最新的土地利用现状调查地类面积，结合每户实测面积确定。不在自然资源和规划部门最新的土地利用现状调查成果“村庄”地类范围内的宅基地、零散农用地，按实际面积参照周边土地租赁价格，可由农户流转给村（居）集体经济组织，统一经营管理。
（3）农户退出宅基地后，不再享有退出宅基地范围内土地的资格权、使用权、承包经营权和林权等。
2.房屋补偿标准
（1）住宅房屋界定
正规房屋：房屋檐口高度在2.2米以上的正规砖木起脊或砖混结构住宅及生活配套房屋。
简易房屋：檐口高度在2.2米以下的房屋及披房、彩钢房等其他房屋。
装修、装潢及附属物补偿参照XX县房屋征收相关文件执行。
（2）房屋补偿款=房屋评估单价×房屋面积，补偿价款由专业房地产评估机构评估确定。
3.附着物及青苗补偿标准
宅基地内存在地面附着物及青苗的，按照有关文件规定执行。
4.搬迁补助费、临时安置补助标准
（1）搬迁补助费标准：每户补助350元。
（2）临时安置补助费标准：按400元/月/户的标准执行，一次性付6个月的安置补助费。
5.安置激励措施
（1）一次性给予住宅及生活配套正规房屋面积的评估单价增加0.5倍的补偿。
（2）在约定时间内签订协议、交出房屋并自行清除附着物、交出宅基地的农户，奖励6000元；有宅基地的无房户，在约定时间内自行清除附着物并交出宅基地的奖励3000元。
6.特殊关爱措施
（1）五保户。补偿及奖励费用归五保户所有，根据农房改善的有关政策落实住房安置。
（2）低保户。签订搬迁协议时正在享受低保待遇的农户（以提供民政部门审核有效的低保证为准），每户补助10000元。
（3）一般贫困户。签订协议时正在享受建档立卡低收入农户（五保户、低保户除外）帮扶条件的（以提供县扶贫办审核有效的证明为准），每户补助3000元。
（4）其他困难户。对有残疾证的按照伤残等级给予困难补助，其中：一至四级5000元/人；五至八级3000元/人；九至十级1000元/人。
享受特殊关爱措施的困难户必须在约定时间内签订协议、交出房屋、自行清除附着物和交出宅基地，否则一律不享受困难补助。特殊关爱措施不重复享受，特殊情况由镇政府（街道办事处）通过“一事一议”方式妥善处置。
（二）实物安置
按照县推进农民群众住房条件改善的有关政策执行。
（三）其他情况
对经批准保留退出宅基地上房屋用于再开发利用或其他利用方式的退出户，在完成房屋腾空、不动产权证变更登记到村集体经济组织或依法完成征收后按照第（一）或（二）中方式补偿安置。
五、退出程序
（一）方案宣传公示。
以村为单位召开村组干部会议，讨论宅基地退出工作的可行性，在退出范围内的自然村庄召开群众大会，向群众宣传工作方案，并将退出政策予以公示。
（二）农户书面申请。
以农户为单位向所在村的村民委员会提出书面申请。
（三）村级初审申报。
村民委员会组织对申请农户的基本情况进行初审后，统一报所在镇（街）人民政府批准审核。
（四）镇级核实汇总。
镇（街）人民政府对村民委员会上报的申请农户情况进行初步核实，对符合要求的汇总报县级批准。
（五）入户测量评估。
村民委员会组织人员到户调查核实，由具有资质的房地产评估机构对宅基地上的房产和附属物进行测量评估；由具备资质的测绘单位对宅基地进行测量。
（六）村级公示。
村民委员会对符合自愿退出农户的基本情况及补偿等情况进行公示，并报请镇（街）人民政府批准。
（七）签订协议。
经镇人民政府审核批准后，由村民委员会与自愿有偿退出的农户签订退出协议书。
（八）复垦验收。
拆除复垦后，由各镇街组织农房办、国土分局、农经站、水务站对复垦地块进行初验，初验合格后报县级验收确认。县自然资源和规划局、XX控股分别牵头负责新增耕地情况验收和工程竣工验收，并根据新增耕地完成情况报上级部门入库验收。
六、标准要求
1.镇（街）应结合农民群众住房条件改善、产业发展、土地综合整治等工作编制多规合一的镇村规划，预留产业用地、加强规划管控，在空间布局规划点外不得再安排零散建房。
2、农村宅基地零散退出要与改善农民群众住房条件工作紧密结合，规范实施程序，充分尊重农民意愿，按照“先申请后实施、先安置后拆除”的原则有序推进。根据搬迁群众需求和政策规定采取不同类型的安置方式。不得借机向搬迁农户销售宅基地，严禁借机向社会销售宅基地。
3、项目所在地镇人民政府（街道办事处）为项目实施主体即法人，不得对村（居）组层层包干，项目管理严格实行“五项制度”，即：法人制、公告制、工程监理制、招投标制、合同管理制。
4.镇（街）应建立专门组织，负责统筹指导土地综合整治业务，督促推进项目按进度实施。对房屋拆除、测绘评估、土地复垦等项目应规范履行招标程序，严格项目管理，加强房屋拆除复垦过程中的安全监管。
5.
