养老服务盈利模式篇1
关键词：养老地产;经营模式;管理模式;盈利模式
中图分类号：F293.3文献标识码：a
收录日期：2015年2月5日
一、引言
人口老龄化已成为困扰我国社会和经济发展的突出问题。2010年全国第六次人口普查数据显示，我国60岁以上的人口数为1.77亿，将近占人口总数的13.26%，并且老年人口数量以3.40%的年均增长率递增，预计到2020年我国老年人口总数将达到2.48亿。随着我国老龄化步伐的加快，以及“421”家庭结构的日益增多，相对单一和落后的养老模式越来越满足不了老年人口的养老需求。养老地产可以在一定程度上满足我国日益增长的养老需求。因此，分析及构建适合我国的养老地产经营模式对于促进养老地产更快更好地发展，解决老年住宅需求问题有重要的意义。
二、我国养老设施现状及养老地产市场前景
（一）我国养老设施现状。目前，我国的养老模式主要包括家庭养老，养老院、福利院等机构养老模式，但是不论是养老院、福利院等养老机构的管理水平、服务质量，还是其提供的床位和接纳的老年人口数量，都远远不能解决庞大的养老需求。我国的老年设施相对单一，大部分是靠政府或社区投资建立的敬老院、福利院等机构，其管理水平很落后、规模小，设施陈旧。我国现有养老院大约42，000多所，另外加上社会兴办的其他老年机构，现在收养的老人总数还不足100万，远不及我国老年人口的1%。一方面从数量上来看，养老机构数量远远不能满足老年人的养老需求;另一方面从质量条件上来看，设施和简陋、服务水平较差，只能满足老年人基本的生活需求，但是对于精神和医疗服务等特殊需求还无法满足。
（二）我国养老地产市场前景分析。现如今，我国众多家庭已经演变成“421”的家庭模式，即一对青年夫妻要同时赡养四位老人并抚养一个孩子，在现在的社会经济下，子女的负担越来越重，赡养老人力不从心，同时也造成了相当部分的“空巢老人”，无人看护。传统的家庭养老模式已经满足不了我国的养老需求。
我国“十二五”规划提出建设“9064”养老模式结构的社会养老服务体系，即90%的老年人通过居家养老，6%的老年人通过社区养老，4%的老年人通过机构养老，这种“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”的养老模式建设，表明了政府从强调家庭养老到社会养老的重大转型，因此养老地产有很大的市场潜力。由于养老地产不同于普通商业地产，它的开发要涉及各方主体，包括政府、开发商、保险机构、医疗卫生及其配套服务机构等各方，还需要整合整个产业链的资源，所以运营过程很复杂，而且由于养老地产不只是提供住宅，更注重的是后期配套服务的盈利，所以投资回收期长，投资风险大，再加上我国对于养老地产项目的开发仍处在探索的阶段，并没有形成规范的商业模式，所以养老地产在我国仍处于初级阶段。综合来看，我国养老地产有很大的发展机遇。
三、国外养老地产经营模式分析
在上世纪中期，西方发达国家相继步入了老龄化社会，经过几十年的实践和发展，对养老地产的运作积累了一定的经验，其中最典型的是美国和日本，其养老体系建设已日渐成熟，值得学习借鉴。
（一）美国养老地产经营模式分析。美国施行以机构养老为主，政府立法鼓励并监督的方式。养老机构主要有非营利性和营利性两种模式，前者主要由政府或宗教机构投资建立;后者多为私人开发商建立。养老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、护理型老年人住宅、综合性住宅社区等。
一方面美国养老地产主要是通过专业的管理咨询公司来实现其融资、运营管理、医疗护理、餐饮等项目。这样就可以解决开发商缺乏运营经验的短处，通过专业的管理公司可以使得后期配套服务做的更加完善，获得更好的入住水平。营利性养老地产大多采用“一次性会费+月服务费”的收益模式，此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益，可谓是一举两得。
另一方面通过“倒按揭”的运营模式来实现以房养老，从而解决了大量拥有私有住宅的老人的养老问题。“倒按揭”指的是老人可以将房产抵押给保险公司、银行等金融机构，然后定期从金融机构获得一定数额的养老金或是接受老年公寓提供的服务，等房主逝世后，其房产出售用于归还贷款。倒按揭的形式有三种，即房产抵押倒按揭形式、商业公司倒按揭形式、政府担保倒按揭的形式。
（二）日本养老地产经营模式分析。日本施行以政府扶持为推动的养老方式，注重以补助扶持的方式来推进养老事业，对于老年住房改扩建给予扶持，发展老年公寓、对老年人实行补助，而且对老年住宅的建设给予财政金融支持，以吸引开发商进入养老地产市场。
日本养老住宅的运营模式大多是出租并收取服务费的形式。盈利模式主要是与消费者签订出租合同后的后续养老服务。消费者可以根据自身需求选择所需的养老服务，然后与经营者签订独立于租房的合同，这样个性化的服务，更能满足消费者物质和精神生活的需求。
同时，为了降低运营成本，增加收益，日本很多养老服务机构实行全国连锁经营的方式。连锁养老机构不仅为常住的老年人提供养老服务，还对周围有需求的老年人提供日托或是短期入住服务，这样就可以利用现有养老设施为更多的老年人提供服务，还能提高收益。
（三）国外成功经验对我国养老地产发展的启示
1、政府支持是开发养老地产的有力保证。在我国福利制度和金融市场较不完善的背景下，养老地产的发展离不开政府的大力支持。首先，政府应加快完善建设福利保障制度，增加老年人养老资金来源。其次，提供优惠政策，鼓励开发商开发养老地产。同时也应该建立监督保障制度，引导养老产业健康发展。
2、施行“倒按揭”养老方式。倒按揭即以房养老，其得以实施的前提条件是老年人有房产，而我国有众多的有房产但收入水平较低的老年人，以房养老正是解决这部分老年人口养老问题的重要方式。目前，我国有关倒按揭的法律法规还不完善，具体实施起来存在一定困难，所以要加快相关法律法规建设，为倒按揭养老方式的施行提供保障。
3、通过专业化的管理咨询公司来运营。我国养老地产的开发与运营尚处于尝试探索阶段，开发商缺乏养老地产经营管理相关经验，通过专业管理咨询公司负责养老地产的融资、运营、医疗护理、餐饮等的运作，可以很好地促进养老地产开发项目的实施。同时，实行养老服务机构全国连锁经营的方式，以节约成本，扩大品牌知名度，培养专业管理团队，使综合效益最大化。
四、我国养老地产经营模式构建
（一）我国养老地产管理模式构建。养老地产管理模式主要根据运营主体的不同分为开发与经营管理相结合和开发与经营管理相分离的两种模式。
1、投资开发与后续经营管理相结合的模式
（1）开发商管理模式。开发商管理模式是指养老地产开发完成后，其后期管理与运营由开发商直接负责。这种管理模式下，消费者只需面对单一经营者，有利于沟通和了解消费者的个性化需求。在开发商管理模式下，开发商除了前期的开发建设，还要负责后期的运营管理，所以更适合有物业管理服务优势且社会资源整合力强的开发商。
（2）战略联盟管理模式。战略联盟管理模式是指开发商与提供各方面专业化养老服务的机构建立长期合作关系，来共同负责养老地产的日常运营，以此构成完善的养老服务体系。通过这种战略联盟的管理模式，开发商可以和一些竞争力强、品牌知名的机构建立战略联盟关系，从而打造整个服务产业链的品牌影响力，建立住宅和养老服务一体的养老地产。
2、投资开发与后续经营管理分离的模式――专业公司管理模式。投资开发与后期运营管理相分离的模式指开发商只负责前期地产开发，不对后期运营进行直接管理，而是通过引进专业管理公司来负责养老地产的日常运营。主要有以下几种模式：
（1）净出租模式。净出租模式指养老地产的开发商将物业租赁给管理公司来运营，开发商通过每年收取固定的租金来获得收益。运营过程中的各种费用和风险等均由运营商承担，运营过程中所获得收益也属于运营商所有。采用这种模式，对开发商来说风险最低，收益也最稳定，但后期运营过程中的附加价值没有很好地体现出来。
（2）委托经营模式。委托经营模式指养老地产的开发商将物业委托给管理公司运营打理，每年支付给管理公司一定比例的管理费用，而后期运营过程中的费用和各种风险都由开发商承担，但开发商也可以获得后期运营带来的收益。此种模式下，开发商的收益大，但面临的风险也高。
（3）出让模式。出让模式指养老地产的开发商将物业经营权益出让给运营商，以此获得一次性的收益，后期运营过程中的收益和各种风险费用均由运营商承担。这种模式下，开发商可以一次性回收投资并获得利润，但是后期运营过程中的附加值也没有体现出来。
（4）出让+委托经营模式。出让+委托经营模式是指养老地产开发商将物业的部分权益出让给管理公司，并将物业委托给其管理运营。这种模式是前两种模式的折中，运营商可以获得管理费和出让部分的权益。此种模式的优势在于开发商出让部分物业权益给运营商，可以充分调动运营商运营管理的积极性，从而获得更好的物业收益。
（二）我国养老地产盈利模式构建。养老地产相对于传统地产来说，社区配套成本和后期持续运营成本有很大的提高，所以选择合适的盈利模式对于开发商回收成本获取利润尤为重要。养老地产的盈利模式要考虑到后期服务方面，总结起来包括销售、出租、租售并存、会员制盈利模式和“倒按揭”模式。
1、租、售、租售结合、会员制盈利模式
（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指开发商出售养老地产的全部产权。其优势在于快速回笼前期投入的资金，开发风险小，但是也放弃了由后期配套服务所衍生出来的利益增值。
（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式体现了养老地产的核心意义，即通过持续经营为老年人提供养老服务，在服务过程中获得稳定的收入，而不是像一般的房地产通过销售房产来获得收益。由于前期开发过程中需要大量资金投入，再加上后期经营过程中的大量资金需求，因此这种模式适合有资金实力的开发商运用。
