房地产产业投资报告篇1
目前，对投资性房地产进行评估，确定投资性房地产的公允价值已经成为我国资产评估界的一项新兴业务。本文就投资性房地产评估的背景、投资性房地产评估过程中的关键事项、不同会计准则下投资性房地产的评估谈谈看法。
【关键词】
投资性房地产；评估；背景；关键事项
1投资性房地产的评估背景
随着经济的发展，我国的一些企业与很多发达国家企业一样，将房地产作为一种投资手段，一些企业甚至把这种投资行为作为新的经济增长点。
为了顺应经济发展的潮流，我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》（以下简称国际会计准则），了《企业会计准则第3号―投资性房地产》（以下简称国内会计准则），使我国投资性房地产的会计核算有章可循、有法可依。
国内会计准则借鉴了国际会计准则中的相关规定并在公允价值应用方面有限度地进行了创新。它的要点是：一将投资性房地产从固定资产或无形资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示；二在满足一定条件的情况下，投资性房地产可以公允价值计量，在会计期末以公允价值在会计报告中反映。
投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：为资本增值而长期持有的土地（正常经营中持有短期出售的土地不包括在内）；未来用途尚未确定的土地；主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的，也可以是通过转让方式取得；对于用于出租的建筑物，必须是企业拥有产权的。
“公允价值”这个概念，在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别，但两者在本质上是一致的。
投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业，首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果，这是大部分企业和注册会计师的首选。
为了对投资性房地产的评估行为进行规范，中国资产评估协会于2007年、2009年先后制定并了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》和《投资性房地产评估指导意见（试行）》。这两部规章的实施，对于规范评估人员的评估行为，维护资产评估当事人的合法权益。
2投资性房地产评估过程中的关键事项
下面是评估人员为满足某上市公司财务报告披露需要而进行的投资性房地产公允价值评估业务，我们以此为例，就评估范围的确定、评估基准、评估方法和评估假设及评估初稿的提交等问题进行探讨。该上市公司为基建行业企业，拥有多达近二千多项的物业，其中投资性房地产就有约50项，分布我国北京、上海、广州、深圳等一线城市和众多的二线城市。
2.1确定评估范围
在这项评估业务中，重要的环节之一就是确定投资性房地产的范围。投资性房地产本应由企业自行确定，但因为投资性房地产是新兴事物，企业对其认识不到位，所以投资性房地产范围往往由注册会计师协助确定。注册会计师会根据自己对投资性房地产的理解确定投资性房地产范围，但这个范围往往因为过大过多而不被企业所接受。企业认为持有房地产的目的不是赚取租金或资本增值，尽管目前正在出租，但这只是一个短期的行为。注册会计师则认为，他们的识别过程严格地遵循了会计准则的规定。双方博弈的结果是注册会计师做出了让步，将位于一线城市且全部或绝大部分已经出租的写字楼作为投资性房地产。
在确定投资性房地产范围的过程中，企业和注册会计师各有各的判断，评估人员本身没有太多的发言权，是被动的，但评估人员必须参与其中，并且了解双方对投资性房地产范围确定不一致并各自坚持的理由。客户认为自己是基建行业的上市公司，若持有大量的投资性房地产会被认为不务正业，而且投资性房地产在每年都需要评估太麻烦，但是注册会计师则认为自己有责任判断企业的分类是否合理，这是职责所在。所以要求评估人员要对会计准则的相关规定必须熟悉。
2.2明确评估基准、评估方法和评估假设
投资性房地产的评估基准是市场价值，虽然会计准则要求的是公允价值，对于本例中的投资性物业，市场价值与公允价值是一致的，市场价值就是公允价值，公允价值就是市场价值。
投资性房地产的评估方法可以是市场比较法，也可以是收益法。以市场比较法为主，兼顾收益法。
评估假设方面，主要问题是用收益法进行评估时租期内外租金如何确定问题，特别是如果租期内的租金与市场租金明显不同时如何处理的问题，这方面需要评估人员与注册会计师进行有效地沟通。
2.3提交投资性房地产评估初稿
评估人员在完成了评估过程之后，要将评估初步结果告知企业。因为评估结果对企业的利润有直接的影响，企业不愿意看到过高或过低的评估结果，所以需要评估人员与企业进行有效沟通。
评估人员应当明白，企业对其物业的了解有时比评估人员深刻。当然评估人员不能因为企业的特殊要求而影响评估结果的公允，要进行充分的市场调查，对于确实存在的客观事实必须保持评估的独立性。
3投资性房地产在不同的会计准则下的评估
3.1国际会计准则下，评估范围、关键问题及解决方法
国际会计准则下，企业进行投资性房地产评估通常是出于以下五个方面的需要：一是企业在对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的情况下，注册会计师要确定投资性房地产的公允价值并在审计报告中加以反映；二是融资租入的投资性房地产要按照最小租金支出现值与公允价值孰低的原则来确定其初始成本时；三是以非货币易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本；四是企业在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，投资性房地产转为自用房地产或存货时应按转换之日的公允价值确定入账成本；五是企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下，注册会计师的审计报告需要披露投资性房地产的公允价值或该公允价值无法可靠计量的原因。
在评估实务中，以第一项和第五项投资性房地产评估业务居多。为了顺利地进行评估工作，评估人员事前要与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的；要熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识；要熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式；要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法及假设；要关注投资性房地产的产权情况；要了解投资性房地产实际出租情况及相关的租约条款。
3.1.1事前与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的
评估人员在接受了业务委托之后，应提议召开注册评估师、委托人和注册会计师三方参加的沟通协调会，以了解评估报告需要满足的相关会计准则的规定。
3.1.2熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识
随着新的会计准则的逐步实施，以财务报告为目的的评估业务会成为资产评估行来的一项新兴业务。所以评估人员应尽可能对相关会计准则进行深入研究，以便与注册会计师有“共同语言”。
3.1.3熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式
注册会计师运用评估数据是为恰当地计量或披露，所以评估人员应该熟悉在财务报告中评估对象的原始数据内涵。比如，投资性房地产账面记录的数据是“房地合一”的价值还是仅仅是房屋或土地使用权的价值？只有弄清楚这一点，才不会简单地给出房地一体的评估结论，不会对报告使用者产生误导。
3.1.4要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法和评估假设
国际会计准则规定，财务报告中应披露投资性房地产公允价值的评估方法和重要的评估假设，需要说明所确定投资性房地产的公允价值是有充足的市场证据还是依赖了其他因素，即在财务报告中要将评估人员所采用的评估方法和所依据的评估假设都进行披露。所以，评估人员必须将评估方法和评估假设等内容与注册会计师沟通并在评估报告中披露，以便于注册会计师引用。
3.1.5要关注投资性房地产的产权情况
与企业的其他资产不同，房地产是需要产权登记来确定权属的资产。房地产的产权是否完整、是否有瑕疵对其公允价值会产生重大影响，所以评估人员必须弄清楚待估的投资性房地产的权属状况，以确定其在现况下的公允价值。
3.1.6了解投资性房地产实际出租情况及相关租约条款
一般情况下，投资性房地产均是有租约的，评估人员应了解现有租约中的租金是否公允。如果存在租约租金与市场租金相差悬殊的情况下，要分别租期内和租期外进行考虑，在租期内按照租约内的租金进行计算，在租期外则按市场租金计算。
3.2投资性房地产在国内会计准则下的评估
3.2.1国内会计准则与国际会计准则的区别
与国际会计准则相比，国内会计准则增加了采用公允价值计量模式的前提条件。企业只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
从投资性房地产采用公允价值计量模式需要满足的条件看，国内会计准则的规定在某种程度上限制了市场法以外的其他评估方法的使用。因为其他的评估方法通常有较多的假设，主观性较大，容易产生争议。所以，公允价值计量模式在使用条件上的限制一定程度上提高了采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的可靠性。
3.2.2对评估的影响
国内会计准则与国际会计准则的区别，在后续计量、评估方法和周期性评估等方面都会对投资性房地产的评估产生影响。
后续计量方面。对投资性房地产的后续计量，国际会计准则更倾向于公允价值模式，而国内会计准则以成本模式为基准模式，公允价值只有满足一定条件才可使用，是一种可选模式。其原因是公允价值下不计提折旧或摊销，变动直接进损益，容易带来利润操纵，进而影响所得税。
评估方法方面。在国内会计准则下，首选的市场比较法。而国际会计准则下，收益法也是常用的评估方法之一。
周期性评估方面。国内会计准则下，并不需要在每个会计期末都确认公允价值。但在国际会计准则下，投资性房地产需要每年评估一次，以满足会计报告计量或披露的需要。
【参考文献】
[1]《资产评估》全国注册资产评估师考试用书经济科学出版社.2013（05）.