各镇（街）应严格按照批复的工作方案实施，不得随意调整或变通，宅基地、房屋、附着物等补偿应由专业公司评估。
6.镇（街）要建立健全宅基地退出农户档案管理制度，规范档案收集、整理、归档程序。到户补偿一户一档资料应包含房屋拆除协议书、房屋拆除前中后的照片、评估报告、评估清单、宅基地实测面积及附属物清单、公示照片、汇总表及明细表、退出宅基地承诺书、授权委托书、拆除房屋交割单、产权调换清单、户口本复印件、身份证复印件、银行卡或存折复印件、收回注销房产证、土地证等不动产权力证书。
7.工程施工做到土地平整，沟、渠、路、桥、涵、闸、林等配套到位，并与周边的基础设施、水利设施、生态环境形成完整体系，保证生产条件完备。工程资料要完整、规范，整理建档。
8.拆旧地块范围内的建筑物、构筑物及其他地上附着物必须全部拆除清理，不得填埋，复垦后耕地要与周边耕地连片，单个田块的田面高差在±5cm以内,坡度≤25度。
9.项目需使用客土的，必须在招标文件中明确客土来源，并提供客土鉴定报告，覆土土层厚度必须在60cm以上。客土建议采取固定总价的方式计入招标总价，中标单位难以协调客土的，由所在镇（街）村（居）协调处理。
10.项目实施前应充分征求民意，了解社情民情，做好社会稳定风险排查、分析、评估工作，确保工作高效、稳定、有序开展。
七、资金保障
（一）资金筹集。
项目所需资金由XX县XX控股集团有限公司（以下简称XX控股集团）通过“XX县乡村振兴农村土地综合整治扶贫开发基金”保障。
（二）经费拨付。
实行经费包干，以实际退出的建设用地面积计算，10万元/亩。分批次结算，原则上一次结算不少于50户，农户签订退出协议后，凭镇（街）初审的汇总表，按照实际签字农户汇总的土地面积拨付5万元/亩。退出宅基地复垦经县级自验合格后拨付2万元/亩，经市级验收合格后拨付余款。危房改造户享受上级奖补资金的，应从包干费用中同数额扣减。
（三）包干经费包含土地复垦方案编制、预算编制、施工设计、工程测量、工程招标、工程施工、工程审计、工程监理、竣工验收、工程管理、补偿安置、客土检测、耕地产能评价及其他工作经费等，其中土地复垦方案编制、预算编制、施工图设计、竣工测量、工程监理，客土检测按照土地整治项目的技术规程和有关规定实施，由XX控股集团负责统一招标，建立服务单位库，库内有多家服务单位的，各镇（街）通过抽签或摇号确定服务单位，经费按照面积分摊，由各镇(街)承担，在最后一次付款时XX控股集团予以扣减。
八、工作职责
（一）部门职责：农房办会同县乡村振兴农村土地综合整治领导小组办公室进行退出农户审核；
自然资源和规划局负责业务指导，对于符合入库条件的牵头项目审查、入库，牵头开展新增耕地验收、协调对接省市验收，开展节余指标交易等；县农业农村局负责复垦新增耕地的土壤改良技术指导、管理与使用；县生态环境局负责对项目影响生态环境情况进行审查把关；XX控股集团负责工程竣工验收、项目资金筹集和管理，对土地指标交易资金要专账管理、专款专用。
（二）镇（街）职责：各镇人民政府、街道办事处是项目实施主体，负责项目统筹实施。
项目实施前，必须制订年度工作方案报县领导小组批准。
（三）村（居）职责：负责退出协议签订，退出集体经济组织成员人口认定，协助做好退出面积核定，实施房屋搬迁，进行退出宅基地复垦等再开发利用等工作。
九、组织保障
（一）加强组织领导。
县乡村振兴农村土地综合整治领导小组负责农村宅基地退出工作的综合协调、指导、督查和考核工作。领导小组办公室负责宅基地零散退出日常事务。
（二）强化业务指导。
县自然资源、财政、住建、水务、农业农村、农房办等各相关部门要切实加强业务指导，积极探索创新，及时总结完善，认真研究解决工作中出现的新情况、新问题。
住宅工程分户验收方案篇5
关键词：分户验收村镇建设专项治理
中图分类号：e271文献标识码：a
一、提高监督人员业务素质和工作水平
作为建设工程的监督方主要包括设计单位、监理单位、建设单位、工程质量监督站等。首先，工作人员符合市场准入的要求和条件；再次，通过不断学习、培训提高监督人员的业务素质和工作水平；最后，完善工程质量监督方法和管理形式，进一步提高工程质量监督服务水平。
二、推行和完善住宅工程质量分户验收制度，加大对住宅工程质量的监督检查力度，不断提高住宅工程质量
分户验收应在单位工程竣工验收前进行，当某一套住宅的一项或几项具备质量验收条件时，由建设单位组织监理、施工单位等有关人员按照国家和自治区相关施工质量验收规范的规定，对所涉及建筑结构及尺寸偏差，门窗安装质量，墙面、地面和顶棚面层质量，防水工程质量，给水、排水、采暖系统安装质量，室内电气工程安装质量等内容进行检查验收。已选定物业公司的，物业公司应当参与分户验收，已经出售的住宅应邀请用户参加住宅工程质量分户验收。分户验收全部合格后，建设单位方可组织单位工程竣工验收。分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程验收。
三、进一步加强村镇建设工程质量管理
各级建设行政主管部门，要依据国家及自治区有关法律法规，严格村镇建设工程质量安全管理。村镇公共建筑工程设计文件未经施工图审查的，一律不得使用；承担村镇共建工程勘察设计、施工和监理的单位及人员，应当具备相应的资质资格，并严格遵守法定基本建设程序；有关部门必须依照《建设工程质量管理条例》、《住宅建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》和新版验收的标准规范等，组织对村镇公建项目进行竣工验收。
四、深入开展专项治理活动，治理工程质量通病
（一）专项治理现浇混凝土楼板裂缝
各地建设行政主管部门和质量监督机构要将现浇楼板裂缝专项治理作为质量监管工作的一项重要内容；工程设计单位要严格执行工程建设强制性技术标准，优化、细化现浇楼板易产生裂缝部位和节点的设计，强化构造措施；施工单位应结合工程实际，严格执行设计图纸会审交底制度，针对易发生裂缝的现浇板关键部位、工序，制定详细的施工方案和针对性较强的技术措施；监理单位应加强工序质量控制和事前控制，对施工组织设计中防止现浇板裂缝的具体实施方案和措施等进行审核，对施工中易产生裂缝的现浇板部位和工序，严格落实旁站监理等措施；预拌混凝土搅拌站采取调整配合比和外加剂掺量等方法，在不影响预拌混凝土可泵性的前提下降低水灰比，不断提高预拌混凝土质量，积极配合防止现浇混凝土楼板裂缝。
（二）加强对建筑节能工程质量的监督检查，民用建筑实施节能外墙打底和使用中空玻璃
在建筑节能工程施工过程中，不同程度的存在质量问题：保温层与基层粘结不牢，砖墙墙面不平整直接粘贴，保温层表面接缝明显不平整等，使用单层双玻璃窗，达不到节能要求，根据国家《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）和塔城地区民用建筑节能工程质量管理办法》，从2009年起，要求我区所有建筑节能工程在施工过程中，外墙保温板在粘贴之前，必须先打底找平，单层双玻璃窗使用中空玻璃。
