农村土地征收赔偿政策篇1
[关键词]农民失地问题原因对策探讨就业困难分红
[中图分类号]F323.6[文献标识码]B[文章编号]1003-1650（2013）04-0029-01
一、失地农民的探讨
失地农民指的是一个国家在经济建设和社会发展过程中，因城市化和工业化用地而产生的失去土地的农民[1]。在农民土地失去的原因上，从意愿探究的角度上，分为自愿失去土地和因外界环境影响而被动失去土地。
1.主动意愿
自愿失去土地的原因是农民为了获得更好的生活和社会地位，户口等，以自愿失去土地为交换，自愿放弃土地的拥有权。
2.被动失地
被动性失地则是指依据相关法律规定，国家、机构或个人为实现其需求而使农民放弃土地经营承包权以及其他衍生物[2]。比如农村因为修建公路搭桥等而进行的公共征收，或者因为企业建厂房的需要而向农民征地。
二、失地农民面临的主要生活问题
1.收入下降
农民所生活的区域本来就是乡镇地区，一旦土地失去，农民就失去了在这片土地永久的生产劳作。长武县人民的土地不仅包括耕地，还包括果林，鱼塘等。这些土地多带来的是永久的收入，而一旦失去土地后，由于失地农民文化水平不高，和没有掌握专业的就职技术，农民只能通过打工，充当廉价劳动力等形式来补贴家用，面临着入不敷出的困境。
2.就业困难
目前市场上对劳动力的要求比较高，对于劳动力的选择上都要一定的标准。年龄，教育层面，技能等都是企业所考虑的问题。由于失地的农民在失地之前本身就是纯农民，所拥有的的技能也就是农业的专业技术，失去土地后所谓的专业技能也没有了意义。这些失地的农民生活的地方大部分是偏远的山村，受地域影响，农民们的思想相对传统，突破性的不强。落后的观念导致他们的就业和选择职业的意识不强。此外，在农转非的人员中，政府的安置工作也没有深入落实好，并没有及时对失地农民进行就业的介绍和培训，导致失业村民面临着严峻的失业问题。因此，许多农民在失地后就面临着困扰的的就业考验，又因为失去经济来源，生活出现贫困的窘境。
3.生活缺乏保障
目前，农村的土地仍起着重要的作用，在就业和养老上具有重要深远的意义。由于现在的征地补偿是“一次性买断”[3]，一些农民获得失地补偿款后，并没有及时利用好有限的偿款，而去进行修建房屋，买车等消费，因而错过创业的机会。长此以往，随着赔款的日益花费，缺乏长久的收入，生活缺乏保障，生活质量也逐渐陷入困境之中。
三、失地农民问题产生的原因
1.征地制度缺陷
征地的基本含义是指国家出于公共利益的需要，依法强制取得他人的土地并给与补偿的行为[4]。这是申请建设农村集体土地的唯一途径。但法律制度对于公关财产的的范围规定模糊。导致统一征收的土地主体不明，资金分配不均。
2.补偿标准落实出现偏差
目前的土地赔偿单一的针对土地面积单位进行理赔，却没有考虑土地长远的价值。因此，目前的土地赔偿标准不够完善，导致农民们的权益受到损害。
3.社会保障体系不健全
失地农民虽然户口向城镇户口转变，但是由于于长期形成的的城向距离结构跨越大，农民在失地后在医疗、养老保险、最低生活保障等社会保障制度并没有落实到位，没有享受到该有的福利。
四、对策与措施
土地是农民赖以生存的基础，解决失地农民的就业生活问题，是推进城乡一体化，缩小城乡差距的必然要求。因此我们必须深入深化失地农民的问题解决，帮助农民处理好生活问题。
1.进一步改革和完善土地征用制度
根据现实基本情况，修正征地的补偿标准。即“土地补偿费和安置补助费合计按年产值30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴[5]。政府在统一控制土地征收，根据有关法规，提高补偿标准，保障补偿到位，不损害被征地农民利益。
2.在针对对商业性、经营性的土地征用上，可以组织农民和开发商集体开发，让村民成为股东，进行分红
以长远的分红入股的形式取代传统的短期土地赔偿金。培养农民的经商意识和长远的眼光，以分红的方式来获得长远的利益，避免因为失地而失去生活来源的尴尬境遇。同时，也要帮助村民培养投资的眼光，在获得土地赔偿款后，要引导村民进行正确使用，避免过度消费带来的不良影响。
3.将土地征用补偿机制科学规范化
长武县相关政府部门要对所征用的土地进行统一规划，以长远的眼界对待村民的土地赔偿，并对村民提供就业指导帮助。在赔偿问题上，不仅仅是根据土地的面积来进行赔偿，还要根据土体的使用价值和使用年限来进行统筹规划安排。
4.建立健全失地农民社会保障体系和相关管理机制
在缩小城乡差距上，要依法维护失地农民的合法权益。促进村民再就业。切实维护好失地村民在医疗，养老上的基本合法权益。
5.加强就业培训，提高村民的素质
可以举办相关技能培训班，让失业农民学习科学文化知识。通过加强对村民的培训，加强村民的职业技能培训和科学文化水平，有利于推进失地农民再就业，帮助失地村民解决就业难的问题。
6.积极引导村民参加职业培训，并鼓励村民就地创业
出台相关政策对村民的创业进行扶持。比如资金鼓励，技术指导，管理咨询等。制定相应优惠减免政策。譬如在一定一定期限内，和相应范围内，对失地农民办理工商经营许可、经商办企业等给予优惠待遇政策。
四、结束语
农村失地问题深刻影响着村民的日常生活，因此相关政府部门必须给予足够的重视。在城乡一体化的进程中，由于农村的失地问题，引发了一系列的矛盾，我们应该果断面面，不逃避问题。因此，长武县政府要发挥其应有的职能，为失地农民而服务。从土体的赔偿问题和就业指导上，长武县政府可以针对性的对失地农民的进行相关帮助，譬如政策扶持，就业指导等。以此来促进长武县当地失地农民生活水平的提高，摆脱经济来源不稳定的窘境。
参考文献
[1]周诚《中国改革》[J].
[2]基维百科.
[3]基维百科.
农村土地征收赔偿政策篇2
(安徽师范大学历史与社会学院，安徽芜湖241000)
摘要：随着城市化进程的的不断加快，农村房屋拆迁的过程中出现了各种各样的冲突与纠纷，使得农村拆迁成了近几年社会矛盾最集中的领域之一。不同视角下的农村拆迁暴露出了不同的问题：法律与制度上的不完善、政府角色的错位与缺失、补偿方式的单一等因素造成了政府、开发商、农民三者之间激烈的利益博弈。而从根本上解决拆迁中所产生的问题需要从国家法律明确公共利益这一概念，以此限制行政权力，保障拆迁中农民的根本利益。
关键词：农村拆迁：博弈：公共利益
中图分类号：F299.2文献标识码：a文章编号：1673-2596（2015）08-0086-03
一、引言
当今中国的城市化进程不断的被推进，城市的发展也不断的被加速，而这一过程中产生的一个直接的结果就是对土地的需求越来越明显而人口的聚集和膨胀导致了城市建设用地的规模越来越小。在城市规划区被冷落的农村集体所有的土地逐渐显现出了巨大的优势，这一优势正好解决了城市发展建设用地不足的困境，这也就导致了越来越多的农村土地和房屋面临着征用和拆迁。农村土地的房屋的拆迁工作与国家的经济建设有着密切的关系，只有在拆迁工作中保证农民的切身利益才能够顺利和谐的解决城市建设用地紧缺的问题，同时也能够保障新农村建设的稳定。
二、国外对于拆迁问题的研究
（一）关于拆迁补偿制度的研究
Davidadamsa通过介绍香港的机构更新转变过程，认为拆迁比项目的完成更加的困难，因为城市拆迁不仅仅要求政府正确的定位自己的角色，尤其是内部的机制起主导地位的前提之下更不能按照指定的计划生搬硬套。BettinaReimann在对东柏林的拆迁中指出房子的产权重新掌握在个人手中对拆迁的进行以及房屋的重建有着重要的推进作用，他还同样指出不同的财产其属性不同因此赔偿的标准也应该随之与之适应。这些不同主要包括房屋拆迁中财产所在城市的真实价值。
（二）关于拆迁对社会的影响研究
pengjunZhao,BinLu，Johanwbltjer认为城市的边界问题在解决农村征地拆迁纠纷占据了重要的地位，他提出应该有效的控制城市的边界的进一步扩张才能有利于解决农村纠纷问题日。seong-KyuHa认为在伦理学上韩国的拆迁补偿标准低于正常的标准，这使得很多人居无定所，同时这不但没有提要数以万计的贫民的居住水平还是有违人权的。
（三）关于拆迁、土地、环境三者关系的研究
JoseantoniopupRmdeoliveira认为在不同的环境政策和土地权利两重作用下会在东亚马逊流域引起各种的纠纷，这种纠纷既可以发生在政治上也可以发生在社会上，从而会引起进一步的土地上的纠纷和水土流失。CynthiaSorrensen指出巴西政府处于对环境的保护，政府对于燃料用地的严格限制引起了大规模的冲突事件。
三、国内对于拆迁问题的研究
（一）关于拆迁政策的相关研究
首先是拆迁政策的研究，李江涛认为：对于城郊集体土地上的拆迁，我国现在都没有特定的法律去规范其拆迁的行为。有一些法律虽然涉及到到了城郊土地拆迁的一方面，但是依然没有具体清晰的作出规定，相反大多都是比较简单笼统的规定，同时还有许多问题在法律上是空白的。
其次是现行拆迁制度的利弊方面，姚从容认为导致拆迁中的各种纠纷的原因是复杂的，首先应当指出的是我国的土地制度、征地制度和社会保障制度这三方面存在着缺陷：土地的所有权、使用权、收益权和处置权日。同时征地执法过程中的非人性化，非市场化以及社保制度的缺乏都是引起拆迁纠纷的原因。而这些并非是农民失地问题产生的根本原因。我国现在实行的土地产权制度与社保制度已经使农民远离了社会。
最后是在拆迁的性质方面，胡信彪指出有关农村拆迁的法律法规在法的性质上来说应该是先征地后拆迁而不应该是拆迁法律法规和征地法律法规相独立的。从农村的整个拆迁过程来看，政府由于用地需求按照正规的程序征用农村的集体土地，在这个过程中农民的房屋作为附着物”连同土地一起被征收。其实这就是土地从集体变为国有这一过程的结果，这个过程中法律是禁止先拆迁后转化土地所有权的。
（二）关于不同视角下的拆迁问题研究
