公积金首套政策篇1
4月7日，北京住房公积金管理中心通知，北京公积金二套房贷首付比例提至70%，贷款利率为同期1.1倍。由此，北京成为3月1日“新国五条”细则出台后，全国率先提高第二套住房公积金贷款政策的城市。
3月1日出台的国五条细则明确要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。随后，各地出台地方版国五条细则，虽然都把此作为一个重要措施列入其中，但是，至今大部分地区没有出台具体操作性规定。
“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”包括两项业务：一是商业银行的商业房贷业务，即提高商业银行发放第二套住房贷款的首付款比例和利率。二是公积金第二套住房贷款业务。一个事实是，第二套住房公积金贷款政策，当地政府主管部门比如住建部门就可以决定，而商业银行房贷政策需要央行和银监会主管部门决定。在这种情况下，当地城市政府部门只能决定是否提高公积金第二套住房首付款比例和利率，而不能决定商业银行房贷政策。因此，北京市政府决定提高公积金第二套住房贷款首付比例至7成和利率1.1倍，尽到了调控职责。
从北京版国五条细则看，是已经出台城市中最为严格、最具操作性的，北京公积金从严政策将会起到示范作用，从而拉开全国提高第二套住房贷款首付款比例和利率的序幕，使得第二套住房房贷政策从严真正落到实处。各地应该按照国五条细则的总体要求，结合本地版国五条细则精神，像北京一样将第二套房贷从严政策和税收政策及时落到实处。北京版国五条细则出台后，北京市公积金中心专门出台公积金从严管理政策，提高第二套住房贷款首付比例和利率，凸显北京在调控上的精细化操作。
不仅如此，北京此举也对国家有关职能部门形成倒逼效用。3月1日国五条细则出台后，要求“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”，而政策权限在央行和银监会。央行和银监会官员在全国两会期间曾经明确表示要根据国五条细则要求出台提高第二套住房房贷政策，但至今杳无音信。因此，使得地方政府在出台地方版五国条细则时，无法将商业银行的第二套住房贷款政策从严列入其中，无奈只有先从公积金贷款入手。这就提醒央行和银监会应该迅速根据各地情况，按照差异化房贷政策的总体要求，指导央行以及银监会分支机构，出台当地第二套住房信贷从严政策。这同时也提醒国家财政部和税务总局，应该就五条细则中的有关税收政策立即出台操作细则，比如：个人出售住房征收20%所得税的具体操作规定，以尽快把调控的税收政策要求落到实处。
公积金首套政策篇2
住房公积金作为一种重要的金融工具，在最近一轮房地产调控中也出台了系列政策，概括起来主要包括以下三项。
使用住房公积金建设保障房：2009年10月住房和城乡建设部《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，其中规定：在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50％以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10％执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。
调整住房公积金贷款首付比例：进入2010年以来，根据房地产宏观经济调整的要求，部分城市小幅度提高了住房公积金首套住房贷款比例；北京、沈阳、石家庄等城市纷纷大幅度提高二套房首付比例，调整以后首付比例最低为40％；大部分城市停止发放三套以上住房公积金贷款。2010年11月2日，住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称《通知》)规定，对第一套房贷按照90平方米上下区别分别为不低于30％和20％；第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50％，停止发放第三套房贷。
上调住房公积金存贷款利率：2010年10月住房和城乡建设部《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，其中规定，从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33％调整为3.50％，五年期以上从3.87％调整为4.05％。2010年11月2日，《通知》规定，个人住房公积金贷款购买第二套住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
二、住房公积金调整效果分析
住房公积金政策调整是有利于住房市场稳定的。加强保障房建设，有利于扩大住房供应数量，而且保障房本身价格大大低于商品房价格，有利于住房价格总水平的下降，同时也将极大地打击房价疯狂上涨的预期；调整住房公积金贷款首付比例，尤其是提高二套住房贷款比例和停止发放三套及以上住房的公积金贷款，则会从公积金这个渠道挤出投机需求，确保自住需求；而自住需求是根据自身消费预算约束线作出消费决策的，这种需求与房地产价格成反比，有助于住房价格回调，总体而言，这条政策的作用是降低了住房需求的总量，使得需求曲线向左移动：提高公积金贷款利率，公积金贷款利率提高幅度较小，但提高了贷款成本，有利于减少住房需求。
三、进一步调整建议
1 进一步提高住房公积金存贷款利率
经过2010年10月的调整以后，住房公积金存贷款利率仍然较低，以五年期住房公积金存贷款利率为例，调整以后存、贷款利率分别为1.91％和3.5％。2010年全年官方公布的通货膨胀率已经接近3.5％，据此判断，则住房公积金实际存款利率为负，而贷款的实际利率接近于零，则意味着购买住房基本上没有利息成本，而存款人的资金则面临着贬值的困境。住房公积金的负利率政策不利于从根本上打击投机需求，因此必须进一步提高住房公积金存贷款利率，至少应该将存款利率提高到5％以上，对于首套住房申请住房公积金贷款的，应该将贷款利率提高到8％以上。
2 住房公积金首付比例的调整
进入2010年以来，我国全面提高住房公积金购买住房首付比例。有些地方对申请住房公积金购买首套住房的首付款比例也做了相应的调整，有的地方提高到30％。这种调整实际上是不利于自住需求得到满足的，应该保持对申请住房公积金购买首套住房的首付比例保持不变；而对于购买第二、第三套住房的首付比例则可以进一步提高，这样才有利于打击投机需求，促进住房价格的稳定。
3 使用住房公积金建设保障房的建议
公积金首套政策篇3