房地产产业投资报告篇2
【关键词】投资性房地产；评估准则；会计准则
一、引言
我国2006年颁布的《企业会计准则》体系中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是新增的一项重要内容，主要用于规范投资性房地产的确认、计量和披露等业务。为了加强会计行业和资产评估行业的协作，推广投资性房地产公允价值计量模式，中国资产评估协会在2009年了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称“指导意见”）。与此同时，国际评估准则理事会（internationalValuationStandardsCouncil，iVSC）在2011年的第九版《国际评估准则》中也新增了有关投资性房地产评估的内容，即国际评估准则第233号《iVS233在建投资性房地产》（以下简称“iVS233”）。虽然在建投资性房地产情况比较特殊，但iVS233与我国的指导意见之间不乏可比性。本文期望通过对这两者的比较为今后进一步完善我国投资性房地产评估准则提供一些借鉴。
二、国际资产评估准则与中国资产评估准则的总体框架比较
第九版《国际评估准则》与早期版本相比，修订后的准则在语言和形式上有了重大的变化，准则内容突出了原则性。《国际评估准则》是由国际评估准则委员会制定的。2008年，国际评估准则委员会（internationalValuationStandardsCommittee）改组为国际评估准则理事会（internationalValuationStandardsCouncil），简称为iVSC。iVSC是一个独立的、非营利的民间组织，实行会员制。改组后的会员不再局限于专业评估机构的社团组织，还吸纳了包括评估机构、评估报告使用方和学术界等更为广泛的代表，目前由来自54个国家的74个成员组织组成。第九版《国际评估准则》包括3项通用准则、6项资产准则以及2项评估应用。通用准则适用于所有的资产类型和评估目的。资产准则对具体资产的评估提供指导，包括“准则”和“注释”两个部分。评估应用服务于常见的评估目的，包括“准则”和“指南”两个部分。
《中国资产评估准则》体系中的基本准则是由国家财政部以规范性文件形式；评估具体准则则是由财政部授权中国资产评估协会制定并的。中国资产评估协会主要负责制定资产评估执业具体准则和行业自律管理规范，并负责组织实施，监督、检查其执行情况，同时依法接受财政部和民政部的指导与监督。至2012年，我国财政部和中国资产评估协会共了21项资产评估准则，包括2项基本准则、9项具体准则、4项评估指南、6项指导意见。与国际评估准则相比，我国的评估准则层次更加分明，内容更为充实。另外，我国的资产评估准则还特别强调了评估师的职业道德以及评估机构的质量控制。
三、《iVS233在建投资性房地产》与《投资性房产评估指导意见（试行）》的比较
目前iVS233对投资性房地产制定的准则主要针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述。抛开iVS233中对在建情况的描述，可从以下几个方面将iVS233的相关内容与我国指导意见中的相关内容作个比较。
（一）主要相同点
1.主要依据相同
《iVS233在建投资性房地产》在国际评估准则中不属于《iVS230不动产权益》，iVS233主要依据通用准则和不动产权益准则的原则制定。同时，iVS233在注释3中将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项，所以iVS233也必须遵循《iVS300以财务报告为目的的评估》的原则。《投资性房产评估指导意见（试行）》在第一条就明确指出，该指导意见是依据《资产评估准则——基本准则》、《资产评估准则——不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》制定的。我国的会计准则中明确规定了投资性房地产是企业的一项重要资产，必须列于财务报告中。因此，投资性房地产评估是以财务报告为目的的评估的重要组成部分。
2.评估一般目的相同
在我国的资产评估理论中，资产评估的一般目的是资产的公允价值，而资产的市场价值是公允价值的基本表现形式。iVS233注释4指出，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。指导意见第三条指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”；第十条指出，“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。由此可见，两者的评估一般目的都是投资性房地产的公允价值，即市场价值，而我国的指导意见则更加侧重于结合会计准则。
3.评估方法相同
由于投资性房地产自身的特性，成本法不适合用来评估投资性房地产的价值，iVS233和指导意见都优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。iVS233注释6指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”、“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。iVS233不仅赞成使用市场法，而且支持更加广义的市场法——“在不同的地点或在不同的条件下可比房地产的销售证据”、“在不同的经济条件下成交的房地产销售证据”。评估人员依据iVS233运用市场法时可以获取更广泛的信息，但是必须对不同条件下的差异作出合理的解释和适当的调整。运用收益法时，有关参数选择还需结合市场法。指导意见则在《第四章评估方法》中用大量篇幅对市场法和收益法的运用进行了详细阐述。
4.重要参数相同
用市场法评估投资性房地产价值，评估结果的准确性有赖于可比案例的选取。iVS233注释6和指导意见第十五条及第十六条都明确了可比基础的重要性。指导意见采取了更为谨慎的态度，同时对有关比较因素作出明示，包括“交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等”。收益法的主要参数有：收益额、收益期限和折现率。iVS233在注释11“租赁”中对租赁收入的解释体现了收益的计算；注释9“现金流可能持续时间”体现了对收益期限的确定原则；注释11“风险”中指出，“折现率是市场中典型的买方所要求的最低回报率”。指导意见则在第十七条至第二十条内容中以“净收益”、“收益期限”、“折现率”这样的字眼明确提出了对收益法三大参数的相关要求。
（二）主要区别
1.表述不同
iVS233中并没有对“市场法”、“收益法”等类似字眼形成一个专有名词，而是用“现金流量预测”、“收入资本化”等来描述。由于语言的不同和翻译的缺憾，势必约束了对国际评估准则的全面理解。但这些差异尚且停留在局部，未对全局造成重大影响，亦不构成iVS233和指导意见的实质性差异。
2.定义不同
iVS233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）在日常业务过程中作为存货销售的房地产。我国指导意见中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。指导意见对投资性房地产的定义与iVS233的定义略有不同。
3.详略程度不同
iVS233相比指导意见更具原则性，内容较为简洁；指导意见则更加具体，在解释有关概念时更为详细。例如，在运用收益法时，iVS233要求用建造成本、租约条款、经营成本、增长假设、折现率、资本化率和其他关键投入的可比市场数据来支持收益法的计算；指导意见要求评估师应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。指导意见相比iVS233对“租约条款”进行了适当阐述，更加清晰明了。
4.结构不同
《iVS233在建投资性房地产》由准则正文和注释两部分构成。准则正文部分包括准则的适用范围、工作范围、实施、报告和生效日期，注释部分阐释了投资性房地产的概念及其类型、评估方法、评估输入参数、财务报告特别注意事项、抵押贷款评估注意事项。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》包括“引言”、“基本要求”、“评估对象”、“评估方法”、“评估披露”和“附则”。《iVS233在建投资性房地产》延续了国际评估准则中资产准则的一般结构体例，即采用了准则加注释的模式。其中，除了对在建情况的详细描述和一般要求外，主要涉及术语解释、评估目的、评估方法、评估参数和特别注意事项等。《投资性房产评估指导意见（试行）》的结构体例大体和其他专业准则的结构体例相同，采用了部门规章性质的条款式体例，符合我国的一般阅读习惯。主要内容涉及具体操作要求、评估准则、评估方法和会计准则中投资性房地产的分类等。两者在结构与内容上的差异主要来自于不同地区之间行文方式的差异，这些差异并不妨碍阅读者的理解，同样也不构成iVS233和指导意见的实质性差异。
5.关注内容不同
iVS233中除了对在建工程评估一系列注意事项的强调外，还特别明确了财务报告、抵押贷款评估的注意事项。除此之外，iVS233还在评估目的中列举了“收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼”，这些内容尚未体现在我国的指导意见中。指导意见中则提出了“土地使用权”、“区间值”的有关事项。指导意见第二十一条指出，“注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。”第二十三条指出：“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”指导意见在分类、剩余使用年限和评估结论等方面对土地使用权作出了多条说明。而区间值则是我国评估准则中较为创新的部分，有效解决了我国评估实践中的难题。关注内容上的差异主要是由不同地区之间不同的政治经济政策以及具体评估实践不同引起的，都旨在解决实践中最棘手的问题，这些差异是必须关注的实质性差异。
四、比较启示与改进建议
（一）评估准则的制定与会计准则密切相关
《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定，投资性房地产满足特定条件的，可以采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值计量可以更好地反映资产的市场价值，满足会计信息相关性的要求。在经济增长的情况下，市场价值一般都会高于账面价值。企业资产的增加能够提升企业形象，有助于企业融资决策。专业的评估人员可以为投资性房地产的公允价值提供专业意见，因此，iVS233和指导意见都在投资性房地产的评估中体现了会计准则的要求。iVS233在注释12中提出了对财务报告的特别注意事项，要求评估人员关注持续经营假设。指导意见第二章《基本要求》第七条至第十条的内容中，明确要求评估人员在评估投资性房地产时，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。评估机构在执行其他评估业务时，同样会涉及到投资性房地产。《企业会计准则第8号——资产减值》第八条至第十四条关于可收回金额的内容中，对市场法获取公允价值、收益法获取预计未来现金流量现值进行了具体的阐述；第二十八条则要求披露可收回金额的确定方法。《企业会计准则第20号——企业合并》规定，非同一控制下的企业合并，合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量。在企业合并或进行资产减值测试时，都有可能涉及到投资性房地产公允价值的评估业务，而目前指导意见未对此作出特别说明，指导意见可就第8号、第20号会计准则以及其他会计准则的有关要求进行补充和完善。
（二）明确评估特定目的
评估特定目的会影响评估方法的选择进而影响评估结果。评估人员在评估时，必须首先确定评估特定目的。iVS233相比于指导意见明确了4个特定目的：财务报告、抵押贷款、诉讼和收购兼并。指导意见中主要涉及以财务报告为目的的评估，但随着经济水平的不断发展，各项经济活动频繁发生，单一的评估目的将无法满足未来经济发展的需要。目前以抵押贷款、诉讼和收购兼并为特定目的的评估业务已经较为普遍，指导意见中也应该加入特定目的的描述。例如，抵押评估是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的投资性房地产折价或拍卖、变买该投资性房地产时，该投资性房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。在确定抵押价格时，应根据抵押房地产的具体情况，选择合适的估价方法。对收益稳定的投资性房地产，可选择收益法评估。对可比实例较多的投资性房地产，可选择市场法评估。
（三）改进评估方法
在运用市场法评估投资性房地产市场价值时，可借鉴iVS233适当放宽条件。投资性房地产只是不动产中的一部分，可能会缺乏大量的实际交易案例来建立严格的可比基础，放宽在地点、时间和交易情况上的限制，便于实际评估工作。同时，这也要求评估人员要有扎实的业务水平和丰富的经验来调整差异，尽可能排除评估人员主观因素的影响，在对同一投资性房地产进行评估时，由至少3名评估人员共同确定可比实例的最终选择，确保选取的可比实例能较真实地反映待估房地产的价值。
而在抵押评估中，在建的投资性房地产也经常作为抵押标的，评估在建投资性房地产可以选择假设开发法。假设开发法又称剩余法，是成本法与收益法的综合运用，符合房地产估价的最高最佳使用原则，适用于待开发土地、待拆迁改造的再开发地产、旧有房地产重新利用、在建工程等具有开发价值或潜力的房地产的评估。假设开发法考虑了在建投资性房地产未来的收益，评估结果更为合理，指导意见在评估方法一章中可加入假设开发法的应用说明。
【参考文献】
[1]王志芳，闫建■.试论投资性房地产评估及其方法[J].税务研究，2010（4）.
[2]王小力.投资性房地产后续计量模式偏好分析[J].财会月刊，2012（1）.
[3]刘颖.以财务报告为目的的评估实务应用——资产评估在投资性房地产评估中的应用[J].会计之友，2010（8）.