首先在利益博弈的视角下，杨华指出征地拆迁的过程是一种利益博弈的过程，利益相关者之间进行激烈的博弈，然而博弈带来的直接后果就是各种冲突和拆迁纠纷，宄其根源是由于各个利益相关者都想在政策允许的范围内进行利益最大化的博弈。在这个过程中政策的限定和具体的操作空间决定了征地拆迁的纠纷来源，并且为了减少由此引发的各种拆迁纠纷问题政府应该减少利益博弈的空间。施建刚，朱杰对征地拆迁中的冲突和纠纷以博弈理论为基础进行了实证性的分析。他们的几轮主要分为三个方面：首先是对于拆迁人行为选择的影响因素，他们指出政府在拆迁实施的过程中有斗争和妥协行政成本，并且两者之间存在着一个差额，这个差额的大小会直接影响政府的行为决策，一旦政府的决策变化随之变动的便是被拆迁人的行为选择，这个差额大于补偿的差额，双方之间倾向于和平的方式去处理解决各种纠纷，反之，便会以比较激烈的博弈去处理拆迁问题。以上两位作者都在博弈视角下对于拆迁纠纷这一问题进行了探讨，两者的相同点都是认为整个拆迁的过程只是利益的博弈，从而忽略了非利益因素在拆迁进程中所起到的作用。
其次在行为经济学视角下，卿志琼从禀赋效应和时政幻觉这两个视角指出我国征地拆迁所产生的冲突在情绪上和制度上是如何被引发的。禀赋效应认为，房屋的拥有者也就是被拆迁人认为自己的房屋是个体的人格时产，深层意义上来说房屋包含着个人感情等复杂的因素：而在时政幻觉的角度下，拆迁人认为房屋只是一种可以被金钱衡量的资产。这两种对于房屋价值的判断本身就存在着情绪的冲突，这种冲突在我国特有的房屋拆迁和土地征收的制度上会被激化从而变为更为激烈的情绪对抗。因此，制度调整应向着市场化的方向推进。遇制和防范情绪事件的改革措施和政策建议是：用市场机制获取所需财产：以高于市场价值补偿：避开高主观价值集中的区域或放弃征收：推行严格的征收约束机制。卿志琼在经济学视角下对于拆迁纠纷进行了细致深刻的分析，从一个新的角度来阐述拆迁中的冲突，但是文中分析的情绪对抗的一系列过程在现阶段的拆迁中占据的地位不能具体和量化，另外避开特殊的地区不拆迁也是不切实际的。
最后在立法的视角下，王静比较全面的分析我国现阶段房屋拆迁现状和拆迁纠纷的特点，并指出了房屋拆迁纠纷产生的制度等方面的原因，还提出要解决拆迁纠纷应该从以下方面着手：完善房屋产前纠纷解决机制，严格拆迁的程序，保证听证制度的完善和严格执行，保障被拆迁人的知情权和参与权以及完善拆迁补偿制度王静提出的措施虽然比较全面，但是对于解决拆迁纠纷这一问题来说她提出的措施过于客观。
（三）关于农村拆迁纠纷补偿对策的研究
首先是在农村拆迁补偿问题及其对策方面，白旭川在农村拆迁补偿的制度中谈到了注重私权保护的重要意义，还对有关农村拆迁问题的立法方面进行了详细的分析。他还谈到房屋拆迁中的无形利益”的损失，这种无形利益”主要是指在房屋拆迁的过程中，被拆迁人因拆迁而丧失的邻里关系”：教育环境”：医疗卫生设施环境”等等。在这一方面也应当在对被拆迁人补偿时适当予以考虑。只有这样，才能更加全面地保护被拆迁人的合法权益。通过这一观点可以发现白旭川对于农村拆迁补偿制度的分析更为全面和深刻，在指定农村拆迁补偿数额的时候，政府部门也应该同样考虑到这种“无形利益”对拆迁进程带来的正面和负面影响。
其次是在农村拆迁补偿的影响因素方面，王兰兰在在关于农村拆迁补偿的影响因素这一问题中进行了比较全面比较和分析。各种非制度因素的影响在我国拆迁补偿数额的多少方面起着关键的作用，宅基地占地面积、建筑面积家庭总人口和村庄距城市的距离这几个因素对宅基地赔偿额有显著的影响而建筑类型、建筑年份和家庭成员中是否有村干部或党员对宅基地赔偿额没有显著或稳定的影响。同时发现宅基地拆迁赔偿额在全国有非常显著的地域差异。但事实上是赔偿数额的多少是由多方面的原因综合而成的，这是由于宅基地面积、建筑的新旧等一些用来作为赔偿数额的基本依据都是由农村本地人自己评判的，因此可以肯定的是人脉关系的好坏对于宅基地赔偿数额的多少占据着一定的地位。
最后在农村拆迁补偿所产生的影响方面，孟俊红指出我国农村房屋拆迁补偿存在着严重的利益主体缺位和错位的现象：违法建筑的补偿错位、集体土地产权关系的缺位。如果任其发展下去会导致新的纠纷。由于补偿主体的缺失和错位导致地方政府的利益受损，这种情况下地方政府便会利用消极的方法去获得土地利益例如强拆）。另外这也会导致严重的补偿不公平行为，造成区域的贫富差距进一步扩大，也会产生一群食利阶层”，使社区风气变得浮躁。
四、简要评价
（一）对国外相关研究的评价
国外关于拆迁问题的一个显著特点就是大范围性的实证研究比较多，因而代表性比较强，同时国外在拆迁的对于环境的影响方面的研究方面比较丰富，综合而言国外单独对土地相关的研究少见，大多数是从宏观的角度进行的研究，中间穿插对土地冲突的研究。同时国外研究的文献中对征地拆迁中的细节问题研究的比较少，这与国家之间的政策不同有一定的关系。
（二）对国内相关研究的评价
总的来说，国内对征地拆迁中的各个方面的问题研究已日趋成熟，无论是从研究的方法还是研究的内容上都已经开始自成一套体系。但是相比国外研究而言我国对于拆迁的各个方面的研究都是偏重于理论性质的，尤其是从法律、政策、利益的角度去分析的居多，很少有以数据作为基石采用实证研究的方法去出发，比如在补偿的种类中被拆迁人的无形损失是否应该去保障？该如何保障？又如何量化？而从另一方面来说即使是有也只是小范围性质的实证研究，其研究的结论推广到全国的可能性不大。
农村土地征收赔偿政策篇3
调查发现农村征地拆迁与安置补偿主要有以下几个方面问题，且造成目前征地拆迁难，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。
1、政府担当双重角色，造成“仲裁人”缺位，协调机制缺失。从北台、下园、孔庄子、谢庄子、邢庄子、张各庄等村的征地情况看，由于在征地拆迁过程中，政府直接担当“拆迁人”，因此当房屋拆迁补偿出现矛盾，农民新村建造出现质量问题时，政府无法居间调和。
2、农村补偿分配问题，诱发农民抵触情绪。目前农村征地补偿分配存在二难：一是确定分配对象难。以户口分类，存在农业人口，村居民组人口、征地上迁入人口，出嫁未迁出、嫁入未迁入人口的矛盾；以土地承包对象分类，存在有承包地但户口已外迁人口，因出生迟未分到承包地的农业人口，死亡人员的矛盾。二是确定分配方法难。土地征用时，对一个行政村往往只是局部征用，前后征用又有价格和人口变动差异，存在以村还是以组为单位进行分配的矛盾，各自围绕自我设定分配方法，只要不顺他心就产生抵触情绪，拒绝配合、拒绝签字、拒绝拆迁。
3、处理违法建筑难，影响整体拆迁进程。有关部门职责不清，农村宅基地管理弱化，造成违法建筑现象严重。由于受村委会换届选举的影响，部分村民为争村主任拉选票，借机私下许愿，乱批乱放宅基地。农房住宅建设出现未批先建和不审批等现象。在原宅基地上扩建有之；在承包土地上新建有之；将承包地换给他人建房有之；给已出嫁女儿建房有之；给户口已迁到城镇就业（非征地、买户口对象）者建房有之。违法建筑面广量大，且各有历史原因和现实问题，给征地拆迁工作增加了难度。
4、农房拆迁自建补偿标准偏低。现行农村房屋完全重置价，价格组成是否合理，建筑材料价格弹性如何体现值得商榷。近年来，各种建材价格起伏幅度大，建筑人工费翻了一翻，据测算，建房成本每平方米相差幅度超过二百元，拆一处根本建不了同样一处。
5、“钉子户”思想工作问题。欲望无度，贪心不止，个别拆迁户百般阻挠，尤其是一些有社会背景的人，目无政策、目无法律，把集体土地当作私有财产，漫天要价，百般阻饶征地拆迁。
二、思考和建议
1、加大法制宣传和教育力度。对中心城市规划区内的农村居民，各级政府和有关部门要运用多种形式加强对城建规划及拆迁法的宣传，教育农民必须服从规划，服从国家拆迁条例，自觉遵纪守法，依法保护自身权益。政府应按规划严格实施建设，职能部门应加强对农村宅基地的审批管理，建立农村人口居住地管理网络，理顺人户分离关系，防止有人多处批地，多头建房，坚决刹住违规占地建房之风。擅自在承包地上建房，改变土地用途的，必须依法收回承包权。坚持规划先行，着力推进农村环境整治、旧村改造、新村建设。
2、坚持依法行政，严格履行政府职责。根据《全面推进依法行政实施纲要》，政府及其部门必须要政企分开，政事分开，必须要理顺政府与市场的关系，拆迁人应是项目业主或受托的社会中介机构，区、乡政府及其部门必须代表辖区农民的合法利益，不能越俎代疱，充当拆迁人。
3、逐步完善市场化的拆迁赔偿机制。农房拆迁价格涉及广大农民的切身利益，确定价格应举行由专家学者、有关部门、农民代表参加的听证会。价格构成应有一定的材料成本指数弹性。总价格应适当向失地农民倾斜。赔偿政策应适当细化，要考虑合法建筑与违章建筑的区别，严格界定合法与违法，科学制定赔补办法，保护赔足合法的，削减少赔违章的。
4、创新补偿安置机制，确保被征地农民原有生活水平不降低，老有所养。补偿安置要结合实际，可以根据不同情况采取以下方法安置被征地农民。①强化保险安置：经被征地村同意，由农村集体经济组织或被安置人员将部分安置补助费作为养老保障和医疗保险用费，向市社会保险主管部门交纳，按有关规定领取保障金。②鼓励用地单位就业安置，用地单位应优先安置被征地村的失地农民。③慎重使用一次性货币安置。④农村集体经济组织调地安置：通过村内机动地、交回的承包地、流转地及土地开发整理新增加的耕地等，使失地农民继续从事农业生产。⑤预留土地安置：城区内人均耕地在0.3亩以下的被征地村，在符合城市规划的基础上，根据实际需要，按被征地数量的10%，给农村集体经济组织预留土地，但必须按有关规定进行开发。预留的土地原则上不允许转让，以确保被征地农村集体经济组织有长期稳定的收益。具体操作中五种方式可以多选，也可以单选，但单选货币安置要慎重，应结合保险安置进行，防止个别农民老无所养，生活水平下降，成为政府的济困户。
