评估拍卖申请书篇1
申请执行人：山东省济南市历城区农村信用合作联社(以下简称历城农信社)。被执行人：济南泰瀛国际大酒店有限公司、许加臣、许加美。执行异议人：陈卓。山东省济南市中级人民法院立案执行的历城农信社申请执行济南泰瀛国际大酒店有限公司、许加臣、许加美金融借款合同纠纷一案，申请执行标的额为34474382.46元。执行中查明，被执行人许加臣名下有房产一处，但该房产已因赵艳荣申请执行许加臣民间借贷纠纷一案被济南市历下区人民法院查封，本案系轮候查封该房产。济南中院督促历下区法院尽快处置涉案房产，但首查封案件的申请执行人赵艳荣拒不申请拍卖处置该房产。后经协调，历下区人民法院书面同意将涉案房产交由济南中院处置。后济南中院依法委托评估机构对该房产进行了评估，评估价值为3724.54万元。评估报告均已送达相关权利人，异议期内，相关权利人对评估报告未提出异议，案件进入拍卖程序。
另查明，被执行人许加臣的上述房产先于2011年11月17日抵押给历城农信社，抵押债权本金3300万元;后于2013年1月18日抵押给第三人陈卓，抵押债权本金720万元，两次抵押均办理了抵押登记手续。济南中院根据最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》(法释[2009]16号，以下简称《委托规定》)第13条的规定，确定涉案房产的第一次拍卖保留价为评估价即3724.54万元。后第三人陈卓向法院提出异议，要求法院重新确定保留价，理由如下：依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号，以下简称《拍卖规定》)第9条规定：保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后5日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价;重新确定的保留价应当大于该优先权及强制执行费用的总额。依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。因此，根据该条规定，本案中拟拍卖房产的保留价应包含所有优先债权数额(3300万+720万=4020万)及强制执行费用，将评估价3724.54万元确定为保留价明显错误，请求法院按照《拍卖规定》重新确定保留价。
【审判】
对于陈卓的异议，济南中院经审查后认为：《拍卖规定》第9条适用于拍卖申请人为普通债权人而非优先权人的情况，目的是防止出现无益拍卖的情况。所谓无益拍卖，就是指保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能，不能使案件申请执行人从中受益的司法拍卖行为。而本案拍卖申请人即为优先权人，不适用上述规定。另外《委托规定》第13条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖保留价;第16条规定，施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为__准。综上，法院确定以上述房产的评估价作为第一次拍卖保留价，事实清楚，适用法律正确。利害关系人陈卓的异议请求没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，济南中院于2015年2月22日作出(2015)济执异字第2号执行裁定书，驳回陈卓的执行异议。陈卓对上述裁定不服，向山东省高级人民法院申请复议。山东省高级人民法院经审查后认为：第一，第一次拍卖的保留价一般以参照评估价确定为原则，本条款属确定拍卖保留价的特别条款，是对无益拍卖的禁止或者限制性规定，即当拍卖对申请执行人实现债权没有益处且会耗费一定的司法资源的情况下，这种拍卖应当被禁止或者限制。第二，本条款适用的前提条件是出现无益拍卖的情形，而拍卖是否有益所针对的主体是申请执行人。本案中，申请执行人历城农信社是涉案财产的第一顺位优先受偿权人，拍卖涉案财产可以实现或部分实现其债权，因此，此次拍卖并不属于无益拍卖的情形，不能适用《拍卖规定》第9条关于无益拍卖中重新确定保留价的规定。第三，当出现无益拍卖的情形时，若申请执行人选择继续拍卖，流拍后要承担支付拍卖费用的后果。因此，是否继续拍卖并重新确定保留价的选择权在申请执行人一方，被执行人及其他利害关系人均无权依据本条规定申请重新确定保留价。本案，申请复议人陈卓是涉案财产的第二顺位优先受偿权人，并不是本案的申请执行人，因此主张按照《拍卖规定》第9条重新确定保留价属于主体不适格，济南中院未同意其请求重新确定保留价并无不当。据此，山东省高级人民法院于2015年5月8日作出(2015)鲁执复字43号执行裁定书，驳回陈卓的复议申请。
【评析】
本执行案件主要涉及以下几个问题：一是在首查封案件申请执行人拒不申请拍卖被执行人财产的情况下，执行法院是否可以依职权启动拍卖程序?二是关于拍卖财产保留价的确定，最高人民法院先后有两个司法解释作出了不同的规定，对此该如何选择适用?三是如果选择适用限制无益拍卖条款，应当符合哪几个条件?一、执行中拍卖程序的启动
此问题在当前执行实务中十分突出，直接影响到相当一部分执行案件程序的推进。一方面是首查封案件的申请执行人怠于行使权利，迟迟不主动申请法院拍卖被执行人房产。原因可能有二：一是被执行人为规避执行，事先寻找关联公司或者股东、亲友等将其财产进行保护性查封，掌握财产处置的主动权;二是被执行财产上设有优先权，而首查封案件的申请执行人为普通债权人，其预测拍卖该财产所得价款，在扣除优先债权数额及评估、拍卖和执行费等费用后，所剩无几或根本没有剩余，拍卖被执行人房产不会使其受益。另一方面享有优先权的债权人急于拍卖被执行人财产，但因没有首查封被执行人财产而无法启动拍卖程序。特别是当两个案件分属不同的执行法院时，首查封案件的执行法院因申请执行人不申请，而且还可能涉及限制无益拍卖以及交纳评估费用的问题，一般不会依职权启动拍卖程序;而抵押权案件的执行法院因未查封被执行人财产，没有处置权，也无法启动拍卖程序。
一边有力无心，一边有心无力，结果就是被执行人的财产长期难以处置，两个甚至多个案件久执不结。而且此类案件在执行实践中数量较多，当事人反应强烈，影响了债权人利益的实现，损害了法律权威，亟需加以解决。笔者认为，对于此类情况，执行法院应当改变传统的必须依据当事人申请的做法，通过法院间协调，依职权及时启动对被执行人财产的变价处置程序。因为，首先从执行程序的功能定位上来说，执行不仅是为了保障申请执行人的利益，还包括实现生效法律文书确定的内容，维护司法权威。因此，即使申请执行人怠于行使权利，人民法院为维护生效法律文书的权威，当然可以依职权主动处置被执行人的财产用以偿还债务。其次，从法律依据看，现行法律和司法解释并未要求对被执行人财产的处置必须经过申请执行人的申请。民事诉讼法第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。《拍卖规定》第1条即规定：在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。
可见，法院依职权启动拍卖程序符合法律规定。最后，从效果上来看，如果法院不能依职权启动拍卖程序，致使被执行人财产长期不予处置，不仅会使案件久执不结，而且在将来财产变现后，在此期间产生的迟延履行利息由已丧失处置权的被执行人承担，对被执行人来说有失公平。而如果法院能依职权启动拍卖程序，不仅能使优先债权尽快得到实现，而且一般也不会直接损害普通债权人的利益，如果普通债权人对此有异议，可通过执行异议、复议__程序寻求救济。因此，根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第486条对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分的规定，在首查封案件申请执行人经法院督促仍拒不申请对被执行人财产启动拍卖程序的情况下，执行法院可通过协调或请求上级法院指定管辖，确定由一家法院依职权主动启动拍卖程序，但可能出现无益拍卖的情况时除外。因为根据《拍卖规定》第9条，在可能出现无益拍卖时，执行法院必须依据申请才能启动拍卖程序。
二、执行中拍卖标的保留价的确定
对执行中拍卖标的保留价的确定，最高人民法院先后有两个司法解释作了规定。《拍卖规定》第9条第1款规定：保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后5日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价;重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。《委托规定》第13条规定：拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价;未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。第16条规定：施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。在先的《拍卖规定》第9条确定了执行中限制无益拍卖的原则，也即法院在经申请执行人同意后，实施对其无益的拍卖行为时，拍卖保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。而根据之后的《委托规定》，评估价即为第一次拍卖保留价。对于以上两个司法解释，笔者认为，《委托规定》是关于执行中确定拍卖标的保留价的一般性规定，旨在防止出现首次拍卖保留价即低于评估价的情况;而《拍卖规定》是在拍卖标的物上存在其他优先债权时，为保护申请执行人的利益，避免浪费司法资源，而所作的限制无益拍卖的特别规定。因为执行程序本身也是一种有限的资源，具体到拍卖来说，拍卖作为一种成本较高的执行措施，其实施与否，既要考虑执行当事人的利益，同时也要考虑社会成本和社会效益，尽量避免对各方当事人都没有实际利益的执行。在普通债权人或受偿顺位在后的优先债权人申请拍卖时，如果依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿顺位在先的债权和强制执行的费用后没有剩余可能的，就意味着申请执行人的债权很可能无法通过拍卖价款得到实现，这种情况下的拍卖就可能成为无益拍卖，如果再依照正常程序进行拍卖，其结果，不仅对申请执行人和顺位在先的债权人无益，而且还会造成司法资源的浪费。因此，在出现无益拍卖的情况下，有必要设置专门的法律制度予以限制或禁止。因此，在执行程序中确定拍卖标的保留价时，对两个司法解释的适用应当如此选择，即如果拍卖标的物上不存在其他优先债权时，应适用《委托规定》，以评估价为首次拍卖保留价;如果标的物上有其他优先债权且存在无益拍卖可能时，应适用《拍卖规定》确定拍卖保留价，但是当优先权人为拍卖申请人时除外。
三、限制无益拍卖原则的适用条件
1.拍卖标的上存在优先债权。如果申请执行人均为普通债权人，那么根据被执行人的整体财产状况，各债权人要么按照查封财产的先后顺序受偿，要么通过参与分配程序或破产程序按比例清偿。不管那种情况，首查封的申请执行人均会因拍卖被执行人的财产而受益，不会出现无益拍卖的可能。
评估拍卖申请书篇2
对于含有金钱给付内容的具有强制执行效力的人民法院判决书、裁定书、调解书，或其它各类具有强制执行效力的法律文书，在被执行人无金钱给付能力时，通常就需要对被执行人的财产或专有权利变价，将变价获得的金钱交付给申请执行人，以便使申请执行人的权利得到实现，维护申请执行人的合法权益和法律的严肃性。本文的主要内容就是探讨以拍卖方式实现变价过程中的有关问题。
一、人民法院对被执行人财产或其它权益进行处分的依据和特点