据了解，目前全国住房公积金缴存余额已超过2万亿元，在满足正常提取、贷款并留足备付准备金的情况下，初步估算结余资金超过4000亿元，沉淀资金数额巨大。特别是去年下半年以来，随着楼市行情遇冷，多地发放公积金贷款的额度和贷款人数出现双下降。在此背景下，中央相关部委多次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度正好是支持了刚性需求者的首套房购房需求。
但与近期正如火如荼地进行公积金贷款政策调整的二三线城市相比，北京、上海等一线城市至今未有任何动作。依照我国公积金管理制度，公积金贷款最高限额的调整权限在地方政府，调整主要依据是当地平均收入水平、公积金缴纳额度、房价变化情况。许多公积金管理人士认为，上调公积金贷款额度只是公积金支持首套房购房需求的开始，未来将有更多城市调整公积金政策。不过，亦有分析人士对上调公积金贷款额度表示担忧：当前既要逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，又要防止一些地方以保刚需为名，变相松绑楼市调控，甚至违规操作，扰乱市场预期。
上调公积金贷款额度刺激刚需入市
二线城市的典型代表武汉市近日公积金政策的调整最为引人关注。由于新政策规定，用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。因此，购买者只需支付两成首付，贷款人就可以轻松买房了。据了解，凡在武汉市住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。按照规定，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。
而根据新规定，单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，最高不超过60万元。而在未调整前，必须夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款。与此同时，原规定月按揭还款额不能超过职工月收入的35%也调整至45%。
无独有偶，近期上调公积金贷款额度的城市还有蚌埠、克拉玛依、呼和浩特、郑州和信阳等诸多二三线城市，调整额度均在15%-25%之间。蚌埠从4月1日起，职工夫妻双方均连续足额缴存住房公积金，公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元；购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元；新疆克拉玛依个人在公积金中心的最高贷款上限由50万元增加到70万元；滨州将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万/15年提高至30万/20年，以提高职工购买、建造自住住房的能力；郑州住房公积金管理中心日前公布，为更好地支持和满足缴存职工利用住房公积金贷款购买家庭首套或改善型住房需求，自4月20日起，夫妻双方在市级住房公积金管理机构正常缴纳公积金的，单笔最高个人贷款限额从40万元上调至45万元。此外，信阳住房公积金最高贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元分别提高到26万元和38万元。
经历了近两年从紧的楼市调控，当前我国房价上涨过快势头得到抑制，投资投机需求大幅降低，部分地区房价出现了下调。中央有关部门明确表示要进一步巩固调控效果，同时今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。
据了解，目前已有广发银行、花旗银行等多家银行开始下调首套房贷款利率。市场分析人士认为，首套房贷利率的变化等只能看作是总体调控从紧背景下的一次微调。而这次微调的指向十分明显，就是对自住需求的“宽松化”政策。说到底，调控的基调没有变化，只不过是更加强调了差异化信贷的政策而已。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在“限购限贷”大方向不变的情况下，引导合理的自住类改善类需求释放，是为了保持市场的稳定。
调控意识到误伤刚需之后的各方动作
对刚需的护卫正从各个层面形成：包括首套购房的优惠政策常态化趋势，也包括各地对公积金贷款额度的提高。不过，这并不意味着楼市调控的放松。即便是开发商，也对楼市调控不放松坚信不疑。保利地产董事长宋广菊表示，房地产调控不会重走2008—2009年的老路，“去投资化”的措施将常态化、制度化。
动作一：政府各种政策微调护航刚需
首先是货币政策微调。随着一季度住房贷款额度的重新发放和首套房八五折利率的出现，再加上开发商的促销配合，终于促成了3月份各地成交的“小阳春”局面。同时，与刚需联系紧密的公积金贷款额度，在二三线城市不断上调，包括南昌、沈阳、克拉玛依等，上调幅度基本在15%—25%之间。据《中国经营报》报道称，住建部筹划刚需购房优惠制度化，优惠或常态化。虽然目前这一消息并未得到住建部证实，但是这一消息并不出人意料，也与当前调控趋势并行不悖。
对于政府的种种动作，有专家认为政府救市已经开始，而一些购房者开始恐慌，怀疑是否下一轮的暴涨又将来临？中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，多个二三线城市提高了住房公积金贷款的额度和年限，其主要目的是支持和鼓励刚性需求购房，也是地方政府曲线救市的策略之一。他甚至表示：“二季度后房价回涨，开发商好日子已经来临了，危机过后就是春天。”
动作二：地产商去投资化是常态
开发商很期待政策对刚需的保护，但这并不意味着调控的放松，更不是所谓的“救市”，即便是开发商，对此也未有任何期待。在中大emBa的一次演讲中，宋广菊表示，当前经济下行压力较大，通胀仍存在不确定因素，但是“稳增长不会再次通过松绑房地产达到目的”。宋广菊表示，这一轮政府对宏观经济的把握比较成熟，“此次不松绑房地产，皆因不愿重走2008—2009年的老路”。因为2008年彻底放松楼市之后，导致市场在“大落”之后出现“大起”，房价高涨，负面影响延续至今。宋广菊认为，“房价合理回归”这个目标导向决定了中央对房地产调控不会放松，“去投资化”的措施将常态化、制度化。
但经济下行的风险决定了货币政策微调红利将会持续释放。宋广菊说：“这将会使房地产行业继续享受货币政策的微调红利，尤其是针对刚需的信贷支持在目前得到了额外的强调，为未来市场创造了可利用的宝贵政策条件。”
动作三：部分银行对大型项目融资开始提速
近日，中国建设银行广东分行相关部门对外消息称，该行今年4月以来信贷增速有所提高，其中从去年至今年4月，该行在广州地区累计办理综合型融资产品684.65亿元，其中包括广州地铁100亿元中期票据、南方电网50亿元超短融资等大型项目的融资。此外，由于部分银行近期也纷纷推出了房地产贷款利率优惠活动，因此相关银行个人房地产按揭贷款业务也增长较快。