农村土地征收赔偿政策篇4
关键词：农村拆迁；博弈；公共利益
中图分类号：F299.2文献标识码：a文章编号：1673-2596（2015）08-0086-03
一、引言
当今中国的城市化进程不断的被推进，城市的发展也不断的被加速，而这一过程中产生的一个直接的结果就是对土地的需求越来越明显而人口的聚集和膨胀导致了城市建设用地的规模越来越小。在城市规划区被冷落的农村集体所有的土地逐渐显现出了巨大的优势，这一优势正好解决了城市发展建设用地不足的困境，这也就导致了越来越多的农村土地和房屋面临着征用和拆迁。农村土地的房屋的拆迁工作与国家的经济建设有着密切的关系，只有在拆迁工作中保证农民的切身利益才能够顺利和谐的解决城市建设用地紧缺的问题，同时也能够保障新农村建设的稳定。
二、国外对于拆迁问题的研究
（一）关于拆迁补偿制度的研究
Davidadamsa通过介绍香港的机构更新转变过程，认为拆迁比项目的完成更加的困难，因为城市拆迁不仅仅要求政府正确的定位自己的角色，尤其是内部的机制起主导地位的前提之下更不能按照指定的计划生搬硬套[1]。BettinaReimann在对东柏林的拆迁中指出房子的产权重新掌握在个人手中对拆迁的进行以及房屋的重建有着重要的推进作用，他还同样指出不同的财产其属性不同因此赔偿的标准也应该随之与之适应[2]。这些不同主要包括房屋拆迁中财产所在城市的真实价值。
（二）关于拆迁对社会的影响研究
pengjunZhao，BinLu，Johanwoltjer认为城市的边界问题在解决农村征地拆迁纠纷占据了重要的地位，他提出应该有效的控制城市的边界的进一步扩张才能有利于解决农村纠纷问题[3]。seong一KyuHa认为在伦理学上韩国的拆迁补偿标准低于正常的标准，这使得很多人居无定所，同时这不但没有提要数以万计的贫民的居住水平还是有违人权的[4]。
（三）关于拆迁、土地、环境三者关系的研究
Joseantoniopuppimdeo1iveira认为在不同的环境政策和土地权利两重作用下会在东亚马逊流域引起各种的纠纷，这种纠纷既可以发生在政治上也可以发生在社会上，从而会引起进一步的土地上的纠纷和水土流失[5]。CynthiaSorrensen指出巴西政府处于对环境的保护，政府对于燃料用地的严格限制引起了大规模的冲突事件[6]。
三、国内对于拆迁问题的研究
（一）关于拆迁政策的相关研究
首先是拆迁政策的研究，李江涛认为：对于城郊集体土地上的拆迁，我国现在都没有特定的法律去规范其拆迁的行为[7]。有一些法律虽然涉及到到了城郊土地拆迁的一方面，但是依然没有具体清晰的作出规定，相反大多都是比较简单笼统的规定，同时还有许多问题在法律上是空白的。
其次是现行拆迁制度的利弊方面，姚从容认为导致拆迁中的各种纠纷的原因是复杂的，首先应当指出的是我国的土地制度、征地制度和社会保障制度这三方面存在着缺陷：土地的所有权、使用权、收益权和处置权[8]。同时征地执法过程中的非人性化，非市场化以及社保制度的缺乏都是引起拆迁纠纷的原因。而这些并非是农民失地问题产生的根本原因。我国现在实行的土地产权制度与社保制度已经使农民远离了社会。
最后是在拆迁的性质方面，胡信彪指出有关农村拆迁的法律法规在法的性质上来说应该是先征地后拆迁而不应该是拆迁法律法规和征地法律法规相独立的[9]。从农村的整个拆迁过程来看，政府由于用地需求按照正规的程序征用农村的集体土地，在这个过程中农民的房屋作为“附着物”连同土地一起被征收。其实这就是土地从集体变为国有这一过程的结果，这个过程中法律是禁止先拆迁后转化土地所有权的。
（二）关于不同视角下的拆迁问题研究
首先在利益博弈的视角下，杨华指出征地拆迁的过程是一种利益博弈的过程，利益相关者之间进行激烈的博弈，然而博弈带来的直接后果就是各种冲突和拆迁纠纷，究其根源是由于各个利益相关者都想在政策允许的范围内进行利益最大化的博弈[10]。在这个过程中政策的限定和具体的操作空间决定了征地拆迁的纠纷来源，并且为了减少由此引发的各种拆迁纠纷问题政府应该减少利益博弈的空间。施建刚，朱杰对征地拆迁中的冲突和纠纷以博弈理论为基础进行了实证性的分析[11]。他们的几轮主要分为三个方面：首先是对于拆迁人行为选择的影响因素，他们指出政府在拆迁实施的过程中有斗争和妥协行政成本，并且两者之间存在着一个差额，这个差额的大小会直接影响政府的行为决策，一旦政府的决策变化随之变动的便是被拆迁人的行为选择，这个差额大于补偿的差额，双方之间倾向于和平的方式去处理解决各种纠纷，反之，便会以比较激烈的博弈去处理拆迁问题。以上两位作者都在博弈视角下对于拆迁纠纷这一问题进行了探讨，两者的相同点都是认为整个拆迁的过程只是利益的博弈，从而忽略了非利益因素在拆迁进程中所起到的作用。
其次在行为经济学视角下，卿志琼从禀赋效应和时政幻觉这两个视角指出我国征地拆迁所产生的冲突在情绪上和制度上是如何被引发的[12]。禀赋效应认为，房屋的拥有者也就是被拆迁人认为自己的房屋是个体的人格时产，深层意义上来说房屋包含着个人感情等复杂的因素；而在时政幻觉的角度下，拆迁人认为房屋只是一种可以被金钱衡量的资产。这两种对于房屋价值的判断本身就存在着情绪的冲突，这种冲突在我国特有的房屋拆迁和土地征收的制度上会被激化从而变为更为激烈的情绪对抗。因此，制度调整应向着市场化的方向推进。遇制和防范情绪事件的改革措施和政策建议是：用市场机制获取所需财产；以高于市场价值补偿；避开高主观价值集中的区城或放弃征收；推行严格的征收约束机制。卿志琼在经济学视角下对于拆迁纠纷进行了细致深刻的分析，从一个新的角度来阐述拆迁中的冲突，但是文中分析的情绪对抗的一系列过程在现阶段的拆迁中占据的地位不能具体和量化，另外避开特殊的地区不拆迁也是不切实际的。
最后在立法的视角下，王静比较全面的分析我国现阶段房屋拆迁现状和拆迁纠纷的特点，并指出了房屋拆迁纠纷产生的制度等方面的原因，还提出要解决拆迁纠纷应该从以下方面着手：完善房屋产前纠纷解决机制，严格拆迁的程序，保证听证制度的完善和严格执行，保障被拆迁人的知情权和参与权以及完善拆迁补偿制度[13]王静提出的措施虽然比较全面，但是对于解决拆迁纠纷这一问题来说她提出的措施过于客观。
（三）关于农村拆迁纠纷补偿对策的研究
首先是在农村拆迁补偿问题及其对策方面，白旭川在农村拆迁补偿的制度中谈到了注重私权保护的重要意义，还对有关农村拆迁问题的立法方面进行了详细的分析[14]。他还谈到房屋拆迁中的“无形利益”的损失，这种“无形利益”主要是指在房屋拆迁的过程中，被拆迁人因拆迁而丧失的“邻里关系”、“教育环境”、“医疗卫生设施环境”等等。在这一方面也应当在对被拆迁人补偿时适当予以考虑。只有这样，才能更加全面地保护被拆迁人的合法权益。通过这一观点可以发现白旭川对于农村拆迁补偿制度的分析更为全面和深刻，在指定农村拆迁补偿数额的时候，政府部门也应该同样考虑到这种“无形利益”对拆迁进程带来的正面和负面影响。
其次是在农村拆迁补偿的影响因素方面，王兰兰在在关于农村拆迁补偿的影响因素这一问题中进行了比较全面比较和分析[15]。各种非制度因素的影响在我国拆迁补偿数额的多少方面起着关键的作用，宅基地占地面积、建筑面积家庭总人口和村庄距城市的距离这几个因素对宅基地赔偿额有显著的影响而建筑类型、建筑年份和家庭成员中是否有村干部或党员对宅基地赔偿额没有显著或稳定的影响。同时发现宅基地拆迁赔偿额在全国有非常显著的地域差异。但事实上是赔偿数额的多少是由多方面的原因综合而成的，这是由于宅基地面积、建筑的新旧等一些用来作为赔偿数额的基本依据都是由农村本地人自己评判的，因此可以肯定的是人脉关系的好坏对于宅基地赔偿数额的多少占据着一定的地位。
最后在农村拆迁补偿所产生的影响方面，孟俊红指出我国农村房屋拆迁补偿存在着严重的利益主体缺位和错位的现象：违法建筑的补偿错位、集体土地产权关系的缺位[16]。如果任其发展下去会导致新的纠纷。由于补偿主体的缺失和错位导致地方政府的利益受损，这种情况下地方政府便会利用消极的方法去获得土地利益（例如强拆）。另外这也会导致严重的补偿不公平行为，造成区域的贫富差距进一步扩大，也会产生一群“食利阶层”，使社区风气变得浮躁。
四、简要评价
（一）对国外相关研究的评价
国外关于拆迁问题的一个显著特点就是大范围性的实证研究比较多，因而代表性比较强，同时国外在拆迁的对于环境的影响方面的研究方面比较丰富，综合而言国外单独对土地相关的研究少见，大多数是从宏观的角度进行的研究，中间穿插对土地冲突的研究。同时国外研究的文献中对征地拆迁中的细节问题研究的比较少，这与国家之间的政策不同有一定的关系。
（二）对国内相关研究的评价
总的来说，国内对征地拆迁中的各个方面的问题研究已日趋成熟，无论是从研究的方法还是研究的内容上都已经开始自成一套体系。但是相比国外研究而言我国对于拆迁的各个方面的研究都是偏重于理论性质的，尤其是从法律、政策、利益的角度去分析的居多，很少有以数据作为基石采用实证研究的方法去出发，比如在补偿的种类中被拆迁人的无形损失是否应该去保障？该如何保障？又如何量化？而从另一方面来说即使是有也只是小范围性质的实证研究，其研究的结论推广到全国的可能性不大。
（三）研究的展望
首先应该站在更深层次的理论角度上去分析拆迁中问题的实质，从而能够切实的使理论联系实际，比如从社会学的功能理论和冲突理论去探讨拆迁中的冲突与纠纷问题是另一种层面上的社会减压，减少了更大规模的群体冲突，从而使得政府能够及时的采取措施，社会的稳定和谐。而在研究的方法上应该参照多个区域的调查研究数据去宏观把握当前我国的拆迁现状，用现实的数据去检验和完善已有的理论，得出具有代表性的调整机制。
参考文献：
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〔14〕白旭川.我国农村房屋拆迁补偿制度刍议[J].法治与社会，2013.