（3）销售与出租结合的盈利模式。租售结合盈利模式的收入来源包括一次性收入来源和长期性收入来源，一次性收入来源是指独立住宅的销售收益;长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式是前两者持有和销售模式的折中，是针对前期资本投入回收和后期服务盈利问题而产生的一种两者兼顾的盈利模式。此种模式下，销售和出租的合适比例需要开发商根据自身具体情况决定。
（4）会员制盈利模式。此种盈利模式是指销售会籍，先缴纳一定的定金入会，然后每月交取一定的服务费，最后定金返还的一种入住方式。此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，运营开始便可以收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益。这种模式适合资金实力不具优势的开发商运营。
2、倒按揭盈利模式――“以房养老”。倒按揭盈利模式，指养老机构在获得老人允许后，由其或是委托给金融机构将入住的老年人的住房出租，通过获得的租金收益来入住养老机构;或者采取置换的方式，将老年人的住房与老年住宅进行等价对换，直到老人过世之后，再将原对换的房产折价返还其法定继承人。倒按揭方式可以很好地解决中低收入但有房产的老年人的养老问题。
五、结语
通过对国外养老地产成功经营模式分析与借鉴的基础上，构建了我国养老地产的管理和盈利模式。管理模式分为投资开发与经营管理相结合和投资开发与经营管理相分离两种模式，具体包括开发商管理、战略联盟管理、专业公司管理三种管理模式，并根据委托方式的不同将专业公司管理模式分为净出租、委托经营、出让模式、出让+委托经营四种模式。盈利模式，包括租、售、租售结合、会员制和倒按揭盈利模式。
主要参考文献：
[1]康琪雪，张恒铭.居民购买养老地产意愿及其影响因素[J].财经问题研究，2013.12.
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[3]马明，韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究[J].中国国情国力，2013.5.
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[5]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京：北京交通大学，2011.
养老服务盈利模式篇2
关键词：发展模式；养老地产；策略
养老地产又被称之为企业盈利型老年住宅，该地产的开发经营方式具有一定的立体型，与房地产开发、商业地产的运营以及养老服务、金融创新相结合。将养老住宅作为重要的基础，集娱乐、餐饮以及养生等方面概念于一身，不断的完善时下养老地产的发展。当前，养老地产主要是我国实现居家养老、社区养老等相结合的社会化的一种养老方式，是一种养老载体，该方式正在被不断的推广。
一、时下养老地产盈利模式类型分析
首先，养老地产盈利来源主要在客户定位、土地获取以及政策优惠补贴等方面体现出来，如果按照盈利模式进行分类，则可以分为全部出售模式、销售+持有模式、会员制管理模式以及只租不售模式。
全部售出模式主要是养老概念住宅加之超配套设施。将出售房屋产权作为主要形式，将区域级别配套并举等；销售+持有模式主要是养老概念加之养老地产[1]。住宅销售和嵌入式老年公寓等各个方面运营情况结合，实现养老地产销售+持有模式；会员制管理模式主要是销售会籍。应用会员制管理模式，向外界出售不同期限的会员卡，变相实现销售+持有模式，最终实现会员制管理模式；只租不售模式主要由医疗健康社区担任全部运营职责，区别对待自理、半自理以及非自理客户，依据不同情况收取不同的租金，使得只租不售模式能够真正的实现。
其次，老年住宅市场类型也有一定的区分。主要被分为政府福利型、政府收益型以及企业盈利型。其中政府福利型主要是通过政府组织与开发经营管理之下的社会福利老年机构，是一种传统的养老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相关部门组织开发与经营的，将出租形式作为重要收取相应费用的老年住宅形式，分析政府在养老地产方面的补贴和介入[2]。通常，政府收益型又被分为公办民营形式和民办公助形式，例如我国北京会晨老年公寓等。实践表明，现阶段我国养老房地产的形式，主要为了能够满足政府和一些低端客户的需求，在经营中也有一些养老房地长出现亏损经营的现象。但在政府福利型和收益型老年住宅，运营主体或者投资性主体方面，都会在政府支持之下获得一定的收益，收益幅度提升并不明显，但是在这期间专业化服务能力也能够得到一定的培育；而企业盈利型主要通过企业投资开发建设与运营单体等进行，明确基本的老年社区设计配套设施。企业盈利型可分为嵌入式老年公寓、老年社区与高端养老养生综合体等模式，这些不同的模式都被认为是养老地产。
二、时下养老地产现有政策分析
（一）法规政策支持与政府态度、相应的基本策略分析
针对时下养老地产发展模式，一方面，我国明确了在老龄化加速问题上，应该由政府承担相应的责任。另一方面，需要采取有效的策略应对老年化问题，明确基本老年的保障与低端养老服务等都需要由政府承担，并且要不断的鼓励社会资本与产业资本机构积极的参与到我国养老事业行列里，从而为老人提供更加优质的养老服务。另外，要政府在这一过程中需要明确具体的政策与措施，坚持"粗线条到细致化"的原则，在承担责任的基础之上，将相应的措施真正的落实，以有效保障养老房地产问题能够得到解决。
（二）政府坚持扶持和优惠措施
当前我国老龄化问题已经日益严重，因此我国政府不断的推出新的政策以有效的解决老龄化带来的房地产方面的问题，有效的扶持社会化养老事业的发展。在这一过程中，需要明确我国社会福利事业开展的总体思路与建设目标，不断的鼓励社会力量的投入与自身的投入，并且利用相应的优惠政策[3]，确保将养老服务推崇到最高点，在能够应对老龄化问题的基础之上，提供最优的养老服务。
总结：
本文主要从两个大的方面着手，时下养老地产盈利模式类型以及时下养老地产现有政策进行分析，明确现阶段我国面临着严重的人口老龄化问题，这给我国养老房地产发展设置了一定的障碍。为了能够在应对人口老龄化问题的基础之上，提供最优的老年服务等，我国政府提出需要加大社会投入以及政府资金投入力度等，并且我国政府需要承担一定的责任，不断的鼓励社会各个阶层参与到养老事业中，以便提升养老服务的质量。
参考文献：
[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012，（10）：38-42.
养老服务盈利模式篇3
朱婀丹
（武汉商贸职业学院经济管理学院，湖北武汉430000）
【摘要】CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，具有自身的特点。国外成功的CCRC开发模式不但能满足我国老人居家养老的需求、满足老人不同生理年龄阶段的养老需求、满足中高端老龄人口的养老需求，而且还能满足我国养老地产企业可持续发展的要求。我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。
关键词养老地产；CCRC模式；养老需求
CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人——居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人——当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人——当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。
1CCRC开发模式特点
在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。
1.1紧凑的规划布局
CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。
1.2满足多方位的居住需要
CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。
1.3租赁为主的经营模式
在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。
1.4较高的管理和护理服务人员比例
CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。
2CCRC开发模式对我国的启示
2.1满足我国老人居家养老的需求
CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯,仍希望与子女同住或就近居住,因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。
2.2满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求
入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。
2.3满足我国中高端老龄人口的养老需要
虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。
2.4满足我国养老地产企业可持续发展的要求
养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。
目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。
参考文献
［1］李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计,2012(8):20-23.
［2］洲联集团.五合智库.养老地产的6大规划要点[J].东南置业,2013(1).