中金公司4月23日宏观经济报告称，预计2012年4月份货币政策将继续维持总量宽松，货币供应量将保持适度增长，4月份人民币新增贷款为9000亿元左右，高于全年平均分布值。分析认为，鉴于4月以来由于存款流失与外汇占款减少造成的流动性趋紧局面，不排除央行会在4月末或5月初下调存款准备金以释放流动性。
专家呼吁防止以保刚需为名的违规操作
在房地产市场出现一定复苏的环境下，也有一些新情况值得关注和警惕。
有分析人士指出，针对购房者，一是警惕“伪刚需”。比如尽管有多套房产，但将房产转移到亲属名下，或家庭有多套房，但都不在成年子女名下，买房人巧借政策，成为刚需。二是关注投资需求再度大规模入市，近期北京市场一些豪宅销售十分火热，这既表明不少投资需求看好楼市，而且从理论上讲，豪宅的买家应有多套房产，那么在限购令的背景下其买房的途径值得深究。三是警惕很多地方一直存在的代办社保或买卖户口等违规行为近期再度活跃，这些违规操作变相打开购房通道，扰乱市场预期。
针对开发商，一是关注开发商不拿地、不开工、缓施工等情形，对于一些拿地不动工的项目，必须严肃处理；二是对于一些定价过高、涨幅过快的项目，应保持关注，对其存在的违规销售行为进行追查。
针对地方政府应该看到的是，许多城市的土地出让金占其财政收入的四成甚至更多，在土地利益冲动下也有一些城市出台救市举动，对此应坚决取缔，追究责任。
专家建议，目前既需要坚持调控政策不动摇，也需要加快个人住房信息系统建设以及房产税推进等工作，建立楼市长效调控机制，使房价回归到合理水平。
全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙表示，随着刚性需求的持续释放，楼市成交又渐显疲态。地方政府必然会采取各种“微调”措施，以提高刚需购房能力。
公积金首套政策篇4
《关于支持居民购买住房的意见》从个人住房税费、公积金贷款、二套住房、普通住房标准等方面制定了五项优惠政策，施行范围为市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，执行期限自11月15日起至2009年12月31日，期间不再下发购房优惠政策，以此激发市民购房积极性，推动楼市回暖。
新政解读
Reviewofnewpolicies
公积金贷款购房
新的购房政策在公积金贷款的最高额度、首付比例、贷款计算期限等发面给予诸多优惠：购买自住商品住房和二手住房的，商品住房公积金贷款最低首付比例下调至20%，二手住房公积金贷款最低首付比例下调至30%。在符合贷款条件的情况下，商品住房最高可贷额度由原来的30万元提高至40万元、二手住房最高可贷额度由20万元提高至25万元。公积金贷款计算期限延长至男性65周岁（原为60周岁），女性60周岁（原为55周岁）。贷款申请标准放宽至借款人及配偶在申请贷款的近6个月内连续正常缴存3个月、累计缴存6个月即可申请住房公积金贷款。
购改善性住房
11月15日青岛市召开的新闻会上首次界定改善型住房的含义，即个人转让自用并且是家庭惟一生活住房，一年内又购买住房改善居住条件的。“家庭惟一生活住房”以家庭为单位，除所售住房外，任何家庭成员不再拥有其他房屋所有权。如果在一年以内又购买住房的，无论其所购买的房屋是商品住房还是二手房，都可以不承担营业税及附加和个人所得税。在青岛市的房地产交易中，交易税费主要有营业税及附加（5.55%）、契税（90平方米以下为1%，90-144平方米为1.5%）、个人所得税（2%）、印花税（已暂免）等。按照新政策规定，如果卖方在一年以内又购买了住房的，则无需承担营业税及附加和个人所得税，相应地降低了购房成本。
成年子女购二套房
执行首套房贷标准
新政策规定，对一户家庭中以18周岁以上子女名义购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执行。按原政策规定，家庭申请购买第二套以上住房，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。新政策将首付款比例降为20%，同时贷款利率与基准利率一致，减少了贷款利息，缓解了家庭购房的资金压力。而从年龄规定上也可看出，这对于目前购房市场中占较大比例的待婚年轻人或年轻夫妇来说是绝大的利好。
“五年房龄”降为两年
《关于支持居民购买住房的意见》规定，个人将购买超过两年的商品住房和二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加。原来规定个人将购买的住房在不足五年时间内转手交易的，按所得销售收入的全额征收营业税，超过五年的才能享受免除5.5%的营业税（如果是原房主名下惟一一套住房，将在免除营业税的基础上再免除2%的个人所得税）。而新政策将征收营业税的时间缩短了三年，促进了两年以上二手房的销售，使卖方可以节省营业税及附加。
放宽住房标准
《关于支持居民购买住房的意见》还将普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米。对个人首次购买90平方米以上、144平方米以下普通住房的，契税税率为1.5%。而此前契税税率标准是：90平方米以下的为1%、90-120平方米为1.5%、120平方米以上为3%。新政策颁布后，下调的1.5%契税税率，对用于自住型消费的购房者有重要意义。这一政策使一些原本积压等待享受优惠的交易迅速启动，带动成交量上升，这样扩大了享受契税下调优惠政策的购房群体，鼓励有条件购房者购买改善型住房。
各方声音
VoicesfromallCircles
普通市民对于买房者是利好
家住重庆南路的小高今年4月份刚刚贷款20万元在田家花园买了一套价值50万元的房子，准备用于明年结婚。他告诉记者，由于买的是交易不满五年的二手住房，所以当时交了很多营业税及附加，而新政策出台前，二手住房公积金最高可贷额度为20万元，为了买这套房子，他不得不向亲戚朋友借钱凑齐30万元首付。当听到新政策出台，他也开始有了新的想法：“虽然之前买房没赶上这个好政策，但这是一个信号，我想供完这套房子就换个大点的房子，现在个人承担的税费免除了，可以省下不少钱。”
开发商感到暖意
“青岛市新出台的五项优惠政策将提升行业信心，稳定房地产交易市场，对开发商来说，新政策的出台让开发商在冬季里感到了暖意。”一位房地产开发负责人这样告诉记者。随后记者又从市南区、市北区各大楼盘了解到，获悉五项优惠政策出台之后，16日当天到各售楼处看房的市民明显增多。五项政策的出台一方面将惠及老百姓购房，另一方面对房地产行业也是很大的利好，特别是公积金贷款方面的优惠政策，将促使开发企业积极配合政策的实施，促进住房的交易量回升。尽管利好政策发挥作用还需要一个“发酵期”，但对于众多房地产商来说，充分利用好这个优惠政策来促进房子的销售，盘活青岛房地产市场，无疑是一个好机会。