农村土地征收赔偿政策篇5
一、改征收为征购。传统的征地具有十分明显的强制性。首先在土地权利上，土地所有者和土地使用者均不得拒征，在计划经济时代，拒征是十分严重的政治问题，甚至还要承担刑事责任，有些地方动用工具强征强占，其根源是法律和制度没有赋予被征地人应有的权利；其次在经济利益上实行“补偿”制，补偿和赔偿是有很大区别的，补偿标准远低于土地价格，更不能反映与土地权利相关的一系列问题。因此，现行征地制度是工业掠夺农业、城市剥削农村的制度，加上少数地方在征地过程中的不合理操作，如工作方式简单粗暴，降低补偿标准、暗箱操作等等，使征地的矛盾越来越尖锐。征地制度根植于计划经济体制，已不符合社会发展的大趋势和新时期“三农”政策，必须引入市场机制，改征收为征购，建立新的征地制度。
征购制度的主要内容和特征是：
1．土地权利的强制性。依法纳入征购范围的土地使用权人不得以任何理由拒征、抗征，以确保用地的安全性、可靠性。
2．经济利益的赔偿性。现行征地制度实行的是补偿，被征地人只能得到土地补偿费、安置补助费、附着物补偿费，其中土地使用权人(被征地农户)只能得到安置补助费和附着物补偿费，因此，征地费不能解决与土地权利有关的相关利益问题，而国家又没有相应的社会保障体系来保障被征地者的基本权利。新的制度应实行谁占地、谁负责的土地赔偿制度，以确保农民的利益不因征地而受到损害，生活水平不因征地而降低。
3．征购对象的特殊性。因征购在土地权利上的强制性特点，应严格限定征购土地的范围，防止征购扩大化等征购权利滥用，征购应仅限于公益目的用地，包括：军事用地、国家机关用地、基础设施用地(非营利通、水利、能源等)、公益事业用地(非营利性医疗、教育、养老、救助等)。征购范围以外的用地纳入土地市场体系，涉及土地权利和相关问题由双方协商，自由交易，为保护农民利益，政府可以制定土地交易指导性价格和最低价格，杜绝和减少土地权利滥用，确保社会稳定。
二、强化用途管制。土地市场的放开必须配以有效的管理制度才能体现国家宏观管理目标，用途管制是世界上最先进的土地管理制度，应采取有效的措施，确保土地用途管制制度的落实。用途管制的方向和重点有四个方面，分别是：鼓励开发未利用土地，提高土地利用率；从严控制非农业建设用地，特别是农业用地转为建设用地的，要与国家宏观管理相协调；严格保护耕地，确保粮食安全；禁止荒芜、闲置、浪费土地以及土地的不合理开发利用，确保生态环境逐步改善和经济快速发展。要采取经济措施、行政措施以及法律措施使土地用途管制得到落实。
三、实行平稳过渡。尽管征购是征地改革的最终目标，但目前还不具备实施的基本条件。首先，农地不是财产。尽管土地的商品属性早已取得共识，但目前运营的范围仅限于城市国有土地，农村集体土地长期排斥在土地市场之外，使集体土地的商品性在事实上不能被认可，只有被征为国有后由国家来买卖。这种现象是极不正常的，对集体土地来说也极不公平，其结果是造成国家对农村土地资产的不合理占有。农地不是商品，就不可能成为财产，征地赔偿就缺乏最基本的法律依据。其次，农地不是农民的财产，即便是农地的财产属性得以解决，还需解决财产归谁所有的问题。按照现行土地制度，农村土地归集体所有。什么是集体?《宪法》规定为“劳动群众集体所有”；《土地管理法》规定为“农民集体所有”；《土地承包经营法》则规定为“集体经济组织所有”。事实是，因为没有真正的农民集体组织和集体经济组织，土地归村委会所有，农民只有承包经营权，农民的土地权利不落实，赔偿再多也是枉然。
因此，征地问题的最终解决必须依赖于土地产权制度等一系列的改革，让农民有足够的土地权利，但土地产权制度不可能在短时间内到位，必须采取科学的办法平稳过渡。这些过渡的措施包括：
1．实行两费合一。将土地补偿费、安置补助费合并为征地费，附着物补偿据实测算。
2．提高补偿标准。征地费总额(不含附着物补偿)应达到或接近土地真实价格。
3．增加被征地农民的分配比例。2004年国务院28号文件要求：“省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费主要用于被征地农户的原则，制定土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。”有些地方农户分配比例已达到征地费总额的70％，应将这个比例提高到90％以上。
4．实行土地出让金反哺“三农”。增量土地出让收益应本着取之于农用之于农的原则，全部用于农村建设、农业生产、农民安置。
5．逐步缩小征收范围。按照《土地管理法》第四十三条规定，除乡镇企业和村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业可以使用集体土地外，其他任何单位和个人必须使用国有土地，致使商业用地、企业用地等非公益用地也纳入国家征地范围，产生政府与企业联手或直接为企业征地的不正常现象。因此，应将征地范围逐步缩小，征地应仅限于公益用途，其他用途的用地应该逐步放开。
农村土地征收赔偿政策篇6
［关键词］土地征收;征地补偿;赵村乡
一、农村集体土地征收的现状
2012年河北省定州市在其西北部开始建立唐河循环经济产业园，在建设的过程中逐步对赵村乡大部分村落的农用地和宅基地进行征收。赵村乡下属村落中赵村、新兴庄、新民庄、新合庄、东甘德、西甘德、辛庄子等多个村落的农村集体土地已被征收4081亩，农民能够耕种的土地所剩无几。新兴庄、新民庄、新合庄三个村子的全部耕地、宅基地、建设用地和其他用地已被全部征收，整个村子进行了搬迁。赵村乡农村集体土地被征收后大部分的农村劳动力处于失业状态。失地农民短时间内不能转变已经失去耕地的心态，无法改变已经习惯从土地上获取生活物资和与土地相伴的生活，面对城市生活有着陌生感，无法更好地融入城市生活。土地对于农民可以算是其基本生活条件的保障，只有拥有土地才能体会到社会保障的稳定性，但是在面对公共利益时，农民也无法不做出让步，因此农村集体土地的征收补偿和失地农民的安置是否合理，对于城市化建设、社会经济的增长和社会和谐发展有着重要意义。
二、农村土地征收过程中存在的问题
农村集体土地征收促进了本地经济的进一步发展，但在土地征收过程中却出现了农民利益得不到保障的诸多问题。
(一)土地征收补偿标准不合理
一是补偿标准偏低。土地管理法明确指出了补偿款的数额必须根据“原用途”的数倍来进行规定，但是该方法并不能完全地体现出该部分土地所具有的价值，除此之外，还给征收土地的农民的补偿费设置了上限。该上限便在很大程度上损伤了农民的应得利益，在社会生活水平与物价都不断上涨的时代，这个上限完全满足不了农民对生活的需求，加之土地资源的紧缺以及土地价格的上涨，农民应得的补偿款也应该得到相应增长才显得合理可靠。二是补偿范围窄。虽然农村集体土地征收补尝包括安置补助费、土地补偿费及青苗补偿费等等，但存在一定的不足之处，比如残存地补偿、土地可预期利益补偿、临接地补偿与通损地的补偿等等都是被完全忽略的，这也属于农民利益的一部分。应该让农民分享这种未来的增值收益，这样才能更好地维护农民的合法权益，促进社会和谐发展。三是一次性补偿制度不利于农民长远发展。通常情况下，政府一般是通过一次性货币的方式来处理征地补偿的问题，但随着当前社会整体的发展，与人民生活水平与物价的上涨情况相比较，补偿款的增长则显得微不足道。农村集体土地被征收后，农民得到的土地征收补偿款花完后，农民的就业问题和社会保障问题就会逐渐表现出来。
(二)土地征收补偿落实不到位
由于土地补偿款没有清晰明确的分配办法，使得乡政府和村委会手中的权力很大，土地补偿款被逐层克扣后才能发到农民手里。表面上被征收的农村集体土地的原使用权人得到了补偿，实际上农民最终到手的补偿款却少得可怜。由于失地农民没有确实证据，也不懂得如何保障自己的合法权益，无法使得自己的既得利益得到保障。
(三)失地农民不能享受完整社会保障
在土地征收之后，农民失去了土地，也就失去了基本的生活保障。加上对社会保障的不了解，以及相关制度的不完善，很多失地农民都意识不到要获取社会保障来维护自身利益，而政府对于该方面的实施也存在极大问题。在这种情况下，失地农民处于极大的危害中，相比较其他人群，他们更加需要全面的医疗、生活等社会保障。社会保障在一定程度上可以缓解失地农民的生产生活现状。
三、农村集体土地征收补偿的对策建议
(一)建立更加合理的土地补偿标准
1．具体根据农村土地使用方式进行补偿。农民在正常情况下都享有农村土地承包经营权，该项权利的保障对于他们来说是十分重要的，它涉及的内容十分广泛，比如:就业，经济效益、社会保障等。对农民个人的承包经营权的补偿标准应该考虑被征收土地的多种因素，并且借鉴已有的土地征收标准最终确定，并且土地承包经营权的补偿款应该直接发放到农民个人手中。2．对相邻农村土地的损失进行补偿。通过对当今世界有关土地征收相关规定的调查可以发现，一般政府在补偿款的分配上必须将周围农民的补偿额考虑进去。农村集体土地的征收影响了与被征收的农村集体土地相邻土地的使用，使得相邻地的利用效能减少或者不能使用。而且土地征收后会改变土地的使用方式，新的土地使用方式可能产生的噪音污染及废水、废气等环境污染会造成农作物的产量大量减少，而这些农作物产量的损失是由于农村集体土地征收造成的，因此农村集体土地征收单位应该对残留地使用权人进行赔偿，而且赔偿不能因为农村土地的征收导致的残留地收益减少使得赔偿减少。
(二)完善土地征收补偿制度
我国当前现有的有关土地征收制度还相当不健全，特别是在补偿款的相关规定上尤为欠缺，政府宣传不到位，农民无法切实了解其补偿款的分配与设定，导致很多时候农民都得不到其应有的金额。为了解决此问题，政府必须加快完善相关法律法规，同时综合各方面因素与现存问题来制定更为健全的方式，使补偿款有序合理地分配下去。1．完善土地征收补偿体系。应该汇聚之前散乱的各种条文，形成系统的制度，使得土地征收的补偿标准具体化、明确化，补偿形式合理化，从而让农民得到足够的补偿款，至少不会低于其未来收益。除此之外，对于其余方面的补偿政府也要涉及到。目前，有关土地征收都是通过当地单位来决定的，所以在补偿款的发放上必须加强管理，以避免农民利益受到伤害。加强监管措施可以通过审批、听证等方式来进行，从而防止出现补偿款减少、农民保障受损等现象。2．完善土地征收补偿监督体系。在完善土地征收补偿监督体系时，必须将农民、集体与其他人的利益都考量进去，让他们之间的法律联系得到明显阐述。农村集体土地征收的进行会给乡镇一级和村集体的干部带来巨大的利益驱使，对农民的侵害已经不仅仅是土地征收补偿标准低的问题了，乡镇一级和村集体干部的违法行为使得农村集体土地的征收补偿不能对农民形成有效的保护。因此，对各级政府官员在农村集体土地征收过程中的行为和对补偿款落实到位的监管就显得尤为重要了。在相关补偿制度完善健全后，政府还要确保该制度的有序进行，否则都是纸上谈兵。该制度将会对涉及的每一个环节进行监督，确保农民的权益不会受到损害，确保农民应该得到的补偿款不会因为某些官员的贪赃枉法而不能拿到手。具体的监督可以是地方人大切实履行监管职能，加强土地征收补偿款的分配，重视监督职能的作用等。3．完善土地征收补偿制度，合理分配。农村集体土地被征收后土地补偿款的合理分配是保证农村集体土地被征收的农村及农民稳定的关键。由于我国的特殊国情，集体土地对于农民来说是就业、生活和社会保障的根本。因此，农村集体土地被征收后对于农民的影响是致命的，可以说农村集体土地被征收后他们失去了生活的根本，但农村集体土地被征收后对于农村集体的影响却没有那么大。所以，在开展补偿款分配的过程中，需要根据相应的原则进行分配，比如增加对失地的农民补偿的比例，剩下的小部分才归于集体，而且用法律明确规定农村集体经济组织所得份额专款专用，应用于本集体经济组织，具体方面可以通过为农民兴修农田水利建设、引进先进生产技术、跟新品种等等提高农民生活保障。
农村土地征收赔偿政策篇7
农村土地承包经营权出租转包合同范文一转包(出租)方(以下简称甲方)：________________________________
接包(承租)方(以下简称乙方)：________________________________
甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家政策的规定，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转包(出租)事宜协商一致，订立本合同。
一、转包(出租)面积
甲方将其承包经营的__________乡(镇)__________村__________组__________亩土地(地名、面积、等级、四至、土地用途附后)转包(出租)给乙方从事(主营项目)__________生产经营。
二、转包(出租)期限
转包(出租)期限为__________年，即自__________年__________月__________日起至__________年__________月_____日止。
三、转包(出租)价款
转包(出租)土地的转包金(租金)为每年__________元人民币(其中包括、不包括依法向国家和集体缴纳的农业税费等)。
四、支付方式和时间
乙方可以采取下列第__________种方式和时间支付转包金(租金)。
1.现金(一次或分次)支付转包金(租金)的方式，支付时间为__________。
2.实物(一次或分次)支付转包金(租金)的方式，实物为：__________，支付时间为__________。
五、交付时间和方式
甲方应于__________年__________月__________日前将转包(出租)土地__________或一次性全部交付乙方。
六、权利和义务的特别约定
1.甲方与发包方的承包合同仍然有效。甲方作为承包方应履行的义务仍应由甲方承担。但如因乙方不向甲方履行转包(出租)合同义务而造成甲方不能履约时，乙方应与甲方一起承担连带违约责任。
2.甲方有权监督乙方经营土地的情况，并要求乙方按约履行合同义务。
3.甲方有权在转包(出租)期满后收回土地承包经营权。
4.转包(出租)期限内遇自然灾害，上级给予甲方核减或免除相关土地上的税费义务和核发的救灾款，甲方应及时如数转给乙方。如需甲方办理手续的，甲方应负责及时办理。双方另有约定的除外。
5.乙方有权要求甲方按合同的约定交付转包(出租)土地承包经营权并要求甲方全面履行合同义务。
6.乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处置权。
7.乙方不得改变转包(租用)土地的农业用途，不得用于非农建设。
8.乙方依法保护和合理利用土地，增加投入以保持土地肥力，不得从事掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害。
七、合同的变更或解除
在本合同有效期内，遇下列情况之一者，可以变更或解除合同：
1.国家、集体建设需要依法征用、使用转包(出租)土地的，应服从国家或集体需要。
2.乙方在转包(出租)期限内将转包(出租)合同约定其享有的部分或全部权利转让给第三者，需经甲方和发包方同意，并签订书面补充协议。
3.甲乙双方中任何一方要求变更或解除合同，须提前______个月通知另一方，并征得另一方的同意。
4.乙方在转包(出租)期间，若遇不可抗拒的自然灾害造成土地被毁而无法复耕的可解除或变更合同。
八、违约责任
1.任何一方当事人违约，应向守约方支付违约金。违约金的数额为_______________________。
2.因一方违约造成对方遭受经济损失的，违约方应赔偿对方相应的经济损失。具体赔偿数额依具体损失情况由双方协商或由农村土地承包仲裁机构裁定或法院判决。
九、争议条款
因本合同的订立、生效、履行、变更或解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第__________种方式解决：
1.提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农村土地承包管理机关调解;
2.提请__________仲裁委员会仲裁;
3.向有管辖权的人民法院提起诉讼。
十、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经__________乡(镇)政府农村经营管理机构备案(或鉴证)后生效。
十一、其他条款
1.本合同中未尽事宜，可经甲乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
2.本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，发包方和鉴证、备案单位各执一份。甲方代表人：_______________
身份证号：_________________
地址：_____________________
签约日期：_________________
乙方代表人：_______________
身份证号：_________________
地址：_____________________
签约日期：_________________
鉴证单位：(签章)_________
鉴证人：___________________签证日期：_________________
农村土地承包经营权出租转包合同范文二甲方(转包方或出租方)：
法定代表人身份证号：
住所：联系方式：
乙方(接包方或承租方)：
法定代表人身份证号(或营业执照号)：
住所：联系方式：
根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》、《四川省<中华人民共和国农村土地承包法>实施办法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规、规章和有关政策的规定，在原承包关系不变的前提下，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经协商一致，就土地承包经营权转包/出租事宜，订立本合同。
一、转包/出租土地基本情况及用途
甲方自愿将位于乡(镇)村或社区村民小组或居民小组的亩承包地《流转土地登记表》的承包经营权转包/出租给乙方，转包/出租土地为农业用途，主营项目是生产经营。
二、转包/出租期限
土地承包经营权转包/出租期限不得超过二轮土地承包期限剩余年限。转包/出租期限为年，自年月日起至年月日止。
三、转包/出租价格与支付方式
(一)转包/出租按下列第种形式计价：
1.实物。乙方每亩每年支付甲方公斤(大写：)(稻谷、玉米、小麦等)，共计每年支付公斤(大写：)(稻谷、玉米、小麦等)，按该品种当年当地大宗上市时均价折算现金。
2.现金。乙方每亩每年支付甲方人民币元(大写：)，共计每年支付人民币元(大写：)。
3.其他。。
(二)转包费/租金按下列第种方式支付：
1.逐年支付。于每年月日前支付(当年度/下年度)转包费/租金，且每年递增%(约定不递增的填写零)，或每隔年增加元。
2.其他方式。。
四、甲方的权利和义务
1.有权获得土地流转收益，有权按照合同约定的期限到期收回流转的土地。
2.有权监督乙方合理利用、保护流转土地，有权制止乙方损坏流转土地和其他农业资源的行为，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。
3.乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途、违反城乡环境规划、破坏水利等基础设施或给土地造成永久性损害的，甲方有权终止合同。
4.流转土地被依法征收、占用时，除按投资权属明确为乙方或第三方的青苗补偿和地上附着物补偿外的其他补偿由甲方享受。
5.甲方于年月日之前将土地交付乙方。
6.不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动和生产条件的改善。
7.法律、法规、规章和政策规定的其他权利和义务。
五、乙方的权利和义务
1.依法享有该流转土地的使用权、收益权、经营权和产品处臵权。
2.符合有关法律、法规、规章和政策的规定，并报经有关部门批准，可以在流转的土地上修建直接用于农业生产和管理的非永久性生产设施。
3.依法享受国家和当地政府提供的规模性产业发展的奖励、扶持、补助。
4.流转的土地被依法征收、占用、收回时，有权获得接包/承租土地后的青苗补偿、投资权属明确归己的地上附着物补偿及相关损失补偿。
5.依法保护和合理利用流转的土地。不得改变土地的农业用途，不得随意弃耕抛荒，不得损坏农田水利设施，不得从事违反国家法律、法规、规章和政策规定的生产经营活动。
6.合同期满或中途终止合同，应及时交还接包/承租的土地。需继续接包/承租的，在同等条件下享有优先权，并于接包/承租期满前个月与甲方平等协商，重新订立合同。
7.法律、法规、规章和政策所规定的其他权利和义务。
六、违约责任
1.因一方擅自变更或解除本合同，无过错方依法可免除责任，有权要求过错方按照当年转包费/租金的%承担违约责任;给对方造成损失的，过错方还应当依法承担赔偿责任。
2.乙方逾期支付转包费/租金，每日按当年应支付金额的‰承担违约金;甲方逾期交付土地，每日按当年转包费/租金的‰承担违约金。
3.甲方干预乙方正常的生产经营活动，给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。
4.乙方不按本合同约定，改变土地用途、破坏水利等基础设施的，负责修复;不能修复或不能如期修复的，负责赔偿。
5.乙方接包/承租甲方的土地从事违反相关规定的生产经营活动受到国家有关机关的处罚，全部责任由乙方承担;由此给甲方造成的损害由乙方负责赔偿。
七、其他
1.签订合同时，对甲方留在转包/出租土地上的树木、竹林、地上附着物等的处理约定：;合同到期后，乙方因生产经营需要而投入新建的相关设施及地上附着物进行补偿的约定:。
2.合同期满或中途终止合同，除渠系、道路等生产设施外,对改变了土地使用用途的设施，若甲方接受则乙方不负责修复;甲方不接受的部分则遵循本合同第六条第4款约定。
3.乙方因生产需要招聘员工，在同等条件下，优先考虑甲方。
4.乙方对土地进行再流转，需征得甲方书面同意，再流转期限不得超过本合同约定的流转期限。
5.本合同自甲乙双方签字之日起生效。经协商，决定申请(是或否)鉴证。未尽事宜，双方协商一致后订立补充协议，其补充协议作为本合同附件，具有同等法律效力。
6.其他需说明的事项：。
7.本合同在履行过程中发生争议，双方可以通过协商解决;协商不成或协商后又反悔的，可以请求村民(居民)委员会、乡(镇)人民政府或街道办事处调解;不愿协商、调解或协商、调解不成的，以及达成调解协议后又反悔的，可以向平昌县农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向平昌县人民法院起诉。
8.本合同一式份，甲乙双方或鉴证机构各执一份，发包方、乡(镇)人民政府或街道办事处土地承包管理机构各备案一份。
甲方(签字)：乙方(签字、盖章)：年月日年月日
农村土地承包经营权出租转包合同范文三合同编号：
甲方(转包方或出租方)：法定代表人身份证号：住所：联系方式：乙方(接包方或承租方)：法定代表人身份证号(或营业执照号)：住所：联系方式：
根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》、《四川省<中华人民共和国农村土地承包法>实施办法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规、规章和有关政策的规定，在原承包关系不变的前提下，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经协商一致，就土地承包经营权转包/出租事宜，订立本合同。
一、转包/出租土地基本情况及用途
甲方自愿将位于乡(镇)或街道村或社区村民小组或居民小组的亩承包地(详见附表)的承包经营权生产经营。
二、转包/出租期限
土地承包经营权转包/出租期限不得超过二轮土地承包期限剩余年限。转包/出租期限为年，自年月日起至年月日止。
三、转包/出租价格与支付方式
(一)转包/出租按下列第种形式计价：
1.实物。乙方每亩每年支付甲方公斤(大写：)转包/出租给乙方，转包/出租土地为农业用途，主营项目是__(稻谷、玉米、小麦等)，共计每年支付公斤(大写：)(稻谷、玉米、小麦等)，按该品种当年当地大宗上市时均价折算现金。