房地产产业投资报告篇3
这次培训会，是经局党委同意召开的。主要任务是贯彻落实领导干部报告个人有关事项“两项法规”精神和中组部要求，把实施“两项法规”的重要意义、主要内容和要求向领导干部讲清楚，准确掌握政策规定和填报要求，让每一名领导干部学通弄懂、熟练掌握填报内容和方法。下面，我就从以下几个方面对领导干部个人有关事项报告“两项法规”进行解读。
一、两项法规的主要精神和内容
出台实施两项法规，是贯彻落实总书记重要思想和中央新精神的重要举措，是总结以往实践经验形成的管党治吏新制度成果，是解决干部管理监督新情况新问题的现实需要。
（一）要准确把握报告事项内容
《规定》总体上是报告8项家事、6项家产共14项内容，有的项目作了进一步明晰、补充完善，个别项目作了合并调整。报告内容主要有6点变化，即三增加三调整：
一是持有普通护照（俗称因私护照）、往来港澳通行证（俗称双程证，就是因私证）和因私持有大陆居民往来台湾通行证要报告，因私出国（境）要报告，因公出国（境）可以不报告，若是使用因私证件因公出国（境）的也要说明。《规定》中将出国与出境作了区分，分开来报。同时，在《办法》中将未报告持有往来港澳通行证、因私持有大陆居民往来台湾通行证和因私出境的情况，按漏报处理；将未报告持有因私普通护照和因私出国的情况，按瞒报处理。
二是在要求报告配偶、子女移居国（境）外情况外，增加了虽未移居国（境）外，但连续在国（境）外工作、生活一年以上情况的内容，包括留学，期间短期回国的，按连续计算。
三是把领导干部“子女的配偶”从业情况、经商办企业情况纳入报告内容。经商办企业主要包括投资非上市股份有限公司、有限责任公司，注册个体工商户、个人独资企业、合伙企业等，以及在国（境）外注册公司或者投资入股等情况。
四是在报告房产情况中，针对填报中房产附属部分容易漏报的情况，明确有独立产权证书的车库、车位、储藏间等需要报告。填报截止到现在的状态，上一年度出售、赠与他人等发生变化的要填报。
五是对金融投资方面的报告内容作了调整，明确主要报告股票、基金、投资型保险三个方面，股权激励、期货、国库券以及其他非基金类金融理财产品不用填报。
六是将领导干部本人、配偶、共同生活子女在国（境）外的存款和投资情况纳入报告内容。
两项法规中的子女，包括领导干部的婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女。领导干部需填报子女6方面的情况，即：（1）子女与外国人、无国籍人通婚的情况；（2）子女与港澳以及台湾居民通婚的情况；（3）子女移居国（境）外的情况，或者虽未移居国（境）外，但连续在国（境）外工作、生活一年以上的情况；（4）子女及其配偶的从业情况；（5）子女及其配偶被司法机关追究刑事责任的情况；（6）子女及其配偶经商办企业的情况。
关于“共同生活的子女”，很多人不能准确理解，有的人以户口是否在一起、是否在一起居住、生活或者是否年满18周岁来判断，这是不对的。我们所说的共同生活的子女是指领导干部的未成年子女和由其抚养的不能独立生活的成年子女。很显然，不能单以年龄论。具体说其实就分两类，一类是不满18周岁的未成年子女；另一类是虽年满18周岁，但无劳动能力或者无稳定收入，如还在上学、待业或者残障（不能辨认自己行为或者不能完全辨认自己行为的无民事行为能力人或限制民事行为能力人）。所以不能简单地以年龄论。简言之，共同生活的子女就是指没有固定收入来源，相对父母来说不能独立生活的子女。“共同生活的子女”，除需要填报子女应填报的6方面情况外，还需要填报3方面情况，即：（1）为所有权人或者共有人的房产情况；（2）投资或者以其他方式持有股票、基金、投资型保险等的情况；（3）在国（境）外的存款和投资的情况。
（二）要准确把握抽查核实要求
一是明确了查核的方式、比例和对象。在每年按10%的比例随机抽查的同时，做好重点查核工作，突出强调“凡提必核”，对拟提拔考察对象、拟列入后备干部人选、拟进一步使用的人选、因涉及个人报告事项的举报或配合巡视巡察工作时都要重点查核。抽查核实的内容重点增加三项，即
配偶、子女虽未移居国（境）外但连续在国（境）外工作、生活一年以上的情况，本人、配偶、共同生活的子女持有投资型保险的情况，子女及女婿、儿媳妇经商办企业情况。
二是对家庭财产合法性验证作了原则性规定。查核发现领导干部的家庭财产明显超过正常收入的，应当要求其作出说明，必要时可以对其财产来源的合法性进行验证。对于这一点，要根据具体情况来判断，如一家人的经济来源主要靠工资收入，房产数量特别多，在北京、上海、深圳、广州等地有市值较高的房产，股票、基金等数额特别大的。发现这种情况，应当要求本人在15个工作日内说明来源，必要时会同有关部门进行验证。当然也要具体问题具体分析，发现问题产生质疑是必要的，但要看其家庭结构、工作经历，是否存在上一辈馈赠、遗赠等情形，不能不经验证就移交，对拒不说明、无法说明合法来源或经查证说明不属实的，移交执纪执法机关处理。
三是对查核结果的运用作出了原则性规定。要求把查核结果作为衡量领导干部是否忠诚老实、清正廉洁的重要参考，运用到选拔任用、管理监督等干部工作中。对未经查核提拔或者进一步使用干部，或者对查核中发现的问题不按照有关规定处理的，应当追究党委（党组）、组织（人事）部门及其有关领导成员的责任。
（三）要准确把握查核结果处理政策
《办法》主要从三个方面作了明确具体的规定：
一是界定了5种漏报、10种瞒报的具体情形。认定是漏报还是瞒报，既要看质，又要看量。有而不报，是性质问题，不管多少，初步认定为瞒报；报而不全，是数量问题，初步认定为漏报，再根据面积、金额大小等分轻重。
一般认定为漏报行为的有：两种“未报告”情形和三种“少报告”情形。即：未报告本人持有往来港澳通行证、因私持有大陆居民往来台湾通行证或者因私往来港澳、台湾情况；未报告车库、车位、储藏间的；少报告房产面积；少报告持有股票、基金、投资型保险等金额情况；少报告投资非上市股份有限公司、有限责任公司或者注册个体工商户、个人独资企业、合伙企业的投资金额等情况。
一般认定为隐瞒不报行为的有：
未报告本人婚姻情况的；
未报告本人持有普通护照或者因私出国情况的；
未报告子女与外国人、无国籍人，或者与港澳、台湾居民通婚情况的；
未报告配偶、子女移居国（境）外或者虽未移居国（境）外但连续在国（境）外工作、生活一年以上情况的；
未报告配偶、子女及其配偶从业情况的；
未报告配偶、子女及其配偶被司法机关追究刑事责任情况的；
未报告房产1套以上（不含车库、车位、储藏间）的；
未报告持有股票、基金、投资型保险等情况的；
未报告投资非上市股份有限公司、有限责任公司或者注册个体工商户、个人独资企业、合伙企业等1家以上的；
存在其他隐瞒不报情形的。
由此可见，认定为瞒报的情形是比较多，而且很严格。拿房产为例：本人、配偶、共同生活子女名下有一套房产（不含车库、车位、储藏间）未报，哪怕面积很小，一般属于瞒报。当然，这里有一个认定的环节，因为还要根据领导干部的说明情况和提供佐证材料而定。
二是明确了对漏报、瞒报的处理规定。经认定，凡属漏报行为，情节较轻的，应当给予批评教育、责令作出检查、限期改正等处理；情节较重的，应当给予诫勉、取消考察对象（后备干部人选）资格、调离岗位、改任非领导职务等处理。情节较重是指少报告房产面积50平方米以上，或者少报告投资金额30万元以上，或者其他漏报情形严重的。存在两种以上漏报情形的，从重处理。关于50平米和30万元，我这里说明两点：第一是涉及“以上”的表述，均包含本数，即包括50平米和30万元本身；第二是如果未报告的房产是车库和仓储用房怎么界定，这个比较明确，50平米以下属于情节较轻漏报，面积超过50平米属于情节较重的漏报。
经认定，凡属隐瞒不报行为的，应当根据情节轻重，给予诫勉、取消考察对象（后备干部人选）资格、调离岗位、改任非领导职务、免职、降职等处理，即，起点就是诫勉。存在两种以上隐瞒不报情形的，从重处理。隐瞒不报情节较重或者查核发现涉嫌其他违纪问题的，依照《中国共产党纪律处分条例》等追究纪律责任。同时受到组织处理和纪律处分的按照影响期长的规定执行。
中组部从2018年起，报告表内容专门增加了相关纪律规定，就是为了引起广大领导干部对填报的高度重视，尽可能减少出现报告不符的情况。
三是明确了受到组织处理和纪律处分的影响期。受到诫
勉处理的，半年内不得提拔或者进一步使用；受到取消考察对象（后备干部人选）资格处理的，一年内不得提拔或者进一步使用；受到调离岗位、改任非领导职务、免职处理的，一年内不得提拔；受到降职处理的，两年内不得提拔；受到纪律处分的，依照《中国共产党纪律处分条例》等规定执行。
二、《领导干部个人有关事项报告表》的填报要求和注意事项
强调，党纪要严于国法，这是对领导干部的高标准、严要求。所有报告对象都要本着对组织忠诚、对个人负责的态度，认真填报，确保填报内容真实、准确、完整。实际查核工作中，我们发现领导干部说明自己少报未报情形时，一般会解释为不是主观不想填报，是因为没和家人沟通、忘记了、理解政策有误等理由，究其原因，主要还是思想上不够重视造成，也可以说是学习不够、认识不够造成的，没有充分认识个人有关事项填报的重要性。下面我与大家再学习一下报告表的填报要求，大家要对这些填报要求熟练精准掌握。
（一）封面和填表须知
1．“本表须由领导干部本人亲笔填写”并“在封面和承诺书上签名”
这是重点提醒，表明不能由其他人代填。将来抽查核实时如果发现有未报事项或者填报有出入，也不能以是由他人代填为由推脱。
2．“书写要工整”并“填报日期具体到日”
以前，有些报告人的字迹很潦草，无法准确辨认，给信息录入带来了诸多不便。报告人要认真学习两项法规，认真阅读填表须知和每一项填表说明，与配偶、子女及其配偶进行充分沟通和认真核实，确保所填内容真实、准确、完整，并作出庄严承诺，若有不实，责任自负，后果自担。
填写到日非常重要，特别是抽查核实时这是个重要时间节点，如股票、基金查核的就是填报日期的前一个交易日收盘时的只数及市值。
3、“首次报告个人有关事项的领导干部，在填写时应报告每一事项的具体内容。
”
2017年列入《规定》报告范围的领导干部已统一按首次填报要求填写了报告表，2017年以后首次报告的人群主要是新列入报告范围的干部。2017年、2018年已首次填报的领导干部，2019年为继续填报，属于延续性内容，分别填写是否有变化，如有变化，应报告相应的变化具体情况。需要说明的是，虽然为延续性填报，但是要提醒领导干部在今年填报时还是要以首次填报的态度认真进行梳理，如果之前的填报有遗漏或者想重新填报清楚相关情况，请务必真实、准确、完整进行填报，确保应报尽报。
4．“填报金额均以万元为单位”
这个一定要再次提醒。填表的时候也要格外注意，如果把本应按“万元”填写的数额按“元”填写了，就会出现非常大的数额。比如某项资产实际是30万元，表中应写30，但是如果按元填写，就成为300000，录入的时候系统默认为万元，那么这名同志的该项资产就变成了30亿元。