（三）2010年自治区建筑工程质量专项治理确定建筑护栏和扶手、住宅低窗护栏、建筑散水、建筑变形缝以及砌体结构外观质量为工作重点。
1、建筑工程楼梯扶手栏杆、住宅低窗护栏治理措施
严格控制地面标高，减少误差；楼梯正式安装前在建筑首层先做样板段，每种类型的楼梯样板段长度不少于连续两跑，低窗护栏正式安装前在建筑内先做样板间，每种类型的低窗至少做一个；各单位工程项目均应制定相应的专项治理实施方案和质量通病防治措施；施工图审查机构应将楼梯栏杆扶手和住宅低窗栏杆设计列为图纸审查的重点内容之一。
2、建筑散水治理措施
施工中散水下填土质量符合规范要求，填土必须分层夯实、分层隐蔽，分层做土工试验，散水基土均应密实，压实系数应符合设计要求，不宜小于0.92；建筑散水与建筑物之间留出10-20mm宽的缝隙，缝内填嵌柔性密封材料，水泥混凝土必须设置纵向伸缩缝，一般其沿长间距不宜大于3m；监理单位应在施工过程中对散水基土进行隐蔽验收，并如实填写隐蔽验收记录。
3、建筑变形缝治理措施
设计文件中明确室内外墙面、楼地面、天棚、屋面及女儿墙等相应变形缝的具体做法；施工单位进行变形缝的施工时，其做法（含细部构造）必须符合设计要求；在施工过程中监理单位应对变形缝进行隐蔽验收并如实填写隐蔽验收记录。
4、砌体结构外观质量
住宅工程分户验收方案篇6
一、实施原则
1、城市住宅供水“抄表到户，户外计量”（以下简称“水表户外计量”），是指一个居民家庭住户安装一只计价结算计量水表，水表数字显示装置安装在住宅的公共部位，便于供水企业按户计量，收取水费。
2、实施城市住宅供水“水表户外计量”工作，应遵循积极、稳妥、规范、有序的原则。对新建、改建、扩建住宅和已建成住宅改造应分类实施。
3、新建、改建、扩建住宅一律实行“水表户外计量”，遵循与建设项目主体“同时设计、同时施工、同时验收”。设计、施工图审查、施工等单位必须严格执行省工程建设标准《住宅给水水表户外计量设计和安装技术规程》（以下简称《规程》），以保证城市住宅“水表户外计量”工作有效开展，工程竣工验收合格后，方可供水。
4、对已有住宅也要逐步实施水表户外计量改造。
二、实施对象
在我省城市范围内，凡利用公共供水管网供水的住宅，均应当实施“水表户外计量”。具体要求如下：
（一）新建、改建、扩建城市住宅
1、自文件公布之日起，凡新建、改建和扩建城市住宅内的给水设计、施工必须严格执行《规程》。工程竣工后，建设行政主管部门或其委托的城市供水企业应参与工程验收，保证给水达到“水表户外计量”有关要求，未验收或验收不合格的，城市供水企业可不予接水。
2、自文件公布之日起，尚未竣工交付使用的各类在建住宅，应严格按照《规程》执行，进行整改。
3、凡城市改造住宅工程需要增加城市公共用水的，必须执行《规程》，配套建设“水表户外计量”设施。
（二）已建成住宅的改造
各城市应结合当地实际，按照统一规划、逐步实施的原则，制定“水表户外计量”改造计划，加快推进工作进度。
1、已建成住宅“抄表到户，计量出户”改造的设计方案及施工，应本着因地制宜、形式多样、适用美观的要求，以保障居民正常活动。
2、已建成住宅中一户多表的，原则按“一户一表，计量出户”形式改造为一户一只计价结算计量水表。
3、鼓励采用一定区域内的成片居民住宅改造的方式。
4、各单位和住宅小区可申报“水表户外计量”改造，供水企业应优先安排组织施工。
5、居民也可以单元为单位集体申报实施“水表户外计量”改造，供水企业要及时受理，统一实施。
6、对需进行二次加压供水的城市住宅，在供水设施产权归属未定前，改造时应按《规程》的要求进行设计、安装和实施。供水企业抄收水费时，暂按计价结算计量总水表计量收费，待供水设施产权明晰后，过渡到抄表到户管理。
三、实施的有关规定
（一）城市供水计价结算计量水表应依据《中华人民共和国计量法》有关条款的规定，采用经质量技术监督（计量检定）部门检定合格的产品，并纳入强制检定管理，现有的未纳入强制检定管理的水表不得作为计价结算计量水表使用。
（二）住宅给水安装、改造所使用的水管管材、配件及附属设施材料，应符合国家有关规定和标准，必须选用已取得国家和省认证确认的新型管材、管件，禁止使用国家明令禁止的管材、管件。
（三）“水表户外计量”安装改造工作，应按照受理申请、实地勘查、规范设计、签订合同、组织施工、竣工验收等步骤进行。
（四）在实施“水表户外计量”的过程中，城市供水企业应根据当地的城市供水专项规划和实际条件（主要是水压），同步改造或取消屋顶水箱。
（五）在安装及改装过程中，其管道及附属设施暴露在外的，必须采取有效、可靠的防冻防护措施。
（六）城市住宅建筑中如存在非居民生活用水的，应当按不同性质的用水类别分别装表计量，水表出户；对两种以上用水类别混合计量的，按《城市供水价格管理办法》规定从高适用水价。
（七）庭院绿化、经批准设置的消防水池或二次供水设施具有消防作用的未单独设立水表的，城市供水企业应装表计量，按用水类别计费征收。
（八）“水表户外计量”改造工程涉及占道施工、占用绿地的，一律免缴占道、占用费。挖掘路面的，由城市供水企业负责恢复原状；绿化如有损坏，城市供水企业应按原品种和规格予以补种。
（九）对于在住宅户内的施工方案及水管进户穿墙孔的位置，城市供水企业应预先征询用户意见，并尽可能满足用户的要求。
（十）住户应积极支持和配合城市住宅供水“水表户外计量”的改造工作。
（十一）在实施“水表户外计量”后，供水企业应积极探索对传统抄表计量收费方式的改革，推进抄表收费方式的现代化。
四、实施费用和供水设施产权
（一）新建、改建和扩建住宅室内给水工程所需经费和水表购置费纳入工程项目总概算，由住宅建设单位承担。已建成住宅实施“水表户外计量”的改造费用由当地物价部门会同建设行政主管部门提出具体方案报当地人民政府批准。
（二）实行水表户外计量改造的工程勘查、设计、施工和水表、管材及其他相关费用，由当地价格部门和建设行政主管部门在召开价格听证会、广泛听取意见的基础上，制定标准和收费办法。
（三）自本意见下发之日起，未竣工验收的工程项目，所发生的“一户一表”改造费用，由建设单位承担。
（四）城市供水企业实行抄表到户所增加的维护和运行费用，按国家计委、财政部、建设部、水利部、国家环保总局《关于进一步推进城市供水价格改革工作的通知》（计价格515号）的规定，允许计入水价成本。
（五）实施“水表户外计量”后，居民住宅供水设施产权归属按“以计价结算计量水表为界，城市管网至水表的管道产权属于供水企业，水表至用户的管道产权属于用户”的基本原则进行界定；对于用户内有消防栓的，其产权划分应按“以计价结算计量水表旁的消防闸门为界，消防闸门及外部管道产权属于供水企业”的原则进行界定。各城市应制定具体的供水设施产权划定和移交的管理办法，积极稳妥的进行。