养老服务盈利模式篇4
关键词：老龄化；养老地产；老年公寓；盈利模式
abstract:the21stcenturyChinaisagingsocietyinanall-roundway,theelderlypensionproblemhasgraduallybecomethefocusofsocialattention,facinghugepensionmarket,realestatedevelopershavebeenaggressiveintheelderlyapartmentdevelopment.inthispaper,wediscussedsomeelderlyapartmentdevelopmentpresentsituation,firstisthebackgroundtodotheanalysisofthecurrentelderlyapartmentdevelopment,becauseChina'sagingprocesswithelderlypopulationbaseislarge,growingfaster,makestheelderlyhousingmarketisbothanopportunityandchallenge.thenthepaperdiscussestheelderlyapartmentdevelopmentofthreekindsofprofitmodel,analyzestheoperationcharacteristicsofthreekindsofprofitmodelandthemaincase,hopewecanthroughthecurrentresearchsituationofmoreandmorearousedtheconcernofthesocietyforoldagepensionproblemandthinking.
Keywords:ageing;endowmentrealestate;elderlyapartment;profitmodel
中图分类号：F293.3文献标识码：a文章编号：2095-2104(2013)
一、中国的老龄化及养老方式现状
（一）我国当前老龄化社会的现状
我国老龄人口于1999年即以超过国际老龄化社会10%的标准，整体进入老龄化社会。根据联合国的规定，一个国家65岁以上的老年人在总人口中所占比例超过7%或60岁以上人口占10%之上的国家称为“老龄型”国家。目前中国60岁以上老人已达1.78亿，占总人口的13.3%，而且正以每年3.2%的速度递增，进入老龄化。另据国家统计局统计数字表明，到2025年，我国老年人将占全国总人口的19.34%；到2040年，老年人将占全国人口的27.8%，届时三个半中国人中就有一个老年人。（见表1-1，表1-2）如此高的老年人口率预示着中国的老龄化问题将格外严峻，如何安排好日益增多的老年人，切实解决好急速增长的老年人口与社会生活保障之间的矛盾，将成为和谐社会建设中迫切需要解决的问题。
表1-1我国老年人口发展统计数据单位：万人，%
注：数据来源中国统计局，中国人口年鉴2011[m].《中国人口年鉴》杂志出版社，北京，2011年12月.
表1-2我国老年人口比重增长趋势单位：%
注：数据来源中国统计局，中国人口年鉴2011[m].《中国人口年鉴》杂志出版社，北京，2011年12月.
（二）我国当前老年人的养老方式
世界上公认的养老方式一般有三种形式：1、传统的居家养老；2、社会养老；3、个人、家庭和社会结合的养老方式。我国老年人当前选择养老和住宅的方式,由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居。除此以外还有托老所、福利院以及老年公寓等。
由于社会经济发展使家庭结构急剧改变，三代人共同生活的家庭已经渐渐远去,目前老年人大多孤身或同子女分住。按照自然规律，人进入老年后无论精神感官或肢体都会不同程度的出现衰退或残疾，身心疾病成为影响他们自主行动的内在因素；年事越高受此影响越大，越需要更多的照顾。当代老人还是多子女的居多，儿女可以轮流照顾，而一旦进入“四二一”模式，那时子女便会显得力不从心。同时社会安全福利和个人养老金的增多,也使得更多的老人需要独自生活,据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成一个体量惊人的现代养老产业。
（三）我国养老市场的供给概况
1、养老机构供给种类
我国的养老机构主要包括社会福利院、敬老院和养老社区等。
社会福利院。社会福利院主要面向城镇“三无”老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人，或者其法定赡养人、扶养人确无赡养、扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。
敬老院。敬老院主要针对城镇的各类有一定经济能力的老年人。敬老院分为公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，自负盈亏。
养老社区。养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老、公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。
家庭养老的养老社区通常子女与老人同住一养老社区，主要的养老服务由子女提供，但社区也提供一定的补充服务，如日间看护等。以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理能力的老年人。此类社区一般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常的家政服务、生活服务、出行服务等。以看护养老为主要形式的养老社区，主要针对半自理或无自理能力的老年人。除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务、搀扶服务、喂饭服务等。
2、养老机构供给总量
当前我国城乡公办的各类敬老院、福利院、养老院等老年社会福利机构共有39500多个，养老床位149.7万多张，但平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨大，绝大部分的需求都无法得到满足，养老产业的发展空间十分广阔。
二、老年公寓开发的盈利模式分析
“养儿防老”的观念已经过时，更别说是在具有中国特色的“四二一”模式下，愈发显得艰难。在9成老年人选择居家养老的政策前提下，绝大多数要靠市场化来解决养老居住问题。与国外众多资本竞相进入养老产业不同的是，在目前中国，地产商是承担市场化养老的主力军。老年公寓开发的全链条由地产商独立完成，地产商成为了中国式养老的绝对主角。
养老激起了房地产企业一波又一波的热情，以“招保万金”为首的大型房企纷纷试水老年公寓，财大气粗的保险公司也高调插足，养老地产可谓风起云涌。大腕云集，但以盈利模式论老年公寓的开发无非三条路可走：租售结合、会员制、保险产品。
（一）风险最小的租售结合模式
就整个产业的实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期的运营管理及服务才是企业持续追求的利润点。但由于前期投入成本巨大，加之资金回收期长，就当前的实际情况来说，养老是不挣钱的，或是回报很慢的，地产才是挣钱的大头。由于国内的养老地产起步晚，发展不成熟，要靠收取养老服务费来填补前期的巨大投入基本是天方夜谭，而将大部分房源卖掉，以此来缓解资金压力成为了绝大部分地产商的选择，因为这样的风险最小，而持有剩下的一部分物业用于运营，又能实践开发商当初拿地时的承诺，可谓是既下了河，又不至于鞋全湿的折中之策。
万科在北京的项目幸福汇社区中，养老地产就有两种形态，一种为2.4万平方米的“活跃长者之家”，利用万科幸福汇的商业配套用地建设，做万科全持有的老年公寓，还未开始销售或运行；另一种为12万平米“活跃长者住宅”，是加入人性化设计的散售住宅，目前正在销售。对于初尝养老地产的万科，也是选择了这种租售结合的开发模式，使得自己的投资风险处于可控的范围内。
绿城早在2006年就涉足老年公寓的开发，其在浙江临平开发的绿城蓝庭项目中配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套，以满足老年人的需求。项目中的老年公寓共十层，一二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。三四层为护理院，共计三四十个房源，可容纳60名老人入住，目前已入住的老人共计四五十人。五层以上规划了86套老年公寓，面积包括60-70及120平方米。这批86套公寓销售定价在1.4-1.5万元/平方米，较普通住宅售价略高。
由于房地产开发前期沉淀的资金成本过高，而销售物业是开发商最快也是最直接的回笼资金的方式，至于租售比的确定，每个开发商对于不同的项目又都有不同的考虑，卖多持少可能是迫于资金的压力，而对于实力雄厚的大开发商，持有越多的老年公寓，却是看中项目后续稳定的提供服务所产生的现金流。
（二）会员制模式
对于许多志向远大的开发商来说，光靠销售赚钱，多少有些英雄气短，养老地产的本质应该是养老服务业，以老年人的实际需求出发，人性化的提供各种服务，从后期多年的持续经营和运营来获得收益才是一条长期的赚钱之道。