5．“属于上一级党委（党组）管理的领导干部的报告材料，由所在地方（单位）党委（党组）书记阅签。属于本单位管理的领导干部的报告材料，不需要阅签。”
阅签的主要目的就是让本单位主要负责同志了解干部的基本情况，同时也督促干部如实填报。这既是一道程序，更是一份责任。凡是由上级党组织所管理的领导干部的报告表其所在地方或单位党委（党组）书记没阅签的一律不予受理。
（二）报告人基本情况
1．职务职级
填写正厅、副厅、正处、副处等，企业填写领导正职、领导副职等，不要填写专业技术职务。同时担任多个职务的，要逐个分行填写。
2．户籍地址
户籍地址应填写户口簿“住址”栏的详细地址。
请注意，一定是户口簿上住址的详细地址，不是填写到派出所、居委会、县（区），如果出现户口簿上住址已经拆迁、搬迁等情况，还是要填写，但是要在后面加括号说明情况。
（三）《规定》第三条所列事项
1．“本人的婚姻情况”
首次填报，填写婚姻现状，婚姻现状后边的内容必须选择。再次填报时，无变化的，选择无变化，有变化的，在相应栏划勾。本条未报属隐瞒不报。
2．“本人持有普通护照的情况”
护照分为普通护照、外交护照和公务护照，普通护照俗称因私护照。应填写截止填报时的有效证件以及上一年度1月1日（比如今年填写就是2018年1月1日）以来失效的证件，失效证件应注明已过有效期、挂失宣布无效、换发剪角作废等原因。证件虽交组织（人事）部门集中保管，仍属个人持有，必须填报，相关信息记不清楚，到组织（人事）部门查询后据实填报。
本条未报属隐瞒不报。
2015年，中组部、公安部集中开展了一次违规办理和持有因私出国（境）证件专项治理，专项治理后还有个别人因为各种原因存在私人保管证件问题。这里再次提醒，办理因私出国（境）证件前必须向单位组织人事部门提交书面申请，证件使用后必须在回国入境后10天内交由所在单位组织人事部门保管，绝不能由个人保管。如果证件丢失了，必须到公安机关出入境管理部门办理注销手续，并向单位组织人事部门书面报告有关情况。
3．“本人因私出国的情况”
有无此类情况，一定要选，自上一年度1月1日以来有因私出国情况的，一定要把内容填全。需要注意的是：所列国家应填报从出国至回国期间所到过的所有国家，含转机过境签的国家。学术交流也属因私。本条未报属隐瞒不报。
4．“本人持有往来港澳通行证、因私持有大陆居民往来台湾通行证和因私往来港澳、台湾的情况”
说明里讲得很清楚。请大家把握一点，用因私证件因公出国的，也要说明填报。
5．“子女与外国人、无国籍人，或者与港澳以及台湾居民通婚的情况”
外国人是指不具有中华人民共和国国籍而具有其他国家国籍的人，包括已取得外国国籍的原中国公民，但不包括仅获得外国永久居留资格或长期居留许可的中国内地居民。
本条未报属隐瞒不报。
6．“配偶、子女移居国（境）外的情况”
移居国（境）外指的是，取得外国国籍或者获取国（境）外永久居留资格、长期居留许可等情况。配偶、子女原本就是外国公民或者港澳台居民的，也属于移居情形。配偶移居的，填报配偶移居的情况；一名子女移居的，填报一名子女移居的情况。不能错误理解为配偶和子女均已移居的才填报。“移居证件号码”指的是移居国家（或地区）签发的居留证件，取得外国国籍的，应填写所在国家签发的护照号码，没有护照的，填写身份证件号码；获取国外永久居留资格、长期居留许可的，应填写所持有的有效依据证件号码；移居港、澳的，填写港、澳永久性居民身份证，移居台湾的，填写台湾身份证号码。
7．“配偶、子女虽未移居国（境）外但连续在国（境）外工作、生活一年以上的情况”
本条未报属隐瞒不报。在国（境）外生活包括留学期间，中间因探亲旅行、出差等短期回国的仍视为连续在国（境）外工作生活。
8．“配偶、子女及其配偶从业情况”
此条主要增加了领导干部的儿媳、女婿的从业情况，未报属隐瞒不报。填报时需要注意以下6点：一是不仅要报告配偶、子女的从业情况，还要报告儿媳、女婿的从业情况；二是
“是否共同生活”的选择项，无论是有变化还是无变化，必须要填写；三是不仅要报告配偶、子女及其配偶就业的单位，还要具体报告配偶、子女及其配偶所担任的职务情况，有多个职务的应逐一填报，需要注意，配偶、子女及其配偶在自己创办或投资的企业中担任高级职务的，既应在经商办企业事项中如实填报投资情况，也应在本条从业情况中如实填报职务情况；四是不仅要报告配偶、子女及其配偶在国内从业的具体情况，如果配偶、子女及其配偶有在国（境）外从业的，还应报告其在国（境）外从业的具体情况，包括就业的单位和职务等；五是配偶、子女及其配偶未从业的，需要报告学龄前、就读情况或待业等；退休人员应报告退休前工作单位及原任职务，退休后再就业的，再就业情况需一并报告；六是填报配偶、子女及其配偶的身份证件时，一定要填报正确的居民身份证，同时持有居民身份证和军官证的都需要报告。同时持有居民身份证，前面的身份证栏内填写十八位身份证号码，军官证号填写在“个人认为需要报告的其他事项”栏。有的同志说孩子小没身份证号码，有的说孩子当兵只有军官证号没身份证号等，现在只要孩子出生上户口，就有身份证号，虽然没有办理身份证，但号码是在户口本上的，部队也全部办理了身份证。不能再以这些理由不填写身份证号码。
（四）《规定》第四条所列事项
1．“本人工资及各类奖金、津贴、补贴等”
本人的工资及各类奖金、津贴、补贴（含住房公积金）等应填报扣除所得税、养老保险、职业年金后的全年实际所得。住房公积金包括个人缴纳部分和单位缴纳部分，计算在工资栏中。企业领导人员薪酬包括基本年薪、绩效年薪、任期激励收入等，填写在工资栏中。
2．“本人从事讲学、写作、咨询、审稿、书画等劳务所得”
关于领导干部利用专业特长授课、写字、作画等获取报酬，或者在企业、协会兼职取酬问题。根据中组部《组工通讯》（2016年第15期）第六条答复意见，领导干部利用专业特长授课、写字、作画等方式获取报酬并非完全不允许，专业出身（即任领导干部前较长时间专门从事某种职业或工作）的不准在本单位本系统或利益相关单位写字、作画取酬；非专业出身的写字、作画除参加公益性募捐外，不准取酬。根据中组部《关于进一步规范党政领导干部在企业兼职（任职）问题的意见》（中组发〔2013〕18号）第四条，在职领导干部不能在企业兼职，更不能通过兼职获取薪酬，退（离）休领导干部经审批，可以受聘为企业外部董事、独立董事、独立监事，但不得在企业领取薪酬、奖金、津贴等报酬，不得获取股权和其他额外利益。根据《关于进一步规范党政机关领导干部兼任社会团体领导职务有关问题的通知》规定，“党政机关领导干部原则上不兼任社团领导职务，因特殊情况确需兼任的，必须按规定审批报备，且兼职期间不得领取薪酬、奖金、津贴等额外报酬。
”
3．“本人、配偶、共同生活的子女的房产情况”
一般来说房产是一个家庭分量最重的财产，是需要重点把握的项目。
一是完整准确填报房产。不仅应当报告本人、配偶、共同生活的子女为所有权人的房屋，还应当报告本人、配偶、共同生活的子女为共有权人的房屋。领导干部本人或者配偶、共同生活的子女为房屋共有权人的，应当注明共有的方式，属于共同共有还是按份共有，按份共有的还应当注明所占份额。房产较多填写不下时，应当另附页填写。签了买卖合同并且已经备案，虽未取得不动产权证、房屋所有权证的，也要填报。未经备案或者因备案条件不具备无法备案的房产也应填报。
二是如实报告房产“来龙去脉”。有房怎么来的，是购买、继承还是接受赠与、离婚判得等都要填报清楚，房产来源为购买的，应当注明购买时间和购买价格。房产“去向”，是出售、赠与他人、退还原单位等都要填明确。
三是如实报告房产产权性质。房产的产权性质是房产管理部门根据所批规划、土地取得方式（划拨还是通过招拍挂）等方面确定的，性质主要包括商品房、房改房、经济适用房、限价房、自建房以及有单独产权证书的车库、车位、储藏间等，厂房、商铺、酒店式公寓等房产也要填报。如若有其他情形，在填报时应当根据实际情况如实填报。
房屋的具体地址、建筑面积、产权性质，以不动产权证、房屋所有权证记载的信息为准，尚未取得不动产权证、房屋产权证的以经过备案的买卖合同记载的信息为准。地址不能按通用说法填写什么花园、什么小区，不然地址不一致，无法进行准确比对。面积必须填权属建筑面积，不能是套内建筑面积，更不能是使用面积，即便是共有的，也要填整套面积，注明份额，不能只填自己拥有的那一份面积，不然，抽查核实按少报面积算。
需要特别说明的是，在填报时，上一年度出售、赠与他人房产的情况，均需要填报；对已出售的房产，签了合同，没过户的，仍然在你名下，要填报；对刚购买的房产，只要签了合同备了案，即便没办证，也要填报；有的说房产在本人、配偶、共同生活的子女名下，但是其他人投资的，或者说是与他人共有财产，不属于或不完全属于本人、配偶或共同生活的子女就不填，这是不行的，若有特殊情况的，可以在个人认为需要报告的其他事项中填写或者其他需要说明的地方说明；有单独产权的车库、车位、储藏间，要单独填写，不要与房产合填在一起，填写时要写清楚储藏间、车库、车位的位置、面积，车位的面积有些合同上没有，可咨询开发商后进行估算，有的车位和储藏间是买房子赠送的，如果属于此类情况，需要说明。本人、配偶、共同生活的子女租住的房屋、租赁的车库（车位）不需填报。在国境外的房产填在国境外投资情况中。
4．“本人、配偶、共同生活的子女投资或者以其他方式持有股票的情况”
填报时注意六点：一是时间节点，以报告表封面上填写的报告日期前一个交易日为准，填报收盘时的股票名称、持股数量、个股市值和总市值；二是有多个账户的都要查全、查准，所有的股票都要以只为单位填全，表上栏目不够可复印加页，多报与少报的数额上不能互相冲抵；三是通过“港股通”购买的股票也要填报；四是开通融资融券账户购买的股票，应当在备注栏注明融资融券使用额度等情况；五是持有股票却没填报这一类情况，哪怕只有一只，哪怕只有几万元，也属瞒报；六是在国境外的持有股票填在国境外投资情况中。
需要强调的是，有的领导干部很忙，填表时在封面先写了日期，因事耽搁了，过几天接着填，虽然让配偶、共同生活的子女按规矩认真查了前一日的数据，结果仍然有差距。一定要把握好填报的时间节点。
5．“本人、配偶、共同生活的子女投资或者以其他方式持有基金的情况”
基金是指在我国境内发行的公募基金和私募基金，公募基金全称“公开募集证券投资基金”，是在我国境内以公开方式向投资者募集资金设立的投资基金；私募基金全称为“私募投资基金”，是在我国境内以非公开方式向投资者募集资金设立的投资基金。
填报时注意四点：一是时间节点，填报前一交易日收盘时的净值和总净值；二是应查尽查，不要怕麻烦，不要填漏了，填漏了更麻烦；三是通过证券公司、商业银行、互联网等各类基金销售机构购买的理财产品中属于基金的产品，均需填报。以前查核发现较多的是证券公司推出的各种集合资产管理计划，即客户资产交由具备资格的商业银行或者证监会认可的其他机构托管，这类集合资产管理计划属于基金，如“天添利”“现金管家”“天天发”“天利宝”等，虽然有的客户是在商业银行买的，但是一定要报；另外，有些通过网络、电话、手机app渠道购买的金融产品属于基金或投资型保险，应当认真查询填报；四是在国境外的持有基金填在国境外投资情况中。