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第38条规定，在被执行人五金钱给付能力时，人民法院有权裁定对被执行人的其它财产采取查封、扣押措施，并在以下条款中具体规定了对查封、扣押的财产进行处分的相关问题。这些规定和其它法律中的相关规定，就是人民法院对被执行人的财产或其它权益处分的法律依据。
根据最高人民法院的前述规定，可以明确看出，对于以金钱给付为内容的具有强制执行效力的法律文书，对被执行人的其它财产或专有权利进行强制执行的条件有两条：第一，申请执行人向人民法院申请执行含有金钱给付内容的法律文书；第二，被执行人没有金钱给付能力。这里所说的被执行人没有金钱给付能力，应当是指通过一般的和表面的形式上的审查或判断，确认被执行人没有金钱给付能力，而不需要对被执行人是否具有金钱给付能力进行实质性的审查和认定。
在被执行人五金钱给付能力的条件下，执行的人民法院可以依据法律的有关规定，对被执行人的财产或专有权利直接行使处分权，而不需要征得被执行人的同意。这一规定的理论基础在于，被执行人对其财产或专有权利享有的民事权利，在理论上属于私权范畴，而人民法院在执行中行使的审判权是属于公权范畴的，公权是大于私权的，或者说私权是受公权制约的。所以人民法院可以依据其强制执行的权利，禁止被执行人行使其民事权利，而由人民法院强制代为行使。
人民法院对被执行人的财产或专有权利直接行使处分权的实质，是人民法院依据法院的规定，强制性地代被执行人行使其对相关财产或专有权利享有的民事权利，与此相应的，人民法院行使的处分权，应当是以被执行人原有的民事权利为限的，例如被执行人已经在其财产或专有权利主设定了担保物权的，仍然为有效，人民法院在执行中应当尊重相关的权利人的权利。
人民法院对被执行人的财产或专有权利进行处分，发生的法律后果是，相应的受让人由被执行人处获得财产权利或专有权利，成为相应的财产或专有权利的合法的权利人。根据物权法的一般理论，财产权利的取得应当是在公平、公开、公然的状态下取得，所以，人民法院对被执行人的财产或专有权利的处分，应当符合这一基本要求。
根据前述的分析和论述，对于人民法院处分被执行人的财产或专有权利的依据可以概括为：人民法院是依据国家法律的规定，其实质是依据国家的强制力，对被执行人的财产或专有权利进行处分的。对于人民法院这种处分被执行人财产或专有权利的特点可以概括为：以强制代为行使被执行人的民事权利为实质，以被执行人民事权利的范围为限，以被执行人对其民事权利正常行使的标准和条件，以及在合理的期间内实现对被执行人财产或专有权利的变价为具体要求。
二、人民法院在执行拍卖时涉及的几个问题
在人民法院的执行工作中，与拍卖被执行人财产或专有权利有关的问题有以下几个方面：
（一）拍卖和变卖的问题在有关强制执行的法律中，变卖是指人民法院自行或委托其他单位，将被执行人的财产或专有权利处分、转让，获得价款的强制执行活动。变卖由于不是通过高度公开的方式处分、转让财产或专有权利，所以通常具有不能完全实现财产或专有权利价值的嫌疑，较之拍卖而言，变卖是一种在特殊情况下采用的变价方式。根据有关法律规定和一般的理解，变卖的方式适用于下列情况：1.被执行人同意采用变卖方式；2.变价的财产或专有权利在市场上有公认的市场价格或一定的价格幅度；3.由于财产的特殊性质，如易腐烂变质，必须尽快变价的；4.保管、仓储费用昂贵的。
在实践中，为避免采用变卖方式，引起被执行人的不满或异议，应当严格规定变卖适用的条件和程序，特别是在具体的执行工作中，需要更多采取必要的具体步骤，努力消除变卖方式容易引起的不良后果。
在具体工作中，建议采取以下措施：1.对被执行人及时告知与变卖有关的情况，如变卖的理由，拟变卖的价格和相应的确定依据，如果不同意变卖的期限和价格，告知被执行人在合理期限内设法以更高价格变卖等；2.全面和客观地寻找确定价格的依据，并在较大范围寻找买方等。这些方法的目的是使变卖更加公开、透明，增大被执行人介入的程度，并给被执行人较大的通过自身努力更大程度实现变卖财产或专有权利价值的可能。
（二）拍卖与价格评估
价格评估是指专门的资产评估机构，根据公认的评估方法，对需要变价的财产或专有权利进行的价值评定活动。
表面看来，拍卖与价格评估之间是存在一定的矛盾的，主要问题是，拍卖是假定在公开拍卖的情况下，通过正常的拍卖程序可以获得应有的成交价格，而实际的成交价格可能低于评估的价格，从而对拍卖结果的公币性发生怀疑。但是实际上，这种结果应当是不发生或很少发生的。理由是：1.就评估而言，评估结果与评估目的之间有直接的关系，也就是说，不同的评估目的之下，评估结果的差异是很大的，所以确定适当的评估目的，对于避免出现偏高的评估结果，是有直接的作用的；2.不同的评估方法，对评估结果，也有直接的影响，也需要准确在加以确定；3.根据评估行业的公认的规则，评估结果与实际的成交价格有10％左右的偏差，是属于正常范围的。所以，在实际执行中掌握这些规律，对于正确处理拍卖与评估的关系，实现拍卖的相对公正的成交结果，是直接的意义的。但是，就另一个角度而言，在无法避免地出现评估结果与拍卖发生矛盾的情况时，应当对这种情况有正确的认识，评估无论科学的成分有多高，总还是一种预测，而拍卖在正常的程序和条件下，是一个确定的事实，所以，对于这种情况应当确认拍卖的结果。
（三）拍卖财产的瑕疵问题
执行中拍卖的财产，一般都不是全新的财产，在这种情况下，财产自身的瑕疵对财产价值的影响，甚至财产对人身或其他财产造成损害的情况是不可能避免的。
根据前述的原理，人民法院的强制拍卖是依据法律的规定，代财产所有人行使处分或出卖财产的权利，当然，对出卖物的瑕疵的担保责任，应当由被执行人承担，而不是由强制拍卖的人民法院承担。
三、对人民法院执行拍卖程序的初步构想
虽然在民事诉讼法和最高法院有关司法解释对强制执行财产或专有权利的规定已经比较明确，但是，在实际的执行工作中，结合具体的执行工作需要，设计和实施操作性较强的工作程序是完全必要的。
就人民法院执行中的拍卖程序而言，可以考虑设计和实施以下的基本工作程序：
（一）在申请执行人初步同意接受被执行人或被执行人提供的财产或专有权利，抵偿对申请执行人的债务的情况下，规定一定的自行协商期限；
（二）双方自行协商抵偿的具体条件，在自行协商遇有困难的情况下，由执行法官主持双方再行协商；
（三）在规定的期限内双方不能达成协议的，由合议庭评议，决定采用拍卖程序或变卖程序，并通知双方当事人；
（四）告知被执行人可以在一定的合理期限内，向人民法院提出具体的自行变卖的意见，由人民法院决定是否可以自行变卖；
（五）向评估机构发出委托，进行价格评估，并可委托专门的公司或机构进行相关的市场调查，以获得较充分的确定价格的依据，向拍卖公司发出委托，要求提出拍卖方案；
评估拍卖申请书篇3
一、在破产案件受理中遇到的问题
（一）债权人申请债务人破产目前很难操作，其一，由于债务人不同意破产，对于破产清算所需的财务资料不予提供，对于破产清算工作不予配合，法院如强制其进行清算，就会引起职工的不满情绪，影响社会安定。其二，债务人的主管部门不同意债务人破产，按照现行《破产法》清算组成员主要从债务人的主管部门和政府有关职能部门中指定，债务人的主管部门不派员参加清算组，清算组无法成立，破产清算工作难以进行。因此，对债权人申请债务人破产案件的受理要谨慎，既要考虑依法办事，又要考虑社会的稳定，在作好债权人工作的前提下原则上不予受理。必须受理的申请人必须预交案件受理费，并垫付清算费用。还要及时向当地政府和企业主管部门通报情况，并向上级法院报告。
（二）中外合资、合作企业及联营企业的破产。按照法律规定须中外合资、合作以及联营的双方的同意，并共同派员成立清算组进行清算。有的中外合资、合作企业及联营企业的合资、合作、联营一方难以找到，或其不派员参加清算组。上述企业申请破产的前置条件必须是经过清算，未进行清算的法院不予受理。对于中外合资、合作企业一方难以找到，或其不派员参加清算的，可以依照相关法律和行政法规进行特别清算。对于联营企业应当由联营双方先行协商解除或终止联营进行清算，双方达不成一致的应当先通过诉讼解除或终止联营进行清算。
（三）对于工商行政管理部门吊销企业法人营业执照的企业申请破产，法院能否受理的问题。每年被工商行政管理部门吊销企业法人营业执照的企业很多，以目前法院审理破产案件人员，难以承受这类案件的审理。但是营业执照的吊销是一种行政处罚，企业被吊销营业执照后丧失的是经营权，从某种意义上说企业丧失的是行为能力，企业的法人地位并未丧失。因此，对这类企业申请破产法院应当受理，但在受理时要注意以下两点，一是必须先由企业的主管部门或开办人进行清算，清算不能时才能进入破产程序。二是如果被吊销后又被注销的，无论是否进行了清算均不再适用破产程序。
（四）目前对无主管部门的有限责任公司申请破产的，受理和审理难度都很大。有限责任公司是公司法生效后，按照公司法的规定登记注册的企业法人，这类企业法人没有主管部门，由于现行《破产法》是与《全民所有制工业企业法》配套制定的，公司法生效后破产法的配套立法相对滞后。按照现行的破产法，有限责任公司申请破产，清算组难以成立。新破产法草案中的财产管理人制度解决了这个问题。因此，建议在新破产法生效之前，此类企业的破产，必须先行清算。清算有出资各方共同进行，清算不能时再进入破产程序。破产清算组由中介机构和律师事务所与法院指定的政府有关部门的人员组成。此外对于这类企业在职工未妥善安置之前，不予受理其破产申请。
上述凡是经过清算之后破产的，均应由清算组织代破产企业向法院提出破产申请。
二、在破产案件审理中难以解决的问题
（一）破产企业的地上建筑物所有权与土地使用权分离致使破产财产无法变现。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条的规定，以划拨方式取得土地使用权的企业破产时，其土地使用权由市、县人民政府无偿收回。这就造成了破产企业的地上建筑物所有权与土地使用权分离的情况，法院对市、县人民政府无偿收回的土地使用权无权处置，法院委托拍卖公司拍卖权证不全的财产是否合法尚且不论，购买人在买断破产财产后办理产权过户所遇到的困难，也是法院无法解决的。各基层法院在处理这类问题时要积极与地方政府有关部门进行协商，采取分别评估、共同拍卖、资金分流的方法处置破产财产。即由清算组和土地管理部门分别委托评估机构对破产财产和土地使用权分别进行评估，由清算组和土地管理部门委托同一家拍卖公司对破产财产和土地使用权一同进行拍卖，破产财产和土地使用权拍卖所得的价款分别划入法院指定的清算组账户和土地管理部门指定的账户。需要注意的是，破产财产的评估和拍卖必须依照《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》委托最高人民法院审核批准的鉴定人和拍卖机构来进行。
（二）破产财产评估报告的有效期限制约破产财产的变现，我院在审理破产案件中发现，资产评估机构所出具的资产评估报告书均赋有半年的有效期限，并且该报告书有效期限的起始日（基准日）为人民法院裁定宣告企业破产之日。大部分破产案件在评估机构提交资产评估报告书时已临近资产评估报告书的有效期限届满日，加之人民法院在评估机构提交资产评估报告书后，还须依法将破产财产清理情况、破产财产评估结果以及破产财产处置方案，向债权人会议通报，并提交债权人会议讨论。受法定期限的限制，很难在资产评估报告书有效期限届满前变现破产财产。
按照国务院国发（1997）10号文件的规定“企业破产财产应以评估确认的价格为依据，按国家有关规定确定底价，以拍卖方式为主，依照有关法律、法规转让。”在变现破产财产时如果资产评估报告书有效期限已经届满，该评估报告书确认的价格已不能作为确定拍卖底价的依据。如果重新委托评估，一是要增加破产费用；二是按照国家国有资产管理局国资办发〔1997〕58号文件规定“破产企业资产评估基准日以人民法院宣判企业破产并公告之日为准。资产评估结果有效期自评估基准日起不超过6个月。在此期间经国有资产管理部门确认的整体资产评估结果，作为确定企业破产财产处置底价的依据。”依照此规定重新评估的基准日、有效期与原评估报告书的基准日、有效期相同，重新评估的评估报告书仍不能使用。我们认为对破产财产的评估和企业正常生产经营期间的评估是有所不同的，企业正常生产经营期间的评估的结果，随着时间的变化，受企业行为的影响是很容易发生变化的，因此评估报告的有效期限有重要意义。而对破产财产的管理，理论上说是静态管理，一般不容易发生变化，因此破产财产评估报告的有效期限意义不大。所以原则上不再重新评估，以减少破产费用维护全体债权人的合法权益。