持有型的养老地产，一般以押金制和会员制实现前期部分资金的回笼。而会员制相比传统的押金制，在财务、盈利性和经营灵活性方面都更加有优势。比如，押金不能算作利润，但是会员费可以比较灵活的计入公司的财务报表。从经营的角度看，押金对应的房间或是床位是固定的，但会员制可以非常灵活的安排床位或房间，其在经营上的操作也更加的便捷。会员制的设计方法也是灵活多样的。比如捆绑价值属性的设计通常会将会员卡分为记名卡和不记名卡，通过会员卡价值属性以及会籍是否转让划分会员。再比如捆绑物业属性的设计会按照使用物业面积的不同，划分不同的会员等级。
国内养老公寓会员制的创始者就是上海亲和源老年社区。由于土地性质是协议出让，亲和源无法通过销售的渠道来回笼资金。而会员制是其解决经营压力、回笼资金的一条捷径。目前亲和源的老年公寓会员卡分为a卡和B卡。其中，a卡无论选择何种套型一律售价89万元，但根据套型的不同需交付2.98万、3.98万和6.98万不等的年费；B卡无论选择何种套型年费一律为2.38万元，但根据套型的不同售价分别为45万、55万和88万。这种收费上的不同取决于a、B卡的不同性质，a卡在亲和源老年公寓的使用期限与房屋土地的使用年限相同；而B卡的有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，未住满15年的多余费用可以退还，超过15年部分免费。亲和源的会员卡a卡最初的售价是50万，而现在已经涨到89万。
一般来说，会员卡的销售收入可以收回房屋的建设成本，而会员每年交的服务费才是企业主要的利润来源，而且随着规模效应的产生，服务成本的递减将会增加企业的利润。目前亲和源的会员制模式已经基本成熟，不仅与万科进行了合作，也开始了全国的扩张之路，以输出管理的模式向全国的老年公寓市场进军。
（三）与保险捆绑的模式
保险资金，一直以来都被认为是最适合做养老地产的，相比房地产开发商的资金拮据，保险公司最大的优势就是充盈的资金，他们手握巨额的保费，据统计，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约有48%是20年以上的长期资金，25%为5-20年的中期资金，这恰恰与养老地产的投资回报周期非常匹配。由于保险产品的销售时间、给付周期等因素影响，保险资金倾向于长期的、安全的投资方式，对于回报率的要求不高，而这与养老地产的投资模式是完全匹配的。
泰康人寿2010年在北京昌平斥资40亿元购买了一块30万平方米的土地，筹建泰康之家旗舰社区。泰康人寿也专门成立了一家叫泰康之家的管理公司，为旗舰社区提供后续的管理服务。建成后的养老社区约有1.5万张养老床位。建成后不予出售，而是用于长期经营。泰康之家旗舰社区将按照社区居民的年龄和身体状况分为独立生活、协助生活和专业护理等不同功能的居住单元。为此，泰康将自行开发一系列的公建配套项目，提供不同层次的个性化服务，并以收取养老服务费用作为项目的主要利润来源。而想进保险公司打造的养老社区养老，手段只有一个——买保险。如泰康人寿推出的“幸福有约终身养老计划”，由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，保险合同产生的利益可用来支付社区每月的房屋租金和居家费用。此外，客户也可以到了保单约定的时间，不选择入住，可以拿到分红。每份保单的保费200万至300万，可选择一次缴清或者分10年期缴。由此获得养老社区的居住资格，锁定了入住成本，售价不菲。
保险资金与老年公寓的结合其实在国外早已普遍，美国保险业在养老地产中买断居住权，采取酒店式的管理，收取会员管理费用，并开发养老保险客户。目前美国的养老社区的现金回报率是8%-11%，甚至高于商业地产。保险资金通过客户购买保险的保障，保证了老年公寓项目开发过程中的财务安全，降低了投资运营的风险，从而提高了养老社区运营的品质。
参考文献：
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养老服务盈利模式篇5
2016-12-19
投Y者报
平安寿险
平安寿险赚钱能力一向领先行业，前三季度利润高达229.8亿元，保费规模2956亿元，同比增长26%。平安寿险坚持价值为导向的经营战略，在产品策略上聚焦长期保障型险种。平安集团高层日前称，寿险还有近4000亿的未来税前利润释放空间。因此入选《投资者报》“2016年度寿险先锋榜十强”。
中国人寿
中国人寿在保费市场方面，已经多年保持龙头位置。前三季度，净利润128.6亿元，保费规模为4964亿，同比增长52%。今年上半年，国寿期缴业务高速增长，公司实现首年期交保费701亿元，同比增长68%，自上市以来首次超过趸交保费，期缴业务的高速增长，带动公司2016年上半年新业务价值增长超过50%，公司业务结构将持续优化，由此入选《投资者报》“2016年度寿险先锋榜十强”。
前海人寿
成立五年以来，前海人寿在坚持稳健步伐的前提下，取得突飞猛进地发展。今年前三季度规模保费已经超过去年全年水平，盈利为非上市保险公司第一名，综合偿付能力充足率143.93%，偿付能力充足向好。盈利增速强劲、保费规模增长迅速，加上较高的风险控制水平，前海人寿入选《投资者报》“2016年度寿险先锋榜十强”。
安邦人寿
安邦人寿近年来发展迅速，保费规模出现了惊人的增长。不仅是理财性的万能险，还是原保费增长都是以翻倍的速度在增长。今年前10个月，安邦人寿保费规模达到3068亿元，原保费收入999亿元。盈利能力也是名列前茅，同时在“互联网+”的大环境下，安邦人寿积极探索保险与互联网结合的最佳模式。安邦人寿不仅在国内有所建树，还将公司的商业模型应用于海外。韩国上市保险企业东洋人寿在被安邦人寿收购后，获得跨越式发展，因此荣获《投资者报》“2016年度寿险先锋榜十强”。
太平人寿
此次太平人寿能荣获《投资者报》“2016年度寿险先锋榜十强”，与该公司着力打造“精品寿险公司”密不可分。2016年在经营管理、创新发展、客户服务等方面都取得了显著成效。在产品设计方面，更立足于覆盖客户的全生命周期，以健康保险产品为载体为客户提供相应的健康风险保障，以养老产品为核心为客户提供养老终极解决方案，以科学、合理、安全的方式实现客户资金利益最大化。今年前10个月，太平人寿保费为874亿元，排名前列。
泰康人寿
泰康人寿入选《投资者报》“2016年度寿险先锋榜十强”，得益于公司的盈利能力名列前茅。前三季度，公司盈利39.98亿，排名前10。泰康人寿成立20年，稳健发展不乏创新是其真实写照，现阶段，泰康已经不仅是一家传统的人寿保险公司，还形成了保险、资管、医养三大核心业务板块，实现了以生命为主题的全产业链布局，致力于成为以大健康为核心的创新型保险金融服务集团。今年8月份，泰康人寿拿到了保监会对其成立保险集团的批复函。
平安养老
平安养老同属于平安集团旗下，平安致力打造中国领先的养老资产管理机构和民生福利保障供应商，平安养老短期险和长期险业务规模分别为128亿和53亿元，市场份额居前列。由平安养老险管理的企业年金受托资产、投资资产及其他委托管理资产共4177亿元，在国内专业养老保险公司中保持领先。良好的业绩和高效的运营支撑平安养老获得《投资者报》“2016年度寿险先锋榜十强”。
太保人寿
太保人寿入选《投资者报》“2016年度寿险先锋榜十强”，源自近年来转型成效，所有的经营活动以客户需求为导向全面展开，转型成果逐渐显现，发展的内生动力得到持续增强。客户经营模式的确立，同时解决了多年以来产品炒停、销售误导等业务增长不可持续的增长方式，新客户获取和老客户加保的业务持续增长方式，保证了太平洋寿险业务和价值的可持续增长。
新华保险
正值成立20周年的新华保险入选《投资者报》“2016年度寿险先锋榜十强”。今年前10个月，新华保险累计原保费收入约为人民币1022亿元。公司业务结构大幅优化，业务品质明显改善。对于公司未来发展，董事长兼Ceo万峰指出，将打造“中国最优秀的以全方位寿险业务为核心的金融服务集团”，并在此基础上提出了打造“强大新华、价值新华、长青新华、和谐新华”的发展目标。
养老服务盈利模式篇6
在国内，养老社区尚是个新兴产业。“银发经济”的发展，驱动力来自于人口老龄化的趋势。中国社会科学院财政与贸易经济研究所在的《中国财政政策报告2010-2011》中披露，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到2030年，中国65岁及以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家，到2050年，60岁及以上老人占比将超过30%，中国社会将进入深度老龄化阶段。
一方面，中国的人口老龄化加速发展，但另一方面，国内的养老产业和服务却严重滞后，无法与之相匹配。
养老社区的商业模式，美国早有成例在前。美世中国区养老、风险与金融咨询总监冯元石在美国工作了10年，据他介绍，在美国，老年人群的护理业务具有多种层级，除了类似乐成养老的模式外，还有的仅提供最基础的家庭护理，老人生活在自己家，护理人员上门服务，按次数收费；更进一步是“adultdaycare”，类似老年人“托儿所”的概念，白天时间统一护理老人生活，晚上老人们还是回家休息。
不过，老人家的养老钱并不好赚。以美国最大的老年社区业主以及运营商BrookdaleSeniorLiving为例，自2005年登陆纽交所以来，营业收入从2005年的7.9亿美元增长到了22.13亿美元，但一直没有实现盈利。
而在2008年已在上海推出养老社区项目的亲和源股份有限公司（下称“亲和源”），其董事长奚志勇则表示，养老地产项目要盈利，关键还是要看品牌和规模效应。但是规模效应上来后，管理难度也随之增加。
养老警报
一系列关于中国人口老龄化的宏观数据以及微观层面上自身与亲友家庭所面临的养老困难，让地产商们看到了方向。