房产中介冷清的局面肯定能好转
五项政策的出台，对二手房市场有很大的意义。二手房市场对缓解住房供需矛盾、平衡房地产市场的发展起到了积极作用。一直以来，二手房市场相对比较活跃，但从2005年开始，由于一手房供应量比较充足，另一方面受政策和税费的抑制，营业税达5.5%、所得税2%、契税1.5%-3%，再加上2%的中介费，已经超过了10%，而且全由买方来承担，所以二手房市场交易量不断下降。这五项优惠政策对促进二手房交易是一个很好的刺激，老百姓改善居住条件的需求会充分释放，进而促进二手房市场交易量的提升。此外，据统计，目前青岛市两年以上待售二手房的比例约占85%以上，而五年以上的待售二手房只占40%。新政策将可上市交易的商品房年限由五年调整为两年，这种‘松绑’政策使相当一部分市民在买房时可以享受到减税的优惠政策。
专家给严控的楼市“松绑”
青岛市房地产业行业协会会长林民庆表示，房地产业是国民经济的支柱性产业，也是极其敏感的产业，在当前国家局势下，国家刚刚出台了扩大内需的十条措施，青岛市此次五项购房优惠政策的出全符合国家政策精神。从这次出台的优惠政策来看，力度非常大，税费标准基本上回到了2004、2005年“国六条”、“国八条”颁布前的水平，相当于给被严控的楼市“松绑”了，对老百姓购房是利好消息，对扩大内需、保障民生、促进社会和谐具有积极的作用。但是应尽快出台一些相关配套政策和实施细则，方便老百姓买房。同时建议加强舆论引导，做好政策解读工作。
公积金首套政策篇5
【关键词】金融支持去库存路径研究
一、房地产库存基本情况及去化周期预测
（一）土地收储大幅减少，存量土地消化期较长
2015年，国内经济下行压力加大，房地产市场降温。受此影响，西双版纳州土地购置面积大幅降低至23.39万m2，降幅78.6%[1]。截止2015年末，全州待开发土地面积54.21万m2，按照项目规划容积率2[2]计算，2015年末存量土地将新增商品房供给108.42万m2，按2015年102.79万m2[3]的销量，去化周期为1.05年。
（二）库存面积小幅降低，去化周期逐年增加
2015年末，西双版纳州房屋竣工待售面积54.7万m2，施工面积697.67万m2[4]，竣工待售面积难以全面反映房地产库存状况，应综合考虑现有竣工待售存量和现存施工面积。即：
库存面积=竣工待售面积+在建待售面积
在建待售面积为本年度施工面积扣除本年度期房销售面积和本年度竣工面积，即：
在建待售面积=施工面积-期房销售面积-竣工面积
通过计算，2015年末西双版纳州房地产库存面积481.37万m2，按2015年销量，西双版纳州房地产库存去化周期为4.68年，虽然2015年末商品房库存面积同比降低7.52%，但由于销量下滑，去库存州周期呈逐年增加态势（表1）。
（三）房地产投资保值功能弱化，进一步增加去库存周期
2015年，西双版纳州房地产市场量价齐跌，全州商品房销售面积102.8万m2，同比下降27.0%；主城区商品住房均价4747元/m2，同比降低3.73%[5]。商品房投资保值功能弱化，一方面将导致投资购房需求减少，另一方面将增加二手房供给，进一步增加去库存周期。调查显示，目前西双版纳手中有2套及以上住房的城镇居民倾向通过抛售来缓解资金压力，调整投资结构。监测显示，2015年西双版纳州府景洪市二手房销售面积22.06万m2，同比增长19.63%[6]。
综合考虑西双版纳州待开发土地存量和商品房库存量，房地产库存去化周期为5.73年，考虑到商品房投资保值效应减弱影响，西双版纳州房地产市场库存去化周期将进一步增加，去库存形势严峻。
二、金融支持西双版纳房地产去库存基本情况
（一）个人住房贷款增速回落，利率整体下降
截止2015年末，西双版纳州银行机构个人住房贷款余额64.89亿元，同比增长13%，低于各项贷款增速4.7个百分点，个人住房贷款增速近6年首次低于各项贷款增速，个人住房贷款占各项贷款的20.6%，较2014年降低0.9个百分点[7]，不良贷款余额1595万元，不良率0.2%，低于全州各项贷款不良率4.26个百分点[8]。
监测显示，2015年全州银行机构发放个人购房贷款3896笔，金额10.63亿元，分别比2014年增加56笔和0.15亿元，其中基准利率贷款占比95.3%，较2014年增加5.8个百分点[9]。
（二）采取多项措施，提高住房金融服务水平
结合实际，西双版纳州部分银行机构通过采取优化贷款审批流程和住房贷款产品创新，进一步提高了住房金融服务水平。如建设银行充分发挥系统优势，大力推广个人住房贷款系统审批放款、邮储银行优化贷款审批流程，实行个人住房贷款3日办结制度，有效提高了个人住房贷款的审批发放效率；农业银行针对农民工购房需求开展了“农民安家贷款”业务，缓解了农民工购房贷款难问题。
（三）完善住房公积金管理办法，放宽住房公积金政策限制
2016年4月20日出台的《西双版纳州住房公积金个人住房按揭贷款管理办法（试行）》，对住房公积金管理做出重大调整：一是开始允许用住房公积金办理住房按揭贷款；二是提高住房公积金贷款限额。夫妻双方缴存的家庭贷款限额由40万元调整为50万元，单身职工或者夫妻只有一方缴存的贷款限额由30万元调整为35万元；此外还进一步放宽了住房公积金提取条件和提高了公积金提取限额。
三、金融支持西双版纳房地产去库存的制约因素
（一）预告登记缺失，金融机构面临双重压力
目前西双版纳州尚未建立商品房抵押预告登记系统，导致个人商品住房抵押登记率低，存在较大的风险隐患，同时制约了业务开展。一方面预告登记系统缺失，可能会给资金压力较大的开发商留有推迟备案，或备案后再过户给其他买家，甚至与假冒购房者勾结，骗取银行按揭贷款的可乘之机。另一方面预告登记系统缺失，金融机构难以实现抵押登记信息共享。对于处于新售房产权办理存续期的已抵押商品房，无法通过预告登记系统办理按揭贷款预告登记和抵押预告登记。
由于预告登记缺失，全州多家银行机构个人住房贷款抵押登记率在全省排名末位，业务拓展能力受限。如州内某国有商业银行个人住房贷款抵押登记率全省系统内排名倒数第一。如果状况得不到改善，上级分行或将采取上收个人住房贷款审批权等处罚手段。此外，由于预告登记缺失，目前辖区某银行机构已叫停了商业用房贷款业务。
（二）利率压缩空间有限，影响购房需求的进一步上升
一是首套房贷款利率难以进一步下降。2015年全州银行业金融机构累计发放贷款首套房贷款10.63亿元，加权平均利率为基准利率1.01倍[10]，按5年期贷款基准利率4.9%计算，加权平均利率为4.95%，扣除资金和业务成本，在当前利率市场化，存款竞争加剧的情况下，利润空间较小。二是非首套房贷款利率已接近政策下限。2015年全州银行业金融机构发放二套房贷款8188万元，平均利率为基准利率1.12倍[11]，已接近“贷款利率不得低于基准利率1.1倍”政策下限。