（三）人民法院已裁定执行，但尚未过户的财产，是否属于破产财产，目前在审理破产案件中，曾遇到破产企业的房产在裁定宣告破产前已被法院裁定执行给申请人，但未到房产管理部门办理产权过户手续，该企业进入破产程序后，对其房产是否属于破产财产产生争议，按照有关法规的规定，房产、车辆等财产的所有权转移，以办理过户登记为准，按照现行《破产法》的规定宣告破产时破产企业经营管理的全部财产属于破产财产。最高人民法院执行口曾对在执行过程中不动产所有权的转移，以裁定之日界定的个案解释。这个问题涉及物权法的内容和破产财产范围的界定，我们认为应根据具体情况区别对待，对于法院裁定执行给申请人且已由申请人实际占有的，即使未办理过户手续，也应视为所有权已经转移，不再列入破产财产；如果仅仅有法院裁定，但财产未实际交付申请人，仍然由债务人占有使用，且未办理过户手续的应认定该财产所有权未转移，该财产属于破产财产。
（四）关于破产企业以划拨方式取得的土地使用权评估费用的承担，破产企业以划拨方式取得的土地使用权在企业破产时由政府无偿收回，不属于破产财产。因此，在破产财产评估中不应进行评估，但是当前对国有企业破产财产的评估程序要求，评估结果必须由国有资产管理局确认。按照国有资产管理局的要求，对于不属于破产财产的以划拨方式取得的土地使用权也应一并进行评估。债权人会议不同意将土地使用权评估费用列入破产费用，我们认为是有道理的，因此，对以划拨方式取得的土地使用权在破产评估时不应进行评估。如果国有资产管理部门坚持评估的，评估费用应由政府承担，不得列入破产费用。
评估拍卖申请书篇4
一、民事行政诉讼中司法赔偿的范围
1、违法采取对妨害诉讼的强制措施造成损害的。主要包括以下几种情形：对没有实施妨害诉讼行为的人或者没有证据证明实施妨害诉讼的人采取司法拘留、罚款措施的；超过法律规定期限实施司法拘留的；对同一妨害诉讼行为重复采取罚款、司法拘留措施的；超过法律规定金额实施罚款的；违反法律规定其他情形的。
2、人民法院依职权违法采取保全措施造成损害的。主要有以下几种情形：依法不应当采取保全措施而采取保全措施或者依法不应当解除保全措施而解除保全措施的；保全案外人财产的，但案外人对案件当事人有到期债务的情形除外；明显超过申请人申请保全数额或者保全范围的；对查封、扣押的财物不履行监管职责，严重不负责，造成毁损、灭失的，但依法交由有关单位、个人负责保管的情形除外；变卖财产未由合法评估机构估价，或者应当拍卖而未依法拍卖，强行将财物变卖给他人的；违反法律规定的其他情形。
3、对判决、裁定及其他生效的法律文书执行错误造成损害的。主要有以下情形：执行尚未生效的判决、裁定、民事制裁决定等法律文书的；违反法律规定先予执行的；违法执行案外人财产且无法执行回转的；明显超过申请数额、范围执行且无法执行回转的；执行过程中，对查封、扣押的财产不履行监管职责，严重不负责任，造成财物毁损、灭失的；执行过程中，变卖财物未由合法评估机构估价，或者应当拍卖而未依法拍卖，强行将财物变卖给他人的；违反法律规定的其他情形。
4、人民法院及其工作人员在民事行政诉讼或者执行过程中，发生殴打或者唆使他人殴打等暴力行为，或者违法使用武器、警械，造成公民身体伤害、死亡的，也依法应当由国家（即法院）承担赔偿责任。
二、申请民事行政诉讼司法赔偿的程序
申请民事行政诉讼中司法赔偿的，违法行使职权的行为应当先经依法确认。申请确认的，应当先向侵权的人民法院提出。人民法院应自受理确认申请之日起两个月内依照相应程序作出裁决或相关的决定。申请人可以向其上一级人民法院申诉。未经依法确认直接向人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定的，人民法院赔偿委员会不予受理。经依法确认有法律规定违法行使职权的行为的情形之一的，赔偿请求人可依法向侵权的人民法院提出赔偿申请，人民法院应当受理。人民法院逾期不作决定的，赔偿请求人可以向其上一级人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定。
三、民事行政诉讼中司法赔偿方式和内容
1、民事行政诉讼中司法赔偿的赔偿方式主要为支付赔偿金。包括：支付侵犯人身自由权、生命健康权的赔偿金；财产损坏的，赔偿修复所需费用；财产灭失的，按侵权行为发生时当地市场价格予以赔偿；财产已拍卖的，给付拍卖所得的价款；财产已变卖的，按合法评估机构的估价赔偿；造成其他损害的，赔偿直接损失。
2、能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。包括：解除查封、扣押、冻结；返还财产、恢复原状；退还罚款、罚没财物。
3、违法采取司法拘留措施的，按国家赔偿法的规定标准予以赔偿，造成受害人名誉权、荣誉权损害的，按照法律规定，在侵权行为影响的范围内，为受害人消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
评估拍卖申请书篇5
【关键词】强制拍卖网络模式创新
强制拍卖是法院依据债权人的申请，对已届满清偿期债务人的财产或其提供的担保财产和权利强行予以拍卖，以其价款满足债权人债权的法律制度。[1]通过强制拍卖，可以将财产和权利以现金的形式兑现和交割，是权利实现的最后公力救济手段。强制拍卖因蕴涵的利益现实直接，潜规则交集丛生，防治措施无力，被认为是司法改革中难度最大的制度之一。本文旨在通过对传统强制拍卖制度在司法实践中若干典型性问题的考察，以创新社会管理为视角，探究合理的解决问题模式，以满足人民群众对法院参与社会管理创新的新期待和新要求。
一、缘起：四问强制拍卖制度
2011年10月，J市中级人民法院（以下简称J市法院）司法技术处接受该院执行局的对外委托案件移送请求，对某执行案财产门面20间委托强制拍卖。司法技术处对执行局移交的书面材料进行了内部立案审查，认为符合对外委托拍卖条件，即从J市法院对外委托机构名册的十家拍卖机构中选取了六家作为对该案财产进行拍卖的候选机构，其余四家因在同一周期中已经接受了法院的强制拍卖业务而未被列入。当月，司法技术处人员在该院监察室人员、有关当事人在场的情况下，组织各候选拍卖机构代表进行了抽签，确定a公司为该案的对外委托拍卖机构。经公告、竞买登记等步骤，第一、二次拍卖会无一竞买人报名，经两次保留价分别降价20%，第三次拍卖会现场竞买人云集，部分门面竞买激烈，共有15间门面成交，部分门面的成交价格超过了第一次拍卖的保留价。在各买受人现场签署确认书后第五日，某买受人向a公司提出其购买门面的实际面积少于公告面积约5平方米，要求a公司赔偿损失，a公司提出应由J市法院补偿差价。经司法技术处人员现场调查发现该门面存在缺角，评估报告未将缺角面积扣除，负责该批房产测绘工作的J市房产局测绘队工作人员亦承认测量有误。
问题一：司法技术部门可否仅从法院对外委托机构名册中选取拍卖机构，而将未编入名册的拍卖机构排除在强制拍卖业务之外？
问题二：司法技术部门是否可以采取“轮候”的方式，即只是将同期未“中签”的拍卖机构列为候选机构？
问题三：强制拍卖流拍率对法院工作是否存在影响？
问题四：买受人对强制拍卖标的物有无瑕疵担保请求权？
现行的强制拍卖制度采取的是由执行法院对外委托拍卖机构进行现场拍卖的模式，上述四个问题集中反映了在此过程中各个环节存在的典型性问题，这些问题在司法实践中造成困扰已久，我们亟待研究并运用新的社会治理理念、思路和方法加以考察。
二、困惑：基于强制拍卖制度的现实考察
（一）关于编制法院对外委托拍卖机构名册的问题
在是否编制拍卖机构名册问题上，最高人民法院的规定存在反复。不到十年期间，强制拍卖的对外委托经历了没有拍卖机构名册阶段（2004年以前）；建立名册但不排除当事人合意阶段：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）和《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》（法办发[2007]5号）规定实行对外委托名册制度，但当事人可以协商在名册以外选定拍卖机构；强制选择名册内机构阶段：《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）明确要求在法院拍卖机构名册中选定拍卖机构，排除当事人协商选择其他拍卖机构的做法；不建立名册阶段：《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释[2011]21号）又规定，符合一定条件的拍卖机构可以自愿报名参加法院委托的拍卖活动，法院不再编制委托拍卖机构名册。就在各地法院等待、观望或请示在没有拍卖机构名册的情况下如何开展强制拍卖工作的过程中，关于实施前一规定的通知又要求符合高级人民法院规定的资质等级标准的拍卖机构，每年年末提出申请，作为下一年度法院委托拍卖的入选机构。
政令多变的直接后果就是失去了其应有的引导，加剧了强制拍卖操作上的非持续性和不确定性，令人难以适从。建立名册的初衷是为了择优选取拍卖机构相对固定地从事强制拍卖业务，确保强制拍卖工作的有序推进。[1]然而从实践效果看，进入法院对外委托名册的拍卖机构参差不齐，其按市场化运作，以营利为目的，必然会给强制拍卖制度徒增私利阴影。未进入名册的拍卖公司亦愤愤不平，认为法院扩张了自己的权力领域，将入册的拍卖机构视为法院的附属机构，有可能增加腐败的几率。法院对外委托拍卖机构名册的有无，或者说司法技术部门是否从该名册中选取拍卖机构似乎都成了强制拍卖制度中的一道硬伤，期盼有完善的规则加以修复。
（二）关于在具体强制拍卖案件中选择拍卖机构的问题
对具体拍卖案件拍卖机构的选择，目前统一规定是以随机方式选择拍卖机构，具体操作办法主要有三种：一是使用电脑专门的软件随机选择。二是抽签选择，即采用从签箱中随机抽选出标有拍卖机构名称或者序号的方式选择拍卖机构。三是摇号选择，即使用专门的摇号机采用搅拌或者吹气方式送出标有拍卖机构序号的球体而确定拍卖机构。实践中对随机选择拍卖机构的具体操作人员各法院做法不一，比如在抽签和摇号程序中，有的由拍卖机构代表做签、抽签或者启动摇号机，也有由法院司法技术部门人员、监察室人员进行，个别法院还邀请检察院派员操作。
对于具体拍卖案件中拍卖机构的选择范围，基本以中级或高级人民法院所编制的拍卖机构名册中的全部拍卖机构为候选，从中随机产生接受委托的拍卖机构。但实践中还存在“轮候”的方式，即按照名册中拍卖机构的数量确定一个周期，在该周期中已经接受委托的拍卖机构不再参与候选，待入册的全部拍卖机构均接受一件强制拍卖业务后，新的一轮周期又开始。如前述案例中J市法院只选取了名册中的六家拍卖机构作为候选机构，其余四家因在同一周期中已经接受了对外委托拍卖业务而未列入，只能在下一个周期才可以被候选。此种“轮候”方式是基于“僧多粥少”（强制拍卖案件数量相对入册的拍卖机构少），为了让各拍卖机构都有业务做的“大锅饭”思维作用的结果。由此产生的困惑是只有部分拍卖机构参与随机选择是否符合立法本意，同时，每一轮周期最后只剩一家拍卖机构时就不存在选择的问题，而是当仁不让地由该机构“中签”。
“轮候”选取拍卖机构方式是一些法院在长期强制拍卖实践中摸索出来的具体操作手法，是否违反了随机选择的规定，还缺乏相应规范予以评判。
（三）关于强制拍卖流拍的问题