据新生代市场监测机构副总经理、资深消费者行为学与营销专家肖明超透露，截至2009年底，全国各类老年福利机构包括社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等有38060家，床位266.2万张，从国际经验来看，市场经济发达国家的养老服务机构每千人拥有的床位数在50张～70张。而在中国，65岁及以上的老人每千人拥有的床位数不过23.5张。保守估计，养老机构的床位缺口数量在300万以上。
“我去过政府办的养老院登记。北京第一福利院、第五福利院，我都去那看过，参观过。但是住不进去，我登记好几年也住不进去。”金阿姨叹息。
肖明超表示，“中国第一代独生子女的家长已步入晚年，中国正全面迎来‘421家庭’时代，即一对年轻的夫妇需供养4位老人，抚养一个孩子。家庭结构日趋小型化让年轻一代的负担异常沉重。中国社会未富先老，发达国家大多在人均GDp达5000至1万美元时进入老龄化社会，而2009年中国人均GDp为3678美元；大量中国劳动人口并未进入公共养老金系统，仅有一小部分人积累足够的金融资产以支撑他们的退休生活”，此外，“进入老龄化社会的同时，‘空巢’家庭比例也快速增长。据全国第五次人口普查结果，早在2000年，全国在65岁及以上老龄人的家庭户中，‘空巢’家庭户约占22.83%，而此比例仍在不断增长”。
银发商机
以上的种种问题显示出中国养老形势的严峻，而乐成养老等公司却从中看到了“银发经济”的巨大商机。
2007年，有专业的调查公司对北京、上海、杭州和海口4个比较发达的城市，针对老年人的服务需求、生活习惯、地区消费能力进行细致的调研，然而得出的结果却不是那么乐观。调研结果显示，受调人群主要关注的是价格，他们当时能接受的价格是3000多元每月，另外，大概有90%的老人还是喜欢在家里养老。
乐成养老营销总经理高峰认为，居家养老一直会是社会的主流，但机构养老必然会是一种有效的补充形式。专业机构养老的出现与发展将会带动居家养老水平的提升：“如果养老不成为一个专门的行业，你会发现你家里面将没有专业的产品，也没有系统，更没有专业的人员。当整个供应链体系、价值链体系都不存在的时候，居家养老就会停滞不前。作为一个探索者，我们应该做出一个产品模式来引导消费者。”
结合调研结果，从长远来看，乐成养老规划建立三级城市养老服务设施体系：第一级为社区日间照料中心，以服务半自理老人为主，提供上门日间照料；第二级为城区养老设施，即恭和苑业态，平均每项目有300张左右的护养床位。项目坐落在城市核心地段而非郊区，主要是出于三方面的考虑：其一，从老年心理出发，老人越上年纪就越喜欢热闹，在郊区会加重老人的社会隔离感；其二，我国优质的医疗资源通常都分布在城市中心的大医院里；最后也是最重要的，核心市区交通环境较好，子女亲朋探视就更加方便；第三级则是城郊综合型养老社区，这种业态则既包括护养床位租赁也包括老年住宅售卖，社区内建有医院、商业、休闲中心、公共交通等配套设施。
盈利之困
虽然养老前景可观，但回报的周期让不少公司却步。例如美国最大的老年社区业主以及运营商BrookdaleSeniorLiving，2010财年的营业收入已达到22.13亿美元，但一直没有实现盈利，虽然2010年入住率高达87.1%，当年仍亏损4890.1万美元。
对乐成养老来说，审慎的态度也是显而易见。其试住模式其实从2009年就开始启动，但到如今这个项目还没有正式开盘。
而亲和源在上海的项目则从2005年开始筹划，至今也没实现盈利，“只能说是现金流为正”。就目前来看，“这7年时间大约收回总投资的一半。一般说来，会员卡的销售收入可收回房屋的建设成本，会员每年所交的服务费才是主要利润来源。目前，亲和源卖出560张卡左右，入住率达60%。”奚志勇如是表示。
对于如何实现盈利，奚志勇认为规模效应非常重要，“试想一下，500个客人，你配备的服务员如果是300人，那么当会员上升至1000人，你可能只需配备400个服务人员就够了，这就是规模效应带来的成本递减。”
就收费模式而言，国内的这两家公司也在做不同的探索。例如恭和苑初步的收费模式采取按房间收费的模式，以普通一居室为例，一位老人或夫妻入住的费用将在每月1万元左右，然后根据入住前对每位老人身体健康状况的评估，恭和苑将为他们提供相应等级的护理服务，并收取相应的费用。
而亲和源采用的则是会员卡的销售模式，例如有一次性支付89万元，也有按年费――每年约3万～7万元不等。根据会员费的高低，亲和源提供面积从58平方米至108平方米的大中小三种户型。
对此，“试住员”金阿姨的体会是：“我的退休金也就是3000元左右，离休的老同志可能是5000元左右。就我们目前中国的国情来讲，对于绝大多数老年人，还是很难承受的。”
从国外养老产业公司的经验来看，市场培育需要相当的时间，而在此期间，养老机构要解决投资之困。一方面，需要尽可能提高入住率，其实老年社区的生意有点类似酒店业，可变成本较低，同时，建立老年社区往往需要持有一定量物业资产，为部分资产找到稳定和低廉的融资渠道，才能保持持续的业务扩张。因此，像乐成养老等公司也在寻求多元化融资渠道，比如房地产信托基金等。
而对于中国的养老产业目前存在的风险，奚志勇认为是政策和政治风险。“目前国内民营养老产业并没有明确的法律法规，现有的法规都是针对国有非盈利性的养老院。因此这方面不确定性因素比较大。亲和源的创新也是处于不成熟的环境中。”
此外，随着这些公司规模的发展，管理上的难度也将会显现。奚志勇说：“我今年要求在会员的发展上放慢速度，保持会员群体的质量，此外，现在专业的护工非常难招，由于护工行业整体素质不高，要找到有专业知识又有文化素养的护工，相当困难。”
养老服务盈利模式篇7
关键词：养老地产；财务分析；融资模式；pFi
中图分类号：F293.3文献标识码：a
引言
目前，国内有多种养老模式，主要分为居家养老、社区养老、机构养老。随着居民收入和储蓄的显著增加，社会对老年产业的逐步重视和开发等因素，养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速，尤其在经济发达地区，老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。养老地产应作为中高收入老年群体社会养老的一种重要形式。
虽然国家表示支持社会资金介入养老地产的发展，但是逐渐向成熟道路上迈进的养老地产在融资问题上荆棘丛生。制约我国养老地产发展的主要有两大因素：一是土地；二是资金。在土地方面，国家在养老地产项目上政策非常优惠：土地可以免招拍挂；项目享受税费减免。
关键问题是养老地产项目建设的资金来源。养老地产项目的低收益性决定了养老地产项目不能采用常规地产项目的开发模式。养老地产的融资问题已经成为制约我国养老地产发展的主要瓶颈。重庆的养老地产处于初创期，养老地产项目的融资问题更为严重。养老地产的项目融资研究，一般分为两个阶段：一是项目建设阶段融资模式研究；二是项目建成后进入运营阶段的项目资金平衡模式研究。本文是基于重庆养老地产项目投资阶段融资模式研究。
一、重庆养老地产项目发展现状和面临的困境
现阶段，重庆在建和拟建主要的养老地产项目有6个，分别是：
南岸：宽庭实业开发的如恩岁月医疗护理养老公寓
巴南：常青国际养老产业开发的巴南羊鹿山常青国际养生园
万盛：金科地产开发的金科中华养生城
大足：台企品安生命集团开发的五星级养老院
南川：美国舒仑士颐养国际打造的国内首个养老护理主题大型国际社区
璧山：中水电地产开发的重庆三担健康城
以上项目的概况如表1所示。（表1）
二、重庆典型养老地产项目的项目融资分析和财务分析
在重庆现有的养老地产项目中，主城范围内具有典型意义的养老地产项目是RY医疗护理养老公寓（出于企业商业秘密的考虑，项目名称用RY代替），在区县范围内具体典型意义的养老地产项目是JS养生城（出于企业商业秘密的考虑，项目名称用JS代替）。笔者通过专家访谈法，从相关企业负责人处获得了与项目相关的经济数据，以下分别对以上两个项目做实证性分析。
项目建设资金：自有资金2.5亿元，项目借债的本利和1.86亿元。
由以上数据可以看出，本项目的建设资金理论上是可以平衡的。但项目实际操作的结果是无法达到项目的资金平衡，原因如下：项目开工后没有收取到充足的入住保证金，另外作为项目资金平衡的基本来源――商铺，按照重庆市最新的销售政策，需要在项目工程竣工后才能销售，面对着强大的资金压力，该项目不得不走向带有养老设施配套的常规商品房销售之路。而作为养老地产的核心――养老服务，则荡然无存。
项目建设资金：项目启动资金（自有资金）：0.9748亿元，项目滚动开发资金：0.3789亿元，项目借债的本利和1.5156亿元。
在开发上，JS集团采用的是项目事业部制，集团公司只给项目部不足40%的项目启动资金，项目所需45%以上的资金需要项目部以15%的年利率向集团财务公司借款，其余部分通过预售资金滚动解决。
在强大的资金利息压力下，JS所谓的养老地产只是打着“养老”的名义，一开始就实施商品房销售，由于项目配套设施不足，养老地产的核心――养老服务在本项目上是不存在的，因此项目销售情况不理想，销售速度较慢。（三）研究小结。通过两个重庆最具有代表性的养老地产项目可以看出，重庆养老地产现有的开发模式、盈利模式和融资方式，注定它们在未来走不远，具体原因如下：
1、重庆养老地产项目大都名不副实。客观地讲，重庆做养老地产的并不多，屈指可数的几个养老地产项目更多的偏向旅游地产方面，只是打着养老地产的概念，很多项目都名不副实。
2、重庆许多开发商做养老地产其目的仍然是大规模圈地。开发商一窝蜂地涌入，可以说，目前养老地产正蕴含着泡沫，开发商的追捧也过于盲目。
3、重庆目前市场上养老地产项目实际的盈利性都很差，需要开发商不断投入资金。养老地产项目开发目前所面临的困境在于：首先客户有限，又不具备盈利能力，实际操作起来难度很大，一般开发商依靠传统的融资方式来做，存在很大的风险。