（三）政策落实不到位，执行情况分化
2016年2月1日，《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发[2016]26号）对首套房及二套房最低首付比例进行了调整。通知下发后，西双版纳州各银行业金融机构自3月起陆续对个人住房贷款首付比例做出调整，但政策执行情况存在较大差异。
监测显示，全州仅建设银行3月当月发放首套房贷款平均首付比例降至20%，其余银行机构首套房贷款平均首付比例仍为30%以上[12]。自3月起，全州银行业金融机构均对二套房贷款首付比例进行了调整，2016年5月共发放二套房贷款63笔，金额0.17亿元，平均首付比例37.3%，较去年同期降低6.7个百分点。
（四）个人住房信贷产品创新不足，行业竞争弱化
西双版纳州各银行机构的个人住房贷款差异化较小，产品创新乏力，各行主要依靠向房地产开发企业发放房地产开发贷款，加强与房地产企业的合作来开展个人住房业务竞争。银行机构开展的住房金融创新主要集中于优化审贷流程，提高发放效率方面。针对特定人群和特定领域的信贷产品较少，全州仅有农业银行针对农民工购房需求开展了“农民安家贷”业务，但也处于初期推广阶段，产品不够成熟。
目前全州个人住房贷款业务主要集中在国有商业银行，行业竞争较弱。法人金融机构尤其是农信社支持房地产去库存作用尚未发挥，2015年全州农信社累计发放个人住房贷款19笔，金额659万元，仅占全州发放额的0.58%[13]。而2015年末，西双版纳州农信社各项贷款余额100.11亿元，存贷比64.93%，各项贷款余额占全州比重达31.76%[14]。
四、金融支持西双版纳州房地产去库存路径选择
（一）尽快搭建西双版纳州商品房预告登记系统
建议尽快建立西双版纳州商品房预告登记系统。目前全州不动产统一登记工作正在稳步推进中，政府和相关部门应抓住机遇，以推进全州不动产统一登记工作，建设不动产统一登记系统为契机，探索搭建西双版纳州商品房预告登记系统，开办商品房预告登记业务，切实提高个人住房贷款抵押登记率。同时加强信息共享，有效防范房地产市场潜在风险，降低银行业金融机构考核压力，提高办理个人住房贷款业务的积极性。
（二）建议适当放宽个人住房贷款政策
在首套房贷款利率压缩空间有限的情况下，建议适当降低二套房贷款最低利率标准，降低居民购买二套房贷款资金成本，进一步刺激居民改善性住房需求。自今年3月西双版纳州金融机构下调二套房首付比例以来，二套房贷款快速增长。3-5月全州银行业金融机构累计发放二套房贷款139笔，金额4336万元，同比增长2.76倍和2.57倍[15]，政策效应明显。如果二套房贷款利率能够适当下调，将进一步增加居民购买改善性住房的意愿。
（三）完善住房信贷政策传导机制
加大窗口指导力度，引导银行金融机构认真贯彻落实住房信贷政策，积极支持个人住房贷款需求。探索建立住房信贷政策导向效果评估体系，将各银行金融机构住房信贷政策执行情况、个人住房贷款发放情况、个人住房贷款产品创新等纳入评估指标体系，定期开展评估工作，通报评估结果，并将评估结果纳入对各金融机构的考核评价，切实强化住房信贷政策传导机制，提高银行金融机构贯彻执行住房金融政策的积极性。
（四）鼓励加大个人住房金融产品创新和行业竞争
鼓励金融机构加大个人住房金融产品创新力度，加大对农民工贷款买房，房屋租赁市场等方面的信贷产品创新力度，丰富个人住房贷款产品，针对不同的贷款主体，灵活还款方式，提高个人贷款购房意愿。积极支持和鼓励农业银行加大“农民安家贷”投放力度。鼓励农村信用社加大住房金融业务拓展力度，积极开展个人住房贷款业务，充分发挥其体制和机制优势，积极开展个人住房贷款产品创新，促进西双版纳州个人住房贷款业务良性竞争和加快发展。
参考文献
[1]数据来源：西双版纳州统计局.
[2]经调查，西双版纳州土地储备量较大的开发商待建项目设计容积率为2.
[3]数据来源：西双版纳州统计局.
[4]数据来源：西双版纳州统计局.
[5]数据来源：西双版纳州统计局.
[6]西双版纳州房地产管理处调查数.
[7]数据来源：人民银行西双版纳中支信贷收支表.
[8]数据来源：人民银行西双版纳中支不良贷款监测表.
[9]数据来源：人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表.
[10]数据来源：根据人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况月报汇总统计.
[11]数据来源：根据人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况月报汇总统计.
[12]人民银行西双版纳版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表监测情况.
[13]数据来源：人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表汇总统计.
公积金首套政策篇6
面对高房价“卷土重来”之势，国家可能会再度出台调控政策，购房者再一次站在了选择的十字路口，近期和中长期该怎样应对呢？《金融理财》给出以下四点应对建议。
打好政策牌
种种迹象表明，新一轮房地产调控又走到了一个窗口期，下一步房价该何去何从，是市场普遍关注的焦点。对于房价上涨，近年来国家一直实行宏观调控，再度出台相应调控政策也是近在咫尺的事。对于个人而言，更是需要关注政策面的变化，灵活运用政策省钱。
随着保障房住房政策逐渐成熟，公租房、廉租房、经济适用房和限价房也都发展开来。中低收入者通过此类政策途径改善居住条件，显然是个不错的选择。
目前，政府对于改善型住房的界定还不明确，可巧用改善型住房与“首套房”挂钩，采取两种策略：一种是以普通房换普通房，另一种是地段换大房。
以普通房换普通房模式的具体操作办法是先卖掉旧房，再购入面积比原来大但仍属于普通住房的房子，这样仍能享受购买第一套普通住房的政策优惠，同时还可享受政策对卖出唯一一套自住房之后，再次买入普通住房的更大优惠。
以地段换大房模式要求以好的地段来换大房。比如先卖掉市中心区域内的旧房，然后分两步买入地段等级下降一些的一大、一小两套普通住房，先买入大房，由于这套房子可划入首次购房范围，可在享受首付二成的优惠条件下，还能争取公积金和商业贷款方面的优惠。办妥第一个步骤之后，再购买另外一套小房，争取全额支付，不使用贷款，以免因为被列入第二套房而徒增购房成本。
算好经济帐
在严酷的住房现实和令人无奈的房价面前。虽然说通过个人努力，事业的发展，薪酬可以增加，但是工资上涨速度往往赶不上房价的上涨速度。面对不断高企的房价，究竟是出手买房合适，还是租房划算?