（六）实施“水表户外计量”后，计价结算计量水表至进户点间的供水设施管理，按建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房213号）的有关条款执行。
（七）“水表户外计量”实施后，城市供水企业负责计价水表及表前部分设施的正常维修和管理，且不得另外收取任何费用。用户不得私自拆移计价水表和拆接表前水管及设施。如用户确需移动计价水表和另接水管的，应征得城市供水企业同意。
五、组织与实施
（一）各级建设、价格行政主管部门要充分认识城市供水“水表户外计量”工作的复杂性和艰巨性，密切配合、协调运作，组织力量认真做好城市住宅供水“抄表到户，户外计量”工作，及时对工作进展和质量安全情况进行监督协调和指导。各级价格部门要做好“水表户外计量”收费标准核定和水价的调整工作，要充分利用国家给予的相关价格政策。各级建设行政主管部门加强组织领导，认真实施“水表户外计量”，在设计审查、开工许可、竣工验收等环节上严格把关，规划、设计、房管、市政、物业等部门要积极支持和密切配合，确保按照国务院要求在全省城市基本实现“水表户外计量”的目标。
（二）各城市建设行政主管部门和供水企业应抽调人员，成立“水表户外计量”协调办公室，负责指导、协调“水表户外计量”的实施工作。并对“水表户外计量”工作的进展情况、计价结算计量水表及原材料选用、安全质量等工作进行监督。
住宅工程分户验收方案篇7
关键词：住宅；工程质量；监督
建筑业是我国的基础产业之一，它的健康运转直接关系到国民经济的持续发展。近年来。随着市场经济在我国的逐步建立和完善，建筑业也得到了空前的发展。建筑业在快速发展的同时也暴露出许多工程质量问题，特别是住宅工程质量已成为人们关注的焦点之一。
1．加强对勘察设计单位质量行为的监督
依据工程建设法律法规监督勘察设计单位的质量行为，是保证工程质量的重要环节。在对勘察设计质量行为监督方面，应重点加强对是否严格执行勘察设计规范．工程设计负责人的执业资格与所承担的设计工程项目是否相符、设计变更单和技术洽商单等文件审批手续是否完备规范、有无指定材料或设备生产厂家的行为，是否按规定进行设计交底和施工图会审及参加工程验收的情况。
2．加强对监理单位质量行为的监督
依据工程建设法律法规监督监理单位的质量行为，是保证工程质量的重要环节，也是工程质量监督工作的重点之一。在对监理单位质量行为监督方面，应重点加强对是否严格执行监理规范、人员是否持证上岗、工作是否到位、材料和工序把关是否严格的监督。推行建设工程监理制度是我国建设领域的一项重大改革，其目的是为了加强对建设工程的管理，提高工程质量水平，充分发挥投资效益。各级质监站一定要把对监理单位的监督作为重点，进一步采取措施，加大力度，该处罚的要提出处罚建议，该整改的要督促整改到位。总之，要通过加强对监理单位的监督来把好质量荚，来提高住宅工程质量整体水平。
3．加强建设单位行为的监督
《建筑工程质量管理条例》明确规定，从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察，后设计、再施工的原则，建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。因此，在对建设单位质量行为监督方面，应重点加强对执行施工图设计文件审查、质量监督手续办理、施工许可证办理和竣工验收备案四项程序的监督。加强工程建设程序的监督．是提高工程质量水平的基本保证。因此，日后一定要引起重视，依据工程建设法律法规进一步采取措施从制度上来确保工程质量水平的进一步提高。
4．加强对执行工程建设标准强制性条文的监督
《工程建设标准强制性条文》是工程建设全过程中的强制性技术规定，直接涉及工程质量、安全，卫生及环保等方面，直接关系人民群众的生命财产安全，是参与建设活动各方执行工程建设强制性标准的依据，也是政府对执行工程建设强制性标准情况实施监督的依据。执行本条文是贯彻落实《建设工程质量管理条例》重要内容，是从技术上确保建设工程质量的关键。《强制性条文》中的条款都必须严格执行。因此，必须高度重视《强制性条文》的实施与监督。在工程建设活动中，要强化各方自觉执行《强制性条文》的意识，保证《强制性条文》在工程建设的规划、勘察设计，施工和竣工验收的各个环节得以有效实施，同时要通过多种渠道，加强社会舆论监督。同时
应加大强制性条文的监督和查处力度，对违反强制性条文的，要予以曝光，能整改的
要坚决整改到位，并依照《建设工程质量管理条例》，对责任单位和责任人予以处罚。
5．加强对工程主体结构质量的监督
主体结构涉及到公共安全，关系到人民群众的生命财产安全。对此一定要引起高度重视，切不可掉以轻心。主体结构质量监督方面，要着力加强以下三点：一是要严格按照《监督方案》确定的监督控制点实施监督，尤其是要强调质监人员必须到位监督检查，只有符合要求后方能进入下道工序施工，二是要加大主体结构的随机抽查力度，发现问题决不能迁就照顾，该整改的一定要整改，该处罚的一定要提出建议上报主管部门，三是要切实加强主体结构质量的抽测．及时发现和消除隐患，以确保主体结构安全和质量水平的提高。
6．全面加强建筑节能监管
从设计．施工．监理、竣工验收到建筑暖通，电气外管网及配套设施全面执行节能标准，确保节能工程施工质量，严格把关，重点加强施上全过程的质量监督，确保新建建筑严格执行50％节能标准，实行开工情况统计报告制度，施工质量验收制度，节能材料质量及节能功能质量检测制度，从开工、施工、竣工。“三个环节”实施。四不准、“四控制”的监管，确保建筑节能工程顺利实施。彻查不按图纸要求施工，擅自去掉外墙保温、降低节能标准等行为，确保建筑节能达标。
7．推行住宅工程质量分户验收制度
住宅工程质量分户验收制度是要求住宅工程质量验收必须以户为基本单位进行，在按照国家规范要求进行验收以外，还要增加对每一户质量负责的8项验收内容。住宅工程质量分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设，施工、监理单位工程质量验收专用章，该表在住宅工程交付使用时，应作为房屋质量保证书的附件一并移交业主。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织整个工程竣工验收。八项验收内容包括：建筑结构外观及尺寸偏差；门窗安装质量、地面，墙面和顶棚面层质量。防水工程质量。采暖系统安装质量，给水，排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；以及其他法律、法规．强制性标准要求分户检查的内容。
8．加强对工程质量通病防治
建筑工程中经常发生的、普遍存在的一些工程质量问题简称“建筑工程质量通病”，由于量大面广，因此对建筑工程质量差生的危害很大，是进一步提高工程质量的主要障碍。实践证明，抓好质量通病防治工作是提高工程质量的重要途径。要进一步加大对工程质量通病的监督力度，加强对工程质量通病防治工作的指导，将工程质量通病尤其是住宅质量通病减少到最低程度，直至根除--就是要进一步突出重点，着力解决住宅工程混凝土及墙体裂缝。墙体，屋面及卫生间渗漏；地面空鼓起砂；涂料脱皮；楼梯及阳台栏杆过低；电器设备无防雷接地等问题。同时要进一步加强研究，寻求工程质量通病尤其是住宅质量通病的防治之策。