4、重庆养老地产没有固定的盈利模式，大多数项目只是通过一次性卖房来获得现金流。事实上，长期运行的成熟养老地产项目，一般都是靠收取租金和服务费来获取最终的资金平衡。实际上，养老地产涉及领域较广，比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但目前这些方面的政策法规尚不完善，所以在发展养老地产过程中还有很多难关要过。
5、重庆现有的“养老”地产项目的实践表明：没有一个是真正解决了项目的社会融资问题。
三、重庆养老地产项目融资模式
（一）重庆养老地产建设项目融资模式选择。项目融资模式有ppp、Bot、pFi，等等。
ppp，即public-privatepartnership的缩写，通常译为“公私合伙/合营”。ppp本质上是公共和私营部门为基础设施的建设和管理而达成的长期合同关系，公共部门由在传统方式下公共设施和服务的提供者变为监督者和合作者，它强调的是优势的互补、风险的分担和利益的分享。广义的ppp泛指公共部门与私营部门为提供公共产品或服务而建立的合作关系。狭义的ppp，更加强调政府在项目中的所有权（有股份以及与企业过程中的风险分担和利益共享）。
Bot，即build-operate-transfer（建设-经营-移交），是相对比较简单的或典型的特许经营项目融资模式。Bot是指政府（主要是省市级以上）通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期（通常为10～30年）内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后，项目将移交（一般是免费）给政府。
pFi，即private-Finance-initiative的缩写，即“私营主动融资”。pFi起源于英国，是Bot之后又一优化和创新的公共项目融资模式。pFi更强调的是私营企业在融资中的主动性和主导性。采用这种模式是政府部门发起项目，由财团进行项目建设运营，并按照事先的规定，提供所需的服务，政府采用pFi的目的在于获得有效的服务，而并非旨在最终的基础设施和公共服务设施的所有权。在pFi下，公共部门在合同期内应使用承包商提供的设施并向其付款，在合同结束时，有关资产的所有权或留给承包商，或交回公共部门，取决于原合同规定。
上述研究表明，狭义的ppp强调政府在项目中的所有权（有股份以及与企业过程中的风险分担和利益共享）。采用Bot模式的主要问题是特许期满后养老地产项目将移交给政府，政府不得不承担起运营养老地产项目的责任，日常运营养老地产项目不是政府的长处，且养老地产领域属于一般市场竞争领域，政府不应参与其中作为运营的主体。政府采用pFi模式的目的在于获得有效的养老服务，而并非旨在最终的养老地产项目的所有权。这样一来，政府既获得了充足的社会养老服务，又避免了自己成为养老地产项目的运营主体，同时也避免了让自己背上沉重的财政包袱。
通过上述比选，笔者认为采用pFi项目融资模式，可以使重庆养老地产得以较快的发展。
（二）pFi建设重庆养老地产的模式构建。结合养老地产项目开发流程，进行了pFi模式构建。通过模式构建将养老地产开发分为准备阶段、招标阶段、融资阶段、开发运营阶段和转移终止阶段。
1、准备阶段。由政府部门确定养老地产项目，通过财务评价、国民经济评价、社会性评价等分析进行民营化可行性研究。养老地产带有一定的福利性，进行社会性等外部性评价是作为养老地产实现社会养老功能的必要环节。此外，虽然在全国掀起了养老地产热，但跟风式的建设比较多，这一阶段养老地产选址尤为关键，可以采取“政府部门主导，企业参与”的形式；养老地产有其规模性，应当一定区域内照顾周边老年人的教育、医疗等公共服务，养老地产项目过于集中给本就投资收益较低的该类型项目施加压力；现行养老地产划拨用地可以做抵押，但分割起来较难处理，给项目取得银行贷款增加了难度，如信用担保、一定区域内项目唯一、减免税费等优惠条件在这一阶段也要进行协调和确定。
2、招标阶段。由政府部门通过招标、投标、竞标，确定开发主体，进行谈判，并审查主体的开发能力，然后签订协议，相比较于特许权合同，服务合同对于养老地产更为适合，因此协议中应侧重服务性条款。pFi公司对项目进行可行性分析，制定开发计划，办理公司成立等事宜。
3、融资阶段。这一阶段主要是pFi公司主动融资，政府提供私人部门融资的优惠条件，包括对银行的担保、土地优惠政策、公共事业收费减免、贷款利率优惠、市场准入等方面。此外，保险机构在发展反向抵押贷款等养老保险业务的同时，参与养老地产的开发建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条。保险资金具有长期性和稳定性，也是养老地产建设资金的主要来源，如何促进保险资金带动养老地产规范持久发展在这一阶段比较重要，在这一阶段促进保险机构进入养老地产也是可行的措施。（图3）4、开发运营阶段。由pFi公司履行协议，负责设计、施工、运营，而政府起指导、支援作用。对养老地产适老化设计，政府部门应当设立第三方监管。在运营阶段，监督和规范老年服务的情况，也可以探索政府部门购买老年服务的形式，进行养老产业创新服务研究和人员培育，拓展养老产业产业链。
5、转移、终止阶段。pFi公司办理转移、清算等事宜或者重新签订服务合同。在这一阶段，养老公寓作为养老地产的一种退出机制可以作为所有权移交的一种探索。（图4）
通过模式构件和分析，养老地产运用pFi模式公共部门主要负责准备和招标阶段，在融资和实施阶段主要起监督作用；私营部门负责全过程的开发运营。
四、对重庆养老地产运用pFi融资模式的建议
发展养老地产，是人口老龄化的现实需要，但融资问题阻碍了其社会养老功能的实现。政府一定程度地参与养老地产项目，规范和监督养老地产的开发经营，对于降低项目风险，提高社会资金进入养老地产乃至养老产业的积极性，提高项目的社会性和外部性效应，最终实现社会养老功能十分重要。
目前，我国缺失对养老地产和pFi方面的立法监督，为了保证pFi融资模式对重庆养老地产健康发展起到积极作用，我们做以下建议：
要完善养老地产相应的投资法律法规，出台针对性强的法律，使其适应pFi项目建设和经营的需要。
养老服务盈利模式篇8
在刘明看来，目前国内的开发商、保险公司一哄而上地涌入养老地产领域，导致这个行业已经出现泡沫，但大部分企业都没有想好该如何赚钱。“养老是一个复杂的产业链，必须有好的思路、资源、团队，如果还是用开发房地产的思维去做养老产业，做烂掉是迟早的事情。”刘明说。
据不完全统计，目前包括招保万金在内的几乎所有大牌房企都已经涉足养老地产。7月21日，中国太平保险集团宣布其国内首个养老社区将于今年10月在上海周浦开建，主打高端养老市场；7月22日，光明集团旗下的农工商房产宣布，将联合长江总公司在上海崇明岛开发养老地产，并以本地化、大众化为定位。
“目前正值政策红利窗口期，毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近5年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。”上海领易投资顾问有限公司董事长邹毅表示，“通过养老概念拿地可能容易，但盈利并没有想象的那样丰厚。”
资本疯狂涌入
在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。
刘明说：“养老地产行业正在经历‘全国热’，首先，地方政府可以将此作为政绩，自然鼓励各种主体的投资；其次，传统住宅开发遇到瓶颈，地产公司正在积极转型进入养老领域，此外，保险资金不能进入住宅开发领域，但可以进入养老地产。”
4月17日，国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》（下称“指导意见”），在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见，这是对此前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施。
世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为，指导意见的表明政府看到了养老地产发展背后存在的问题，希望发动私营机构和社会资本更多地参与解决养老问题，鼓励营利性机构投身养老产业。
目前，无论是中央还是地方政府，均对养老问题高度重视。中国社科院的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，我国60周岁及以上人口达2亿人，占总人口的14.9%，预计未来这一数字还将不断地攀升。
光明集团副总裁庄国蔚表示，2013年底，上海60周岁及以上的老人已经突破300万，老龄化比例远远高于全国水平，“老有所养”已成为当地重要的民生课题。
“有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为各路资本带来了新的机会。”邹毅称。
据庄国蔚介绍，光明集团旗下的农工商房产、长江总公司将共同出资形成项目公司，利用长江总公司旗下的土地资源推进崇明养生庄园项目，第一期投资约20亿元，其中700亩用于地产建设开发，1300亩用于休闲、旅游和生态建设。
中国太平保险集团的手笔更大。该集团预计在3～5年间完成6～10个养老社区项目。以每个项目20亿～30亿元的规模来测算，中国太平保险集团未来5年内在养老社区的投入约为120亿～30047，元。
去年12月，保利地产在北京正式对外公布公司长期养老战略规划，保利计划用3～5年的时间使养老产业的运营率进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8～10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过Reits上市。