为便于计算，我们假定购房者手中有35万元现金，而且每个月可以自由支配3500元的闲钱。购房者首付35万元，并办理商业贷款45万元，分20年还情。每月月供为2765元，加上买入时支出的1%的契税，1%的个人所得税及5.4%的营业税等中介费用，总共支出6万元。将以上费用合计起来，买这套房子的成本包括现金35万，每月月供2765元，20年后大概就是66.36万。加上中介费和所有税费6万元，20年后，购房者花了107.36万元拥有了一套住宅。
如果以同样的资金来租用同一套房产的话，为方便比较，将租房人手中的35万元用作储蓄，并将每月3500元闲钱拆开，按现在租房价位折中租金2000元算，剩下的1500元也可用作储蓄，倘若用这一部分钱购买了当下的一只风险较小、收益稳定的基金，如时下的债券基金、货币基金，按年收益5.4%来算，再归结储存的35万元，租房者在20年后的资产为110.8万元。如按总价80万元计算，该房产的单价为1.14万元；若按照110.8万元计算，单价必须达到1.58万，也就是说只有每平方米的房价上涨4400元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，则买房者亏得更多。
从上述分析来看，应该选择租房还是买房，除了要算经济账外，更主要的还是应该从自身的需求、经济承受能力以及在今后一段时间的发展需要来考虑，但对于一些需要贷款才能购房的年轻人，大量的贷款会抑制他们的发展空间，而租房也是明智的选择。
巧用公积金
根据出台的公积金新政策，低保户和低收入“两低家庭”成员购首套房时，可申请使用家庭成员的公积金偿还贷款，减轻了不少的负担，而且住房公积金积极入市，可以刺激开发商进一步增加普通商品房的供给量，甚至为房价继续下行创造条件。如今，公积金贷款成为购房贷款的一片“绿洲”。
还是运用上面买房的例子，商业贷款45万元、20年还款期、还款采用等额本息方式，因为商业贷款能享受房贷八折优惠，20年的贷款利息总额是189764.65元，月均还款额为2765元；而如果他全部用公积金贷款，则利息总额降至175186.08元，月均还款额降至2596.61元。
根据政策的变化，如何灵活运用并根据政策的调整来达到减少购房成本的目的，这需要购房者根据自身的特点，并结合当地的政策特点来认真研究。用好用活公积金贷款政策是降低购房成本的最佳选择。如北京可享受第二次公积金贷款优惠，前提是还清第一次公积金贷款；上海虽有公积金上限之规定，但可通过家庭成员帮忙，获得更高额度的住房公积金贷款；另外一些城市还实行了“商转公”贷款，如果能够将商业贷款转为公积金贷款，因为两者之间的利率差，这无疑能够让购房者省下一大笔开支；河南、四川、辽宁、湖南等省份的部分城市已经开始办理了公积金异地贷款业务，也可合理利用。
与普通商业按揭贷款相比，住房公积金贷款最大的好处就是能够减少购房者的利息支出，降低购房成本。目前住房公积金贷款政策的调整，使得原本就有优势的住房公积金贷款更有吸引力。后市公积金贷款是否还有政策性下调，也是房地产市场普遍关注的问题。
不变应万变
无论何种理财都需要策略与技巧。不管是投资债券、基金、股票还是房地产，都需要研究政策、分析市场、估量能力、合理规划，最终才能实现理财目标。就购房者而言，楼市在变，政策在变，买房的招式也应该变，以不变应万变永远是最实用的策略。
一是让财富不缩水。理财的目的是让财富保值增值，最起码也是让财富不缩水。在通货膨胀和房价高企的双重压力下，房产理财更是要以不变应万变的心态与招式，确保房产投资理财立于不败之地。近来，成都的一个例子被炒得很热：一位老太太的400元钱存了33年，最终仅得到800多元，由当年可买一套房子变成了现在只能买一瓶低端茅台。可见，老太太的钱这30年以30倍的速度在贬值。
二是把普通住房作为首选购房。这样即使未来政策发生变化，仍然可以避免成为被“打压”的对象。房产新政可能会进一步加大对购买普通住房的优惠力度，且选择面更宽，将来即使政策进一步的放松，优惠向普通住宅倾斜的既定方针是不会变的，所以购房者应首先在符合普通住房标准的房产中寻找房源。
三是调整梯级购房思路。梯级购房本来是毫无异议的，以小换大的梯级购房也是一种策略。然而，在目前鼓励首次购房的政策背景下，如果在首次置业时过于保守，接下来换房容易进入二次置业的“陷阱”，极易受到政策的限制。所以，对于大多数购房者来说，都应该根据实际情况从长计议，用足用活政策，尽量多满足居住需求，真正做到房产置业既实用省钱，又一步到位。当然，对于改善型购房者而言，就应该另当别论，具体情况具体分析。
公积金首套政策篇7
接连推出多项严厉的房贷政策后，监管层的指向已经非常清晰：通过严格的差异化住房贷款政策遏制房价的过快上涨。记者从多家银行了解到，银行对于首套房、第二套房和第三套房的首付要求及利率定价都开始实行差别化对待。但到目前为止，对于第三套及以上的房贷是否停止发放，银行均表示，还需要等待相关政策的明确和细化。
房贷政策严格差异化
与历次房贷政策调整所不同的是，此次政策组合拳的推出，监管层的目的在于形成清晰的差异化住房贷款政策。4月14日，国务院常务会议出台二套房贷首付最低50％等“新国四条”；4月17日，国务院又推出“三套房贷新政”，指出在房价过高、增长过快的地区可停止第三套及以上住房贷款的发放。
记者从多家银行了解到，根据国务院相关政策的要求，不少银行已经对房贷政策进行了调整，住房贷款政策的差异化已经非常显著。
如对于首次购买住房的家庭，所购买住房的建筑面积若小于90平方米，则根据所购房屋的房龄、贷款人的资信状况等，尚有获得首付比例20％的可能。如果所购房屋的面积大于90平方米，那么首付比例至少需要达到房价的30％。对于首套房产能够获得的贷款利率优惠，记者了解到，即使已经通过媒体公布了相关住房贷款细则的银行，如工行、渣打银行等也没有出台指定性的定价策略。一些银行贷款经理向记者透露说，普遍的做法是首套房的贷款利率也要达到贷款基准利率的85折。在一些外资银行，对于面积小于90平方米的住房贷款，适用利率可能达到贷款基准利率的71折。但是外资银行普遍个贷占比较低，对于所购楼盘等也有具体的要求，因此适用范围非常窄。
对于银行所认定的“第二套房”需要首付的比例和对应的贷款利率，由于在“新国四条”中已经有了非常明确的规定，因此各家银行在第二套房的贷款政策上非常一致。基本的做法就是，如果被认定为“第二套房”，那么首付比例必须达到50％或以上，对应的贷款利率价格为贷款基准利率的1.1倍或以上。如工行是首家正式公布差异化房贷政策的银行，工行表示：从4月16日开始，工行对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。近日，渣打银行也表示，即日起对二套房贷款执行5成首付，利率执行贷款基准利率的1.1倍。