住宅工程分户验收方案篇8
一、关于精装修住宅产品的设计定位。
（一）通过市场调查确定精装修住宅的产品定位。
精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目
类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。
（二）建立精装修住宅的分级体系及装修标准。
二、精装修住宅的设计范围、设计方法及原理。
（一）设计范围的界定：住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容。精装修房交楼标准部分的设计内容：主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。
（二）精装修住宅的设计方法
1、客户分析、产品定位。确定住宅精装修的标准、范围。
2、在户型设计阶段介入精装修设计内容。
3、在施工图阶段与设备专业的对接。
4、装修设计与公共空间及户外空间的对接。、
（三）精装修住宅设计原理（全面家居解决方案）
全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。主要有公共空间系统、玄关系统、厅房空间系统、厨房空间系统、卫浴空间系统、住宅的收纳空间设计、家政空间区域、家居智能化系统、人文空间系统九个系统组成。
1、公共空间系统
从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。
2、玄关系统
玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋，放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。
3、厅房空间系统
厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。
4、厨房空间系统
从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。
5、卫浴空间系统
卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。
6、住宅的收纳空间设计
收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。
7、家政空间区域
家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。
8、家居智能化系统
由于智能家居系统能够为人们提供更加轻松、有序、高效的现代生活环境，因此已经成为房地产商追逐的热点。它既契合民众对于智能化、舒适化生活的深度需求，又为低迷的房地产行业注入了新的活力。
三、精装修住宅的运作模式
1、菜单式装修型
多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。
2、开发商引导型
有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。
3、开发商集成型
统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。
4、专业公司管理型
由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。
四、房地产精装修成本管理的方法和建议
在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。
（一）精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工验收与结算。
在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定成本目标，指导精装修设计，在成本目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和成本的对立统一，找出效果和成本的最佳比值，实现价值工程最优化。突出装修亮点，并对设计单位设定限额设计标准。
（二）提升精装修工程成本管理的建议 1、精装修样板先行
精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。
2、装修风格尽量简约、要突出亮点
简约式装修风格不仅市场化接受程度高，给客户留的自由发挥空间大，而且装修易于施工，但要突出亮点。精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，室内设计突出几个亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩、而没有亮点，在保证品质的基础上节约成本。
3、设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。
工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大。成品保护是精装修工程施工管理的难题，因此成品保护必须得投入更多人力。
五、结束语
目前，精装修房屋已成为市场需求趋势，很多消费者均表示，直接入住精装修房，省时省力，还可免去与市场打交道的麻烦，愿意购买信得过的精装修房，因此，房地产开发企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，设计准确定位、尽早介入、合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。
参考文献
[1]王志永.精装修住宅的特点及施工质量控制浅析[J].科技资讯,2009(15)
住宅工程分户验收方案篇9
随着我国经济建设的发展，人民生活水平已有了极大的改善和提高。在经济建设突飞猛进发展的同时，有些伴随着发展水平的提高而凸显出来的实际需求，在强国战略的进程中，从人民生活的方方面面逐渐释放出来，表现为各方面的、性的需求愿望，在有前瞻性的商业运作中，这些新愿望被各专业公司所捕捉，并按市场供需规律加以详解，赋予它运营程序的设计，一个原始的需求动机就变成了一块极富活力的市场需求。这个演变的过程就是人类文明不断进步的过程，它满足人们物质生活、精神生活的各种合理愿望，改善人们的生活环境，使人们在获得愿望满足、环境改善的同时，从更高的层面对环境和需求加以思考，如何去提出更合理的愿望？如何去捕捉和引导更新的市场需求？如何更善意的去满足人们合理而客观的需求愿望？这样形成一个合理的经济运动大循环，并始终保持可持续发展的性质和态势。在城市建设过程中也遵循着这一逐步深化的客观规律，释放人们的愿望，演绎城市发展伟大的史诗。