盈利模式待解
有人正埋头涌入，有人还在门口徘徊，而有人已经铩羽而归。
今年4月，北京城建集团将其持有的北京长青国际老年公寓有限公司80%股权及6.2亿元债权在北京产权交易所挂牌转让。公开资料显示，这个项目已经连续多年亏损，其中，2012年的净利润亏损5042万元，2013年亏损4926万元。
显然，北京城建集团已经等不到项目盈利的时候。事实上，一个运营良好的养老地产项目要实现盈利，一般要10年以上，如果想要在短期内就赚钱，那就只是打着“养老”的旗号圈地卖房而已。
据中国太平保险集团相关负责人透露，公司预计上海周浦项目总投资回报率大概在5%～6%之间，只有入住率达到较高的比例，项目才有盈利空间。按照目前测算，上述养老社区约在15年后才能达到盈亏平衡点。
位于上海浦东康桥地区的亲和源老年公寓是国内极具代表性的高档会员制养老社区，也是内地第一批起步的高档养老企业，经过9年实践，已形成一套较成熟的商业模式，2013年以来，亲和源首次实.现盈利。
据悉，亲和源以会员卡方式入住、消费。卡种分a、B两种。a卡为永久卡，可继承可转让，购买会员卡的费用是98万元，以后再根据实际入住的房型大小缴纳298万元至7_38万元不等的年费。B卡为终身卡，购买者终身使用，但不能转让继承，15年内可退，根据实际入住的房型大小不同，会员卡的费用自45万元至88万元不等，入住之后每年另缴纳年费数为3.8万元。
与上述两家企业主打的高端养老不同，光明集团希望打造的是大众化的养老项目。按照庄国蔚的说法，光明集团将利用内部资源整合的优势，去打造一个可以持续盈利的项目。
对于养老地产来说，最为关键的因素之一是如何获得土地，特别是在寸土寸金的上海。刘明说，他们曾经通过拍卖的方式，获得了上海市中心的一块医疗用地，公司打算在此打造一个高端养老社区。“其实，土地的获得现在还存在瓶颈，我们不可能在医疗用地上盖房子然后销售，将来可能采取出租的方式，现在只能走一步看一步。”刘明说。
光明集团在土地获得方面可谓占尽优势。光明集团旗下的长江总公司在上海崇明岛拥有约230平方公里土地，在与兄弟公司农工商房产的合作中，长江总公司很自然成为了土地的提供方。
光明集团方面透露，公司的养老地产项目得到了上海市政府的大力支持，有关土地调整等方面的问题，政府有关部门正在积极帮助协调处理。
根据同策咨询的研究，目前传统地产商投资养老地产的资金退出策略主要有散售、整体出售、使用权变现三种方式；保险资金为代表的大型沉淀资本主要通过将保险养老板块业务与养老产品相结合，出售大额保单回收现金流进行退出。
“到目前为止，我们还没有看到可持续、可复制的成功运营模式。”王广强表示，“针对高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐，我们相信，这类高端养老项目的成功模式在不久的将来将会呈现。但该类项目只能满足3%～5%的比较富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大众消费市场才是挑战所在。”
一哄而上之后
“不出5年，在国内养老地产领域，一定会出来很多烂尾项目。”刘明称，“一方面是因为这些一哄而上的投资主体不具备专业的运营能力，另一方面是这些产品卖的人群不对。很多人现在买一些养老地产项目是为了投资，但养老地产的核心是入住率，如果一个产品推出3年，入住率可以达到75%～80%，那么说明这个项目很成功，但是国内真正能做到的寥寥无几。”
邹毅认为，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。“商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。其次，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换，养老地产整体机会不大。”
同策咨询研究总监张宏伟也认为，目前中国的养老地产还处于粗放式增长阶段。他表示，在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，并以养老地产为名进行圈地。这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。
养老服务盈利模式篇9
刘达是湖南一家房地产开发商老板。6年前，因看好长沙地产行业发展前景和巨大商机，他雄心勃勃地加入到住宅开发的队伍中来，得益于过去几年国内房价一路飞涨，刘达也赚得盆满钵满。但随着最近两年地产调控政策的实施，销售压力就此到来。
通过朋友的介绍和实地调查，刘达萌生了转型之意，目标是时下方兴未艾的养老地产。目前他在长沙望城区的养老园区已经开工，但他只打算建少部分养老设施，多半还是住宅和商业配套。
“道理很简单，因为全做成养老公寓根本经营不下去，国内纯粹的养老地产没有成功模式。”刘达对记者直言。
刘达的做法和想法代表了目前众多养老地产开发商的行为。随着中国快步进入老龄社会，养老事业备受关注，养老地产也吸引着各地产开发商争相涌入。但养老地产最终不为养老，大多成为开发商从事商业开发的幌子。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，“养老地产成为开发企业进行‘圈地运动’的工？具”。
2万亿元养老市场的诱惑
刘达进军养老地产并非心血来潮，在此之前，他曾尝试过向旅游地产转型，但经历了一番考察后，最终选择了养老地产，“因为养老地产有很大发展前景和市场空？间”。
养老地产空间到底有多大呢？先看看国内养老产业的市场需求。
中国老龄研究中心主任党俊武提到了两个数字，第一个是老龄委此前公布的未来我国老年人口数量，到2053年是4.87亿；第二个数字是失能老年人以及半失能老年人，目前这一数字有3300万。
世联地产战略顾问事业部副总经理杨文斌接受媒体采访时表示，预计2025？2040年，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿元。
事实上，中国人口老化还有结构性的问题。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊认为，中国从20世纪70年代末开始实施计划生育，形成了一批“421”家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下面一个孩子。朱凤泊认为，“421”家庭出现以后，对家庭的养老功能形成了冲击，也就为未来养老产业带来了市场空间。
在养老产业这块大蛋糕中，养老地产能分享到多大份额呢？
国务院办公厅印发的《“十二五”社会养老服务体系建设规划（2011―2015）》中提出90/07/03模式，即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老。这也意味着要想实现90%的居家养老，就要有更多的社会资本加入适老居住区的建设。
在清华大学住宅与社区研究所副所长周燕珉看来，在90/07/03模式中，90%居家养老、7%社会养老都是养老地产的机会所在。
除了养老产业空间大外，养老地产热的另一个原因是，目前我国机构养老和社区养老模式存在不少弊端。
一方面，数量极其有限的养老机构很难满足日益庞大的老年人群体；另一方面，养老院等福利性质的养老机构普遍面临床位紧缺、人手不足的问题，而以行政区划分的社区养老，又往往缺乏专门为老人服务的资源，在养老服务方面的专业性上存在不足。
“社区的养老服务建设滞后，住宅设计适合老年人的程度低等，这些因素对实现居家养老提出了较大的挑战。”周燕珉如是说。
正是由于家庭养老日益困难，养老机构及社区养老又不够专业，一种能将“居家性”及“专业性”相结合的养老模式就有了新的市场。其中，专为老年人设计、打造的老年人公寓或专业化运营的养老机构将是两大发展方向。这正是近年养老地产快速升温的原因。
房企、险企扎堆养老地产
事实上，除了对全国养老行业和养老设施的了解外，刘达此前也花了大半年时间了解长沙当地的养老情况和市场需求。他的初步判断是，未来10年，长沙这个城市的社会养老就会有很大起色。
为此，他历经波折，终于在长沙望城区一个青山掩映、绿水怀抱的村落处拿了地，开始打造他期待已久的养老公寓，并于2012年年初开始动工修建。
就在刘达进军养老地产的同时，长沙各地打着养老公寓旗号的项目如雨后春笋般开建。“仅望城区就有好几个在建的养老公寓项目”，据刘达介绍，由于地理位置和环境不错，有两个养老项目离他的项目所在地不到一公里。
国内许多房地产公司也扎堆进入养老地产。
早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，其首个机构养老的产品模型亦庄项目也于今年启动。
2010年年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。绿城集团也多次表示，未来将告别纯高端地产发展模式，积极向养老、旅游多元化模式转型。
有媒体统计，现已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。除了房企积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地建中高端养老社区。
2012年12月，新华保险与广州市政府签订战略合作协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。在此之前，新华保险明确将养老地产作为重要战略，并已经注册了两家项目公司来支持其养老产业的发展。