国务院4月17日推出“三套房贷新政”。政策规定，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府还可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。记者了解到，目前各家银行的主要做法为大幅提高第三套住房的首付比例和贷款利率。“是否属于房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，主要还要看银监会怎么进行判定。”银行的工作人员表示。因此，截至到记者发稿，尚没有银行公开表示已暂停对第三套房贷的发放。
第几套房如何认定
不难发现，在此次房贷政策的调整中，第几套房贷的认定已经成为了绝对性的依据，对第几套的认定将直接决定贷款购房时需要支付的首付比例和对应的贷款利率。
相对来说，由于2008年相关部门就提出了第一套房、第二套房的概念，因此商业银行在实际操作中也有了一定的经验和界定标准。
具体地说，第几套房的界定，首先各家银行采用的是以家庭为基本单位，以夫妻作为主要的认定对象。对于一对夫妇来说，只要夫妻中的任何一方曾经有过购房、房贷的经历，无论是婚前还是婚后，那么银行在进行认定时，将视作夫妇二人均有过购房经历。而对于成年子女和父母，各家银行的做法普遍是分开来进行认定的。
其次，在进行认定时，银行通常会通过两个来源进行判断。一是从央行的征信记录中进行查询，凡是曾经进行过住房贷款的申请，无论这笔贷款是否已经结清，均记作一次购房经历。举例子来说，曾经使用过贷款购买过一次房产，这笔贷款已经全部结清，那么现在购入的房产也要被视为“第二套房”。前段时间，一些银行在操作中，对于是否已经结清的贷款会有不同的判定，并可进行一些“球”授信。但是目前银行在实际操作中，均比较严格，不太可能出现以往的“球”操作。
第二个信息来源是公积金的使用记录。一方面，和商业住房贷款一样，如果曾经使用过公积金贷款业务，即使已经全部结清，也要计入购房记录；另外一方面，假如使用过公积金进行商业贷款的冲还贷业务，也要被认定为已经具有购房经历，并按实际统计结果来判定属于“第二套”、“第三套”或以上。
此次房贷政策调整时，一些政策解读认为，只要客户家庭名下登记有房产，贷款购买第二套住房，无论之前是否使用过贷款，都必须按照国务院新规执行。但是业内人士分析认为，在目前的银行可使用资源条件下，完全实现这一点可能有一定的难度。银行可能更依赖于通过征信记录查询系统和公积金使用的状况来进行判断。
大幅打压市场购买能力
由于严格对房贷的首付比例和贷款利率进行了限定，可以预期的是，此次房贷新政的出台，将大幅打压潜在的市场购买能力。
我们可以以一套总价为150万元的“第二套房”为例，看看房贷新政执行后对购房人将带来怎样的压力。
在前段时间的银行贷款市场上，对于“第二套房”的要求是，首付一般需要达到4成，如果一些硬件条件满足的话，像客户的资信状况、职业性质、其他财产、属于银行的优质客户等，有可能获得贷款基准利率基础上7折的贷款利率优惠。
然而，在新政执行后，购房人首先要面对的就是首付压力。如房产价值为150万元，那么购房人的首付就要从最低60万元提高到最低75万元。考虑到购房时的各种费用、购房后的装修等等，会给购房人带来一定的压力。
公积金首套政策篇8
伴随着国民经济的发展，金融业和房地产业已高度融合，当下，金融是楼市调控的重要手段。从年初开始，中央在金融方面给予各种优惠政策，今年2月初央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，4月20日央行第二次降准，各类存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，并且两度给打算出手买房的人送出降息大礼包，多地也纷纷放松公积金政策。尤其是“3・30政策”，央行再次松绑房贷政策，将二套房首付比例下限降至四成，赋予银行二套房利率自由定价权，同时将首次和二次公积金贷款首付成数分别降至两成和三成，尺度之大超乎业界预料。五月市场成交处于上升趋势，其中一线城市和少数二线热点城市回暖，二线非热点城市和三四线城市表现逊色，涨跌基本持平。
就在房地产市场调控需要进一步发力以扩大稳定住房消费的涟漪效应时，近日坊间频频传出一些不协调的声音，一些银行收紧放贷，并且将贷款和享受首付的门槛调高。据融360统计数据显示，在新政后的半个多月时间里，全国35个重点城市524家银行中，有164家落实新政，不同程度地降低了二套房首付成数，占银行总数的31.3%。但是仍有近七成银行按兵不动，未对二套房首付进行调整。值得一提的是，164家银行并非“一刀切”地将二套房首付成数降至四成，不少银行在新政的执行上打了折扣。以北京为例，在落实新政的18家银行中，13家将首付降至五成，3家降至四成，2家降至六成；苏州执行新政的7家银行则全部将二套房首付由60%降至45%。银行在二套房新政的执行上呈现出差异化。
据最新监测数据显示，近期深圳有8家银行首套房贷款政策发生变化，其中7家利率上调，分别是渤海银行、交通银行、招商银行、中国银行、建设银行、邮储银行及民生银行，其中民生银行首套房利率由9.5折提高至基准上浮5%，涨幅最大。仅兴业银行一家将利率由9.5折下调至9.2折。总体来看，深圳首套房贷款利率呈现明显的收紧态势。近日杭州、南京等二线经济发达城市，在连续降息后，作为个人按揭市场的主力军，部分国有大行悄然调高首套房利率优惠门槛。例如，使用组合贷（公积金贷款+商贷）时，商贷部分的利率需较基准利率上浮；即使选择纯商贷，想要折扣，也需要搭售如存款、基金或理财产品等进行“捆绑销售”。房贷利率优惠收紧让众多购房人心存担忧。这与中央提出的稳定住房消费及放宽金融的政策极不协调。
当前宏观经济下行压力比较大，房地产在经济总量中占有很大比重，因此房地产市场能否回暖直接关系到宏观经济能否复苏。众所周知，金融是房地产的血液，银行在楼市调控中起着举足轻重的作用，金融不到位，购房者成本加大。尤其是占城市人口多数的中等和中等偏下收入的家庭，他们对住房的刚性需求和改善性需求日益迫切，是当前楼市的主要消费群体。但是由于当下一二线城市房价收入比奇高，目前在这个群体中，有相当比例的家庭经济收入和家庭积蓄距离入市还差“一把火”，如果金融政策收紧，没有银行助其一臂之力，他们将被拒之于楼市之外，其潜在的购房消费需求就难以转换为现实的住房消费需求，中央稳定住房消费以期拉动经济增长的目标就会打水漂。总理前不久的讲话已明确，当前楼市调控已经上升为一项严肃的政治任务，金融调控也上升至一项政治任务。经济能否回暖，银行责任重于泰山。因此，在宏观经济及房地产期待尽快复苏的大背景下，银行要勇担楼市调控的顶梁柱，决不能在关键的时候和关键的政策上“掉链子”。建议银监会在银行中开展执行金融调控政策的大检查，奖励执行到位的银行，处罚“掉链子”银行，激励和督促银行从国家大局和经济一盘棋着想，舍弃部分利润和业绩（其实降息降准，银行并不亏损），确保中央楼市调控政策中的金融政策全面执行到位。“横向到边，纵向到底”，让刚需和改善型需求的购房者得到实惠，同时也让国民经济能在年内交一份圆满的答卷。
作者系中国房地产业协会名誉副会长
公积金首套政策篇9
[关键词]：房产新策九江房市