目前，强制拍卖流拍率普遍较高，成为法院执行中的一大难题。比如J市法院近三年的拍卖流拍率均在50%以上。合肥市2011年-2012年产权中心接受委托的强制拍卖案件流拍率达90%。[2]造成强制拍卖流拍普遍的原因是多方面的和复杂的。一是评估价格过高，超出竞买人的预期。有的评估机构受利益驱动，为了多获得佣金而有意把标的物评估价格拔高；也有的评估机构考虑到流拍已成为常态，为流拍降价预留空间而提高评估价格。二是拍卖机构“招商”不力。有的拍卖机构进入法院名册仅仅是为了提高业界知名度而利于其争揽任意拍卖业务，其清楚强制拍卖难度大，成交率远低于任意拍卖，故对强制拍卖不积极作为。三是竞买意向人坐等流拍。大多竞买意向人已熟悉强制拍卖流程，不动产可以两次降价，动产可以一次降价，于是等待标的物大幅降价后再参与竞买；有的竞买意向人直接等待进入变卖阶段才参与竞买，以免去支付给拍卖机构的拍卖佣金；有的甚至为了低价获得拍卖标的物而在拍卖会场阻挠他人竞价，恶意制造流拍。四是被执行人抵制拍卖。一些被执行人为了拖欠债务，以拒不提供标的物资料、拒不清场等方式干扰和阻止拍卖。五是标的物本身的状况、瑕疵影响到竞卖意向人的热情。
强制拍卖是人民法院执行程序中的重要强制措施之一，是实现具有金钱给付内容的法院判决书、裁定书、调解书和其他具有强制性法律文书的重要手段。拍卖标的能否快速、顺利处置，实现拍卖标的价格最大化，关系到到申请执行人合法权益的维护。但实践中，各地法院的委托拍卖案件特别是不动产成交率比较低，流拍现象严重，尤其是一些拍卖标的物经过多次流拍降价或流拍后进行变卖，其实现的价格远低于社会同类商品的流通价格。
流拍现象严重使得民事纠纷中债权人的合法权益无法及时实现，并让公众产生拍卖标的物被低估贱卖、缩水贬值的印象而引发对法院强制拍卖活动是否公开、公平、公正的质疑，成为影响法院司法公信力的一大问题。
（四）关于拍卖成交后因标的物瑕疵发生纠纷的问题
买受人于拍卖成交后发现标的物存在瑕疵而要求赔偿或退回的现象并不少见，但处理起来却异常复杂。由于审执分离，司法技术部门与执行部门分立，司法技术部门仅仅是依据执行部门填写的标的物现状表进行对外委托评估和拍卖，对标的物瑕疵情况掌握不够；评估机构有时不将标的物瑕疵作为评估价格的考虑因素；由于被执行人等人为干扰以致拍卖成交后买受人购买的预期目的落空等，造成因标的物瑕疵引发的纠纷逐渐增多。标的物瑕疵一般有质量瑕疵，即拍卖标的物不符合明示或默示的质量要求；数量瑕疵，即因标的物数量不足而产生的瑕疵，前述案例中J市法院委托拍卖的门面面积缩水即属此类瑕疵；权利瑕疵，即标的物的所有权、处分权等存在争议，导致拍卖成交后无法实现标的物的转移或正常使用；有的标的物虽不存在上述瑕疵，但拍卖成交后买受人无法取得标的物。
现有的法律和司法解释并没有禁止和限制拍卖有瑕疵的标的物，但对强制拍卖成交后因标的物瑕疵引发的纠纷该适用何种程序解决，法律无任何规定。尽管《拍卖法》第六十一条第一款规定：“委托人、拍卖人未说明拍卖标的物的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”但法院在执行过程中委托有关机构对执行标的进行评估、拍卖，是法院履行法定职责的活动之一，其本质属性是司法行为，是否适用《拍卖法》的规定本身就值得商榷[1]，即使可以适用该规定由拍卖机构赔偿后，让其持执行法院的判决又向执行法院提出追偿时，则进一步使案件趋于复杂，不符合逻辑而难以操作。
就买受人在拍卖成交后可否因未说明的标的物瑕疵提出赔偿请求，即买受人对强制拍卖的标的物有无瑕疵担保请求权的问题，理论界形成了公法说和私法说的论战[2]，两种理论都未形成主流意见，实践中法院在难以把握的情况下，则容易持息事宁人的态度，以协调为主，个案处理买受人提出的标的物瑕疵担保请求权主张，司法权威必然受到影响和挑战。
三、突围：网络拍卖模式的创新及解决之道
中央确定的深化司法体制和工作机制改革中的一项重要内容便是对强制拍卖程序的改革。2012年7月9日，浙江省宁波市北仑区人民法院和鄞州区人民法院，分别将一辆宝马730轿车和三菱欧蓝德通过淘宝网公开拍卖，均大大超过起拍价格，这是国内法院首次在淘宝拍卖平台上组织进行强制拍卖。由财经网发起的一项超过700人参与的投票调查显示，94%的网友赞同浙江法院在淘宝上拍卖涉诉物品，90%的网友认为此举可在全国进行推广。[3]浙江省法院网络拍卖的做法为我们提供了一个宝贵的契机去考量在信息化时代，利用互联网所具有的巨大优势来实施强制拍卖，通过创新司法，以解决传统强制拍卖制度中的典型性问题，为建设中国特色的社会管理体系提供良好的司法秩序。
（一）网络拍卖模式下不需要建立拍卖机构名册和选择拍卖机构
法院利用网络进行强制拍卖，实现了法院和纯粹的技术平台合作处置诉讼资产的模式，也就是法院确定拍卖具体流程，自行拍卖公告，展示拍卖标的物和组织拍卖。人民法院诉讼资产网、淘宝网等网站则可以作为网络平台，提供技术支持，通过特定的网络交易程序，让竞买人在该平台上展开独立竞价。就性质而言，非法院委托网站进行拍卖，而是法院自行组织的强制拍卖。这就彻底摆脱了传统由拍卖机构组织强制拍卖活动的形式，法院也失去了对拍卖机构进行入册审查和批准的权力，有些法院还得退回拍卖机构暂存的数额不菲的保证金。而拍卖机构丢失了强制拍卖业务这块巨大“蛋糕”，据中拍协数据显示，2005年至2011年，拍卖行业实现强制拍卖金额5348.7亿元，年均近800亿元。[4]2011年法院委托拍卖业务占整个拍卖行业比重的13.2%，估算整体成交额约836亿元，也即拍卖业去年通过强制拍卖赚取了超过数十亿元的佣金。[5]因此推行网络强制拍卖必将遭受来自拍卖机构和拍卖协会的强烈抵制。
在网络强制拍卖模式下，不需要再建立拍卖机构名册和随机选择拍卖机构。这就让立法者不再纠结于法院对外委托拍卖机构名册的存废和在具体对外委托拍卖案件中，如何去选择拍卖机构的问题。更具有深层次意义的是，网络强制拍卖废除了“一刀切”的委托拍卖模式，法院不再保持与拍卖机构的密切关系，也就破除了腐败利益输送重要的中间环节，改变了拍卖阶段权力寻租空间巨大的情况，也使公众对法院在资产处置过程中可能赢利的疑云归于消散。
（二）网络拍卖模式可有效解决拍卖流拍率高的问题
法院通过网络平台进行强制拍卖，可以充分利用互联网特点，缓解流拍的源头问题，提高拍卖的成交率，最大化实现标的物的价值。网络拍卖模式在此方面优势如下。
一是参与，辐射面广。中国社会科学文献出版社的报告显示，到2015年，中国互联网用户的数量有望超过8亿。该报告援引中国政府互联网网络信息中心的数据，到2012年6月30日，中国互联网用户数量较上一年同期增长了10.9%，增长到了5.38亿，这意味着40%的中国人均在访问互联网。[6]网络以其强大的传播能力，能吸引全国各地甚至海外竞买者的注意，拍卖标的物关注度显然要超过传统强制拍卖，由此竞价更为激烈，从而彻底解决传统拍卖的“招商”难问题。
二是自由，平等。互联网的一个重要特点是不分等级，不分地段，不讲身份，人们在互联网上和接受信息是平等的。在网络拍卖中，除了极少数特定的标的物，只要在拍卖网站注册登记并交纳保证金的人均可以参与竞买。同时与传统强制拍卖最大的不同是，拍卖发生在虚拟的网络空间，而不是拍卖机构或者一般产权交易所控制的拍卖场所，这样因竞买人分布在各地以及通过技术保障，可以杜绝被执行人和其他案外人进行威胁、恐吓、围标、串标等现象。
三是公开，透明。在虚拟的网络平台上，一方面实现了拍卖信息的透明化，竞买人可以在网络拍卖公告载明的竞价周期内，自由地参与竞价，还可以通过网站即时和自动更新的信息，随时知悉他人的报价和整个竞价的进程；另一方面，评估价格不合理的风险可以通过在线性价对比而得到降低，而且，未来通过与房产、土管、物价、质检等部门的联网，逐步实现对标的物查询信息的丰富，最大限度地使标的物瑕疵得以公示，并在评估价和保留价中予以充分考虑。
四是效率高，费用低。法院组织强制拍卖将标的物在网络上展示，方便了竞买人了解项目，适合竞买人异地参加预展和竞价，解决了传统强制拍卖往往局限于当地竞买人报名的情况；网上拍卖操作简单，竞买人不需要到拍卖大厅现场，只要轻点鼠标就可以完成，节约了竞买人的时间和金钱；最突出的吸引力在于网络拍卖免去了高额的佣金，能实现标的物竞拍价格最大化，这同时也让那些在传统强制拍卖中坐等流拍，希图免去佣金的竞买人不再观望。
（三）网络拍卖模式有利于标的物瑕疵纠纷的处理
在网络拍卖模式下，标的物瑕疵问题更容易在拍卖会之前解决。网络以海量的信息和存储空间，可以对拍卖标的物的现状加以详尽的描述，并配发标的物图片、地理位置、相关证书和影像文件。通过网络展示和公告标的物的具体信息，可以借助网络强大的关注和“人肉”力量，使瑕疵问题更多地暴露于拍卖会之前，执行法院一旦收到相关报告，应通过查阅标的物的书面材料、询问价格评估人员、现场走访等形式加以核实，情况属实的则应区分情况对标的物予以重新评估、重新公告、中止拍卖、撤回拍卖等。
评估拍卖申请书篇6
第一条为了规范土地使用权交易行为，深化土地使用制度，加强廉政建设，建立公开、公平、公正的土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》、江西省人民政府《关于进一步加强土地市场建设的通知》（赣府发[2000]41号），结合我市实际，制定本规定。
第二条本市范围内的土地交易，适用本规定。
土地交易包括土地使用权出让、转让、出租和抵押。
本规定所称的土地使用权转让、出租。包括地上建筑物、构筑物和附着物的转让、出租、但应当适用《国华人民共和国城市房地产管理法》的房地产转让、出租除外。
第三条市、县（市）人民政府设立土地交易市场作为土地交易的专门场所。前条所称的土地交易必须在土地交易市场中进行。
市、县（市）土地管理部门是交易中心的主管部门（以下简称主管部门）。
市、县（市）土地开发储备交易中心（以下简称交易中心）是土地交易市场的承办机构，按规定的职责和程序运作，并接受主管部门和监察部门的指导、监督和检查。
第四条土地交易应当遵循公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得非法干预。
第二章交易中心职责
第五条交易中心主要职责为：
（一）贯彻执行国家土地管理和相关的法律、法规、政策，制定交易中心的内部管理制度，具体实施土地交易市场的建设计划和目标；
（二）接受主管部门和其他单位、个人委托，组织实施土地使用权出让、转让、出租的招标、拍卖和公开挂牌交易工作，为举办土地使用权招标、拍卖会提供场所和服务；
（三）受理土地使用权转让、出租、抵押申请，负责转让、出租、抵押条件的核验、成交确认。承办土地使用权出让、转让、出租、抵押的具体业务；
（四）收集、汇总、储存、上报、土地交易信息行情，提供有关法律和其他信息咨询服务；
（五）为土地交易提供场所，为地价评估、土地税、费、金征收、土地登记、发证等设立服务窗口。
（六）负责土地交易市场的日常管理工作；
（七）主管部门委托的其他事项。
第六条交易中心应建立以下工作制度和管理制度：
（一）土地交易规则；
（二）土地交易运作程序；
（三）土地交易服务承诺；
（四）交易中心财务管理制度；
（五）工作人员守则；
（六）工作人员违纪违法行为的监督查处办法等。
第七条交易中心从事土地交易市场业务的工作人员，必须参加主管部门统一组织的培训，经考试合格取得上岗资格证书才能上岗。
第三章土地交易范围
第八条下列土地交易（包括分割转让、出租、抵押）必须在交易中心进行：
（一）出让土地使用权（包括政府征用、收回、收购的土地使用权出让和改变出让条件补办出让手续等）；
（二）为实现抵押权进行的土地使用权转让；
（三）法院判决需拍卖、变卖用于清偿债务的土地使用权转让；
（四）原划拨土地使用权的交易（包括原划拨土地使用权的转让、出租、抵押以及土地的联营合作交易等）；
（五）出让土地使用权的首次交易（包括转让、租赁、抵押、作价出资、入股、交换或赠与等交易）；
（六）法律、法规允许的集体建设用地的流转（包括乡镇企业用地的转让、租赁、联营、入股等交易）；
（七）其他土地使用权交易。
其他任何机构包括中介机构不得进行上述交易。
第四章土地交易方式
第九条土地交易采取以下方式进行：
（一）招标，即通过招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。