6．“本人、配偶、共同生活的子女投资或者以其他方式持有投资型保险的情况”
投资型保险是指具有“保障”和“投资”双重功能的保险产品，包括人身保险投资型保险和财产保险投资性保险两类，人保投资型保险是指在人寿保险公司、健康保险公司或养老保险公司购买的，保险产品名称中含有“两全保险”“年金保险”“投资连结型”“万能型”等字样，同时为子女购买的少儿保险绝大部分是投资型保险；财保投资型保险是指向财产保险公司缴纳投资金，获取保险保障，并按合同约定取得本金及其收益（亏损）的财产保险产品。简言之，仅为了保险的不算，既为了保险，又为了收益的，属投资型保险。领导干部填报时，可通过保险公司客服电话进行咨询。要
注意三点：一是应填写截至填报日本人、配偶和共同生活的子女作为投保人仍然生效的所有保单信息，保险信息中有主险和附加险的，要按保单信息分别进行填报；二是多人持有的，逐人逐单填写；三是在国境外的持有投资型保险填在国境外投资情况中。
7．“配偶、子女及其配偶经商办企业的情况”
经商办企业主要包括配偶、共同生活子女、非共同生活子女、儿媳、女婿投资非上市股份有限公司、有限责任公司，注册个体工商户、个人独资企业、合伙企业等，以及在国（境）外注册公司或者投资入股等情况。应按照工商部门登记的最新情况逐项填写。结合近两年查核情况来看，经商办企业情况查核不一致主要出现在以下的填报三个点：一是“未开展经营活动、已停止经营活动、被吊销营业执照但未办理注销手续的企业”一定要进行报告；二是应按照所投资的企业在工商部门登记的最新情况填报出资金额，属于非上市股份有限公司、有限责任公司的填报“个人认缴出资额”，属于个体工商户、个人独资企业、合伙企业的填报“个人出资额，切记不是填报实际出资额，填报的个人认缴出资额和个人出资额是属于工商登记注册的法律概念。组织（人事）部门在查核工作中，是以个人认缴出资额或者个人出资额为准。
三是关于代持企业股份问题，有的人在公司作为股东是代别人持股，只是名义上的股东，但不参与公司经营和收益分配，这类情形也一定要填报。将身份证借予他人投资的公司，即使未参与公司经营，也应填报。从中组部的查核案例就可以看出，某国有企业的领导未报告配偶名义上代别人持有的1家公司及出资60万元的股份，单位党委综合研判认定为瞒报，给予了诫勉处理。我们了解到，之所以在经商办企业填报出现一些问题，主要是有的干部不认真阅读填报说明、不和配偶沟通或认真查阅工商登记资料，比如凭主观猜想认为企业自然消亡就可以不报，所以一定要引起重视，不能想当然进行填报。
8．“本人、配偶、共同生活的子女在国（境）外的存款和投资情况”
这里再强调一下，国（境）外的存款是指在我国国（境）外存入银行业金融机构的货币，包括人民币和外币，主要以存款地域论，国（境）外的中资银行及其分支机构存款要报，国境内的外资银行及其分支机构存款不报。要提醒大家注意的是，在国境外留学的共同生活子女国（境）外银行截止填报日的存款需要填报，这一点要特别注意。国（境）外的投资主要是指在国境外投资房产和持有股票、基金、投资型保险的情况，应逐人逐项填写。
以上梳理的是年度集中报告表的填报，那么在年度集中报告后，领导干部“家事”（即《规定》第三条所列事项）情况发生了变化，又该如何报告呢？按照《规定》第六条规定，年度集中报告后，第三条所列事项发生变化的，应当在事后30日内按照规定报告。因特殊原因不能按时报告的，特殊原因消除后应时补报，并说明原因。此类报告一般称为
房地产产业投资报告篇4
广告在房地产营销推广中的作用客观的来说有三种：第一、传递楼盘信息；第二、竖立品牌心理倾向；第三、提升附加值。所谓“品牌心理倾向”，就是指在与直接竞争楼盘的客户争夺中，当产品价格和硬件素质差异不大时，能够对客户心理产生感性牵动的吸引理念，简单讲就是培养一种感觉、激发一点感触、凝结一份感慨，从而使准客户产生心声共鸣而放弃竞争楼盘，坚定购买我方楼盘的作用力。附加值的概念在这里是指：住宅，卖得是一种生活方式，卖得是对生活的独到理解；而商务楼卖得是一种事业主张，卖得是对商界生涯的透彻感悟。
对于广告与房地产产品的关系，许多从业多年的资深人士都有相同的感触：
1、广告不是促使房地产产品或企业成为品牌的决定性因素。项目自身的品质及入住后的维护才是重中之重。不能过分夸大广告在房地产项目中的实际作用，不能泯灭项目自身的优势而吹嘘‘创意’的力量，如果项目自身存在重大缺陷，广告做得越多、信息传递得越快，项目死得越早、越难挽回。房地产品牌的形成最终靠得是实力和细节，以及由此形成的广泛口碑。
2、广告也不是完成最终销售的决定性力量。房地产产品因总额太高，因而在购买时的关注程度和慎重程度上大大超过其他产品(包括汽车)，是目前国内消费品中‘关注度’最高的。而且大家知识愈来愈丰富、心态愈来愈理智，没有消费者会仅仅因为几次报纸广告或楼书做得漂亮、做得精彩，或是一个概念提得有深度、有文采，而会直接提着钱来买你的房子。任何一个项目的成功都不是单方面的成功，是自身品质与营销推广最佳结合的成功。
资金实力决定媒介预算
广告的预算在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、企业品牌的知名程度等。通常测定广告预算会采取以下几种方式：
a.量入为出法。即根据开发商本身资金的承受能力来确定广告预算，带有一定的片面性
B．销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。
C．竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自己项目的预算。
D．目标任务法。即开发商首先确定促销目标，根据所要完成的促销目标决定必须执行的工作任务，然后估算每项任务所需要的促销支出，这些促销支出的总和就是计划促销预算。
通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算，一般广告预算大致控制在楼盘销售总金额的1％―3％之间。
以慧聪统计的2004年四月份房地产广告投放排行榜为例：从图中可以看出，广告的排名，大体上可以反映出开发商的资金实力。排在前边的合生创展、顺驰、富力、华润都是地产界的大鳄。
房地产的竞争关键是资本的竞争。随着国内金融监管机构把房地产行业正式列入过热行业，政府采取了提高开发企业准备金，严控商业银行发放房地产贷款等措施，因此一些积极扩张的房地产企业纷纷另辟蹊径。比如顺驰集团，曾经和汇丰合作，由汇丰作为保荐人，推进顺驰在香港主板市场的上市计划。而目前又与摩根士丹利签订协议融资合作。排在广告榜首位的合生创展集团也有外资背景。
房地产行业媒介投放的常规策略
除现场广告(样板间、模型等)外，开发商一般会按以下顺序选择广告媒体：报纸、路牌广告、杂志、车身广告、广播、电视、直邮。而一般地，报纸会占整个支出的60％，路牌广告、杂志、车身广告、广播、电视和直邮会占30％多，网络广告支出连1％也不到。但网络广告越来越被开发商所看好，2003年网络广告的十个亿当中，有一个亿就是房地产广告，占据的比率最大。但由于网络广告价格便宜，广告效益边际递减，投放到一个合适的点后，再加大投入，效果也就不明显了。
一般来说，广告主选择投放媒体的时候，媒体的受众范围和层次是首要考虑因素，在这一点上，都市报比其他媒体优势明显，于是就形成了都市报房地产广告扎堆的现象。对于读者(潜在购房者)来说，一份媒体房地产广告集中将大大提高读者的资讯量，扩大了他们选择的范围，不过单个品牌广告关注度将会大大降低；对于广告主来说，同一份媒体同类广告的集中将会使广告干扰度大大提高，广告效果也将受到影响。如果采用媒体组合的策略，一方面受众的扩大会提高总体广告到达率，另一方面，避开广告扎堆可以降低广告干扰度，两者共同作用将在一定程度上提高广告效果。
各显神通的线下推广
地产界一直有所谓南北之分，传统上认为北方的房地产营销偏重概念。在南方，房子盖好了，不需要太多概念的炒作，因为南方的自然环境很好，房子很容易融入进去。在北方，周围环境差，绿化少，周围建筑又是五花八门，因此本身的项目不仅要做得好还必须有特色，房地产开发人员就必须花更多的心思去造房子，炒概念。让我们回顾一下各具特色的03年十大地产推广活动：
1、炫特区70年代激情夜
1月10日炫特区在西单LCX广场组织了“70年代激情夜”活动。现场的人数高达数万人，当晚在网上关注炫特区所挑起的70年代生人的网友高达60万人。70年代激情以一个看上去完全是公益活动的策划，帮炫特区找到了自己的忠实客户群――因为客户对于炫特区的认同不仅仅是产品因素，更多的是情感因素。一个客户“爱”上的项目不可能不成功。炫特区凭借这次活动一炮打响，成为当年楼市中销售额最大的项目之一。
2、棕榈泉国际公寓百万大捐赠
棕榈泉国际公寓SaRS期间向医护人员捐赠百万元人民币，用于营养和保健。本来已经很有名的棕榈泉国际公寓更加吸引了全社会的关注，大大提升了企业的美誉度，在非典期间棕榈泉销售高达近3亿元。
3、富力新论坛：文化铸就辉煌
在富力新论坛里，有冯仑、潘石屹、曾伟、谢强、张宝全海南五兄弟坐而论道；有实、贾平凹等作家名流的舞文弄墨；也有其业主代表的聚首，如首大置业总裁王哲、全国工商联住宅产业商会项目中心副主任郑国臣、著名艺术人士张羽冲、韩国SK株式会社投资经理方元等人，富力城的实力派形象尽展无遗。
4、玄妙的CLaSS
CLaSS厚厚的楼书，大段大段的论述，似是而非的理论，从阶层的定义到建筑美学，似曾相识但又真的不相识。在各大媒体的广告也是大段的论述，如果不仔细读，真还有点摸不着头脑。玄妙的CLaSS，更玄的销售额。据说开盘20天内销售3个多亿。
5、长河湾：人文地产
长河湾的老总黄怒波在文化界大名骆英，诗集出了一本又一本。作地产依然不忘老本行，搞的是人文地产，还组织专门出版一本；空掘长河湾历史文化内涵的小册子，追忆这里的历史痕迹……。
6、阳光上东：富人区的缔造者
首创集团宣布将在东四环北路绿化带以东、酒仙桥路电子城以
西、坝河与亮马河之间的地块上建一个北京的“富人区”。首创置业的做法表明：在宣传上不必要真正意义的创造，能够将一种在事实上成型的东西完美的体现出来同样是一种创造。
7、荟景峰试住
朝阳园曾经是东四环的豪宅地标，在销售上也曾经屡创奇迹。到了二期荟景峰的时候，进行了试住活动，试住者还要提供试住日记。时间长达一个月，这个活动一开展，就吸引了许多人的注意，曝光率大大提高。
8、三环新城评选健康形象大使
三环新城一改以往地产公司邀请名星大佬作形象代言人的做法，从社会上征集形象代言人，获选的赠送三环新城的一套价值百万的三居室。据说一共吸引了8000多个家庭的参加。各种方法的综合运用，使三环新城的销售大增，也为经济适用房的市场化做出了一个榜样。