2.现金。乙方每亩每年支付甲方人民币元(大写：)，共计每年支付人民币元(大写：)。
3.其它。___________________。(二)转包费/租金按下列第种方式支付：
1.逐年支付。于每年月日前支付(当年度/下年度)转包费/租金，且每年递增%(约定不递增的填写零)，或每隔年增加元。
2.其它方式。_________________。四、甲方的权利和义务
1.有权获得土地流转收益，有权按照合同约定的期限到期收回流转的土地。
2.有权监督乙方合理利用、保护流转土地，有权制止乙方损坏流转土地和其他农业资源的行为，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。
3.乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途、违反城乡环境规划、破坏水利等基础设施或给土地造成永久性损害的，甲方有权终止合同。
4.流转土地被依法征收、占用时，除按投资权属明确为乙方或第三方的青苗补偿和地上附着物补偿外的其他补偿由甲方享受。
5.甲方于__年月日之前将土地交付乙方。6.不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动和生产条件的改善。
7.法律、法规、规章和政策规定的其他权利和义务。五、乙方的权利和义务
1.依法享有该流转土地的使用权、收益权、经营权和产品处置权。2.符合有关法律、法规、规章和政策的规定，并报经有关部门批准，可以在流转的土地上修建直接用于农业生产和管理的非永久性生产设施。
3.依法享受国家和当地政府提供的规模性产业发展的奖励、扶持、补助。
4.流转的土地被依法征收、占用、收回时，有权获得接包/承租土地后的青苗补偿、投资权属明确归己的地上附着物补偿及相关损失补偿。
5.依法保护和合理利用流转的土地。不得改变土地的农业用途，不得随意弃耕抛荒，不得损坏农田水利设施，不得从事违反国家法律、法规、规章和政策规定的生产经营活动。
6.合同期满或中途终止合同，应及时交还接包/承租的土地。需继续接包/承租的，在同等条件下享有优先权，并于接包/承租期满前个月与甲方平等协商，重新订立合同。
7.法律、法规、规章和政策所规定的其他权利和义务。六、违约责任
1.因一方擅自变更或解除本合同，无过错方依法可免除责任，有权要求过错方按照当年转包费/租金的%承担违约责任;给对方造成损失的，过错方还应当依法承担赔偿责任。
2.乙方逾期支付转包费/租金，每日按当年应支付金额的‰承担违约金;甲方逾期交付土地，每日按当年转包费/租金的‰承担违约金。
3.甲方干预乙方正常的生产经营活动，给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。
4.乙方不按本合同约定，改变土地用途、破坏水利等基础设施的，负责修复;不能修复或不能如期修复的，负责赔偿。
5.乙方接包/承租甲方的土地从事违反相关规定的生产经营活动受到国家有关机关的处罚，全部责任由乙方承担;由此给甲方造成的损害由乙方负责赔偿。
七、其他
1.签订合同时，对甲方留在转包/出租土地上的树木、竹林、地上附着物等的处理约定：;合同到期后，乙方因生产经营需要而投入新建的相关设施及地上附着物进行补偿的约定:。
2.合同期满或中途终止合同，除渠系、道路等生产设施外,对改变了土地使用用途的设施，若甲方接受则乙方不负责修复;甲方不接受的部分则遵循本合同第六条第4款约定。
3.乙方因生产需要招聘员工，在同等条件下，优先考虑甲方。4.乙方对土地进行再流转，需征得甲方书面同意，再流转期限不得超过本合同约定的流转期限。
5.本合同自甲乙双方签字之日起生效。经协商，决定申请(是或否)鉴证。未尽事宜，双方协商一致后订立补充协议，其补充协议作为本合同附件，具有同等法律效力。
6.其他需说明的事项：。7.本合同在履行过程中发生争议，双方可以通过协商解决;协商不成或协商后又反悔的，可以请求村民(居民)委员会、乡(镇)人民政府或街道办事处调解;不愿协商、调解或协商、调解不成的，以及达成调解协议后又反悔的，可以向___县(市、区)农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向县(市、区)人民法院起诉。
8.本合同一式份，甲乙双方或鉴证机构各执一份，发包方、乡(镇)人民政府或街道办事处土地承包管理机构各备案一份。
农村土地征收赔偿政策篇8
这片美丽的别墅和漂亮气派的公务员小区，所占大多是信阳市前进乡千禧村的耕地、果园、山林和民居。至今，这些村民尚居住在距此不远的简易房中。
记者随村民到政和花园北面去看已被占、荒芜了三四年的耕地，那是约二百亩平整的菜地和稻田。远处，是他们即将被占的林山。在千禧村西，正在丈量光明村一千亩左右的土地，其中大棚菜地为500多亩，蔬菜正长势繁盛。
沿新七大道，别墅往东，直到羊山新区管委会办公大楼招商大厦，马路两边的荒地大多被围了起来。村民说，它们本来是戴庙村、银钱村的稻田、菜地、山林和民居，都是熟田熟地，自2005年、2006年被占后，已经荒芜了三四年之久。为了应付上级检查，去年7、8月份，按照市领导的指示：“不能建设的围起来。”于是，它们被围了起来。
记者随村民看到，羊山新区的许多被占地，那些被挖掘机推掉的桃树又冒出了新枝，诉说着村民曾经的致富梦想，和对家园的回忆。
无证毁林，失地仍有直补
千禧村第一批地被占是在2004年，占了11组、12组耕地约六七十亩。村民均称，在没有任何协议的情况下，把钱送到被占地的村民手中，没有给村民留下任何手续。
2004年，羊山新区拆迁文件下达，据村民反映，最初的赔偿是菜地、稻田、麦地每亩补偿8000元，在村民们的努力争取下，补偿价格涨到1．5万元；山林和果园每亩赔8000元，但是这些树都没有赔钱。只有宅基地5米范围之内的树赔了钱。
村民把新区占地称为“先拿走，再找你买”。“他们先把协议签好了，再找我们签，并威胁说不签，扒你房子，补偿款也不给你。”村民李天霞根本不曾在协议上签字，也不曾按手印。但有一次她却在村干部处看到了那份签了自己名字的协议，问村支书是谁不经她同意替她签的名，并想要回协议，村支书不理也不给。
12组第二批地被占是2005年春天，2月，村支书、乡长、羊山新区主任来组里动员，限两个月内搬走，四月征的地，六月村民们搬的家。不愿搬走的，被新区执法队“穿着警服，拿着警棍”强行推掉，有的家庭电器、家俱⋯⋯甚至连换洗衣服都没拿出来。
第二次征地，千禧村12组共680多亩地都被占完了。虽然一星半点的地都没有了，村民却每年能领到粮食直补，“干部跟上边说我们还有耕地。”
不同意占地的村民，因为田地被断水断路，没法种了，只好与被占的地一起荒着。
征地时一些村民曾要求村干部出示国务院及省里的批准文件，村干部说：这些都没有，这是上面的意思。这个上面，指的是信阳市。
2007年7月11日夜，12组村民们100多亩的山林一夜之间被十几部推土机夷为平地。尽管向公安局报了案，但至今没有结果。这些成材林，大的直径有三四十公分，小的也有20公分，十七八年的树龄。至今不曾给过树的赔偿。
据国土部门熟知政策的官员介绍，占用林地需由林业局或林业厅批准，并在征用前向所有权人出示砍伐证和审批文件，村民和一些干部都说，他们要求出示这些文件，但始终不曾见过。并说，林业部门没有批准过。
村民和村民代表们告诉记者，千禧村的林地不算多，白高庙村、光明村、戴庙村山林最多，五千亩还不止，他们种植的板栗树年年丰收。这些被农民抱以致富希望的林木被毁掉了，没有林业部门的批准，没有砍伐许可证，也没有树的赔偿款。而拆迁文件中明文规定的一些安置补偿至今不曾兑现。村民代表说，征地时曾给老百姓下过一个文件：一人给半分地，种菜维持生活；或者折合成6600元的一次性生产、生活补偿款，至今不曾兑现过。还有被高官别墅占去的湖泊，至今没赔给他们钱。
虽然千禧村土地在2004和2005年被占，但河南省国土厅和信阳市羊山新区提供的河南省政府批复政和花园的批地文件，却均为2006年3月前后批复。
是荒地还是基本农田
羊山新区征地最早是从光明村、千禧村、白高庙村开始的，2004年就占了3000多亩耕地。来征地的人用铲车把稻茬铲掉，并特意用土盖住。群众就知道，这是违反政策的。“市政府及前面大广场占的地，连山坡都没有，都是好田。”这几个村的村民说。
“上边说占我们的是荒地。你看，我们都是熟菜地，我们以此为生。”12组村民拿出了他们的承包本让记者看。
荒地的说法的确是羊山新区对外的一致口径。记者曾被新区办公室主任张强陪同坐车沿公路行驶，他介绍：你看，都是荒地，连民房都没有。他还说，中纪委来调查的时候，也这样开车带他们转过。
但村民和一些干部却告诉记者：政府征用他们的都是责任田和果园、林地。为了应付上边的检查，他们用推土机把耕地和果园、林地推掉，并用土埋住，搞得高低不平，上边来检查，哪里看得出是耕地？他们就这样硬是把好田好地整成荒坡荒地。
数年来，羊山新区征地只有省里的批复，并没有向国土部和国务院报批过。根据《基本农田保护条例》，征收基本农田，必须由国务院批准。那么千禧村被占土地是否是基本农田？《条例》中规定的、应当划入基本农田保护区的耕地有：有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；蔬菜生产基地。千禧村是蔬菜生产队，并且是有良好的水利和水土保持的熟田熟地，远高于《条例》中的要求，应当被划入基本农田。
记者寻求基本农田的证明却费了一个多月周折。两度赴信阳，村干部知道记者去了，躲着连班都不上了。电话中问乡里基本农田和耕地情况，主管农业的副主任和农办主任或说“不知道，要问问新区”，或不接电话。乡办公室称乡里没有基本农田资料和土地利用规划，也没有基本农田保护责任书。几经周折，记者最终找到了该乡的农业统计员小吴，她说只存有2005年之后的农业种植情况账目。在2005年的账目中，记者发现，其他村都有详细的统计数据，唯独千禧村的统计数据是空白。记者问其原因，她说，2005年的数字上边收走了，而且这个表以后也用不着了，反正乡里的耕地都要被占完了。
但统计表中千禧村一栏的下方，有一行数字引起了记者的注意：粮食作物播种面积1565亩等。这一数据与整个乡其他村的数据加起来，才能与账目中几个合计数字相吻合。记者怀疑这就是千禧村2005年的粮食作物亩数。记者的怀疑在村里一位干部处得到了确认，他表示，千禧村交皇粮国税的耕地有1565亩，实际耕地数字至少有两千多亩。记者要求前进乡给予解释，无人回应或说不知道。
村支书葛林在电话中称，村里没有基本农田协议和责任书，至于占了村里多少耕地，村里原有、现有耕地数目，他都说搞不清，这是新区的事；要不，我到新区问一下。村民说，征地后，村干部们获得了每年公费旅游的奖励。
记者专程到河南省国土厅了解情况，后发去采访函，得到的答复是：所批的地不涉及基本农田，不用看。记者再三坚持要求查看土地使用规划图和基本农田图，对方说，规划处和耕保处外出公干，如果记者想看，须等他们回来，截至发稿不曾等到回复。
先占地后报批这本糊涂账
据了解，设立羊山新区是信阳市委、市政府加快城市化进程，全面建设小康社会的重大战略举措。根据河南省委、省政府《关于加快城镇化进程的决定》(豫发[2003]9号)明确要求，信阳市到2020年，发展成为100万人的大城市。而目前信阳市不到省委、省政府要求的一半，拉大城市框架，建设新城区势在必行。根据城市总体规划，羊山新区面积为76平方公里。
去年11月，信阳市羊山新区一份公开文件中称，新区已征收土地2万多亩。这些土地有没有得到过批复？土地管理法规定，征收下列土地，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；其他土地超过七十公顷的。
据一些村干部估算，仅前进乡目前被占耕地至少已达八千亩以上，加上林地，这两项在一万三千亩左右。此外，不属前进乡的银钱村等占耕地林地数字也很大。占这么多耕地和林地，得到了谁的批复？
信阳市一些党员干部告诉记者，羊山新区建立开发区并没有得到批准，属于“偷的锣儿敲不得”。报批时采取了化整为零的方法，并且报的是假材料，不是真实占地情况。而且为占地提前做了些动作，记者如果想了解真实情况，至少应该看2000年之前的耕地和基本农田图。