（二）拍卖，即通过拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
（三）挂牌交易，即将土地交易条件在交易中心进行公告，并接受交易申请的行为。
（四）协议交易，即交易双方当事人通过协商完成土地交易的行为。
第十条除按法律、法规规定的情形外，经营性项目土地使用权出让，应采用招标或拍卖方式，其他须公开交易的土地使用权交易，可根据需要选择招标、拍卖或挂牌交易中的一种方式。
协议交易只限于不改变地上建筑物、构筑物、附着物等使用性质的土地使用权交易。
第十一条以招标、拍卖方式出让或转让土地使用权的，在招标、拍卖前应制定招标、拍卖文件和投标、竞买规则，并在招标、拍卖会30日前招标、投标、拍卖公告，申请参与竞投或竞买的人数应达到2人或2人以上。招标、拍卖公告由交易中心，并在《井冈山报》刊登。
第十二条土地使用权出让和转让，应设立最低保护价。土地使用权以招标、拍卖方式交易时，未达到规定人数和最低保护价的，交易中心有权重新作出交易安排。
最低保护价，包括招标底价及保留价。
第十三条以招标方式转让土地使用权的应设立招标小组，招标小组由5人以上单数组成。主要由土地管理部门会同有关部门的专业人员组成。
第十四条招标小组的主要职责是审定招标最低中标价（以下简称底价），审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确认中标人并发出中标通知书。
在招标小组确认中标人5日内，应当签订土地使用权转让合同。
第十五条以拍卖方式转让土地使用权，应设立拍卖小组，拍卖小组由5人组成，主要由土地管理部门会同有关职能部门的人员组成。
第十六条拍卖小组的主要职责是审定拍卖最低价成交价（以下简称保留价）、审查竞买人资格、指定拍卖主持人。拍卖主持人确认竞得人后，由交易中心与竞得人签订拍卖成交确认书。
第十七条土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。
公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：
（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；
（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得。
（三）若在规定期限内没有申请人，或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。
报价以报价单为准，成交后，由委托与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。
申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。
第五章土地交易规划
第十八条土地使用权交易双方当事人交易时应提供能证明自己身份的有关证件。
属单位交易的应提供单位营业执照副本或单位法人证书、法定代表人证书、法定代表人委托书等。
属个人交易的应提供身份证或工作证，委托人交易的，应提供委托证书。
第十九条土地使用权交易（出让土地使用权除外），交易当事人还应提交交易对象的《国有土地使用证》、《土地出让合同》、《房屋产权证》、《土地使用权交易协议》等有关证件和资料。
第二十条委托人委托交易中心进行公开交易，应当签订委托合同。
委托合同一般包括委托事项、时限、公告期限、委托费用、临时冻结产权、解冻等条款。
第二十一条凡以协议出让方式取得土地使用权的，须经市、县（市）人民政府批准，并提交基建项目立项批准书等文件。
第二十二条通过招标、拍卖出让方式获得土地使用权的中凭《中标通知书》或《拍卖成交确认书》及《国有土地使用权出让合同》申办基建项目立项或直接领取《投资许可证》、《建设工程施工证》和其他有关证照。
第二十三条土地使用者应严格按《;国有土地使用权出让合同》中约定的土地使用条件使用土地。需改变《国有土地使用权出让合同》约定条件使用土地的，应先向出让方（市、县＜市＞土地管理部门）申请并办理有关手续。
第二十四条按《国有土地使用权出让合同》约定条件使用土地的可以转让，原《国有土地使用权出让合同》随之转移给受让方，受让方应继续按《国有土地使用权出让合同》的约定条件使用土地。
第二十五条受让人根据需要，交易时间可以提出申请改变原《国有土地使用出让合同》约定的土地使用条件，但须经原出让方同意并办理有关批准手续，签订土地出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第二十六条划拔土地使用权出让应提交经市、县（市）人民政府批准的土地使用权处置方案。划拔土地申请并经依法批准后方可进行。
第二十七条抵押权人为实现抵押要求处分抵押人土地使用权及地上建筑、构筑物、附着物的，应委托交易中心进行公开交易、并提交抵押权人与抵押人就处分抵押物达成的协议和双方认可的评估报告。交易中心直接安排交易。
若所抵押的土地使用权是以划拨方式取得的，处分抵押土地使用权的方式须报经市、县（市）人民政府批准。
第二十八条人民法院、执法机关裁定，决定处分的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物的转让，委托交易中心组织交易。
处分物为划拨土地使用权的，须经市、县（市）土地管理部门审核并经同级人民政府批准。
第二十九条集体建设用地的交易，应首先取得原集体经济组织的同意，再经市、县（市）土地管理部门依法批准后方可进行。
第三十条土地使用权交易中心直接受理，法律、法规、规章规定交易需经核准的，由交易中心在3日内进行核验并送主管部门在10日内核准后，再由交易中心进行交易。
第三十一条主管部门核准交易时，应核定是否应补交地价及应补交的地价数额。除政府另有规定外，交易中心在成交后从成交价款中首先扣减应补交的地价款及其他规费，并及时上交主管部门财政专户，实行收支两条线管理。
第三十二条委托交易的委托底价、协议交易的协议价若低于基准地价或评估地价的，交易中心可代表实行优先购买。
第三十三条土地使用权交易时，交易市场工作人员除应认真对交易当事人提交的有关证件和资料进行审查外，还应到交易对象的现场进行勘察并作好现场勘察记录，交易当事人应积极配合。
第三十四条交易中心从事上述交易时，按物价部门核定的标准收取服务费用。以招标、拍卖方式成交的，交易中心按成交价向双方各收取1％的佣金。
第三十五条土地使用权通过的土地交易市场转让成交的，当事人应在规定的时间内凭《成交确认书》和《土地使用权转让合同》申请办理产权登记。
第六章监督查处
第三十六条监察部门和主管部门应在交易中心设立检举或投诉信箱，接受群众对土地使用权交易违纪违规行为的检举、投诉。
第三十七条交易中心应将土地使用权出让和转让规则，运作程序、服务承诺、工作人员守则等在交易场所张挂显示，接受群众监督。
第三十八条凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：
（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；
（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；
（三）投标人或竞买人互相串通压价的；
（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。
属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条政府机关工作人员和交易中心工作人员违反有关规定，在土地交易过程中接受贿赂、、泄露秘密、的，由其所在单位或监察机关给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任，造成当事人损失的，依法承担赠偿责任。
第七章附则
第四十条原吉安行署颁布的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
评估拍卖申请书篇7
第一章 总 则
第二章 房地产转让
第三章 房屋租赁
第四章 房地产抵押
第五章 房地产拍卖
第六章 房地产中介
第七章 法律责任
第八章 附 则
第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产市场管理，维护房地产市场秩序，保护当事人的合法权益，促进房地产业的发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 凡在市、县（市）城市规划区内进行房产买卖、租赁、抵押、拍卖、赠与及国有土地使用权转让、出租、抵押等活动，均应遵守本条例。
第三条 房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。禁止损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
房地产交易实行房地产价格评估制度。
第四条 市、县（市）和上街区人民政府应当加强对城市房地产市场的调控和指导。
第五条 市、县（市）和上街区人民政府房产管理部门是城市房地产市场的行政主管部门，负责本行政区域内城市房地产市场的管理工作。
第六条 市、县（市）土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押进行监督检查，办理土地权属变更登记。
房地产交易中的价格事宜，应依照国家和省规定接受物价部门的管理和监督检查。
工商行政管理、财政、国有资产、税务、公安等有关部门应在各自职责范围内，配合房地产市场行政主管部门做好房地产市场管理工作。
第二章 房地产转让
第七条 房地产转让是指房屋所有权人和国有土地使用权人通过买卖、交换、赠与或其他合法方式，将房屋所有权和国有土地使用权转移给他人的行为。
下列行为视为房地产转让：
（一）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金建房的；
（二）收购企业或者企业合并、兼并，房地产转移给新权利人的；
（三）以房地产抵债或以房地产换物的；
（四）以房屋所有权作为奖品的。
第八条 土地使用权转让的，其地上建筑物、其他附着物随之转移。
地上建筑物、其他附着物所有权转让的，其使用范围内的土地使用权随之转让。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第九条 有下列情形之一的，房地产不得转让：
（一）无合法房屋所有权证、国有土地使用权证的；
（二）房屋所有权或土地使用权有争议的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）设定抵押的房地产未书面通知抵押权人的；
（七）依法公告拆迁范围内的房地产；
（八）法律、法规、规章规定禁止转让的其他房地产。
第十条 转让房产必须持有房屋所有权证，转让国有土地使用权必须持有国有土地使用权证。预售商品房必须持有商品房预售许可证。
第十一条 预售商品房应当向市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门办理预售登记。对符合下列条件的，发给商品房预售许可证：
（一）建设单位具有开发经营资格；
（二）持有合法的国有土地使用权证和建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上；
（四）已签订建筑施工合同并已确定施工进度和交付日期。
第十二条 预售商品房，买卖双方应签订书面商品房预售合同并使用统一文本。
商品房预售人应当按照国家有关规定将商品房预售合同报市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门登记备案。
商品房预售单位刊发预售广告，必须向广告经营单位交验商品房预售许可证。
第十三条 转让共有房地产，须经全体共有人书面同意。在同等条件下，共有人享有优先受让权。