在我国上世纪八、九十年代期间，由于当时的各种客观原因，居民住宅建设以满足起居、厨卫、阳台配套的需求为主，楼房以多层为主，并不强调有无电梯和备用能源系统等等住宅所需其它配套设施。尤其像攀枝花等这样的山城，除有地上八层、九层没有电梯的住宅楼，结合地形高差，还有上八层，下五层，所谓“七上八下”的住宅楼，同样没有便利的竖向交通（电梯）等等配套设施。这客观地反映了当时的国民财力水平和国家建设的欠规划性状态。
在经济建设发展和老龄化程度扩大，我国各城市七层及七层以上无电梯居民住宅就越来越阻碍人们的日常生活。近年来，各级政府加大了对旧城改造的建设力度，尤其是对上世纪七十年代以前的房屋改造，政府更是不惜以政府财政担保，举债进行旧城改造，充分体现着政府引导国家建设发展，实现民族强大的宏伟愿景。
根据对我国县级以上城市及国家统计局各年统计的人口、经济、住宅建设等各种数据的初步调查得知，我国80万人口县级以上城市约余个，七层及七层以上无电梯居民住宅，每个城市按200万平方米估算，总共有40亿平方米住宅有待进行竖向交通改造。按每台八层站电梯的服务面积2500－3000平方米计算，有待改造的电梯约为130余万台，按目前广州市公布的多层电梯改造造价40万元/台，市场总值约5200亿元。按照不同生活习惯、不同房屋、不同人群、不同城市、以及不同改造模式，粗略判断，市场可持续15～20年。
《城市多层住宅竖向交通改造（加装电梯）项目思考》就是针对某城市范围内这方面市场需求及改造建设的专题思考。
二、国内其他城市同类项目推进现状
1、上海：上世纪九十年代中期开始，由房管局发起与社会各界共同进行旧城改造，对旧住宅进行水电管道改造、平屋面改坡屋面、水电表入户、底层住宅改商用、增加电梯、外墙翻新、增加厨房、增加卫生间等综合改造，俗称“平改坡”工程，极大地改善了人们的生活质量。
2、北京：上世纪九十年代末期开始对旧住宅进行加装电梯（竖向交通）专题改造。
3、广州：上世纪九十年代末期开始凸显市场需求，年广东省建设厅颁布《关于旧住宅增设电梯若干指导意见》，催生加装电梯（竖向交通）改造市场，引导和规范各方行为。年广州市出台《广州住宅加建电梯暂行办法》，进一步明确加装电梯（竖向交通）改造工程实施细则和资金筹集渠道，广州市已有600台左右电梯成功实施加装改造，并为以后及全国的竖向交通改造积累了可实施的宝贵经验。
4、佛山：年左右出现市场需求的苗头，随着广东省建设厅文件的出台，市场呈现更积极的需求状态，尤其以市政协牵头，从市场调查入手，多次组织市场调研会，专家研究会，并向佛山市政府提交专题报告，极大地表现了市政协及政府对竖向交通改造工程的高度关注。目前已成功改造300余台。
5、温州、苏州、杭州、成都、武汉、西安、长沙、南京、南昌、上饶等城市溯以平原为基础，有使用需求，有个案实施案例，但多以单位公用房屋为主，如办公室、多层厂房、多层商场等等。市场需求及改造进度有待专题调查研究。
6、重庆：就总体市场现状而言，重庆市目前尽处于极少数个案实施状态，且加装电梯的房屋多为除住宅以外的非住宅房屋。重庆的旧住宅竖向交通改造工程尚未启动。
进入本世纪后，有城市建设专业人士对这部分市场需求提出了呼吁，对国内外同性质的市场状况和实施情况进行了深入调查、关注，通过对主城区无电梯楼房居民非正式初步调查，居民有强烈的改造愿望，但由于不知实施流程，感觉涉及的问题复杂，不敢想象，也不知从何着手。同时，专业人士与广州、上海参与过同类项目的人士交流，与设备供应商、职能部门管理者、施工企业、经济界人士、专业技术人员，就城市的竖向交通改造进行多层次讨论，对我国城市竖向交通改造总体市场需求持极其乐观的开发观点。
三、发达国家同类项目改造情况
欧洲经济发达国家，对新建住宅一般做到了4层及以上要求设立电梯，旧住宅也尽量在4层及以上加装电梯，并在所有有人口居住的地方予以改造实施，民众需求愿望高，一般由政府组织这类旧城改造，资金来源丰富，为人们安居乐业营造了极好的条件。
北美洲国家改造状况与欧洲的情况相似，不同的是国家对不同人群在改造的经济补贴不尽相同。这作为另一个问题，不属于本《研究报告》讨论内容。
欧美国家在这方面的发展情况总体是：起步较早，个案经验丰富，政策较完备，以及本身相对完善的城市建设法律体系保障，充分保证了实施竖向交通改造项目的推进和设备运营、维保、所有权界定等问题的正常演绎。
四、某城市竖向交通改造项目市场分析
1、实施项目的目的
1）、改善居民起居出行状态，提升旧住宅居民生活质量。
2）、客观上提高居民物业价值。按市场调查，同区域住宅，有电梯房和无电梯房的评估、交易价格相差400～600元/平方米左右。
3）、项目的实施是对现有旧城改造方式的补充和完善。
4）、开发新的市场需求面，响应国家有关拉动内需的经济建设号召，为企业拓展市场，增加就业。
5）、适应老龄化城市来临的现实，为市民特别是妇孺老幼提供便利的交通条件，完善城市建设的这部分功能。
6）、政府在对竖向交通改造项目实施经济补和税费减免，可以让更多人享受到国家经济建设的成果。
7）、为创造和谐社会，从硬件上完善更周全、更细致的城市功能，体现国家安邦治国的战略愿景和进步水平。
8）、开辟新的税收源流，为国家财政创造新的税收面。
9）、延伸市场派生需求，促进社会进一步发展。
2、无电梯旧住宅（七层及以上）预估总量
按初步统计，主城区内约有16000栋无电梯住宅尚需改造，每栋楼平均按1.5个单元计算，竖向交通改造电梯约24000台，扣除因各种原因无法改造所占比例，有条件改造的电梯按30％计算，约7200台。
主城区以外的各县市镇预估50000栋楼无电梯住宅，有条件改造的电梯约22500台。
3、城市老龄化状态
按市人口统计数据，年某城市65岁以上的人口约300余万有余，加上常年居住的外来老年人，整个城市约有350万老年人，城市应为他们做更多、更细致的工作，竖向交通改造是这类工作的一部分。
4、实施项目所需法律法规
1）、竖向交通改造工程，按常规在行业分管上一般列入旧城改造工作范畴，由各级房屋管理局具体管理；
2）、在设计申报程序方面，消防、规划部门将按改建、扩建项目进行审批、验收；
3）、在国土使用方面，国土部门将在原有项目土地使用性质的基础上重新核算土地实际使用率；
4）、在建设报批程序方面，建管、质监、安监、备案等部门也将按改建、扩建项目进行审批、验收；
5）、在设备安装验收方面，特种设备安全监测中心将按新设备办理；
6）、在改造后的权证登记方面，监理中心将按《房屋面积测量报告》为用户焕发新《房地产权证》；
7）、在运营使用方面，物业服务公司将按市物价局核发的收费批文酌情收费。
8）、税费方面，税务局将按现行规定结合改建、扩建项目实情收缴。