3月25日，记者收到河南国土厅的传真回复称：2004年至今，省政府共批了羊山新区1090公顷土地，分24个批次。其中耕地共有194公顷，林地51公顷。呈报省政府等待批准的还有三个批次，涉及土地面积115公顷，其中耕地为61公顷，林地10公顷。
即使只根据上述官方数据，也至少有3650亩未批先占。实际上，新区很大一部分地都属未批先占（本组报道已多处显示）。
事实上，上述数字与新区实际占地情况相差甚远，尤其是耕地和林地面积。根据一些村民及村干部的证明，仅仅千禧村已占的耕地，就至少有一千五百亩，如今该村还剩七八百亩耕地。目前千禧村还有两个组正在被做征地动员，这两个组被占之后，千禧村13个组就只剩3个组的土地存在了。
去年底征下来的与千禧村交界的三桥村的一千多亩土地正在挖掘。政和花园北侧，千禧村11组、王湾以北，村所属的刘湾、杨湾耕地300亩，山林250亩正在被占。这300亩地中，耕地至少有一百七八十亩。
据一些村干部反映，至今，前进乡已被占耕地达全乡耕地的百分之七十以上，并且还在不停地占下去，直到那位乡农业统计员所说的农业种植统计表消失的一天。土地法规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上，如果这么多水土条件良好的耕地都不是基本农田，整个乡都没有基本农田的话，不知信阳市是如何贯彻土地法的？
记者数次到村里和前进乡街道办事处要求看村里被征地的账目及征地前后的耕地数字，均被拒绝。村民说，为了应付上级，新区有两本账，一本是真的征地补偿账目，另一本是假的账目。
而由于新区先占地后报批，抛荒数年，化整为零，打捆报批，“批”和“占”这本糊涂账根本就没法算清。
失地农民的出路
土地管理法明确规定，禁止闲置、荒芜耕地。羊山新区不仅未批先占，更令人心疼的是，大面积被占耕地抛荒三年乃至四年之久。而被征地农民却不得不租种别人的菜地，或者另想办法讨生活，“粮食买着吃，但是菜太贵了，养鸡养鸭又没地方。”他们担心，新区这样占下去，不久的将来，农民想租地种菜亦不可能。
记者随村民穿过区政府伪装过的沿路“荒山荒坡”深入“后方”田地，看到了正在被泥土和权力湮没的大片平整的耕地，丘陵上被挖掘推倒的树顽强地冒出了新枝。村民怀疑，羊山新区未批先占、抛荒，或许是为了一两年后，可以顺利成章地冒充荒山荒坡来正式报批。
农民没有了地，不知如何延续未来。千禧村村民说，信阳市没什么厂矿企业，出去打工，年级大了，打工也难了。如果用补偿款买了回迁房，补偿款所剩不多，而且回迁房较为偏僻，连小买卖都不好做。他们是农民，他们还是想要土地。
根据国发〔2004〕28号文件和31号文件，必须把征地失地农民纳入社保体系。但前进乡日日不停地被征地，村代表和干部们却从未听说过给失地农民上保险之事。
对此，河南省国土厅用地处王处长告诉记者，河南省的具体社保标准2008年12月份出台，从2008年12月22日开始，新报批的土地都包含了社保的费用。2007年，国土部14号文件下来后，在河南省还没有具体标准之前，各地政府在报地时作了书面承诺，一旦省里确立了社保标准后，按社保标准执行。2008年12月，省里要求各地执行新标准，对下发前的无地、少地农民要着力解决这个问题。地价中，社保费用都是单列的。
他说，新征地农民，尤其是村民代表和干部，不应该不知道上社保的事。根据28号文件规定，报批前的程序是：必须履行告知确认程序，告知地块范围和补偿标准；补偿标准还要进行听证。应向被征地单位发听证告知，一般是发到村组一级单位，送达后还需签字确认，如果被征地农民有异议，可申请听证，只要有申请的，当地土地主管部门应该举行听证。省里批了征地之后，应该两公告一登记，即：地经批准了，谁批的，文号是多少；再根据批准的征地方案拟定具体方案，再公告，再征求群众意见等等。因此新报批的征地肯定知道，里面包含多少社保费用。
这样繁复的程序就是为了保护被征地农民的合法权益。对于前进乡村民代表和干部不知道社保一事，他表示不应该是这种情况。
但千禧村村民代表说，听证告知、听证等程序，从未有过。“如果有这样的程序，就不用上访了”。村民和一些基层干部从2005年开始就不停上访，但一直没有结果。他们被警告说如果再上访，就要把他们关起来。据了解，因为上访被关起来的已有数名群众，村民说，他们一直都严格遵守条例。
河南省国土厅王处长说，河南省从2005年逐步提高补偿标准，从去年开始，又进行了调整，上涨幅度较大，每亩除省会之外最低两万元。但是前进乡群众说，新区还是执行2004年的补偿标准。
村民说，希望上级来调查，村民带他们实地去看，占了多少地，都是什么地？当你不是安坐于车中由当地政府陪同视察，而是随村民进入田里，你会发现：被压倒的稻茬在哭泣。
记者手记：
在信阳调查的日子里，雨雪冰雹交加，彻骨透寒。记者在泥泞中跋山涉水，亲眼看到了那些因被占而荒芜三四年之久的耕地。也许信阳市可以借口说是为了建设，为了发展。然而，违反国家政策法规，侵占万亩耕地和林地，侵占数以万计农民的利益，让他们失去赖以生存的土地，失去生活和收入的来源，当地政府难辞其咎。而首先得到利益的，却是官员和公务员，是戴着官帽的开发商，当地一位官员抨击为“官夺民利”，相信人们不会认同这样的发展。
基本农田林地的n种官方说法
政和花园和新区有没有违反国家政策占基本农田？所占林地有没有得到林业部门的批准和砍伐许可证？记者从新区国土分局局长、前进乡土地所长、新区办公室主任、河南省林业厅处得到了多种矛盾说法。
土地所长pK土地局长
关于前进乡的基本农田状况，以及新区占地有没有占基本农田，羊山新区前进乡土地所长与其直接上级新区国土分局局长，有着截然不同的两种说法。
前进乡土地所所长吴清启介绍，乡里基本农田调整过两次。从2003年新区成立以来，根据市里统一安排，前进乡基本农田都调出去了，是报省里批的，早已没有基本农田了。他解释说：“因为市政府都搬过来了，不调整出去没法用啊。”他说：前进乡毗邻郊区，考虑到建设需要，很少设定基本农田，1999年新土地法颁布时，全省统一调整时，就已经调整过一部分。那次调整后还有，现在没有基本农田了。至于耕地，现在也不多了，这两年没汇总过。
羊山新区国土分局王德宏局长则作了与其下属所言大相径庭的解释：1997年至今，新区没有调整过基本农田。此次全国统一调整，他们现在正进行总体规划修编，新区的基本农田全部调减，上周刚报省里的，以后就不存在基本农田了。
他解释说，1997年编土地利用总体规划时，就预见到一部分建设预留地，划分建设预留地时就根据国道、省道和城市周边向外扩展。1997年编土地规划时有个建设预留地的规划线，他们现在报批的都是建设预留地的规模线以内的。佛山高速以北，前进乡往北很偏远的地方还有基本农田，但是报地还没报到那里。他介绍，高速这些国家重点项目，虽占了基本农田，但是按照政策已经报批国务院。新区批地不占基本农田。他否定了吴清启的说法，称1997年至今，中间没有报省里调整过。除了高速等国家重点项目经国务院批准外。
乡土地所长和区国土分局局长，两人都应掌握基本农田情况和调整情况，为什么说法会如此矛盾？国土部门政策法规处的一位官员介绍，调整基本农田有严格的程序，地方政府为了批地，经常非法修改，美其名曰“调整土地利用规划”。还有些地方，特别“精明”，制定规划时特别“超前”，把市区、市郊范围划得特别大，便于将来做手脚。
接受采访的相关专家认为可能存在这样一种情况：新区占了基本农田，向下面说调整过了，并已把基本农田调整完了，但并没报省里批，然后想趁此次全国调整把自己“漂白”；而下面的土地所，则认为新区数年前早已报请省里，把基本农田调整完了。
新区和省林业厅的矛盾解释
千禧村村民在山林被毁后曾到信阳市林业局报案，据村民反映：当时接待的闵（音）处长说，新区占整个乡的林地都没办证，是非法的；如果我们批，也是违法的；但市领导给他们作主，我们管不了。一些村的代表和干部说，新区被占地的农民意见最大的，就是林地果园无砍伐许可证被占，一亩仅赔八千，且不赔树的钱。
羊山新区办公室主任张强回答记者的质疑说：新区规划时，需要作为建设用地的林地，在2007年国家林业局进行林业普查时，已经把林地从地图上调整出去了。占补平衡，与基本农田一样。实际上从法律角度上讲，已经不是林地了，叫荒山了。不是林地，就不需要砍伐证和林业部门批了。至于村民的林权证，他说“不会有林权证的”。调整出去后，林权证就没了。
记者问，调整是哪里批准的？张强回答：调整是向省林业厅报批的，市里没这个权利。林业和土地一样，是高压线，谁敢违法办事？新区的规划，有几大绿环，不在绿环上就不是林地，千禧村不该有林地。并说整个乡的都调整出去了。
而河南省林业厅林政资源处的王处长电话中答复记者说，如果情况属实的话，肯定不对，不办证、不补偿都不对。森林法规定，采伐林木必须申请采伐许可证，按许可证的规定进行采伐；农村居民采伐自留地和房前屋后个人所有的零星林木除外。不管有没有林权证，只要现状有树，占地伐树，都需要林业部门批准，并办理砍伐许可证，这是森林法规定的。至于张强所说的“全国林业普查时把林地调整出去了，所以不需要办砍伐证了”这一说法，他表示说：没这说法。变成建设用地，需要林业部门的同意；变成建设用地以后，采伐林木也要以建设项目来办砍伐证。调整林地要有依据，如重大工程项目，必须有立项文件，经过林业部门同意后，才能变性质。即使调整了，项目施工前还需报林业部门批准，办砍伐证。没办砍伐证，在所有权人不知道的情况下砍伐，这种形为属于盗伐。
村民的林权证，只要没转让出去，就还是自己的。至于“全国林业普查时报省林业厅把林地调整出去了”这种说法，王处长说：“我不知道，我没听说过。”国土部门上述官员也表态说，这种说法不太可能。
农村土地征收赔偿政策篇9
我国现行征地安置政策基本上是一种纯粹的经济补偿办法，即国家按照被征收土地的原用途给农民予以直接的经济赔偿，如土地补偿费是对农户土地承包经营权的财产补偿，安置补助费是补偿农业从业人员因征地而就业不充分或一时不能就业所承受的损失，等等。肯定地说，这种经济补偿机制是必要的，目前显然也发挥了积极的作用，应该坚持下去并逐步得到改进。
也应认识到，现行的经济补偿机制是低水平、不全面的，难以完成所有的工作。大量的实证调查揭示，这种补偿在结果上无法恢复被安置者以前的收入和生活水平。在大多数情况下，即便及时足额给付了经济补偿，失地农民在很长时间以后仍会处于贫困状态。这就警示我们：现行的征地安置政策是一种普遍缺乏效用而且很容易被滥用的方法，不足以预防失地农民的贫困，必须加以调整和完善。
预防和缓解失地农民贫困问题的最好办法，是重新审视征地安置工作的政策目标和手段，且重点应放在检讨损失评估和补偿的思维方式上。进而言之，征地安置政策不应简单地视为支付赔偿或置换原有资产，其思路应更为宽广：使失去土地的人重新建立生产力并提高他们的生活水平。一句话，应把实现失地农民的“可持续生计”作为未来征地安置政策的基本目标。
“可持续生计”（sustainablelivelihoods）概念最早见于20世纪80年代末世界环境和发展委员会的报告。1992年，联合国环境和发展大会（UnCeD）将此概念引入行动议程，主张把稳定的生计作为消除贫困的主要目标。1995年，哥本哈根社会发展世界峰会（wSSD）和北京第四届世界妇女大会（FwCw）进一步强调了可持续生计对于减贫政策和发展计划的重要意义。所谓“可持续生计”，是指个人或家庭为改善长远的生活状况所拥有和获得的谋生的能力、资产和有收入的活动。在此框架内，资产的定义是广泛的，它不仅包括金融财产（如存款、土地经营权、生意或住房等），还包括个人的知识、技能、社交圈、社会关系和影响其生活相关的决策能力。
应当说，党和政府一直高度重视失地农民的可持续生计工作。计划经济时期，国家对失地农民普遍实行的“招工安置”或“就业安置”政策，就较好地解决了广大农民的长远生计问题。只是随着社会主义市场经济体制的逐步建立和户籍制度、劳动用工制度的改革，原有的招工安置和农转非等办法，在实践中已失去原有作用和意义，各种矛盾和问题才开始凸现。因此，重新理解和认识可持续生计政策，并以此作为征地安置工作的基本目标，具有很强的现实意义和政策意涵。