9、美林香槟小镇：邀约《思想者》
一直宣扬七宗(罪)醉的美林香槟小镇花费百万从巴黎专程借来思想者的塑像模子，在房展会上依样画葫芦的弄了个思想者，引来关注和议论。
10、石韵浩庭：首家“汉装”社区
双井富力城附近的石韵浩庭打出了全国首家“汉装”社区概念，并在国贸房展期间，送出价值不菲的1000件丝绸“汉装”睡衣，现场还有模特穿着“汉装”炫耀身材。现场人气之火爆，展会期间就卖了近百套。
顺驰房地产企业媒体选择策略个案研究
2004年4月10日中午，笔者走访了顺驰房地产开发公司的项目经理，就房地产企业媒体选择的策略问题进行了访谈。顺驰是天津最大的房地产开发集团，刚进入北京不久，目前的项目是一个别墅区和一个高档住宅区。对他们来说，这两个项目在媒体选择上没有什么区别。被访者强调每个房地产企业都有自己的广告宣传方式。在推广费用的预算上，一般至少占预计销售总额的1％到1.5％，包括广告、公关、活动等费用。
媒体的特性决定了房地产广告主对各种媒体形式厚此薄彼。房地产消费因为涉及大量资金，购买者一般非常谨慎，他们通常会主动寻找和搜集相关资讯。因为决策需要大量的资讯，较长的时间，所以广告信息的时效性成为影响媒体选择的最重要的因素。顺驰集团以报纸为主要的广告媒体，辅之以网络、广播、户外等媒体。电视广告虽然画面冲击力强，但时效很短，作用很小。一个产品要在消费者心目中留下印象需要打很多次广告，既存在一个门槛，没有达到一定的广告量，很难起到理想的效果。所以顺驰集团还是主要把广告投放在报纸和户外媒体上。但在广州，南派的房地产开发商却敢于突破。星河湾、祁福新村、凤凰城等大盘都曾制作美伦美焕的tVC，开盘时在电视上强力轰炸，直接引起目标消费者的购买欲望，再同时上报纸、广播广告，形成一个立体的宣传攻势，取得了很好的销售效果。
选定了报纸为主要的广告媒体，还要选择在哪份具体的报纸上打广告。当然如果能在某一报纸媒体拿到比较好的折扣，可能在几个月的时间内集中把广告投放在一份报纸上。
在实际操作层面上，随着项目的生命周期采用脉冲式广告投放，以其中一个项目为例，12月8日拿到一块地，立刻在报纸上打出软文，形成一个广告宣传高峰，这时的媒体选择不仅仅局限于房地产广告比较集中媒体，而是所有的主流媒体都要上，作为一个事件进行报道，大约持续一个星期。第二年2月再投入广告提醒消费者，然后每隔一两个月都打广告形成小的高峰。因为开盘定在国庆节其间，所以国庆前几天集中力量打广告，形成一个最大的宣传高峰。
顺驰集团对网络广告越来越重视，他们主要选择焦点网和新浪的房产频道。一般在首页的第一页面做两个链接，再加上房产频道的几条广告，大约三个月20多万，这个价格相当于北青报一个整版的广告，但广告效果却非常好。他们对前来看房的人作调查时发现，很多人是看了网络广告来的。虽然效果很好，但他们不会再在网络上加大投入，因为他们认为现有的网络广告投入已经足够，购房者自己会上网查找楼市资讯，已经能够接触到现有的广告信息，再加大投入也不会增加效果。
广播广告有时也能起到很好的效果。被访者以自己买的房为例。奥林匹克运动花园这个楼盘就是在广播上打广告，开车族听到后蜂拥而至，造成1：2的认购率。结果不再需要打平面广告。
房地产产业投资报告篇5
今年年中，上海浦东新区传出试点消息，其与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束，正等待监管部门审批。其主要打包对象，是在之前拥有良好业绩的带租约的浦东部分写字楼和商铺。
天津滨海新区也早已向监管部门递交了房地产信托投资基金的试点项目方案。昨日。嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥告诉《第一财经日报》，天津滨海新区房地产信托投资基金的载体，主要是针对工业地产和商业地产等高端物业领域，把众多收租型物业资产打包到资本市场进行社会融资，以收租收益和其他投资收益实现股东分红。
普华永道国际会计公司和美国城市土地学会12月9日联合《2009亚太房地产市场最新趋势报告》指出。面临全球经济衰退，亚太大部分市场包括房地产业将受到前所未有的冲击，而融资将成为2009年房地产业最当务之急的问题。
房地产信托投资基金可以拓宽房地产企业融资渠道。北京高通智库投资顾问公司总经理张宏告诉本报记者，该制度的建立势在必行，可以解决房地产长期资金来源不足的问题。而在目前利率下调的背景下，房地产信托投资基金也可相对容易地获得定息产品比较优势。
而房地产信托基金产品迟迟未能出现，据悉主要原因是此前争议不断。其中争议最大的就是，房地产信托投资基金带来的金融风险，以及基金运作过程中双重税收的问题。
张宏认为，在当前的行业背景下，中国的房地产信托基金在建立之初，不可避免带有为持有型物业开发商融资的特性。而内地商业运营水平仍偏低，在商业诚信、商业物业运营能力上，也存在较多疑问。
房地产产业投资报告篇6
广告宣传是商家推销自己商品的有效途径，有着不可估量的诱惑力和吸引力。有些真实可信的广告,确实是为广大消费者提供优质产品和服务的宣传。但也有一些虚假广告让人们吃亏、上当、受骗，经济上受损,甚至倾家荡产。
工商行政管理机关作为广告的主管机关，应如何履行职责、加强监管？去年查处的一起房地产广告案件，引发了笔者的几点思考。
一、案情介绍
（一）媒体宣传
当事人湖北某某房地产有限公司于2008年2月底至3月初，先后利用《武汉晚报》、《长江日报》和开发楼盘外墙悬挂条幅做房地产销售广告，其内容为：“中国光谷CBD光谷商业中心光谷中心花园；江城地产第一炮，轰下武汉高房价；响应政府号召，平抑武汉房价；高级住宅原价：8800元起/平方米，现价：6000元起/平方米，5a写字楼原价9800元起/平方米，现价：7000元起/平方米，顶级商铺原价：20000元起/平方米，现价：16000元起/平方米；数量有限，欲购从速；投资这！投资那！都不如投资房地产！！！光谷核心，无与伦比；地段！地段！还是地段！”
（二）违法事实经查，当事人在位于洪山区鲁巷广场第二期楼盘住宅楼，于2008年1月4日取得《武汉市商品房预售许可证》。根据当事人于2008年3月17日提供的《武汉市商品房买卖合同》复印件，2008年1月20日销售了一套住房，买受人艾某，购买第B2幢2层202号房，价格为8800元/平方米，该合同文本第二十五条明文约定：“商品房为预售的自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房产、土地管理部门申请登记备案。”执法人员于2008年3月18日到东湖高新技术开发区房产局核实，当事人仍然未在房产局依法登记备案。其发票为《武汉市地方税务统一收款收据》第二联收据联，即客户联，发票号为02418524，是房屋交易后交给买受人艾某的收款凭证。其买受人艾某的身份证号为422437197708264712，经武汉市公安局东湖新技术开发区分局刑事侦查大队于2008年6月2日在人口信息系统查询，无此身份证编号。据当事人交待，该公司为了应付工商部门的检查而临时签订的合同及开具的发票，且没有销售8800元/平方米的备案记录，事实上当事人广告前没有以此价格销售过一套房屋，当事人为了增加市场影响，虚拟原销售价格，以大幅降价的方式，利用《武汉晚报》、《长江日报》及开发楼盘上悬挂条幅连续广告宣传，广告后在社会上造成较大的、长时间的负面影响，武汉新闻媒体均进行了采访和报道。其一楼事实上为架空层（不是用于销售的商品房），根本不存在6000元/平方米的房屋销售。“5a写字楼原价9800元起/平方米，现价7000元/平方米起。”也是虚拟原销售价格，以大幅降价的假象扩大影响，欺骗消费者。经调查，广告内容中对价格的表示，未能明示价格的有效期限。其宣传广告上多次使用“江城地产第一炮，轰下武汉高房价”、“平抑武汉房价”、“高级住宅”、“5a写字楼”、“顶级商铺”、“数量有限，欲购从速；投资这！投资那！都不如投资房地产！！！”等用语，含有升值或者投资回报的意思。当事人的行为属于广告中含有虚假的内容，欺骗和误导消费者。
（三）查处结果
当事人的上述行为，属于广告中含有虚假的内容，欺骗和误导消费者的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第三条、第四条和《房地产广告暂行规定》第九条、第十六条的规定。当事人的上述违法行为，市工商行政管理部门依据《广告法》第三十七条之规定，责令其停止上述违法行为，并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，同时决定给予当事人罚款人民币30万元。
二、争论焦点
（一）主体认定
当事人在媒体上所的广告，系由某某（集团）公司下属的某某国际旅行社有限公司垫付广告费。由于在媒体上广告的广告费不是当事人直接支付的，某某（集团）公司下属的某某国际旅行社有限公司又不从事房地产经营活动，是不可能房地产广告的。处罚对象是谁成为争论的焦点。争论的焦点指导了行动的方向，执法人员针对某某（集团）公司下属的某某国际旅行社有限公司负责人及当事人关于垫付广告费一事进行了调查，作了询问笔录，同时调查了当事人利用开发楼盘外墙悬挂条幅做房地产销售的广告，进行了拍照取证和调取了制作条幅的票据。调查结果形成了证据链，确定处罚对象为湖北某某房地产有限公司。
（二）适用法律法规
对本案当事人制发虚假广告的行为进行处罚时，市工商行政管理部门内部曾有不同观点。一种观点认为本案应适用《广告法》的规定查处，理由是：其一，《广告法》后于《反不正当竞争法》颁布。
其二，《反不正当竞争法》是普通法；而《广告法》是专门调整广告行为的特别法。其三，《反不正当竞争法》第二十四条的罚则仅针对商品虚假宣传的行为作出处罚规定。其四，根据《湖北省工商行政管理机关实施行政处罚自由裁量权暂行规定》的规定，适用《反不正当竞争法》的处罚幅度不及《广告法》第三十七条的处罚幅度，按法规竞合择一、从重处罚的适用规则，本案应适用《广告法》。另一种观点认为本案应适用《反不正当竞争法》，理由是：其一，两法各有自己的调整对象。《广告法》的标的是商品和服务，本案与此不吻合；而《反不正当竞争法》规定的虚假宣传却涵盖了虚假广告宣传。其二，《反不正当竞争法》第九条、第二十四条都相应地对商品作扩充性解释。
（三）自由裁量理由