9）、如项目涉及用户需要短期贷款，可借鉴现有房屋按揭政策办理，或由受委托实施单位（商业公司）与金融机构、大修基金管理中心、住房公积金管理中心、专项维修金及其他社会金融单位商议专项贷款产品。
10）、能源供应方面，电力部门将按增容或新建项目配套实施。
以上各方面，均有现成的法律法规和管理程序，项目完全可以运行推进。
5、项目实施的技术条件
1）、城市技术检测鉴定部门，重庆有专业的权威的专业技术检测鉴定机构，具备对原有房屋结构检测、鉴定规程和技术措施（包括所需设施、设备）。能完成对原有房屋结构的鉴定工作，为竖向交通改造项目提供权威性技术文件。
2）、城市设计单位，该城市有成熟的设计市场，有数十家本地和外地派驻的具备资质的设计单位。依照现行的《住宅设计规范》、《民用建筑防火规范》、《市城市建设规划管理技术规定》等法规，结合各改造房屋的具体现状，能设计出满足项目要求的设计文件。
3）、依托城市建设体系，受相关施工规程的约束，在业主代表和职能部门的监督下，施工单位能按照设计文件和程序性批文，完成合格的改造工程。
4）、安全保障，在国内已具备的电梯安全运营保障体系的前提下，因项目涉及面广，各种技术水平不尽相同，可与保险机构洽商设计“竖向交通工程”专项投保产品，使电梯运营在建设机制上做到双重保险，保障安全万无一失。
五、项目造价业主出资方案策划
1、面积分摊法（一、二层不出资）
以房屋建筑面积为分摊基数，在平均分摊共有值基础上，再按建筑面积分摊差别值，两者之和为业主出资金额。特点：在总造价中共有值比例小，差别值比例大。
2、按户分摊法（一、二层不出资）
以业主户数为分摊基数，在平均分摊共有值基础上，再按户数和需求度系数（楼层差别）分摊差别值，两者之和为业主出资金额。特点：在总造价中共有值比例较“面积分摊法”大，差别值比例较“面积分摊法”小。
3、综合分摊法（一、二层不出资）
以建筑面积和业主户数为分摊基数，在平均分摊共有值基础上，再按业主建筑面积、户数、需求度系数（楼层差别）三者之积分摊差别值，两者之和为业主出资金额。特点：在总造价中共有值比例较“面积分摊法”、“按户分摊法”都小，差别值相对要大一些。
4、经业主同意的其它出资方案。
六、项目资金筹集
1、业主出资、政府补贴并减免税费、企业让利。
出资主体为业主。
由于项目具备民心工程性质，业主群体可申请政府参照上海等发达城市旧城改造的成功经验，对竖向交通改造工程实行造价补贴的方式，同时减免改造工程税费，造价补贴和税费减免均实行先缴后退的惯例做法。
运营企业在公开、公平、公正核准造价基础上，承诺让利比例，降低造价，实惠于民。
2、业主按揭贷款，政府贴息并减免税费，企业让利。
出资主体为业主。业主按《贷款合同》每月向指定银行存款，在2～3年内还清贷款本息。在政府支持下，由实施企业联合金融机构，为业主对“竖向交通改造工程”进行市场核实，设计专项短期贷款。
业主群体申请政府对贷款利息给予补贴，并给予税费减免。政府贴息和减免税费均实行先缴后退的惯例做法。
运营企业在公开、公平、公正核准造价基础上，承诺让利比例，同时，为保证融资款项使用安全性，所融资金由该金融机构设专户，银行代付，按竣工批（台）给运营企业划转工程余款。做透明工程，实惠于民。
3、加层销售，扩建电梯。
由于住宅年代久远、社会性复杂，为表达项目的初始善意，避免改造工程引发不必要纠纷，尤其需避免引发陈年矛盾，可以在技术条件允许的楼房、小区实施实施加层销售，为业主免费建电梯方式。
4、定量扩建，改造竖向交通。
核实某小区所需改造电梯总资金需求，结合当地新建住宅、商业用房市场可实现销售价，扩建一定量商品房（住宅、商业），房屋销售资金用于为原有业主进行竖向交通改造，运营企业正常运转。
5、向社会募集善款，落实贫困居民应出资款项。
由各街道办事处、居委会、物业公司、运营企业联合就本片区竖向交通改造工程涉及的贫困家庭所需资金（贫困家庭标准按有关程序和议程专题确定），在获得审批同意后，向社会慈善机构和爱心人士募集善款，使项目的初始善意得到表达，项目在公平、公开、公正的环境下顺利开展，运营企业正常运转。
七、竖向交通改造项目运作模式
1、坚持“谁出资，谁享受”的市场原则，由业主要求，政府主导并监督，运营企业前期策划、组织宣传、协调融资、申报实施、权证换发办理等全程商业运作模式，启动该旧城改造项目。
2、引进投资机构，作长期投资运营。
3、与城市福利系统如“城市一卡通”联动，办完全“民心工程”。
八、运营企业在项目中的法律地位和任务
1、运营企业须获得《小区竖向交通改造工程委托书》，确立在“竖向交通改造”工程中合法资格，报政府批示或备案。
2、全程人参照国内外同性质项目经验，集成城市建设的调查、项目的策划、旧城改造的政策、开发建设的优选、民心工程的服务等成熟经验，编制流程，实施项目。
3、业主申请政府主管部门进行整体项目申报。
4、与业主共同申请政府在项目涉及的政策、税费方面的支持和优惠。
5、向业主发出《竖向交通改造倡议书》作事前宣传，组织技术答疑会。
6、开展试点工程，在试点工程中积累对不同楼房、不同客户群、不同区域等各种情况的处理经验。
7、与金融部门洽商工程融资事宜。由业主与金融部门签订贷款合同。所融资金由贷款机构专户管理，并实施代管支付，竣工结算。
8、按项目建设程序开展工程建设、监督和竣工验收。
9、为业主办理新《房地产权证》。
10、以试点并合格竣工的“竖向交通改造”案例，接受后期启动项目业主咨询。
11、完善内部管理责任制定、流程及档案登记留存（纸质文件、电子文件），以备后期维保使用。
九、结论
根据以上各项调查分析，对该城市竖向交通改造项目的实施结论如下：
1、该项目有相当的市场需求，可通过全程策划和政策包装推向市场。
2、该项目属民心工程性质，当获得政府政策性大力支持和市场引导。
3、继续深入调查市场需求的可引导性，尤其是客户对电梯的需求欲望度的量化性评判。
4、细化完善业主出资方案的多样性。
住宅工程分户验收方案篇10
[关键字]住宅工程质量分户验收
中图分类号：F253.3文献标识码：a文章编号：
一、什么是分户验收
分户验收是指在施工单位提交竣工验收报告后，单位工程竣工验收前，建设单位按照《江苏省住宅工程质量分户验收规则》的要求，组织对住宅工程的每一户及公共部位，涉及主要是用功能和观感质量进行的专门验收。住宅工程质量分户验收作为新时期的一项住宅质量检查制度，它区别于验收和竣工验收。建筑工程验收是指在施工单位自行质量检验评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对建筑工程检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量合格与否做出确认。竣工验收即单位工程质量验收，是指工程完成设计及合同约定的各项内容，同时在施工单位提交竣工报告后，由建设单位组织工程建设相关责任主体，依据国家、地方标准对单位工程质量进行的验收。