以买卖方式转让已出租的房地产，出租人应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先受让权。
第十四条 单位按住房制度改革的有关规定向职工出售住房，职工享受国家或单位补贴购买或建造的房屋转让，按住房制度改革规定购买的拥有有限产权的房屋转让，按国家、省、市有关规定办理。
第十五条 以出让方式取得国家土地使用权的，转让房地产时，必须符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部国有土地使用权出让金，并取得国有土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，必须已经按出让合同约定完成投资总额的百分之二十五以上；
（三）按照出让合同约定属于成片开发土地的，必须形成工业用地、其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十六条 以划拨方式取得国有土地使用权的，或者未缴纳国有土地使用权出让金而依法取得土地使用权的，转让房地产时，应当经市、县（市）、上街区人民政府批准后方可转让。经批准准予转让的，由受让方到土地管理部门办理国有土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；经批准可以不办理国有土地使用权出让手续的，转让方应按照国家和省规定，将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理，由市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门代收。
第十七条 以买卖方式转让房地产的，双方当事人应当签订书面房地产买卖合同并使用统一文本。
以赠与方式转让房地产的，应有赠与人的书面证明；以其他方式转让房地产的，双方当事人应签订书面转让协议。
第十八条 房地产转让成交后一个月内，双方当事人须持房地产买卖合同或转让协议到市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门登记备案。
第十九条 实行房地产成交价申报制度，房地产转让权利人申报登记时，应如实申报成交价，不得隐报或瞒报。
第二十条 房地产转让当事人应按国家和省有关规定交纳税、费。转让成交价低于评估价格又无正当理由的，按评估价格计征税、费；转让成交价高于评估价格的，按转让成交价计征税、费。
第二十一条 房地产市场行政主管部门对房地产买卖合同或转让协议、交换协议、赠与书进行审查，对符合本条例及有关规定的，转让当事人按规定缴纳税、费后，发给受让人契证。
房地产受让人应持契证申请房地产变更登记，办理房屋所有权证，到土地管理部门申请土地使用权变更登记，办理国有土地使用权证。
第三章 房屋租赁
第二十二条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十三条 下列行为应视为房屋租赁：
（一）只提供房屋由他人承包经营的；
（二）将房屋内的场地出租给他人使用的；
（三）将房屋内的设施、设备出租给他人就地使用的；
（四）以联营、入股等形式将房屋或房屋内的设施、设备、场地的使用权提供他人使用，只获得固定收益，不负盈亏责任的。
第二十四条 公有房屋所有权人出租房屋的，应持房地产出租申请书、房屋所有权证向市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门申请办理房地产租赁许可证。房地产租赁许可证许可的内容发生变化时，当事人应在十日内申请变更登记。
房地产租赁许可证实行年度审验，未按规定审验的，自行失效。
第二十五条 市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门应自接到房地产出租申请之日起十五日内，发给房地产租赁许可证。但是，有下列情况之一的，不发给房地产租赁许可证，并书面答复申请人：
（一）没有房屋所有权证或产权有争议的；
（二）违章建筑或超过期限的临时建筑；
（三）房屋严重损坏影响居住、使用安全的；
（四）在依法公告拆迁范围内的；
（五）法律、法规、规章禁止出租的其他房屋。
第二十六条 房屋出租，出租人与承租人应当签订书面租赁合同并使用统一文本。
第二十七条 房屋租赁合同签订后十五日内，当事人应持房地产租赁许可证、房屋租赁合同及承租人身份证明，到市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门登记备案，并按国家和省有关规定缴纳税、费。
第二十八条 公有住宅房屋的租金应严格执行国家和市、县（市）、上街区人民政府制定的租金政策和标准。
公有非住宅房屋和私有房屋的租金由租赁双方协商议定。房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，应当按照国家和省有关规定将租金中所含的土地收益上缴国家，由市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门代收。
第二十九条 出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋，并按租赁合同约定的责任负责检查维修房屋及其设施，保证房屋安全。
出租人不得因租赁房屋向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用。
第三十条 承租人应按租赁合同的约定合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。
承租人确需改变房屋用途或进行装修的，应征得出租人同意。
第三十一条 承租人可将承租的房屋部分或全部转租第三人，但须经出租人同意，并就收益分配协商一致。
转租人与受转租人应按本条例规定签订租赁合同，并按本条例第二十七条规定申请登记。
第三十二条 转租的租赁合同约定的租期最后时限不得超过原租赁合同约定的最后租期日期。
转租的租赁合同生效后，转租人享有并承担出租人的权利和义务；受转租人享有并承担承租人的权利和义务；转租人与受转租人对原出租人负连带责任。
第三十三条 房屋租赁合同依法签订即具有法律约束力，当事人应全面履行，任何一方不得擅自变更或解除。但当事人协商一致的、因不可抗力不能履行或不能全面履行的，可以变更或解除租赁合同。
转租期间，原租赁合同变更、解除或终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或终止。
第三十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
（一）利用房屋进行非法活动的；
（二）擅自改变房屋结构和约定用途的；
（三）擅自将房屋转租第三人的；
（四）拖欠房租累计六个月以上的，租期六个月以下拖欠房租连续两个月的。
因上述行为给出租人造成损失的，出租人有权要求承租人赔偿。
第三十五条 出租人有下列行为之一的，承租人有权要求出租人承担违约责任和其他相应责任并可解除租赁合同：
（一）未按约定的时间向承租人提供房屋的；
（二）向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用的；
（三）干扰或妨碍承租人正常合理使用房屋的；
（四）未按租赁合同约定的责任检查、维修房屋及其设施，影响承租人使用和居住安全的。
第三十六条 土地使用权和地上建筑物、其他附属房屋出租，由市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门办理有关手续。
第四章 房地产抵押
第三十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第三十八条 依法取得所有权的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权。国有土地使用权，可以设定抵押权。
下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗等公共福利性质的房地产、列入文物保护单位的房地产和农业科研试验用地；
（三）司法机关、行政机关依法查封、扣押或以其他形式限制转移的房地产；
（四）在依法公告拆迁范围内的房地产；
（五）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第三十九条 以房屋设定抵押的，该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押；以土地使用权设定抵押的，其地上建筑物、其他附着物同时抵押。
第四十条 共有的房地产抵押，抵押人应取得其他共有人的书面同意。
第四十一条 已出租的房地产设定抵押时，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第四十二条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同并使用统一文本。
房地产抵押合同经登记后方为有效。登记之日为抵押合同生效之日。
房地产抵押合同签订后，当事人应持房屋所有权证和国有土地使用权证及其他有关证件到房地产市场行政主管部门办理登记。经审查符合本条例规定的，由房地产市场行政主管部门发给抵押权人房地产抵押权证。
第四十三条 房地产抵押期间，该房屋的所有权证和土地使用权证由抵押人收存，房地产抵押权证由抵押权人收存。
公民、法人和其他组织查询房地产抵押资料，房地产市场行政主管部门应当无偿提供查询服务。
第四十四条 被抵押的房地产由抵押人管理、维护、保证安全完好，不得损坏或拆除。未书面通知抵押权人的，不得转让。
第四十五条 有下列情况之一的，抵押权人可以向房地产市场行政主管部门或者人民法院、仲裁机构申请处分被抵押的房地产：
（一）抵押人未按合同约定履行债务的；
（二）抵押人死亡或被依法宣告死亡、宣告失踪而无继承人或受遗赠人；
（三）抵押人的被抵押房地产继承人或受遗赠人拒绝履行清偿债务的；
（四）抵押人解散、破产或被宣布撤销的。
抵押权人应当自上述情况发生之日起二年内申请处分抵押物。当事人另有约定的，从其约定。
第四十六条 处分被抵押的房地产所得款项，依下列顺序分配：
（一）支付处分该房地产的费用；
（二）支付与该抵押房地产有关的应纳法定税、费；
（三）按抵押顺序依次偿还抵押人所欠债务本息及违约金；
（四）余额退还抵押人或被抵押房地产继承人、受遗赠人。
法律、法规另有规定的，从其规定。
第五章 房地产拍卖
第四十七条 房地产拍卖是指房地产权利人委托拍卖机构以公开竞买的方式转让房地产。
第四十八条 有下列情形之一的，当事人可以以拍卖方式转让房地产：
（一）房地产权利人转让房地产；
（二）房地产抵押权人处分被抵押的房地产；
（三）处理破产企业的房地产；
（四）司法机关、行政机关处理、变卖依法扣押、没收或采取诉讼保全措施的房地产；
（五）其他需要转让、处分的房地产。
第四十九条 拍卖房地产应具有合法的房地产权属证件，产权无纠纷，符合房地产转让条件。
房地产拍卖竞买人应具有足够的竞买资金，并向拍卖机构出具金融机构的资信证明。
第五十条 委托拍卖者应根据被拍卖的房地产的具体情况确定最低价，并向竞买人提供被拍卖房地产的基本状况及有关资料文件。
第五十一条 房地产拍卖前，拍卖机构应当公告拍卖地点、时间、规则。
房地产市场行政主管部门对房地产拍卖活动实行监督。
第五十二条 房地产拍卖成交双方应当签订书面买卖合同。
第六章 房地产中介
第五十三条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十四条 房地产中介服务机构可以从事下列中介服务：
（一）房地产价格评估；
（二）房地产信息服务；
（三）房地产法律、政策及业务咨询服务；
（四）房地产转让、租赁、互换等居间介绍活动；