3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知到现在已有两个多月的时间，为了了解政策实施对我市房地产市场带来的影响，近期九江市中支调统科组织人员到部分房地产企业和土地、房产管理部门进行了调查，现将有关情况整理编报如下：
一、我市对房市采取的配套措施
3.30新政实施后，我市也先后采取了一系列配套措施，促使房产新政得到有效落实。
（一）调整公积金贷款限额
我市公积金管理中心出台九房公管字〔2014〕2号文件，对公积金政策进行了调整，放宽公积金贷款条件，如提高公积金贷款最高限额，连续缴费达到6个月就可办理公积金贷款，公积金提取由1年改为按月，购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清再购买普通自住房，最低首付款比例为30%等。
（二）执行税收优惠政策
执行首套普通住房契税优惠政策，2015年1-5月，共有3850套住房享受家庭唯一普通住房契税优惠政策，减免契税3857万元。执行二手房交易营业税减免优惠政策，2015年3月31至5月底，共有102套住房享受了5年改2年的营业税优惠政策，减免营业税及附加等税费228万元。执行《关于居民家庭唯一住房和普通住房有关事项的通知》，执行普通住房认定的新标准，只按容积率和面积确定普通住房。至5月底共有32套住房单价超过6100元/平方米，其中二手房15套，减免营业税及附加等税费57万元，减免契税24万元，一手住房17套，减免契税22万元。执行棚改货币化安置居民购置商品住房的契税优惠政策，前5个月，共有47户棚户区拆迁户使用拆迁补偿款购置商品住房，减免契税77万元。
（三）清理房地产收费项目
据调查，我市已清理两项开发项目收费，一是取消建设工程社会保险费（22.5元/平方米），二是取消中小学校舍修建附加费（45元/平方米）。
（四）降低房贷首付比例及利率
据调耍商业贷款一套住房（包括还清贷款再贷款购房）首付比为30%，部分银行房贷利率按照基准利率或原上浮幅度下降。5月末，全市房地产贷款余额421.2亿元，比年初增加39.5亿元，增长10.3%，高于全市各项贷款平均增速3.2个百分点。其中个人购房贷款余额317亿元，比年初增加29.4亿元，增长10.2%，高于全市各项贷款平均增速3.1个百分点。
（五）充分发挥市场机制作用
取消商品住房套型结构比例限制，由开发企业依据土地出让条件和市场情况来设计商品住房套型。鼓励房地产企业兼并重组、转型升级，我市极地盛世名都项目成为重组项目，正进行后续工作，其他一些项目重组正探索中。
二、政策实施后房地产市场总体情况
（一）房屋新开工面积成倍增长
4、5两个月，房屋新开工面积62.23万平方米，是1-3月份的2.17倍；4、5月份房屋新开工面积与去年同期相比下降幅度在逐月收窄。
（二）商品住宅入市面积明显增多
4月份，市区商品房入市面积15.54万平方米，环比增长142.30%，其中住宅入市面积11.39万平方米，环比增长80.51%，入市1216套，环比增长39.93%，5月份，商品房入市面积32.92万平方米，环比增长111.84%，其中住宅入市面积15.87万平方米，比4月份多4.48万平方米，环比增长39.33%，入市1584套，比4月份多368套，环比增长30.26%。
（三）商品非住宅入市面积大幅增加
4月份，市区非住宅入市面积4.15万平方米，环比增长3845.11%；5月份，非住宅入市面积17.05万平方米，比4月份多12.9万平方米，环比增长310.49%。
（四）住宅商品房预售面积止降回升，但价格有所回调
4月份，市区住宅商品房预售19.10万平方米，环比下降13.71%，价格是每平方米4903元，同比下降3.26%，环比增长6.52%；5月份，住宅商品房预售19.39万平方米，环比增长1.52%，价格是每平方米4659元，同比下降1.67%，环比下降4.98%。
（五）存量房交易增加
4月份，市区存量房交易4.55万平方米，同比增长12.11%，环比增长3.03%，总共成交476套，同比增长18.7%，环比增长8.18%；5月份，存量房交易4.42万平方米，同比增长25.23%，环比下降了2.88%，共成交514套，同比增长32.47%，环比增长7.98%。
（六）二手房买卖交易明显增多
4月份，市区住宅交易面积和套数环比分别增长26.21%、19.37%，5月住宅交易套数环比增长2.63%。
公积金首套政策篇10
重拳之下，业内预计“疯狂”的杭州楼市或将恢复理性。
从“限外令”到暂停落户
9月18日，杭州宣布重启限购，宣布从9月19日起，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准；二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。其中，富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县不在限购范围内。
此举被业内称为“限外令”，目的是为缓解G20以后外地投资客涌入导致的抢房热。杭州也成为继苏州和厦门之后，第三个重启限购的二线城市。
但这次限购并没有起到预期的作用，在当地一些开发商看来，“限外令”只是政府表达调控意愿的方式，政府的意愿并不强烈。“限制外地人买二套房，很容易被规避，大不了挂在其他家人的名下嘛”。
这项不温不火的政策，实际上向外界传达了政府对于楼市的信心，也让一些开发商更加惜售。
随后，杭州调整土地出让竞价方式，手段依然温和。规定在土地溢价率超过100%、120%和150%三个档次后，分别在支付土地出让金、获得销售资格及承建公建配套方面做出不同的规定，仅是让高溢价拿地的条件更加严格了些。
直到9月27日，杭州才真正放出狠招：规定从9月28日起，暂停杭州市区购房入户政策。杭州市区范围内（含萧山、余杭、富阳、大江东）均暂停实施购房入户政策。2016年9月27日前已在网签平台签订商品房买卖合同或二手房转让合同的购房人，仍按原政策执行。
此外，新规对住房公积金贷款政策作出调整，申请公积金贷款、商业性住房贷款的购房者二次购房首付比例均不得不低于五成。
促使楼市回归理性
浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，在房地产市场日益非理性，面临风险的形势下，进一步出台抑制性调控政策很有必要。提高二套购房首付比例与提高土地购置条件一样，有助于抑制投资冲动，促进市场回归理性。
据记者了解，今年以来，杭州房价上涨势头迅猛，国家统计局数据显示，杭州新建商品住宅（不含保障性住房）8月份环比上涨3.3%，涨幅较上月有所增大，房价已经连续上涨17个月。
从成交量来看，2016年前8月的杭州（不含富阳）商品房总成交量达133562套，已超越了2015全年125217套的成交量。截至8月底的杭州商品房库存量124957套，已跌回到了2014年5月的库存水准。其中，主城区住宅可售房源21582套。杭州全市8月成交均价为18298元/平方米，同比去年8月涨幅高达19%。