第一、设计合理的补偿机制。征地补偿金作为农民失地后原有资产置换的费用，在解决失地农民生活燃眉之急和重建新的生计系统方面起着关键性作用。因此，制定一个科学合理的补偿机制，是落实可持续生计政策的一个重要步骤。合理的补偿机制应以提高或恢复失地农民的收入和生活水平为目标。这可从两个方面加以理解。首先，征地补偿费即便不能做到对失地损失的“全额赔偿”，至少应保证及时足额支付置换农民原有资产的费用。基于现行法律规定的征地补偿费严重偏低的实际，未来的征地补偿标准应在现有的基础上着重考虑以下三个方面的因素，即土地的潜在收益和利用价值，土地对农民承担的生产资料和社会保障的双重功能和土地市场的供需状况。其次，置换资产最多只能使失地农户保持和以前一样的发展速度，而不能弥补由此损失的时间，“迎头赶上”。要想真正实现加速发展，就必须在此之外，还向失地农民提供以发展为目的的投资。
第二、引导和帮助失地农户积累资产。资产的社会福利效用是显而易见的：有了资产，人们可以从长计议，追求长期目标。更为重要的，积累资产本身对穷人的心理促进、意识提升以及行为方式的改变等具有巨大的潜在作用。事实也表明，土地、房屋、集体经济等资产收益，在预防失地农民贫困和减少家庭不安全感方面发挥着积极的作用。进而言之，引导和帮助失地农民积累资产，既是改善他们生计的一种速效、实惠、一举多得的好办法，也是帮助他们规避各种生活风险的重要的安全网之一。那么，通过什么样的机制和政策工具来实现上述目标呢？可行之策有两条：一是抓好失地农民的住宅规划与建设。城市规划部门与建设单位在设计建造失地农民的住宅时，既要考虑确保他们乐有所居，也要方便他们能从房屋资产中形成长效受益机制。二是壮大村级集体经济。对于必须由国家征用的公益性建设用地，可以在规划区内征用土地中留出一定数量土地，由村集体经济组织开发、经营。对于那些土地征用量大，土地征用补偿费较多的行政村，政府应积极倡导社区股份合作制的改革，促进集体资产保值、增值。
第三、促进失地农民生产性就业。对于失去物质性和生产性资产的农民而言，就业收入构成了大多数生存策略的核心内容。因此，为失地农民提供一份长期稳定的工作，是实现“可持续生计”目标的重要手段。具体而言，以下三个方面有助于促进失地农民稳定就业：一是提高就业能力。通俗地说，就业能力是指获得工作和保持工作的能力。如前所述，失地农民的智力含量、质量水平或专业级别均难于适应目前劳动力市场的需求及变化，政府向他们提供就业服务、就业培训、制定一些有利于保持工作的补贴显得尤为紧要。二是广开就业渠道。解决失地农民就业问题的根本出路在于发展经济。在此之外，另一个重要的方面是，政府要积极探索多种形式就业安置办法，即把就地安置、招工安置、投资入股安置、住房安置、划地安置和失地农民自谋职业等安置形式有机地结合起来。三是消除就业障碍。社会各界要像关心城镇下岗职工那样关心支持失地农民的就业与再就业，逐步清除各种不利于统筹城乡就业的制度和文化因素。其中关键的一步是，应把失地农民纳入城镇就业体系，与城镇居民享有同等待遇。
第四、建立普惠的社会保障机制。在现有体制下，农民失地犹如经历一次经济和生活上的剧烈地震。无论征地补偿机制多么完善，不可避免会有部分失地农民或家庭沦于贫困的世界。切实保护这些最容易受到伤害的人群，既是社会公正的体现，也是政府职责所在。为此，在土地征用过程中，为失地农民建立普惠的社会保障机制极为必要。实际上，如果失地农民的社会保障机制健全，就不需要那么多详细复杂的、针对具体项目的补偿。换句话说，如果把解决失地农民的社会保障问题作为征地的前置条件，不仅有助于预防失地农民陷入贫困风险，也有利于国家必要的征地工作高效健康运行。普惠的社会保障机制要可持续，必须基于两个前提：一是将解决失地农民的社会保障问题作为征地的前置条件；二是为失地农民设立的各项社会保障制度，不宜直接与现行城镇的类似制度衔接。三是为失地农民社会保障制度建立专项基金。其中政府的必要投入至关重要。
三、落实政策手段的具体措施
1.关于完善补偿机制。
——修改《土地管理法》中与市场经济要求和保障农民权益不适应的条款，切实改变现行征地制度对农民的补偿标准严重偏低，违反市场经济和城镇化基本规律的现状。
——建立和完善农用地分等定级和农地价格评估体系。综合考虑自然条件、区位条件、环境条件等，对农用地进行分等定级；结合农用地等级，制定农用地价格评估办法。以农用地分等定级和农用地评估价格为基础，以经营性目的的农地转用市场价格为参照，确定土地财产补偿标准；参照资产评估办法，确定其他各类财产的补偿标准；参照城乡劳动力工资水平和养老、医疗、失业等社会保障，确定就业安置补偿标准。
——在单纯的征地补偿费用之外，再增加一定数量的投资资金，专门用于失地农民创业和发展。
2.关于资产建设。
——实行留地安置政策。国家征用土地时，应在规划区内留出一定数量土地返回给村集体，用于安置失地农民。留用地比例以征用地总面积的20％为宜，10％专项用于村集体发展二、三产业，另外10％用于农民生活安置。
——搞好住宅小区规划。原则有三：一是住宅最好规划在具有一定商业价值的地段，如沿街，靠近集市等。二是住宅应实行小区化。居住小区化不仅能方便居民日常生活，居住区内商业用房也可作为村集体资产获取收益。三是推行多层公寓住宅。多层公寓既可把节约下来的宝贵土地用于发展集体经济，形成一份产业，也便于失地农民在满足自住的基础上，有一定面积的房屋用于出租，获取租金收益。
——探索集体资产保值增值机制。有效措施之一是，积极倡导社区股份制改革，把资产量化到个人，并明确权利与责任。
3.关于就业促进。
——千方百计增加就业。可行的策略有五条：一是建议在出让土地时，本着互惠互利的原则，与征地单位签订提供一定数量或一定比例就业岗位的协议，或在同等条件下优先吸纳被征地单位的劳动力。二是大力开发社区就业岗位，把解决失地农民再就业问题同加强城市的绿化、环保、卫生、交通、便民服务等项事业结合起来，使之形成提供就业岗位与创造本地财富的新循环。三是将失地农民纳入小额担保贷款的政策范围，提高他们自主创业、自谋职业的积极性和成功率。四是实行公共就业工程计划，如实施建筑、道路、绿化、社会建设等劳动密集型工程，或结合当前城乡环境整治等工作，帮助大龄失地农民再就业。五是就业资源枯竭地区，应组织开展劳务输出。
——重点加强失地农民的就业技能培训。有益的经验是：以市场的需求和农民的需求来定培训项目（对失地农民实行“菜单式”和“计单式”培训），以竞争定培训机构（对就业技能培训机构实行面向全社会的招标制），以补贴促参与（对参加就业技能培训的失地农民，政府给与一定的财政支持）。
——用经济手段和优惠政策降低劳动力成本。如对招用失地农民的企业，政府给予一定的收费减免、社保补贴、岗位补贴等优惠政策；对自主创业的失地农民，与下岗失业人员一样同等享受在就业方面的优惠政策，如免交相关税费、提供小额担保贷款等优惠政策。
4.关于社会保障制度建设。
——将解决失地农民的社会保障问题作为征地的前置条件，把不妥善解决社会保障问题就不允许征地作为改革征地制度和完善征地程序的重要内容。
——为失地农民设立的各项社会保险制度，应遵循“低进低出”的原则，即设计一种“少缴费、少得益”的新制度。参保者得益之“少”的下限，以保障“基本生活需求”为准。
农村土地征收赔偿政策篇10
关键词：城市化；浅层化；失地农民
中图分类号：F299.2文献标识码：a文章编号：1001-828X（2012）07-0-01
2011年，中国的城市化率由1978年的17.92%提高至47%，但存在着过度“房地产化”、城市定位“雷同化”和“浅层化”三大弊病。城市化扩张浅层化是指在高速发展的城市化进程中，失地农民实际生活水平、消费水平、就业水平、受教育水平和人口素质等并未真正市民化的现象。浅层化带来的不利影响是城市工业和服务业缺乏后续发展动力，城乡二元现象演变为城市内部人与人之间的二元。
一、贵阳市金阳新区城市化扩张浅层化的表现
1.原有村民与新区移民的收入差距逐渐拉大
失地农民由于获得征地补偿收入会短期明显提高，但从长期来看原有村民与新区移民的收入差距将逐渐拉大。以贵阳市金阳新区为例，在征地前，新区农民主要依靠农业耕种及与农业相关的劳作取得生活来源。失地后，村民获得了相应的土地赔偿款，使其收入一时巨增。目前金阳新区大部分村50%以上的劳动力年龄人口没有正当的、可持续的劳动收入，部分村这一比例甚至高达90%。
2.就业安置政策的脱节与农民归属感的缺失
中国农民对世代耕种的土地和所处的乡村有浓厚的乡土情结。金阳新区小王田村的村民在配合建设征拆前，集中举行了“最后的晚餐”告别老屋活动。失地后，农民的归属感便缺失。调查问卷表明，在更愿意外出打工还是留在金阳新区工作时，大部分村民选择后者。其原因按照村民的回答可归纳为三点：一是在自己的土地上工作；二是和乡亲邻里一起工作；三是始终是自己投资的事业。可见，村民在失地后始终想要寻找原来的归属感。因此，外出就业归属感的缺失，应该是金阳新区劳动年龄村民不愿意外出就业的原因之一，也是就业安置政策成效不大的原因之一。
3.文化教育建设滞后于城市化建设
城市化的真正内涵不仅限于高楼林立、企业的开办和招商引资的多少，经济发展本在于人。只有人实现了城市化，才不至于城市化演变成所到之处农民的空心化和边缘化。而文化教育是促使农民市民化的重要途径。以金阳新区为例，本地村民的人口素质严重滞后于建设。目前，新区农民的文化层次结构为：小学文化人口占22.53%，初中文化人口占75.6%，高中文化人口占1.69%，大学及以上文化人口占0.09%。如果相关的教育和培训跟不上，那么这种滞后将在三代人甚至更多代人的身上延续。
二、贵阳市金阳新区城市化扩张浅层化的原因
1.土地和房屋市场价值的快速增长使农民价值观扭曲
金阳新区自开发建设以来，土地拍卖价格和商品房价格不断攀升，加上安置房落实前可观的过渡费，农民看到了“抢栽”、“种房”的经济利益，因此更早的放弃了辛勤劳作的优良传统，选择了不理性的投机方式，这给新区的长期稳定埋下隐患。
2.征拆赔偿方式单一，忽略文化教育补偿
目前国家采取的征拆赔偿方式主要是经济赔偿，一夜暴富使得农民本身接受教育的欲望不强。而文化教育水平决定着农民几代人的人口素质，是他们实现市民化的重要途径。调查中也有部分农民表示如果后代教育问题得到很好解决，可以适当替代经济补偿。失地农民的教育滞后，则他们作为城市居民的素质将得不到提高，浅层化问题将得不到根本解决。
3.村集体经济发展严重滞后是农民不能实现增收致富的重要原因
调研表明，农民不能实现增收致富的原因在于：村民本身素质不高、外来劳动力与本地村民形成就业岗位竞争、就业和劳动技能培训与村民工种不匹配、失地农民外出就业缺乏归属感和收入保障、村集体经济发展严重滞后。村集体经济发展滞后是就业安置脱节的关键原因。征地时，村民本身的素质已是既定事实，短期内要提高村民本身的素质来解决就业是不现实的。
三、解决贵阳市金阳新区城市化扩张浅层化问题的政策建议
1.发展村集体经济，使失地农民实现可持续增收致富
发展村集体经济，农民在自己村的企业就业不光工资水平较高，年底还有股份分红，可以重拾农民失地后丢失的归属感。此外，发展村集体经济可以根据农民自身的条件，为其安排与其技能相对应的工作，或者按照其即将要担任的工作进行有针对性地培训。
2.建立文化教育补偿机制，增加公共设施和公共产品的有效供给
设立征地文化教育补偿机制有利于保证失地农民后代享受公共设施和公共产品(如医疗、教育等)的权利和经费。经费可以探索从经济补偿中留成。村集体经济的发展将有利于弥补这个缺口。从各地发展村集体经济的经验我们可以看到，那些集体经济富裕的村不仅公共事业和公共服务的供给水平没有降低，而且还有新的提高。如常州市五一村利用集体经济大力兴办社会福利，投入2200多万元建造了五一实验学校，全村学生从幼儿园到小学全部免费，还设立教育基金对五一村的学生考入高中、大学给予奖励。
3.加强失地农民的精神文明和民主政治建设
城市化建设一要靠物质基础、二要靠精神文明。失地农民的精神面貌和价值观需要用积极向上的思想观念去统领，失地农民的归属感需要文化生活和民主政治来重建，因此城市化建设客观上离不开精神文明建设，民主化进程也必须加快。如华西村内各种文化娱乐设施一应俱全，还建立了全国独一无二的精神文明开发公司、华西特色艺术团、华西之路展廊等宣传教育载体。
参考文献：
[1]张杰,李可立.中国城市化背景下村落空心化形成机制及调控研究[J].开发研究,2010(06).