（五）接受当事人委托，代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续；
（六）法律、法规、规章允许从事的其他服务项目。
第五十五条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自已的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费，能够独立承担民事责任；
（四）有足够数量具备相应资格的专业人员；
（五）法律、法规规定的其他条件。
凡符合前款规定设立房地产中介服务机构，应当持房地产市场行政主管部门资质审查合格证明到工商行政管理部门申请登记，办理营业执照后，方可开业。
第五十六条 房地产中介服务机构及从业人员应当接受房地产市场行政主管部门的监督、指导。
第五十七条 房地产中介从业人员应经过房地产业务培训，取得相应资格证书，方可从事房地产中介服务活动。
第五十八条 房地产转让、产权交换、抵押，必须经具有房地产评估资格的评估机构评估价格。
第五十九条 房地产中介服务机构举办房地产交易展示会等大型活动，应当报市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门批准。
第七章 法律责任
第六十条 违反本条例第九条、第三十一条第一款、第三十八条第二款规定的，其转让、出租、转租、抵押房地产行为无效，由房地产市场行政主管部门责令纠正。
第六十一条 违反本条例第十一条、第十八条、第十九条、第二十四条第一款、第二十七条、第三十一条第二款、第四十二条第三款规定未办理登记的，由房地产市场行政主管部门责令限期补办登记手续，补交税、费，可以并处一百元以上一千元以下罚款；逾期仍不登记的，处以五百元以上三千元以下罚款。
第六十二条 违反本条例第二十四条规定未办理房地产租赁许可证的，由房地产市场行政主管部门责令限期补办，没收非法所得。
违反本条例第二十五条规定出租房地产的，出租无效，由房地产市场行政主管部门没收违法所得，并对出租人处以违法所得一倍以下罚款。
第六十三条 违反本条例规定未办理或伪造、涂改商品房预售许可证预售房屋的，由房地产市场行政主管部门责令停止预售，处以五千元以上二万元以下罚款；情节严重的，处以二万元以上五万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十四条 房地产转让、租赁、抵押的当事人，房地产中介服务机构偷漏税、费的，由税务部门、房地产市场行政主管部门追缴所偷漏税、费，并由税务部门依法处以罚款，房地产市场行政主管部门可以并处应补交费额二倍以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十五条 房地产中介服务机构违反本条例第五十九条规定擅自举办房地产交易展示会等大型活动的，由房地产市场行政主管部门没收违法所得。
第六十六条 违反本条例的行为同时违反国家其他法律、法规的，由有关部门依照有关法律、法规规定处理。
对同一违法行为，不得重复罚款和没收财物。
罚款和没收财物一律上缴同级财政。
第六十七条 当事人因房地产转让、租赁、抵押、拍卖发生争议的，可以通过协商解决；协商不成或不愿协商的，可向人民法院起诉或者根据达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。
第六十八条 当事人对房地产市场行政主管部门的具体行政行为不服的，可在接到决定书之日起十五日内向同级人民政府或者上一级房地产市场行政主管部门申请复议。对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。
评估拍卖申请书篇8
一、道路交通事故车辆处置的程序过于繁琐。对事故车辆的扣押，当事人可以在交警部门调处理时提出，也可以直接向人民法院提讼，对事故车辆提出诉前保全或诉讼保全。人民法院或调解或判决，未履行的，当事人向人民法院申请执行，人民法院再对事故车辆进行委托评估、拍卖、变卖。拍卖、变卖不成，申请人又不愿接受的，人民法院应将事故车辆退还被执行人。这繁杂的处理过程，不可避免因当事人不懂法定程序，导致交警部门调解未成后，即解除了对事故车辆的扣押，导致事故车辆失控。
二、部分案情复杂的案件，事故车辆扣压时间过长，致使车辆损失严重。一些复杂案件中，因事故车主下落不明，从诉讼到执行，仅几次公告送达的时期就一年多，事故车辆在露天长期停放，锈蚀严重，其拍卖价与扣押时的价格相差甚远。
三、事故车辆停车费过高，对车辆的处置得不偿失。有的事故车辆被扣押时间长达一年多，价格鉴定部门鉴定价格仅为万余元，而停车费按每台每天30元收取，亦高达万多元，处理起来，得不偿失。
原因：
一、公民法律意识淡薄。发生交通事故后，有的当事人不报案，想私了，私了不成再向人民法院提讼，造成事故车辆不能及时扣押，不能成为被执行的财产，增加执行难度；有的当事人虽然报了案，但不了解交警部门的扣押权限，提讼后，又不及时申请财产保全，致使事故车辆失控。
二、法定程序繁琐。发生交通事故后，如果肇事车主逃逸或下落不明，诉讼和执行的时间就会拉长。为了保证当事人的合法权利，法律文书必须通过公告送达，而仅每次公告生效的时间就60天。诉讼中，要送达财产保全裁定、诉状和开庭通知、判决书，执行中要送达执行通知、选定评估机构和评估报告的通知、选定拍卖机构和拍卖的通知，如此法定的程序，造成事故车辆的损失是不可避免的。
三、经济利益的驱使。发生交通事故后，首先由公安交警部门处置事故车辆，扣押在其下属机构的停车场，待人民法院处理时，其收取每台每天30元停车费。事故车辆的停放，应该是救质的停放，但一些部门受经济利益的驱使，过高地收取停车费用，势必增加事故当事人的诉讼成本。
对此，该院建议：
一、充分履行告知义务。公安交警管理部门应张贴、印刷“告知书”，主要告知发生道路交通事故后的法律程序、权利和义务，在事故发生的第一时间向当事人发放。当事人来法院就交通事故的，人民法院也应告知。
评估拍卖申请书篇9
第一条为完善探矿权采矿权有偿取得制度，规范探矿权采矿权招标拍卖挂牌活动，维护国家对矿产资源的所有权，保护探矿权人、采矿权人合法权益，根据《中华人民共和国矿产资源法》、《矿产资源勘查区块登记管理办法》和《矿产资源开采登记管理办法》，制定本办法。
第二条探矿权采矿权招标拍卖挂牌活动，按照颁发勘查许可证、采矿许可证的法定权限，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门（以下简称主管部门）负责组织实施。
第三条本办法所称探矿权采矿权招标，是指主管部门招标公告，邀请特定或者不特定的投标人参加投标，根据投标结果确定探矿权采矿权中标人的活动。
本办法所称探矿权采矿权拍卖，是指主管部门拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定探矿权采矿权竞得人的活动。
本办法所称探矿权采矿权挂牌，是指主管部门挂牌公告，在挂牌公告规定的期限和场所接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定探矿权采矿权竞得人的活动。
第四条探矿权采矿权招标拍卖挂牌活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条国土资源部负责全国探矿权采矿权招标拍卖挂牌活动的监督管理。
上级主管部门负责监督下级主管部门的探矿权采矿权招标拍卖挂牌活动。
第六条主管部门工作人员在探矿权采矿权招标拍卖挂牌活动中、、的，依法给予行政处分。
第二章范围
第七条新设探矿权有下列情形之一的，主管部门应当以招标拍卖挂牌的方式授予：
(一)国家出资勘查并已探明可供进一步勘查的矿产地；
（二）探矿权灭失的矿产地；
（三）国家和省两级矿产资源勘查专项规划划定的勘查区块；
（四）主管部门规定的其他情形。
第八条新设采矿权有下列情形之一的，主管部门应当以招标拍卖挂牌的方式授予：
(一)国家出资勘查并已探明可供开采的矿产地；
(二)采矿权灭失的矿产地；
（三）探矿权灭失的可供开采的矿产地；
（四）主管部门规定无需勘查即可直接开采的矿产；
（五）国土资源部、省级主管部门规定的其他情形。
第九条符合本办法第七条、第八条规定的范围，有下列情形之一的，主管部门应当以招标的方式授予探矿权采矿权：
（一）国家出资的勘查项目；
（二）矿产资源储量规模为大型的能源、金属矿产地；
（三）共伴生组分多、综合利用技术水平要求高的矿产地；
（四）对国民经济具有重要价值的矿区；
（五）根据法律法规、国家政策规定可以新设探矿权采矿权的环境敏感地区和未达到国家规定的环境质量标准的地区。
第十条有下列情形之一的，主管部门不得以招标拍卖挂牌的方式授予：
（一）探矿权人依法申请其勘查区块范围内的采矿权；
（二）符合矿产资源规划或者矿区总体规划的矿山企业的接续矿区、已设采矿权的矿区范围上下部需要统一开采的区域；
（三）为国家重点基础设施建设项目提供建筑用矿产；
（四）探矿权采矿权权属有争议；
（五）法律法规另有规定以及主管部门规定因特殊情形不适于以招标拍卖挂牌方式授予的。
第十一条违反本办法第七条、第八条、第九条和第十条的规定授予探矿权采矿权的，由上级主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第三章实施
第一节一般规定
第十二条探矿权采矿权招标拍卖挂牌活动，应当有计划地进行。
主管部门应当根据矿产资源规划、矿产资源勘查专项规划、矿区总体规划、国家产业政策以及市场供需情况，按照颁发勘查许可证、采矿许可证的法定权限，编制探矿权采矿权招标拍卖挂牌年度计划，报上级主管部门备案。
第十三条上级主管部门可以委托下级主管部门组织探矿权采矿权招标拍卖挂牌的具体工作，勘查许可证、采矿许可证由委托机关审核颁发。
受委托的主管部门不得再委托下级主管部门组织探矿权采矿权招标拍卖挂牌的具体工作。
第十四条主管部门应当根据探矿权采矿权招标拍卖挂牌年度计划和《外商投资产业指导目录》，编制招标拍卖挂牌方案；招标拍卖挂牌方案，县级以上地方主管部门可以根据实际情况报同级人民政府组织审定。
第十五条主管部门应当根据招标拍卖挂牌方案，编制招标拍卖挂牌文件。
招标拍卖挂牌文件，应当包括招标拍卖挂牌公告、标书、竞买申请书、报价单、矿产地的地质报告、矿产资源开发利用和矿山环境保护要求、成交确认书等。
第十六条招标标底、拍卖挂牌底价，由主管部门依规定委托有探矿权采矿权评估资质的评估机构或者采取询价、类比等方式进行评估，并根据评估结果和国家产业政策等综合因素集体决定。
在招标拍卖挂牌活动结束之前，招标标底、拍卖挂牌底价须保密，且不得变更。
第十七条招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：
(一)主管部门的名称和地址；
(二)拟招标拍卖挂牌的勘查区块、开采矿区的简要情况；
(三)申请探矿权采矿权的资质条件以及取得投标人、竞买人资格的要求；
(四)获取招标拍卖挂牌文件的办法；
(五)招标拍卖挂牌的时间、地点；
（六）投标或者竞价方式；
(七)确定中标人或者竞得人的标准和方法；
(八)投标、竞买保证金及其缴纳方式和处置方式；
(九)其他需要公告的事项。
第十八条主管部门应当依规定对投标人、竞买人进行资格审查。对符合资质条件和资格要求的，应当通知投标人、竞买人参加招标拍卖挂牌活动以及缴纳投标、竞买保证金的时间和地点。
第十九条投标人、竞买人按照通知要求的时间和地点缴纳投标、竞买保证金后，方可参加探矿权采矿权招标拍卖挂牌活动；逾期未缴纳的，视为放弃。
第二十条以招标拍卖挂牌方式确定中标人、竞得人后，主管部门应当与中标人、竞得人签订成交确认书。中标人、竞得人逾期不签订的，中标、竞得结果无效，所缴纳的投标、竞买保证金不予退还。
成交确认书应当包括下列内容：
（一）主管部门和中标人、竞得人的名称、地址；
（二）成交时间、地点；
（三）中标、竞得的勘查区块、开采矿区的简要情况；