泗洪县建设局改变传统的住宅工程质量验收抽取一定比例房间的抽检制度，在全市率先采用对住宅工程每一户及单位工程公共部位进行专门验收的分户验收复核制度。
二、为什么要实行分户验收
目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工等单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和推委，而对于在质量投诉时提出的经济赔偿因为国家没有依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合一边又反复投诉等等，使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程矛盾较多、解决困难重重。采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，也能体现政府执政为民、为民办事的工作宗旨。分户验收作为尽早发现和防止住宅建设领域矛盾激化的前置干预制度，在促进社会政治稳定方面能起到“稳压器”的保护作用。
三、分户验收的必要性
（1）实行分户验收是压实住宅工程建设(开发)单位的质量责任，强化施工、监理单位的质量意识，治理住宅工程质量通病，规范住宅工程质量验收制度的重要举措。
（2）实行分户验收后，每一套住宅从室内的地面、天棚、门窗、给排水、采暖、电器安装等到室外涉及的楼梯、管道井等公共部位，在建设单位组织施工、监理单位的项目负责人、专业技术人员按照国家规范要求内容逐户、逐间验收后，填写由上述单位负责人签字并加盖各方法人公章的《住宅工程质量分户验收记录表》。此表作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付使用时一并交给业主。同时，建设单位在《保证书》中注明：保修范围和保修期限；施工单位工程质量保修负责人姓名、电话及办公地点；物业公司名称、电话；工程质量保修程序和处理时限；建设单位质量保修监督电话。这样一旦遇到质量问题，住户可根据发生问题的部位随时与有关单位取得联系，减少了中间环节，节省了时间。因此讲，分户验收使住宅工程质量责任更加明晰化、确定化，使当事人的权利更有效地得到保护，从而使住户与相关单位之间的关系更加融洽，对加快和谐社会建设是一个有力的促进。
四、分户验收细则
1、室内墙面
3F;i.L)\)q买房,购房,装修论坛,房产（1）验收内容：室内墙面外观质量。
&V3k4b;i#f c （2）质量要求：室内墙面不应有爆灰、裂缝。阴阳角应顺直。*s#K（3）检验方法：距墙800mm—1000mm处观察检查。
+t.w8Q&|+`.`)J新浪乐居（4）检查数量：全数检查。
2、2}"t/t'K,^8q7x0c5.cn 室内墙面面层与基层粘结质量。
（1）验收内容：室内墙面面层与基层粘结质量。房产论坛,装修论（2）质量要求：抹灰面层与基层之间应粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。
（3）检验方法：在可击范围内用小锤轻击，均匀布点，逐点敲击。
8Z:X2a新浪乐居论坛注：空鼓面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。
8j#i:@)m6^房产论坛,装修论坛,业主论坛（4）检查数量：全数检查。房产论坛,装修论坛,业主论坛&b/o,u.3、室内顶棚抹灰。
室内顶棚粘结质量。。。
室内顶棚宜采用免粉刷工艺，当采用顶棚砂浆抹灰时，需检查顶棚抹灰层与基层的粘结质量。新浪乐居'B-x,z'D'
（1）验收内容：顶棚抹灰与基层的粘结质量。
9J7k!K3e6[5x/j5]新浪乐居（2）质量要求：顶棚抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无空鼓。
2|#e'p"p新浪乐居论坛（3）检验方法：观察检查。当发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝时，采用小锤轻击检查。8_
（4）检查数量：全数检查。新浪乐居论坛2h'n,
4、顶棚抹灰观感质量
!o!p;b-o房产论坛,装修论坛,业主论坛 （1）验收内容：顶棚抹灰观感。新浪乐居:w.U#o)k$Y
（2）质量要求：顶棚抹灰应光滑、洁净，面层无爆灰和裂缝。
2e$e;Q+}+`"F-i （3）检验方法：观察检查。
)e5o2Z"G2^买房,购房,装修论坛,房产论坛 （4）检查数量：全数检查。
0l(U5[3b&].cn5、空间尺寸
0?5[+v9j房产论坛,装修论坛,业主论坛 验收内容：净空间、进深和净高的测量；空间尺寸偏差和极差。9K;S%n+g新浪乐居质量要求：空间尺寸的允许偏差值和允许极差值应符合：
空间尺寸的允许偏差值和允许极差值项目
允许偏差（mm） 极差（mm） 检查方法;C#f7e新浪乐居论坛净开间 ±15 18 用激光测距仪辅以钢卷尺检查&f#d*\$J#Z房产论坛,装修论坛,业主论坛净高度 －15 20 9p!Y&{6n(n&.cn
五、为进一步加强促进住宅工程分户验收制度，提出以下一些建议
（1）加大宣传力度，为分户验收创造良好舆论环境。各级建设行政主管部门要加大分户验收的宣传力度，采取设立咨询站、开通咨询电话、发放明白纸，在新闻媒体刊登知识问答等多种形式，向社会广泛宣传分户验收的必要性和相关知识，使社会各界充分了解这方面的内容；使广大市民自觉做到不购买未实行分户验收的住宅。通过全社会的关心努力，为分户验收创造良好的舆论环境。
（2）加大监督管理力度，规范分户验收的主体行为。各级工程质量监督机构要严格执行分户验收制度，重点对建设(开发)、施工等责任主体的行为，即：工作过程进行监管，加大抽查监督的数量和资料审查深度，对未实行分户验收或工作落实不到位的坚决责令整改，对问题严重的不予验收备案，不准参与工程评优，给业主造成损失的，要追究其法律责任。通过严格监督和细心管理，确保全市住宅工程分户验收覆盖率达100%。
（3）认真总结经验，完善强化措施。各级工程质量监督机构要认真总结经验，针对目前分户验收存在的问题，制定针对性更强的可行措施。同时，要树立典型，以点带面，对分户验收落实较好的企业要在资质审查、工程评优、诚信单位评选等方面予以优先考虑，进一步调动其积极性，增强其自律意识。真正把这一有利于广大住户，有利于企业发展，有利于和谐社会建设的“为民工程”落实好。
[参考文献]：
[1]《宿迁市住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》宿迁市建设局文件宿建发[2006]92号2006年
[2]《建设工程质量管理条例》中华人民共和国国务院令第279号2006年
[3]《建筑工程施工质量验收统一标准》建设部建标[2001]157号2001年