在处罚金额上如何裁量也是焦点。执法人员在办理该案中程序合法，调查其违法事实清楚，调查取证的证据充分，定性准确，适用依据正确，处罚适当。理由有三：一是当事人的广告中含有虚假的内容，涉嫌欺诈和误导消费者，在社会上造成较大的、长时间的影响。依据《湖北省工商行政管理机关实施行政处罚自由裁量权暂行规定》第十一条第二项的规定，“违法行为侵害国家利益、社会公共利益或社会负面影响较大的”应当从重处罚。二是案件初期调查核实时，当事人有意向执法人员提供虚假材料（房屋销售发票、房屋销售合同），为案件调查增设障碍。依据《湖北省工商行政管理机关实施行政处罚自由裁量权暂行规定》第十一条第五项的规定，“故意毁灭、转移或藏匿证据，无理拒绝、拖延提供证据材料或提供虚假材料以逃避处罚的”应当从重处罚。三是案件调查后期当事人能够认识其违法事实，积极配合。同时能够及时拆除外墙宣传条幅和停止在媒体上继续其违法广告,属于从轻情节。依据《湖北省工商行政管理机关实施行政处罚自由裁量权暂行规定》第十二条的规定，“行政罚款自由裁量原则上在法定幅度内划分为三个层次：低幅度范围为罚款上限额的30%以下，中幅度范围为罚款上限额的30%—70%，高幅度范围为罚款上限额的70％以上。”和《广告法》第三十七条的规定，“违反本法规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告监督管理机关责令广告主停止、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，依法停止其广告业务。构成犯罪的，依法追究刑事责任。”执法人员对当事人作出了处罚，该案件终结。
三、当前房地产市场广告现状
目前房地产市场的广告主要是房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介机构的房地产项目预售、预租、出售、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。十几年来，这个行业由兴起到兴盛，发展十分迅速，此案件引发了我们的思考。尽管颁布了《房地产广告暂行规定》等规章，也有一定的监管和处罚，但是房地产市场的广告依然存在以下几个方面的问题：（一）房地产广告中对价格采取虚高原销售价格，然后采取大幅降价或打折的方式来表示价格，也没有明确表示价格的有效期限此案件就是采取的这种方式。根据调查，当事人为了增加影响，虚高原销售价格，再以大幅降价的方式，在媒体及开发楼盘上悬挂条幅连续广告宣传，广告后在社会上造成较大的、长时间的负面影响，武汉新闻媒体对此均进行了采访和报道。同时，其广告宣传没有明示价格的有效期限，涉嫌误导和欺骗消费者。
（二）房地产广告中表示的项目位置，应以从项目位置到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离房地产广告的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。房地产广告中涉及的其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。本案中的广告也出现“中国光谷CBD，光谷商业中心，光谷中心花园；光谷核心，无与伦比；地段！地段！还是地段！”及以交通干道的实际距离表示，以所需时间来表示距离的项目位置示意图，不准确、不清楚、比例不恰当。
（三）房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度和年限。本案中的广告也出现“数量有限，欲购从速；投资这！投资那！都不如投资房地产！！！光谷核心，无与伦比；地段！地段！还是地段！”及信贷服务的承诺，误导消费者。
（四）五花八门的房地产广告中含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染等有悖社会公序良俗等房地产广告中承诺能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；房地产广告中涉及所有权或者使用权的，涉及资产评估的则模糊表示评估单位、估价师和评估时间；虚拟或引用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，不真实、不准确，不表明出处；房地产广告中涉及物业管理内容的，不符合国家有关规定；房地产广告中不标明开发企业名称、不标明预售或者销售许可证书号等等，均系违法宣传。
四、加强广告监管的几点思考
2007年以来，在国家持续加强房地产调控的形势下，房地产业发展呈现回落趋势。据《武汉晚报》2008年7月9日第二版报道，2008年1－5月房地产增加值下降6.7％，十余年来首次出现负增长。2008年上半年商品房销售面积、套数分别下降19.1％、16.4％，销售额下降5.3％，而空置房面积上升53.3％，商品房销售同比下降57.7％,房价涨幅趋缓。而另一方面，商品房市场供应量又在不断增加，上半年房屋竣工面积与套数分别增长34.6％、64.9％。房地产企业资金日趋紧张，各大银行对房地产业均不再加大支持。在此严峻的形势下，房地产商纷纷使出浑身解数，大肆多种形式的广告，其间存在的违法行为也花样百出。因此，工商行政管理机关作为广告的主管机关，应如何履行职责加强监管，是值得我们思考的。
（一）抓责任，确保监管到位
注重发挥基层工商所广告监管职能作用，除了对报纸、电视、广播的广告活动由市工商局负责监管外，其它媒介的广告，由辖区工商所负责监管，从而做到责任明确、措施落实、监管得力、职能到位。
（二）抓宣传，营造良好监管和执法氛围
通过利用报纸、电视、广播等媒体曝光一批虚假广告和违法广告，大力宣传《广告法》和《消费者权益保护法》，提高广告主、广告经营者、广告者的遵规守法意识和消费者的自我保护意识，营造整治广告市场的良好氛围。
（三）抓协调，形成监管合力积极加强与土地、房产及城管等部门的沟通协作、互通情报，联合查处房地产等方面的违法违章广告，对广告市场进行综合治理。
房地产产业投资报告篇7
【关键词】估值技术;公允价值;投资性房地产
1990年,我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变,随之而来的是房地产市场的飞速发展,而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势,2006年颁布,2007年施行的《新会计准则》,首次将投资性房地产单独列示,并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间,公允价值的使用受到了冷遇,公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底,财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法,这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。
一、投资性房地产公允价值计量的现状
公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息,提高信息使用者决策能力的优势,但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下,公允价值的实际应用正如表1所反映的那样,并不如期望的那么广泛。
2007年,存在投资性房地产的630家上市公司中,仅18家选择公允价值计量模式,占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出,1624家上市公司有690家存在投资性房地产,而采用公允价值模式的只有20家,占有此类业务公司数的2.89%,且出现了三种计量方式,分别是评估价格(14家公司)、第三方调查报告(1家公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(5家公司)。
二、估值技术的应用难题
(一)地域差异问题
《企业会计准则讲解(2008)》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。
然而
由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据,另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持,而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下,其实施起来比较困难。因此,房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则,采取逐步推进的方式,以现有公开市场交易数据为主要数据来源,同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外,国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。
(三)提高估值技术在报表披露中的地位
由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中,建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定,其依据的标准是什么,所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定,如果选用的是市场法,应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度;若是收益法,那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。
通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督,增强公允价值确认和计量的准确性和透明度,防止利润操作,提高人们对估值技术的信心,推动估值技术的运用。
(四)加强专业培训,提高资产评估水平
估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响,所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。
相关人员一方面要丰富自身的专业知识,尤其是对公允价值的认识与理解;另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外,还要在工作中不断总结经验,了解整体经济走势和行业发展状况,提高经济敏感度和职业判断能力。
【主要参考文献】
[1]财政部会计司.我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[r].2008.
[2]财政部会计司.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[r].2009.
[3]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[s].2006.
[4]财政部.企业会计准则讲解(2008)[s].2008.