泰康人寿此前聘请专业公司针对不同地区进行专门的养老调查，花了两年的时间于2012年在北京、上海等地圈地成立养老社区。2012年6月，泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区奠基开工。
中国人寿首个养老养生基地国寿（廊坊）生态健康城于2011年11月在河北廊坊开工。据记者了解，中国人寿在福建厦门也有养生基地项目，在全国共有6个养老养生基地，其规划的“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。
之前在此领域表现相对保守的中国平安也不甘落后。2012年9月，中国平安进军养生养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”在浙江省桐乡市正式启动。一名保险从业人员对记者透露，按照目前中国平安内部规划，未来将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等5个地区规划养生养老地产项目。
令人大跌眼镜的是，一些与地产和保险无关的企业也在布局养老地产。比如中石化今年4月上旬就斥资80亿元在四川布局养老项目。中石化四川销售公司董事长黄久长目前表示，公司欲将该项目打造成国内最好的养老产？业。
“养老”只是幌子
养老地产如此热，最终建成的项目是否真的用来养老呢？答案是否定的。
自2012年下半年以来，国内一直处于调控之下的住宅型房地产又开始抬头，北京、上海的房价有所松动，长沙当地一些新楼盘也陆续开盘，价格正在上涨。精明的地产人刘达便选择这个时候开始出售其养老社区楼盘。
据刘达介绍，该楼盘虽然在郊区，但不错的环境和宣传中主打的“养老”概念还是吸引了不少顾客前往。但实地了解之后，顾客们发现，这个所谓的养老社区只是象征性地有一个面积不大且级别较高的养老院，而大部分都是住宅和配套商业。这让他们大为不解，甚至有上当受骗的感觉。
一名两年来一直在长沙寻找养老公寓的人士就愤然表示：“几乎每个养老地产都不是真正建养老社区，都是搞商业开发，真是不能相信这些楼盘的宣传。”
但刘达有自己的解释，他对记者表示：“你可以说我们是打着养老的幌子做项目，但我们有难处，要是全建成养老公寓不但卖不出去，就算卖出去了也看不到收益。因为目前开发商基本没有探索出有效的养老地产模式。”
刘达的难处也是各大开发商共同面临的困惑。现在全国多数养老地产最终都以商业开发为主，只是象征性地配备极少部分养老项目。
“我开始做养老地产后，接触了上百家企业，真正能做好的不到10%，另外60%的企业根本没有想好自己要做什么。原因在于，我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这当然不能成功。”全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏对记者表示。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具，成为房企曲线拿地的“拿地模式”。
据其介绍，从具体案例情况来看，比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩做部分配套和住宅开发，开发企业通过1000亩的圈地，从总体上实现养老地产项目的整体盈利。
养老项目盈利难
为何热衷从事养老地产的开发商都不愿运营养老项目呢？
对从事养老地产的开发商而言，最大的难处是，土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利，甚至可能长期面临亏损。
一个不争的事实是，如果养老地产的土地获取途径和商业地产一样，那么两者的成本也就相当，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7？10年，是商业地产的2倍。
“普通的商业地产都是可以用来销售的，但如果做养老地产，则需要进行相关的配套设施建设，比如无障碍设施建设、医院等，这些都需要开发商来投资，但不可能立刻见到收益。”中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊表示，“如此一来，若不是大的地产企业，很难有实力进行养老地产开发。”
业内人士一针见血地指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。记者在调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。
国内最早专门面向老年人的房地产项目――北京太阳城国际老年公寓的开发商朱凤泊对此深有感触。
十多年前，朱凤泊以每亩30万元的价格拿到了623亩土地，按照国家规定可以开发40万平方米的住宅，但是因为要建设医院、护理院、养老院等配套设施，太阳城只开发了31万平方米的住宅。以6200万元作为启动资金的朱凤泊通过销售1600单元的住宅缓解了前期的开发资金短缺，用于下一阶段的开发。之后，5座老年公寓陆续投入使用，太阳城靠收取会员费以及年服务费才缓慢地实现了盈利。
与太阳城齐名的亲和源也是如此，据其高层公开介绍，成立7年、在投入资金超过6亿元之后，该项目才首度实现财务持平，前5年都相当艰难。
除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。
远洋地产一名养老业务营销经理就表示，养老地产是一个涉及较多产业链的复杂行业，其中除了适老化设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。她认为，这其中最重要的就是护理人员的培训和保？留。
戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。
在黎庆文看来，房地产商有拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验等优势，但缺乏养生、护理和治疗等技术资源。
而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势，做起物业开发力不从心。
养老服务盈利模式篇10
一份完备的养老地产项目商业计划书，不仅是企业能否成功融资的关键因素，同时也是企业发展的核心管理工具。一份好的养老项目商业计划书首先应用来说服创业者自己，其次才能用来说服投资者。
那么一份完美的养老项目商业计划书应该包括哪些内容，有哪些核心问题是需要在编制过程别回答解释清楚的呢？建议从以下19个角度（创业者自己应搞清楚的19个问题）进行重点分析：
问题一：你的远景和终极目标是什么？
你的远见是什么？
你要解决什么问题？对象是谁？
你将来想要成为什么样的公司？
问题二：你的市场机会是什么？市场有多大？
你的目标市场有多大？发展有多快？（未来3-5年）
这个市场有多成熟，或多不成熟？
你是否有资本成为这个市场前两三位？
问题三：介绍你的产品和服务你的产品或服务是什么？
解决了客户的什么问题？
产品或服务属于红海还是蓝海？
你的产品或服务有什么特别之处？
问题四：你的客户是谁？
谁是现在的客户？
谁是目标的客户？
理想的客户是什么样的？
谁会付费？
介绍一下某个具体客户的例子
问题五：你的价值主张是什么？
你给客户提供了什么价值？
使用／买你的产品，客户的购买回报是什么？
你解决了什么问题？
你是销售具体产品、服务还是一种商业模式?
问题六：你如何销售？
销售程序是什么？周期有多长？
你的销售和市场方针是什么？
你当前的销售渠道是什么？
问题七：你怎么吸引客户？
争取每个客户要花费多少钱？
在不同时期这个费用是否不同？为什么？
客户的永久价值什么？
潜在客户变为真正客户的关键节点是什么？
问题八：你的管理团队有谁？
你的管理团队有谁？
管理团队成员间什么关系，同学、朋友、亲戚还是其他关系？
他们有什么经验？
欠缺那些环节？有什么计划去弥补？
问题九：你的盈利模式是什么？
你的收入模式需要怎样才能盈利？
你的盈利受哪些因素影响？
盈利模式上限如何实现？
盈利周期是如何分布的？
问题十：你现在进展到哪一步？
你现在进展到哪一步了？技术／产品？团队？财务／营收？
现在进展情况如何？现状和前景是否更清晰了？
你将来的计划是什么？（包括短期、中长期）
问题十一：你的融资计划是什么？
已经得到了什么投资？
希望得到多少投资？比例如何？
资金使用计划是什么？
资金可以支持多久？到那时公司是否可以发展到一个重要里程碑？
你还打算吸引多少资金？什么时候？
问题十二：你的竞争对手是谁？
谁是你当前和潜在的竞争对手？
谁有可能和你竞争，谁有可能和你合作？
你的优势和弱点？
你有什么特别竞争优势之处？
问题十三：你有哪些合作伙伴？
谁是你的销售或技术合作伙伴？当前？未来？
这些合作伙伴有多可靠？
产业链上下游包括哪些合作伙伴？
问题十四：是否符合投资者意愿？
和投资者的方向，经验是否吻合？
投资者对你所处的细分市场是否熟悉？
与投资者现有的投资组合有什么互补，或竞争？
问题十五：你未来3年的财务状况如何？
未来3年或5年平均每年净资产收益率？
未来3—5年的项目盈亏平衡表？
项目资产负债表、项目损益表、项目现金流量表？
项目销售计划表、项目产品成本表？
问题十六：你会遇到哪些风险？
对公司关键人员依赖的风险？
经营管理风险？
产品市场开拓风险？
政策风险？
问题十七：你风险防控措施有哪些？
风险控制和防范手段？
风险评估及预防机制有哪些？
问题十八：投资者收回投资的方式有哪些？
拟向投资方出让多少权益及计算依据？
投资方以何种方式收回投资？
回收时间规定？
问题十九：本项目成功关键因素及投资者的保障？
有什么突然因素有可能一夜之间改变你的生意？