（四）探矿权采矿权价款；
（五）探矿权采矿权价款的缴纳时间、方式；
（六）矿产资源开发利用和矿山环境保护要求；
（七）办理登记时间；
（八）主管部门和中标人、竞得人约定的其他事项。
成交确认书具有合同效力。
第二十一条主管部门应当在颁发勘查许可证、采矿许可证前一次性收取探矿权采矿权价款。探矿权采矿权价款数额较大的，经上级主管部门同意可以分期收取。
探矿权采矿权价款的使用和管理按照有关规定执行。
第二十二条中标人、竞得人缴纳的投标、竞买保证金，可以抵作价款。其他投标人、竞买人缴纳的投标、竞买保证金，主管部门须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
第二十三条招标拍卖挂牌活动结束后，主管部门应当在10个工作日内将中标、竞得结果在指定的场所、媒介公布。
第二十四条中标人、竞得人提供虚假文件隐瞒事实、恶意串通、向主管部门或者评标委员会及其成员行贿或者采取其他非法手段中标或者竞得的，中标、竞得结果无效，所缴纳的投标、竞买保证金不予退还。
第二十五条主管部门应当按照成交确认书所约定的时间为中标人、竞得人办理登记，颁发勘查许可证、采矿许可证，并依法保护中标人、竞得人的合法权益。
第二十六条主管部门在签订成交确认书后，改变中标、竞得结果或者未依法办理勘查许可证、采矿许可证的，由上级主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；给中标人、竞得人造成损失的，中标人、竞得人可以依法申请行政赔偿。
第二十七条主管部门负责建立招标拍卖挂牌的档案，档案包括投标人、评标委员会、中标人、竞买人和竞得人的基本情况、招标拍卖挂牌过程、中标、竞得结果等。
第二节招标
第二十八条探矿权采矿权招标的，投标人不得少于三人。
投标人少于三人，属采矿权招标的，主管部门应当依照本办法重新组织招标；属探矿权招标的，主管部门可以以挂牌方式授予探矿权。
第二十九条主管部门应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间；但是自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于30日。
第三十条投标、开标依照下列程序进行：
（一）投标人按照招标文件的要求编制投标文件，在提交投标文件截止之日前，将投标文件密封后送达指定地点，并附具对投标文件承担责任的书面承诺。
在提交投标文件截止之日前，投标人可以补充、修改但不得撤回投标文件。补充、修改的内容作为投标文件的组成部分。
（二）主管部门签收投标文件后，在开标之前不得开启；对在提交投标文件的截止之日后送达的，不予受理。
（三）开标应当在招标文件确定的时间、地点公开进行。开标由主管部门主持，邀请全部投标人参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
（四）评标由主管部门组建的评标委员会负责。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。评审时，可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但该澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质内容。
评标委员会完成评标后，应当提出书面评标报告和中标候选人，报主管部门确定中标人；主管部门也可委托评标委员会直接确定中标人。
评标委员会经评审，认为所有的投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有的投标。
第三十一条评标委员会成员人数为五人以上单数，由主管部门根据拟招标的探矿权采矿权确定，有关技术、经济方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
在中标结果公布前，评标委员会成员名单须保密。
第三十二条评标委员会成员收受投标人的财物或其他好处的，或者向他人透露标底或有关其他情况的，主管部门应当取消其担任评标委员会成员的资格。
第三十三条确定的中标人应当符合下列条件之一：
（一）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；
（二）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最高，但投标价格低于标底的除外。
第三十四条中标人确定后，主管部门应当通知中标人在接到通知之日起5日内签订成交确认书，并同时将中标结果通知所有投标人。
第三节拍卖
第三十五条探矿权采矿权拍卖的，竞买人不得少于三人。少于三人的，主管部门应当停止拍卖。
第三十六条探矿权采矿权拍卖的，主管部门应当于拍卖日20日前拍卖公告。
第三十七条拍卖会依照下列程序进行：
（一）拍卖主持人点算竞买人；
（二）拍卖主持人介绍探矿权采矿权的简要情况；
（三）宣布拍卖规则和注意事项；
（四）主持人报出起叫价；
（五）竞买人应价。
第三十八条无底价的，拍卖主持人应当在拍卖前予以说明；有底价的，竞买人的最高应价未达到底价的，该应价不发生效力，拍卖主持人应当停止拍卖。
第三十九条竞买人的最高应价经拍卖主持人落槌表示拍卖成交，拍卖主持人宣布该最高应价的竞买人为竞得人。
主管部门和竞得人应当当场签订成交确认书。
第四节挂牌
第四十条探矿权采矿权挂牌的，主管部门应当于挂牌起始日20日前挂牌公告。
第四十一条探矿权采矿权挂牌的，主管部门应当在挂牌起始日，将起始价、增价规则、增价幅度、挂牌时间等，在挂牌公告指定的场所挂牌公布。
挂牌时间不得少于10个工作日。
第四十二条竞买人的竞买保证金在挂牌期限截止前缴纳的，方可填写报价单报价。主管部门受理其报价并确认后，更新挂牌价格。
第四十三条挂牌期间，主管部门可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度。
第四十四条挂牌期限届满，主管部门按照下列规定确定是否成交：
（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价的，挂牌成交；
（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
（三）在挂牌期限内无人竞买或者竞买人的报价低于底价的，挂牌不成交。
在挂牌期限截止前30分钟仍有竞买人要求报价的，主管部门应当以当时挂牌价为起始价进行现场竞价，出价最高且高于底价的竞买人为竞得人。
第四十五条挂牌成交的，主管部门和竞得人应当当场签订成交确认书。
评估拍卖申请书篇10
摘要司法拍卖，又可称为强制拍卖，指的是法院在执行程序中，为了实现申请执行人的债权，对被执行人（或担保人）所有的已被法院查封、扣押、冻结的财产，依法定程序实施公开拍卖，以获得价款抵偿债务的处分性执行措施。本文在指出我国司法拍卖制度缺陷的基础上，就该制度的重构提出了相关建议，以期对我国司法拍卖制度的完善有所助益。
关键词司法拍卖强制执行强制拍卖
作者简介：张帆、许炯，江干人民法院。
中图分类号：D926.1文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）08-039-02
一、司法拍卖制度的现状及缺陷
从法律制度意义上，我国的司法拍卖制度，在2004年《拍卖法》和2009年《人民法院委托评估、拍卖和变卖的若干规定》制定后逐渐建立起来。在法院执行机构成立最初的若干年，法院执行中的强制拍卖，大多采用法院执行法官指定拍卖机构并全程参与的简易方式，当时一方面拍卖标的数额不大，拍卖机构不多，竞争也不太激烈。由于执行法官亲自参与，灵活性和时效性都相对较为明显，工作开展顺畅，负面影响也较少。后来，随着经济的发展，讼争待处的标的越来越大，拍卖中介机构的获利空间也越来越厚，一、两年间突然冒出众多的拍卖机构，他们竞相参与，争抢司法拍卖这块还算丰厚的蛋糕，权力寻租的空间由此打开。从指定拍卖机构到编制拍卖机构名录乃至由哪个拍卖机构中签等环节产生了一些违纪违规甚至违法的事件，其涉案人数比例之高，涉案人员级别之高，都到了难以容忍的地步。于是，人们便众口一辞地指责法院特别是执行法官权力过大。分权改革由此拉开帷幕，先是从各执行法官、庭局长、分管院长的多列纵向关系，分权集中为非执行法官的特定人员、庭长、分管院长的单列纵向关系；再从单列关系的各基层法院多列纵向集中到也成单列关系的各中级法院，导致本由各市几百名执行法官分别参与行使的权力集中到了市级法院特定部门的少数几人手里。绝对的权力容易催生腐败，集权制度下的道德风险非常巨大。因此，笔者认为现有的制度安排既违反执行工作的自身规律和内在要求，也无助于甚至有害于道德风险的防范。
二、司法拍卖制度的重构
（一）司法拍卖制度重构应遵循的原则
拍卖制度所要追求的目标是实现被拍卖标的交换价值的最大化，以体现拍卖法确认的价高者得规则，而司法拍卖作为法院在执行过程中，对被执行人财产进行处分的强制执行措施，除了实现被执行人财产交换价值最大化，最大限度地满足申请执行人的债权并最大限度地减少或消灭被执行人的债务外，还有其特殊的目标和要求，比如高效和廉洁，以及为确保上述目标而必须实行的阳光司法和竞争。因此我们在进行司法拍卖制度构建时，至少要确立以下原则：
1.价值最大化原则。追求并努力实现拍卖财产交换价值的最大化是司法拍卖和商业拍卖的共性，也是各国拍卖法确认的共同规则，只有这样才能使申请人和被执行人的权益都得到保护，实现申请执行人、被执行人、法院乃至拍卖机构的多方共赢。
2.高效原则。“正义的第二种涵义，也许是最普遍的涵义，是效率。”迟到的正义不再是正义。司法拍卖通常是法院在执行过程中，由于被执行人金钱给付不能而另行采取的一种变现方式，所以有迫切的时效要求，同时也要尽可能地减少成本支出。无论是对申请执行人还是执行法院，尽快变现、尽快执结的内在要求，使得司法拍卖制度构建中的高效原则都成为必然。
3.阳光司法原则。阳光是最好的防腐剂，阳光是杀死病菌的最好良药。只有在阳光下，各种肮脏的“潜规则“才能无处可藏。任何权力的内外运行，尽可能置于阳光下，就能避免陷入”潜规则胜于明文规章“的怪圈。司法拍卖作为法院处置当事人财产的行为，是一种司法权力的行使，也要遵循阳光司法的原则。要做到拍卖过程完全公开、透明，拍卖信息阳光披露，拍卖程序实行阳光操作。通过完善拍卖制度，使法院与拍卖机构、拍卖机构与竞买人、竞买人与竞买人之间的关系都能清清楚楚“晒”在阳光下。
4.廉洁原则。在公权领域，腐败和廉洁是永恒的话题，绝对的权力就会产生绝对的腐败，权力越大越集中，产生腐败的可能性就越大，这不能成为法院让渡司法权的理由。因为即便是监督机关如人大机关、检察机关、乃至纪检机关的领导干部都有可能难以幸免。但法院作为社会正义的最后一道防线，公众给予更多的关注和期许，是理所当然的。表现在司法拍卖环节，按照最高法院原执行局长俞灵雨的说法，这些年来，司法拍卖领域出现了大量违法违纪问题，已成为一些法官违法违纪、腐败犯罪的重灾区，究其原因，制度设置是要承担一定责任的。因此，我们在设计司法拍卖制度时必须衡平上述原则。
（二）司法拍卖制度的重构设想：由法院主持拍卖
笔者认为，从传统的法院委托拍卖机构拍卖到现行的法院委托拍卖机构并引入第三方交易平台拍卖的做法可能都不是司法拍卖的最终选择。因为其中有两个基本问题始终无法解决：一是“利”对“权”的无孔不入。拍卖机构作为逐利的市场主体，不论法院对司法拍卖权如何分散、集中，也不论法院如何把司法权让渡给政府设立的中介机构，乃至公、检、纪检机关，拍卖机构的主攻目标始终对准并紧紧跟随权力主体的变化而变化。即使有第三方存在，权力主体始终有被逐利方攻克的风险。因此，如果做不到“利”对“权”的无计可施，任何的改革都是暂时的；二是经济和效率无法双赢。执行一线的法官深切感受到现行司法拍卖效率的低下：管事的越多，引进的中介方越多，执行周期越长，成本消耗越大，离司法拍卖实现涉讼资产价值最大化的目的越远。