房地产产业投资报告篇8
“在直接投资市场，亚太地区在2011年将继续提供广泛的投资机会。随着房地产市场的基本面在资本市场复苏下不断改善，市场上存在着对投资者具吸引回报的投资。”领盛投资管理亚太区策略主管曾纪崇表示，“区内也同时存在具价值、复苏和增长的市场，这为核心和机会资本带来多样化的投资选择。”
具体到中国房地产的投资机会而言，领盛2011年投资策略年度报告指出，在中国，最佳的机会来自二线城市的部分住宅发展项目，投资机构可主要关注高质量的项目和有良好业绩记录的发展商。由于长期需求强劲而流动资金激增，中国的本土核心投资者应该考虑一线城市和发展较佳的二线城市的高质量写字楼和零售资产。
近来中国调控房地产的政策层出不穷，中国政府可以掌控住宅市场吗？“市场对于最近数轮的政策反应短暂，优质项目仍然受到市场追捧，不过其价格得到合理定位。”领盛亚太区策略副董事陈碧婷表示，“但我们也看出，地段不好的项目压力较大，投资应谨慎。”
领盛报告指出，中国“十二五”计划将焦点转至国内消费及经济增长再平衡、货币紧缩政策将继续令开发商的资本来源受压，但是“流通性充裕、投资渠道缺乏、通胀压力以及收入增长迅速继续支撑着投资需求，虽然现在住宅需求（用家和投资者）受到抑制，但刚性需求仍然存在”。
具体而言，领盛对于中国2011年投资建议是可关注二线城市优质地段的高档办公楼及中档住宅、中西部新兴物流枢纽开发现代化物流仓储。此外，核心投资者应关注拥有良好租户群的优质商铺及办公楼项目。
房地产产业投资报告篇9
2月26日，中国银监会在网站上()“《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》”。“指引”以非常具体和富于操作性的方式，对商业银行房地产信贷风险管理作出了要求。
这一“指引”还只是征求意见稿，“征求社会各方面意见”的公示期为一个月，但很明显，自2003年6月央行出台“121号文”之后，银行监管者对于房地产信贷即将提出完整的操作指导。
“这个指引不是因为说现时房地产风险过高，才考虑出台的。”高广垣告诉记者，“不管是不是过热或泡沫，平时都要按照这个‘指引’来工作。风险高也好、低也罢，都要这样做。”高广垣是香港惠泽集团（由国际金融公司、荷兰金融发展公司以及德意志银行参股）的创始人和主席，兼任全国工商联住宅产业商会香港分会主席。惠泽集团自2003年8月起担任这一“指引”的主要技术咨询支持者。
不过，高广垣告诉记者，银监会此番制定中的“指引”，与央行121号文件“所指引的方向没有多大区别”，都是关注房地产贷款的风险。121号文是“比较方向性的”，而且在当时，有针对房地产过热的即时警示作用，它提高了贷款的门槛；而“指引”则准备告诉商业银行们具体如何操作。
央行121号文全称为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，出台了一连串精准措施：不得向房地产企业发放贷款用于交土地出让金；建筑施工企业不得将流动资金贷款用于向房地产开发企业垫资；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；提高对购买第二套以上者的首付款比例。
“121号文”切中数年以来房地产信贷乱局，正因如此，房地产业反应极为强烈，有房地产商称之为“中国近10年来对房地产业最为严厉的一个文件”。随后，9月间，国务院了由建设部牵头起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，强调房地产业为中国经济发展的支柱行业。房地产业界为之欢欣鼓舞，某业内媒体甚至以《国务院18号文推倒央行泡沫论121号文件无疾而终》为题刊出报道，如释重负的心态俨然。
事实上，尽管央行“121号文”如一位主持制定者所说，在确立房地产行业融资合规性和风险控制标准上具有“里程碑式意义”，但从实际执行来看，有政策研究人士表示，“121号文”在过去半年间“被顶了回去”。从全年全国综合房地产景气指数的高位运行，以及局部地区的房价持续大幅度上扬来看，“121号文”很难说得到了严格执行。房地产商连环抵押和融资的模式仍没有根本性变化，地产信托和基金在房地产融资总额中的比例可以忽略不计，而且信托和基金融资并没有化解由银行来承担的最终风险。
正因如此，此次披露的银监会“指引”草案，势必重新引发房地产业的震荡。从行文方式和具体条款来看，“指引”与央行“121号文”如出一辙，而且更加详细；特别是由作为商业银行直接监管机构的银监会颁布，传达了政策一致性的明确信号。
“对房地产开发商而言，是来真的了。”高广垣告诉记者。“那些资金实力不够的，开发经验不足、过往业绩不佳的，银行贷款应该说很难走得通了。”
热？还是太热？
国家统计局固定资产投资统计司副司长贾海谈起2003年房地产业的迅猛发展时仍心有余悸，反映综合景气的“国房景气指数”在2003年3月达到了近年新高109点。这个水平虽然距公认过热的1993年的120多点尚有距离，但考虑到当时房地产投资基数较小，且正处于通货膨胀期间，二者不可简单比较。“以目前的基数水平，应该把110点作为预警线。”如果以此为限的话，那么房地产过热的迹象早就已经很明显了。
现在，有更多的数据证明，房地产业太热了。
著名房地产商SoHo中国董事长潘石屹今年初以来兴奋异常。“今年北京房价铁定要涨。”他说。他提供的数字是，北京去年住宅交易额创历史新高1095亿元，而2002年仅是700亿元左右。如果这组数据可靠，意味着2003年的住房销售额比上年度增加了50％！
如果潘石屹是兴高采烈，央行则可称是忧心忡忡。刚刚的2003年货币政策执行报告指出，在2003年新增人民币贷款当中，基建贷款和个人消费贷款增加最多，前者达6373亿元，同比多增3199亿元，后者增加5091亿元，同比多增1397亿元。而最值得关注的是，其中个人住房贷款增加3528亿元，同比多增857亿元。报告数据显示，去年房地产开发投资增长29.7％，是1995年以来增长速度最高的一年。房地产价格增势不减，2003年的涨幅明显高于2002年，且呈加速趋势。
而在今年初的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘披露了房价上涨之猛烈程度：2003年1至11月，全国商品房价格涨幅为4.9％，但40个重点城市商品房价格涨幅为9％左右，部分城市住宅的价格上涨超过20％！
汪所披露的另外一组数据则清楚地说明，虽然房地产商们对央行“121号文”怨声载道，但房地产投资增速丝毫不减，反而越来越快。2003年1至11月，全国房地产投资比上年同期增长32.5％，其中11月单月则比上年同期增长42.9％！汪光焘认为，这些情况在2004年必须得到足够的重视，以防止局部存在的过热苗头变为全局性问题。
这是建设部对于房地产业形势的重新判断吗？
“把、青海等加起来再平均，从而得出不过热的结论，不过是算术游戏”
张羽冲是北京有一位颇有名气的独立音乐人，他的另一个身份是房产投资大户。在北京位于东二环与东三环之间的富力城项目开盘之后，张一下子就买了45套。富力城的均价在每平方米7000元到8000元之间。张在谈到他如此大手笔的原因时声称：“我买房子主要用于投资，现在买的房子投资回报率达到9％，而富力城的回报率不会低于这个数字。如果想卖的时候很好出手，不想卖可以出租，回报率也很高。”
购房需求旺盛，是持房地产并不过热论者的主要理据之一。张羽冲的投资生涯证明购房需求之旺，很大程度上是因为有他这样的投资性购房者在内。而张亦曾承认其资金来源中不乏挪借。上海官方统计数字显示，投资性购房的比例为16.6％，而国际警戒线为20％。
一位不愿透露姓名的业内人士则认为，投资性购房者的比例其实远远不止。他相信北京的实际投资性购房比例在20％到30％。投资性购房除了放大需求，托高房价之外，风险亦不可小觑：因为大部分人靠的是银行按揭，而且很多人是同时运作多处房产，通过贷款买房－出租－再贷款等方式，同时运作十几处房产。一旦一个环节跟不上，就会引发较大的还贷风险。在某种意义上说，是杠杆式的期货行为，一个环节断裂，多米诺效应随即而至。
而在上海，据有关媒体对上海“虚高房价内幕”的揭露，我们可以知道，在2003年全市房价上涨达20％的上海，托高房价的炒楼花样之繁多，已直逼东南亚金融风暴前的香港，一是倒卖新房，开盘不久，即宣称楼已售完，其实是以定金的方式将房子都订给了职业的二道贩子，然后真正的购房者就不得不从二道贩子手里购房，当然房价之外，还要交一笔“号子费”，金额为数万元到10万元。这种行为会放大市场需求信号，托高房价，导致供求关系失衡，给市场大的波动埋下了种子。而与炒楼花相对应的，却是最近上海市的租金水平出现的下降趋势。
2003年，除个人住宅销售，商铺投资也热火朝天，从建外SoHo到南城方庄的GoGo新世代，楼盘刚一挖坑，底商就基本售罄，而购买者中不乏大比例按揭者，他们的希望大部分是转手租出去，赚取的回报高于从银行的按揭利息，但由于回本期长达十数年乃到数十年，其间的利率水平、营商环境的变迁极大，一旦租金回报率低于按揭利率，风险如何控制，届时谁能解答？
商业性地产这种投资巨大、以出租为主、因而本息回收时间长的物业形态，本来并不适于中国资金短绌、从而以销售为主的中国开发商们来做，但近几年商业地产却成了很多开发商们的新宠。
特别是购物中心（SHopinGmaLL），最近的数字是，全国新上项目达300多家，去年是中国有史以来购物中心开业数量最多的一年，投资总额超过了1700亿元。据媒体报道，到2003年底，各地市拥有购物中心的数量，上海为35家，广州为27家，深圳为20家，北京、成都、大连、重庆、武汉等地均超过了10家。而迄今为止，实现盈利者尚未有耳闻。其中于1997年开发、位于浦东陆家嘴的正大广场，到2002年7月正大广场正式试营业时只启动了30％左右的功能。而原本定于2003年底开业、由北京大地集团投资的“北京maLL”至今仍处于停工状态。
至于持房地产并无过热论者的一种常见说法：“即使过热，也只是局部过热的情况。”一位不愿透露姓名的业内人士斥之为误导，他认为，在中国这样一个区域发展严重不平衡的国家，局部过热就可以视之为过热了。“不信你去看看哪些地区过热？这些地区占到了全国经济总量的多大比例？单单北京朝阳区的开发投资量就已超过西部一个省了！”他认为，如果大部分经济发达地区都存在过热现象，以中国地区发展严重不平衡而论，即可看做全局性过热。
“至于把、青海等加起来再平均，从而得出不过热的结论，不过是算术游戏。”他说。■
评点《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》
――指引注意了从宏观上的总量控制。比如第二章第六条规定，商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％；去年商业银行新增贷款中的房地产贷款比例很可能远远超过这一比例。
――建立了定期、节奏紧密的核查制度。比如第二章第七条规定，商业银行应对内部职能部门和分支机构进行房地产贷款发放质量的年度全面稽核，并形成稽核报告。
――对违规的惩戒规定比较具体，如对于因房地产贷款的中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
――注意堵空子，也就是真正的风险点。比如，摆脱了被动依靠对开发商资产（包括对作为抵押品的土地及房产）的评估结果的情况，而这恰好是开发商最容易上下其手之处。第三章第十四条规定商业银行应实时掌握土地价值状况，以避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险；第五章第三十七条规定，商业银行应区别判断抵押品状况。抵押物价值的确定以该物业在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估或委托独立评估机构进行，但要出具由具备评估资格的专业人士签署的评估报告；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘要进行重新评估。
房地产产业投资报告篇10
决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。
一、房地产投资决策支持系统
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。
(二)系统的基本结构
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的miS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。
其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。
二、房地产投资决策系统的相关技术
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。
(一)数据仓库(Dw)技术
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。
(二)联机分析处理(oLap)
oLap是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。oLap是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过oLap这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。oLap技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。
(三)数据挖掘(Dm)技术
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊
数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。三、房地产投资决策支持系统的功能模块
(一)市场调查与预测
市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。
(二)经济评价
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。
(三)风险分析
房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖Jp+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。
(四)可行性报告生成
可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的word,所以本系统中所生成的可行性报告为word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。
该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。